Поняття садиби є новою категорією для цивільного права. Житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (не житлових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинку є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо. На присадибних земельних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї (хліви), літні кухні, гаражі, майстерні, вбиральні тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, навіси, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо). Прибудовою до житлового будинку є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо). Слід зазначити, що підземні гаражі, вбудовані у житлові будинки, відносяться до об´єктів соціально-побутового призначення. Багаторічні насадження на присадибних земельних ділянках мають вегетативний цикл більш ніж два роки.
Характерною рисою садиби є її призначення — ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (п. 6 ст. 118 ЗК).
Треба відмітити, що розміщення садибної забудови у містах повинно бути переважно на вільних територіях, на ділянках реконструйованої забудови в межах міської зони, а також на резервних територіях приміських зон (пп. 4.4 Наказу МОЗ України «Про затвердження державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів» № 173 від 19 червня 1996 року).
Для виникнення права власності на садибу необхідно, щоб її було збудовано на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці, було затверджено відповідний проект, було отримано відповідний дозвіл та садибу було прийнято до експлуатації. При вчиненні вказаних дій слід керуватись ЗК та іншими підзаконними нормативними актами (наприклад, Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики № 273 від 5.12.2000 р. «Про затвердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт»).
Якщо громадянин бажає отримати земельну ділянку в процесі приватизації земель державної або комунальної власності для розміщення на ній садиби, то він має право безоплатно отримати таку ділянку у наступних розмірах: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара (п. г) ч. І ст. 121 ЗК).
Власник садиби має право розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, тобто він має право продавати, дарувати, міняти та здійснювати інші правочини з садибою. Поняття садиби включає в себе сукупність всіх об´єктів, розташованих на земельній ділянці, тому при відчуженні жилого будинку всі вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору про відчуження не було обумовлено їх знесення або перенос попереднім власником. При вилученні земельної ділянки, на якій знаходиться житловий, дачний (садовий) будинок, гараж, інші будівлі, що належать особі, право приватної власності на них припиняється, якщо вилучення землі проведено відповідно до законодавства і вирішено питання про надання власнику відповідної компенсації та відшкодування завданих цим збитків.
page
youtube
Аналізуйте судовий акт: Узаконення прибудови до будинку напряму через суд неможливе, лише після звернення до компетентного органу, при цьому стаття 376 ЦК України не застосовується (ВС/КЦС у справі № 306/2140/17 від 18 квітня 2019р.)
Цікаве та актуальне рішення щодо процедури та нормативних підстав для узаконення прибудов до житлових будинків, яке роз’яснює взагалі, коли у суду виникає право розглядати питання про визнання права власності на самобуди по суті, та відповідно до яких статей закону це повинно відбуватися.
Позивач звернувся до суду із позовом про визнання права власності на самочинно збудовані прибудови до двоквартирного житлового будинку, в якому позивач є власником однієї із квартир. Відповідачами виступили орган місцевого самоврядування, місцеве БТІ, третьою особою сусід, який заперечував проти прибудови. Здавалося у позивача було все для узаконення: власність на земельну ділянку, на якій розташований будинок, дозвіл органу місцевого самоврядування 1986 року на будівництво гаражу, будівельна амністія самобудів "до 1992 року", дозвіл 2006 року на узаконення самовільно добудованої літньої кухні, інвентарна план-схема домоволодіння, тощо.
Проте за скаргою сусіда рішення суду було скасовано судом апеляційної інстанції, суд касаційної інстанції погодився із судом апеляційної інстанції та відмовив у задоволенні позову.
ВС назвав 2 базові причини відмови у таких випадках.
По-перше – поширене у народі розуміння, що самобуди можливо просто так узаконювати через суд маючи лише технічний паспорт або наприклад проект реконструкції не відповідає дійсності. Це омана. Суд не може брати на себе функції компетентних державних чи самоврядних органів. Звертатися до суду з метою узаконення незалежно від формулювання позовних вимог зацікавлена особа може лише після звернення в установленому порядку до компетентного органу та наявності доказів що вже існує спір між заявником та цим органом про право (власності). Тобто для розгляду судом питання по суті необхідне попереднє звернення і бажано відмовне рішення чи хоча б лист- відписка.
В нашому випадку у матеріалах справи відсутні відомості про спроби позивача оформити право власності на прибудови до будинку у позасудовий спосіб.
По-друге посилання на ст. 381 ЦК України), тобто відповідно до статті 186 ЦК України будинок є головною річчю, а прибудова (гараж, літня кухня) - приналежністю.
Зокрема, ВС підкреслив, що не може бути застосовано правила статті 376 ЦК України при вирішенні справ за позовами:
- про визнання права власності на самочинно переобладнані квартири в багатоквартирних будинках різних житлових фондів, оскільки такі правовідносини врегульовано іншими нормами законодавства, зокрема статтею 383 ЦК та відповідними нормами Житлового кодексу України щодо власників квартир;
- про визнання права власності на самочинно збудовані тимчасові споруди;
- про визнання права власності на самочинно збудовані приналежності до основної речі (ганок, веранда, мансарда тощо).
Отже, хоча ст. 376 ЦК України і зручна для узаконення самочинного будівництва в нашому випадку застосування її судом першої інстанції є помилковим.