Стаття 391. Захист права власності від порушень, не пов'язаних із позбавленням володіння

Аналізуйте судовий акт: Позов про визнання недійсним договору іпотеки, зняття заборони відчуження та припинення обтяження є негаторним, а відтак, на позовні вимоги у такій справі позовна давність не поширюється (ВС ОП КГС справа №  910/20607/17 від 06.08.2021 р.)
 ОП ВС КГС у цьому рішенні, проаналізувавши предмет позову - встановила, що такі вимоги є негаторними, таким чином, застосувала правило за яким позовна давність не може поширюватися на вимоги про усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 ЦК України), оскільки в такому разі йдеться про так зване триваюче правопорушення - і власник може пред'явити такий позов у будь-який час незалежно від того, коли почалося порушення його прав.

Між  ТОВ “П” і Банком було укладено іпотечний договір (ще в 2014 році), відповідно до якого були передані майнові права на ряд квартир. До договору неодноразово вносилися зміни - в тому числі в додаток №1 до іпотечного договору. Згодом, власником квартир, майнові права на які передані в іпотеку стала Компанія з управління активами “Б” (далі - КУА). За нею було визнано право власності на підставі рішення суду. У зв'язку із тим, що ТОВ “П” не мало право передавати майнові права в іпотеку, щодо квартир право власності на які має КУА, то КУА (далі також - Позивач) - подала позов до ТОВ “П” і Банку. У позові КУА просила визнати недійсним спірний додаток №1 до іпотечного договору (згідно з яким предметом іпотеки є майнові права на спірні квартири) та зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Г.І.І., а у разі її відсутності будь-якого іншого нотаріуса того ж округу, зняти заборону відчуження та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження іпотекою вказаних квартир.

Суд першої інстанції відмовив в позові у зв`язку із спливом позовної давності, зазначивши при цьому, що позовна вимога про визнання недійсним договору не є негаторним позовом, оскільки стосується встановлення недоліків договору, як юридичного факту, від яких залежить його чинність (ст. 203 ЦК України).  

Суд апеляційної інстанції, проте - позов задовольнив. Із застосуванням строку позовної давності не погодився та вказав, що станом на день звернення КУА з позовом у даній справі позовна давність не спливла, оскільки позовна давність у спірних правовідносинах переривалась пред'явленням КУА позову у іншій справі спрямованій на відновлення порушеного права власності на квартири. Банк подав касаційну скаргу. Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Наявність зареєстрованих осіб у житлі набутому позивачем на підставі договору купівлі-продажу іпотечного майна, правомірно обмежує право останнього на користування майном (ВС КЦС справа №199/163/19 від 04.08.2021 р.)
  Чергове дивне рішення ВС КЦС, щодо відмови у позбавленні громадян права користування житлом, яке вже належить зовсім іншій особі, придбаним такою особою на законних підставах та за власний кошт. Складається враження, що суди вищих інстанцій, іноді, знаходять всі аргументи, щоб зробити “тупикові” ситуації, ще більш “невирішуваними”. Дивно, що в громадянському суспільстві, повага до власності, порівнюється із правом на житло особи, яка не сплачувала кредит і втратила іпотечне майно, яке сама ж передала в іпотеку. А більш за все, дивує баланс інтересів, який десь відшукує ВС КЦС, задовольняючи вимоги тих, хто користується, а не тих, хто є власником, і хто витратив гроші купуючи таку “проблемну” нерухомість, і на думку суду - “мав би знати”. 

Особа, що придбала квартиру за договором купівлі-продажу у фінкомпанії, яка звертала стягнення на предмет іпотеки (цю ж квартиру), подала позов. Покупець позивався до суду з метою визнання колишнього власника (що позбавився права власності на квартиру внаслідок звернення на неї стягнення за кредит) та двох інших членів його сім’ї такими, що втратили право користування жилим приміщенням. Просив, також, зняти їх з реєстраційного обліку. В обґрунтуванні позивач зазначав, що він придбав спірну квартиру, а колишній власник, і двоє членів його сім’ї (які, до речі були зареєстровані в порушення умов договору іпотеки, без згоди іпотекодержателя) - відмовляються добровільно звільняти житло та зніматися із реєстраційного обліку.

Саму ж квартиру, колишній власник, якого намагалися виселити - передав у іпотеку ще давно, хоча придбав її до укладення договору кредиту (тобто квартира була придбана не за рахунок отриманих кредитних коштів). Хоча з матеріалів справи це не вбачається, але якщо звернення стягнення предмету іпотеки відбулося - скоріш за все свій борг колишній власник не погасив, що і спричинило втрату ним цього іпотечного майна - квартири.

Суди першої та апеляційної інстанції задовольнили позов нового власника частково. Визнали колишнього власника та членів його сім'ї такими, що втратили право користування жилим приміщенням. У вимозі зняття з реєстраційного обліку - суд першої інстанції відмовив - оскільки “вимога про зняття з реєстраційного обліку не підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства, а також остаточне рішення суду про позбавлення права користування жилим приміщенням є підставою для зняття особи з реєстрації місця проживання, тому відсутні підстави для задоволення зазначеної вимоги”. Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Через перевищення допустимого рівня шуму суд заборонив відповідачу у нічний час здійснювати розважальну діяльність у приміщенні житлового будинку (ВС/КЦС у справі № 461/8656/17 від 25.03.2020)

 Чи часто вас діймають шумні сусіди? Для багатьох людей, хто живе у багатоповерхівках більшою чи меншою мірою це питання актуальне.

У цій справі позивач був наполегливим та не обмежився скаргами на сусідів, а й звернувся до суду за захистом своїх прав.

Так, він є власником квартири, яка знаходиться на другому поверсі житлового будинку. На першому ж поверсі та в підвальному приміщені будинку (безпосередньо під його квартирою), знаходиться приватне підприємство, яке здійснює нічну розважальну діяльність з проведення дискотек та караоке.

Позивач звернувся до суду та просив заборонити підприємству в нічний час з 22:00 до 8:00 години здійснювати підприємницьку діяльність в нежитловому приміщенні, розташованому в житловому будинку.

На думку позивача, діяльність підприємства є протиправною та несумісною, як із діючими законодавчими заборонами такої діяльності в нічний час в житлових будинках і обов`язкових до виконання санітарно-безпекових норм шуму, так і порушення його конституційних прав, зокрема на відпочинок, безпечні умови на проживання та здоров`я. Зокрема, діями підприємства в житловому будинку, грубо порушується встановлений громадський порядок та дотримання тиші в нічний час, що унеможливлює умови проживання в цю пору доби позивачу та його сім`ї.

Мешканець неодноразово звертався до правоохоронних органів, місцевого самоврядування, а також в інші інстанції, однак належного реагування з боку правоохоронців не було.

Рішенням суду першої інстанції в задоволенні позову відмовлено.

Апеляційний суд рішення районного суду скасував та ухвалив нове рішення, яким позов задовольнив частково. Заборонив приватному підприємству в нічний час з 22:00 до 8:00 години наступного дня у приміщенні, розташованому в будинку, проведення дискотек, караоке, їх музичного озвучення. Зобов’язав, налагодити та експлуатувати систему припливно-витяжної механічної вентиляції та кондиціонування повітря приміщень закладу в режимі, що не приводить до перевищення допустимих рівнів шуму. У задоволенні решти позовних вимог відмовив.

Проте і з таким висновком суду позивач не погодився і звернувся до ВС із скаргою, в якій просив задовольнити його позовні вимоги та повністю заборонити приватному підприємству в нічний час з 22:00 до 08:00 години здійснювати підприємницьку діяльність в нежитловому приміщенні.

Позиція ВС: Посилаючись на норми Конституції України, інші норми законодавства, санітарні норми ВС зазначив, що вважає необґрунтованою відмову в задоволенні вимог позивача в частині заборони в нічний час здійснювати підприємницьку діяльність в нежитловому приміщенні, розташованому в будинку, оскільки часткове задоволення вимог позову у задоволений судом спосіб не призведе до поновлення прав позивача на безпечне використання належної йому квартири.

Власник майна, згідно зі статтею 391 ЦК України, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

ВС вказав, що використання відповідачем приміщень, які розміщені у багатоквартирному будинку призначеного для проживання людей та їх відпочинку, у нічний час як нічний клуб, ресторан чи інший розважальний заклад з відвідуванням його великої кількості людей у таку пору часу та з відповідними очевидними наслідками такої нічної діяльності, буде фактично продовжувати порушувати законні права позивача та інших мешканців на використання власного житла і спокій, що кваліфікується як порушення не тільки права власності позивача на вільне розпорядження належною йому квартирою і використання її за призначенням, а й права на повагу до його сімейного життя.

На підставі викладеного Верховний Суд визнав частково обґрунтованими вимоги позову щодо заборони відповідачу підприємницької діяльності у підвальному приміщенні житлового будинку із забороною саме здійснюваної розважальної діяльності у нічний час.

Аналізуйте судовий акт: Якщо власник з/д не підписував договір оренди землі, то для того щоб повернути собі земельну ділянку від агрохолдингу слід подавати негаторний позив, на який строки позовної давності не розповсюджуються (ВС/КЦС, № 358/815/17 від 19 серпня 2020 р.)

Заголовок здається дещо дивним. Ну як будучи власником можна не підписувати договір оренди землі і втратити контроль над земельною ділянкою. Хоча відповідно до ст. 14 ЗУ «Про оренду землі» нотаріальне посвідчення необов’язкове, проте право оренди орендар ще повинен зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно…

На практиці це непоодинокі випадки, щодо земельних ділянок – колишніх паїв, які знаходяться у полях і перебувають під оперативним контролем агрохолдінгів. Люди похилого віку не розуміють юридичної складової усією цієї процедури «оренди паїв», а повернути пай назад навіть виділений в натурі у повноцінну земельну ділянку надзвичайно складно. Водночас трапляються випадки, коли працівники агрохолдингів фальшують документи на підставі яких земельні ділянки начебто потрапляють в оренду, а державні реєстратори закривають на це очі і реєструють права оренди за агрохолдингами. Ця справа – саме про фальшування…

Колишня працівниця колгоспу мала у власності земельну ділянку га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка при її житті декілька раз передавалася в оренду агрохолдингу. На жаль вона померла, і з/д була успадкована позивачем у 2016 році. При оформленні спадщини вже у 2016 році позивач дізнався, що з/д начебто продовжує перебувати в оренді на підставі договору оренди від 2012 року. Хоча державний реєстратор і зареєстрував право оренди на з/д за агрохолдингом, достеменно було відомо, що померла жінка цей договір НЕ підписувала. Пізніше це було також підтверджено Висновком судової почеркознавчої експертизи. Добровільно повернути власнику з/д агрохолдинг звичайно не захотів.

Було заявлено позов про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Судом першої інстанції у задоволенні позову було відмовлено і обґрунтовано, що сплив строк позовної давності для визнання договору оренди з/д недійсним. Судом апеляційної інстанції це рішення скасовано, і позов задоволено. Судом касаційної інстанції у задоволенні позову відмовлено, і обґрунтування рішень судів першої та апеляційної інстанцій змінено.

Як не очевидне порушення прав власника з/д, присутня фатальна помилка юриста при формулюванні позовних вимог.

Якщо будь-який письмовий договір не підписаний стороною, то він є нікчемним або неукладеним. Немає взагалі договору. Правовідносини на підставі договору НЕ виникли. А якщо договору немає, то що визнавати недійсним?

Така логіка передбачена статтями 202, 203, 207 ЦК України. Згідно ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний сторонами. А також статтею 215 ЦК України відповідно до якою, «недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.»

Суд касаційної інстанції роз’яснив, що "зайняття з/д фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не пов`язане із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку."

Таким чином, позивачем було обрано неправильний спосіб захисту порушеного права. А правильним та ефективним – буде в даному випадку подання негаторного позову в порядку, передбаченому статтею 391 ЦК України. Попри те, що вимога «про усунення перешкод у користуванні земельної ділянкою та її повернення» прямо не передбачена законодавством, такий спосіб захисту є найефективнішим.

ВС послався на Постанову ВП від 16 червня 2020 р. у справі № 145/2047/16-ц, в якій серед іншого підкреслюється, що суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної в позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.

Крім того ВС підкреслив, що позовна давність не застосовується при поданні негаторного позову, право на такий позов діє протягом усього часу тривання порушення прав власника на з/д.

Водночас ВС також підтвердив правильність вимоги про скасування державної реєстрації договору оренди ( запису про проведену державну реєстрацію).

Аналізуйте судовий акт: Якщо квартира набута на законних підставах, покупець має право виселити усіх зареєстрованих у ній осіб, в тому числі і членів сім’ї продавця, без надання іншого житлового приміщення (ВС/КЦС, № 638/13030/13-ц, від 25 липня 2018р.)

Позитивна практика нового ВС при розгляді судами позову власника про усунення перешкод у користування житловим приміщенням та виселення.

Так позивач набув право власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавець та інші зареєстровані у квартирі особи родини продавця повинні були знятися із реєстраційного обліку протягом місяця. Цього не відбулося .

Зазвичай договір купівлі-продажу квартири укладається сторонами вже після того як з квартири «виписані» всі проживаючи особи. Мабуть тут була застосована схема відповідно до якої реальний власник квартири формально продає квартиру своїй довіреній особі і, таким чином,  висиляє через суд з квартири  членів своєї сім’ї чи інших зареєстрованих осіб з якими проживати не бажає. Після фізичного видворення з квартири цих осіб, третя особа повертає квартиру власнику на підставі договору дарування чи іншого цивільно-правого договору.    

Так чи інакше незважаючи на всі спроби відповідачів визнати у цій справі договір купівлі-продажу квартири недійсним та подальші оскарження, ВС залишився на стороні позивача.   

Суд касаційної інстанції вказав, що ст. ст. 64, 156 ЖК УРСР не застосовуються в даному випадку і право на проживання членів сім’ї колишнього власника у квартирі припиняється з моменту її продажу.    Не допомагає тут і стаття 405 ЦК України. 

Водночас, відповідно до ст. 391 ЦК України новий власник квартири через суд має право усувати усі перешкоди у користуванні своїм майном, зокрема висиляти з квартири повнолітніх осіб без надання іншого житлового приміщення. Відповідно до ст. 328 ЦК України таке право власника виникає тоді, коли він набув право власності на підставах, що не заборонені законом, тобто на підставі договору купівлі-продажу. 

ВС підкреслив, що для такого виду спорів не потрібна зі сторони позивача обов’язкова вимога про виселення, яку повинні отримати проживаючи у квартирі особи. Окрім цього відповідачами не було надано суду документів, які б підтверджували певний особливий зв'язок між позивачем та колишнім власником квартири, і які б могли довести фіктивність договору купівлі-продажу.  В матеріалах справа міститься дійсним договір купівлі-продажу  на підставі якого продавець передав, а покупець повністю оплатив квартиру.

Аналізуйте судовий акт: З припиненням права власності особи на житлове приміщення втрачається й право користування цим жилим приміщенням у членів його сім'ї (справа № 661/4901/15-ц, 22.12.16)

 Не така вже незвичайна ситуація, - людина придбала квартиру, а в ній зареєстровано колишнього члена сім'ї колишнього власника цієї квартири, який відмовляється добровільно знятися з реєстрації місця проживання та виселитися із  квартири, і таким чином перешкоджає новому власнику у здійсненні його майнових прав.

Ця судова справа саме про таку ситуацію. З метою її вирішення новий власник звернувся до суду з позовом про усунення перешкод в користуванні житловим приміщенням шляхом позбавлення права користування житлом зазначеного «мешканця».

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, позов задоволено, - усунуто перешкоди власникові в користуванні квартирою шляхом позбавлення відповідача права користування цією квартирою.

Погоджуюсь  з цим рішення, колегія суддів ВССУ опиралась на норму ст. 391 ЦК України, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до правової позиції, висловленої Верховним судом України в постанові від 05 листопада 2014 року під час розгляду справи № 6-158цс14, право членів сім'ї власника будинку користуватись цим жилим приміщенням може виникнути та існувати лише за наявності права власності на будинок в особи, членами сім'ї якого вони є; із припиненням права власності особи втрачається й право користування жилим приміщенням у членів його сім'ї.

Отже після переходу права власності на квартиру припинилося і право користування квартирою відповідача.