Стаття 570. Поняття завдатку

Аналізуйте судовий акт: Сусідка «продала» не свій дім: як правильно повернути аванс, якщо договір купівлі-продажу укладено не було (ВС/КЦС по справі № 211/5994/17 від 09 грудня 2020 року)

 Купівля власної оселі, зазвичай важливий крок у житті кожної людини. Однак, інколи покупці забувають, що до здійснення такого важливого кроку слід відноситись дуже відповідально.

Наразі в Україні склалась така ситуація у світі нерухомості, коли перевіряти необхідно і первинне постачання житла, і продаж вторинної нерухомості.

Перш за все слід впевнитись у тому, що перед Вами дійсний продавець і саме він є власником житла.

Але що робити, якщо аванс покупець передав до того, як дізнався про наявність іншого власника майна та його обтяження у вигляді іпотеки?

Цей судовий спір виник чи то через необачність покупця, чи то через недобросовісність продавця, в будь-якому разі, цьому сприяли довірчі відносини між сторонами договору, що приспали пильність.

Дізнавшись про намір позивача придбати дім, сусідка запропонувала до продажу «свій».

Позивач погодився і передав сусідці аванс у розмірі 10 000 грн. за розпискою.

Час йшов, процедуру продажу будинку сусідка затримувала, а в той час покупець дізнається, що будинок сусідці і зовсім не належить.

Більш того, покупець дізнався, що нерухомість знаходиться під іпотекою у банка в забезпечення повернення кредиту. Звичайно про будь-яке придбання будинку вже мова йти не може.

Однак, аванс сусідка повертати не поспішала.

Введений в оману і ошуканий покупець звертається до суду із позовом до сусідки про повернення коштів, які він їй передав в якості авансу, спираючись на положення ст. 570 ЦКУ, оскільки договір купівлі-продажу укладено не було.

Суди перших двох інстанцій дійшли до висновку, що «отримані за розпискою грошові кошти за своєю правовою природою не є договірними правовідносинами, тому що відповідач не є власником будинку і правовідносини, що виникли між сторонами не можуть регулюватися положеннями статті 570 ЦК України, оскільки між позивачем і відповідачем склалися правовідносини щодо набуття майна без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), що регулюються нормами статті 1212 ЦК України» і з цих підстав відмовили у задоволенні позову. Адже, позивач, при подачі позову, не керувався положеннями ст.1212 ЦКУ.

Однак, касаційний суд винесені рішення скасував та постановив нове, яким задовольнив позов.

ВС у своєму рішення зазначив, що суди попередніх інстанцій невірно визначили правову природу спірних правовідносин і надав обґрунтування, чому кошти передані позивачем є авансом, а не безпідставно отриманими коштами.

За висновками касаційного суду, для застосування ст. 1212 ЦКУ важливим є сам факт безпідставного набуття або збереження майна, а не конкретна підстава, за якою це відбулося.

Зазначена норма закону застосовується лише у тих випадках, коли безпідставне збагачення однієї особи за рахунок іншої не може бути усунено за допомогою інших, спеціальних способів захисту.

Якщо говорити в контексті цієї справи, суд наголосив на тому, що все ж таки між сторонами були певні договірні домовленості.

Із змісту розписки чітко вбачається, що відповідач отримала від позивача кошти як завдаток у рахунок укладання в майбутньому договору купівлі-продажу житлового будинку, та зобов’язалась повернути його у випадку, якщо продаж не відбудеться.

При цьому, суд не надає оцінку правомірності вчинення такого правочину, а лише зазначає, що сама його наявність вже виключає можливість застосування ст.1212 ЦКУ.

Важливо також зазначити, що ВС у цій справі надав оцінку правовому статусу переданих коштів та встановив, що останні є авансом, а не завдатком.

Адже, внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу будинку.

Оскільки договір купівлі-продажу будинку між сторонами у справі укладено не було, а сторони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, передана позивачем грошова сума, є авансом, який підлягає поверненню позивачу.

Дане рішення ВС є яскравим прикладом того, що оцінка спірних правовідносин судом повинна враховувати принцип превалювання суті над формою. Саме таких підхід дозволив захистити права позивача та повернути кошти від недобросовісного «продавця».