Стаття 381. Садиба як об'єкт права власності

1. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

КОМЕНТАР від ресурсу "ПРОТОКОЛ": 

Аналізуйте судовий акт: Узаконення прибудови до будинку напряму через суд неможливе, лише після звернення до компетентного органу, при цьому стаття 376 ЦК України не застосовується (ВС/КЦС у справі № 306/2140/17 від 18 квітня 2019р.)

Цікаве та актуальне рішення щодо процедури та нормативних підстав для узаконення прибудов до житлових будинків, яке роз’яснює взагалі, коли у суду виникає право  розглядати питання про визнання права власності на самобуди по суті, та відповідно до яких статей закону це повинно відбуватися.  

Позивач звернувся до суду із позовом про визнання  права власності на самочинно збудовані прибудови до двоквартирного житлового будинку, в якому позивач є власником однієї із квартир.  Відповідачами виступили орган місцевого самоврядування, місцеве БТІ, третьою особою сусід, який заперечував проти прибудови. Здавалося у позивача було все  для узаконення: власність на земельну ділянку, на якій розташований будинок, дозвіл органу місцевого самоврядування 1986 року на будівництво гаражу, будівельна амністія самобудів "до 1992 року", дозвіл 2006 року на узаконення самовільно добудованої літньої кухні, інвентарна план-схема домоволодіння, тощо.   

Проте за скаргою сусіда рішення суду було скасовано судом апеляційної інстанції, суд касаційної інстанції погодився із судом апеляційної інстанції та відмовив у задоволенні позову.

ВС назвав 2 базові причини відмови у таких випадках.

По-перше – поширене у народі розуміння, що самобуди можливо просто так узаконювати через суд маючи лише технічний паспорт або наприклад проект реконструкції не відповідає дійсності. Це омана. Суд не може брати на себе функції компетентних державних  чи самоврядних органів.  Звертатися до суду з метою узаконення незалежно від формулювання позовних вимог зацікавлена  особа може лише після звернення в установленому порядку до компетентного органу та наявності доказів що вже існує спір між заявником та цим органом про право (власності). Тобто для розгляду судом питання по суті необхідне попереднє звернення і бажано відмовне рішення чи хоча б лист- відписка.  

В нашому випадку у матеріалах справи відсутні відомості про спроби позивача оформити право власності на прибудови до будинку у позасудовий спосіб.

По-друге посилання на статтю 376 ЦК України - самочинне будівництво як обґрунтування для визнання права власності на прибудови до житлового будинку є неправильним. Будинок за земельній ділянці із прибудовами розглядається як садиба (ст. 381 ЦК України), тобто відповідно до статті 186 ЦК України будинок є головною річчю, а прибудова (гараж, літня кухня) -  приналежністю.  

Зокрема, ВС підкреслив, що не може бути застосовано правила статті 376 ЦК України при вирішенні справ за позовами:

- про визнання права власності на самочинно переобладнані квартири в багатоквартирних будинках різних житлових фондів, оскільки такі правовідносини врегульовано іншими нормами законодавства, зокрема статтею 383 ЦК та відповідними нормами Житлового кодексу України щодо власників квартир;

- про визнання права власності на самочинно збудовані тимчасові споруди;

- про визнання права власності на самочинно збудовані приналежності до основної речі (ганок, веранда, мансарда тощо).

Отже, хоча ст. 376 ЦК України і зручна для узаконення самочинного будівництва в нашому випадку застосування її судом першої інстанції є помилковим.