Приєднуйтесь до нас в соціальних мережах:

Стаття 638. Укладення договору

1. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

2. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

КОМЕНТАР від ресурсу "ПРОТОКОЛ":

Аналізуйте судовий акт: Аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила, незалежно від того, з вини якої сторони не відбулося укладення договору (ВС/КЦС справа №711/5065/15-ц від 17.06.2021 р.)

Доволі давнішня практика судів не визнавати суму передану за попереднім договором завдатком, а визнавати її авансом – знову була застосована ВС КЦС у цьому рішенні. Так, ВС КЦС відмежуючи аванс і завдаток, вказав, що оскільки сторони лише домовилися укласти договір у майбутньому, то передана грошова сума є авансом, який підлягав поверненню, а не завдатком. Особливої уваги, окрім іншого, вартий висновок, щодо повернення авансу, навіть якщо договір не було укладено з вини особи яка його сплатила.

Фабула судового акту: Між сторонами було укладено договір завдатку відповідно до якого позивачка сплатила відповідачу завдаток (так, в договорі вказане саме слово “завдаток”), а відповідач повинен був продати позивачці належний йому на праві власності житловий будинок. Кошти сплачувались частинами. Не дивлячись на обумовлену в договорі завдатку суму, до укладення договору купівлі-продажу будинку, позивачка сплатила, майже в 5 разів більшу суму. Всі передачі коштів підтверджувалися розписками.

Втім, у обумовлений час, договір купівлі-продажу укладено не було, оскільки виявилося, що на будинок накладено 9 арештів. У зв’язку із цим, позивачка вимагала стягнути з відповідача завдаток в подвійному розмірі, інфляційні втрати, три відсотки річних, а також відшкодувати моральну шкоду у розмірі 10 000 грн.

В свою чергу, відповідач подав зустрічний позов, в якому намагався довести, що позивачка із сім'єю проживала в будинку, а – відповідно, між ними укладено договір найму, і лише деякі оплати за розписками були завдатком, а більша частина – оплатою за користування будинком.

Суд першої інстанції, рішення якого було підтримано судом апеляційної інстанції, позов жінки, що передавала кошти, задовольнив частково (визнано кошти, які вона передавала авансом, стягнуто їх з відповідача, а в частині відшкодування моральної шкоди – відмовлено). У задоволені зустрічного позову було відмовлено повністю, оскільки не було надано належних доказів, які б свідчили про укладення сторонами договору оренди.

Відповідачем (позивачем за зустрічним позовом), а саме, його захисником - було подано касаційну скаргу, в якій наголошувалось, що сума є завдатком, а тому позивачка, з вини якої не укладено договір купівлі-продажу, не має права на повернення такої суми. Інша ж розписка ніби -то обумовлює передачу коштів за найм будинку.

ВС КЦС, розглядаючи касаційну скаргу відповідача (позивача) за зустрічним позовом - не підтримав його доводів, та рішення попередніх інстанції залишив без змін.

Отже у цій справі: 1) ВС КЦС застосував давнішній (і мабуть що відомий всім) висновок щодо відмежування авансу і завдатку, висловлений ще Верховним Судом України у постановах: від 25 вересня 2012 року у справі № 6-82цс13 та від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12 та Верховним Судом у постанові від 30 січня 2019 року № 461/5297/16-ц (провадження № 61-22017св18). Згідно із таким:

- завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (ст. 570 ЦК України);

- за змістом норм ЦК України завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання. Згідно з положеннями статей 546, 548 ЦК України завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами;

- оскільки договору купівлі-продажу, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства між сторонами укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана позивачкою грошова сума є авансом, який підлягав поверненню, а не завдатком.

Тому сума, яка названа в розписках завдатком, фактично є авансом, оскільки сторонами не дотримано умов, визначених статтею 570 ЦК України, а саме не укладено договору купівлі-продажу на виконання якого передано кошти.

2) ВС КЦС висловився щодо вини особи, що передає аванс в неукладенні договору купівлі-продажу, а саме, вказав, що сума грошових коштів, що за своєю правовою природою є авансом, підлягає поверненню особі, яка їх сплатила, незалежно від того, з вини якої сторони не відбулося укладення договору.

3) Касаційний суд також зазначив і щодо договору найму: те, що позивачка разом із членами її сім`ї проживає у спірному будинку, не є підставою для визнання договору найму укладеним, оскільки між сторонами відповідно до частини першої статті 638 ЦК України, відсутня згода з усіх істотних умов договору.

Відверто кажучи, практика що скалася стосовно визнання авансом всього, що навіть названо завдатком, якщо не укладено основний договір – не можна визнати позитивною. Так, на практиці, складно зустріти осіб, які підписуватимуть та нотаріально посвідчуватимуть основний договір купівлі-продажу (платитимуть податки, збори за купівлю нерухомості, яка ще фактично не передана), тільки заради того, щоб суди визнали це завдатком. Дивна практика, яка іде врозріз із розумінням пересічних громадян сенсу завдатку – спотворює інститут завдатку, спонукає до використання дивних конструкцій в попередніх договорах та є одною з причин численних судових рішень із цього приводу.

Аналізуйте судовий акт: Попри те що, що розмір орендної плати є істотною умовою оренди землі, відсутність відповідного пункту в договорі НЕ є підставою для визнання його недійсним (ВССУ у справі № 618/588/16-ц від 02 листопада 2017р.)

Стаття 15 ЗУ «Про оренду землі» визначає істотні умови договору оренди землі серед яких зокрема: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відповідно до ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, в тому числі тих що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Проте, на практиці, насамперед там де договори оренди нотаріально не посвідчуються сторонами, трапляються випадки не дотримання вимог щодо істотних умов договору.

В даному випадку договорі оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6, 37 га був укладений без зазначення розміру орендної плати строком на 10 років, і орендодавець – нащадок працівника колгоспу звернувся із позовом про визнання такого договору недійсним та про повернення з\д власнику. В договорі оренди зелі також не був вказаний розмір податку за користування земельною ділянкою.

Суд першої інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, суд касаційної інстанції залишив рішення суду апеляційної інстанції без змін.

Відмовляючи у задоволенні позову суди згадали Постанову ВСУ від 04 лютого 2015 року справа № 6-233цс14.

Згідно такого підходу для визнання договору недійсним (при цьому очевидно будь-якого) недостатньо лише фактичне недотримання сторонами ст. 638 ЦК України –«укладання договору», а необхідно суду встановити, що невизначення сторонами істотної умови в договорі після його укладення порушує права позивача.

В даному випадку позивач начебто не довів, що відсутність орендної плати в договорі порушує його права, а захисту судом підлягає лише порушене право. Суд підкреслив, що позивач отримує орендну плати два роки хоча і невстановленого розміру. Позовні вимоги не уточнювалися, отже за думкою суду позивач сам винен, що неправильно подав позов…