Цивільно-правовий договір, будучи видом правочину, являє собою правову форму, у яку втілюються узгоджені волевиявлення сторін. Сам процес узгодження волевиявлень називається укладанням договору.
У частині першій статті, що коментується, сформульоване загальне правило, згідно з яким договір вважається укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Момент укладення договору визначається відповідно до правил ст. 640, а форма — відповідно до ст. 639 ЦК (див. вказані статті і коментар до них).
Оскільки факт укладення договору, за загальним правилом, пов´язується з досягненням сторонами згоди з усіх істотних умов, важливо визначити, які умови належать до числа істотних. Істотними вважаються умови, які є необхідними і достатніми для укладення договору. Це означає, що при недосягненні сторонами згоди хоча б за однією з них договір вважається неукладеним, тобто таким, що не породив юридичних наслідків. Утім, якщо сторони домовилися про всі істотні умови, договір вважається укладеним, навіть якщо він не містить ніяких інших умов.
Перелік істотних умов безпосередньо залежить від виду конкретного договору. Утім, частина друга статті, що коментується, встановлює загальні критерії для визначення тих чи інших умов істотними.
По-перше, істотною умовою у всіх без винятків випадках є умова про предмет договору. Природно, що поки сторони не досягли згоди відносно предмету договору, він не може вважатися укладеним.
По-друге, — це умови, що прямо визначені в якості істотних нормами чинного законодавства, або хоча і не визначені прямо, однак є необхідними для договорів даного виду. Необхідним, а значить й істотними слід вважати умови, що виражають природу відповідного договору. Так, очевидно, що для всіх сплатних договорів істотною є умова про ціну, для строкових договорів — умова про строк і т.д.
По-третє, істотними є будь-які інші умови, відносно яких згода має бути досягнута на вимогу будь-якої із сторін. Це такі умови, при відсутності яких сторона, яка на них наполягає, не бажає укладати відповідний договір. Так, наприклад, такою умовою у договорі купівлі-продажу може бути обов´язок продавця доставити продану річ за вказаною покупцем адресою.
Від істотних слід відрізняти звичайні і випадкові умови, спільною ознакою яких є те, що їх наявність або відсутність не впливає на факт укладення договору. Звичайні умови — це умови, передбачені чинним законодавством, їх немає необхідності включати у текст договору, оскільки вважається, що вони стають обов´язковими для сторін вже в силу самого факту укладання договору. Так, наприклад, якщо сторони у договорі майнового найму спеціально не обумовили, на якій з них лежить обов´язок здійснення поточного ремонту, то діє правило, встановлене ст. 776 ЦК, згідно якого здійснення
поточного ремонту є обов´язком наймача. На відміну від звичайних, випадкові умови набувають сили лише у випадку, якщо вони включені до тексту договору. Як правило, за допомогою випадкових умов сторони змінюють положення диспозитивних норм (тобто норм, зміст яких вони вправі змінювати договором), або використовують для подолання прогалин правового регулювання. Отже, якщо у договорі майнового найму буде передбачено, що обов´язок по здійсненню поточного ремонту лежить на наймодавцеві, то така умова буде вважатися випадковою.
Утім, усі умови — істотні, звичайні і випадкові після укладення договору стають однаково обов´язковими для сторін і у сукупності утворюють зміст договору.
Процес укладення договору складується з двох взаємопов´язаних стадій: пропозиції укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту). Особа, яка виявила відповідну ініціативу і зробила пропозицію, називається оферентом, а особа, яка прийняла цю пропозицію -акцептантом.
Аналізуйте судовий акт: Попри те що, що розмір орендної плати є істотною умовою оренди землі, відсутність відповідного пункту в договорі НЕ є підставою для визнання його недійсним (ВССУ у справі № 618/588/16-ц від 02 листопада 2017р.)
ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, в тому числі тих що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Проте, на практиці, насамперед там де договори оренди нотаріально не посвідчуються сторонами, трапляються випадки не дотримання вимог щодо істотних умов договору.
В даному випадку договорі оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6, 37 га був укладений без зазначення розміру орендної плати строком на 10 років, і орендодавець – нащадок працівника колгоспу звернувся із позовом про визнання такого договору недійсним та про повернення з\д власнику. В договорі оренди зелі також не був вказаний розмір податку за користування земельною ділянкою.
Суд першої інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, суд касаційної інстанції залишив рішення суду апеляційної інстанції без змін.
Відмовляючи у задоволенні позову суди згадали Постанову ВСУ від 04 лютого 2015 року справа № 6-233цс14.
Згідно такого підходу для визнання договору недійсним (при цьому очевидно будь-якого) недостатньо лише фактичне недотримання сторонами ст. 638 ЦК України –«укладання договору», а необхідно суду встановити, що невизначення сторонами істотної умови в договорі після його укладення порушує права позивача.
В даному випадку позивач начебто не довів, що відсутність орендної плати в договорі порушує його права, а захисту судом підлягає лише порушене право. Суд підкреслив, що позивач отримує орендну плати два роки хоча і невстановленого розміру. Позовні вимоги не уточнювалися, отже за думкою суду позивач сам винен, що неправильно подав позов…