Юридичний портал України: супровід, обслуговування
Укр
Рус
Увійти Зареєструватися
Меню
  • Каталог юристів
  • Юридична дискусія
  • Цікаві судові рішення
  • Консультації
  • Новини
  • Юридичний світ
Увійти Зареєструватися
Юридичний світ / Корисні закони / Цивільний кодекс України | від 16.01.2003 № 435-IV

Стаття 777. Переважні права наймача

Консультація юриста. Безкоштовно.

1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

2. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

{Офіційне тлумачення положень частини другої статті 777 див. в Рішенні Конституційного Суду № 31-рп/2009 від 10.12.2009 }

< Стаття 776   Стаття 778 >

КОМЕНТАР від ресурсу "ПРОТОКОЛ": 

Аналізуйте судовий акт: При відмові орендарю у поновленні договору оренди на новий строк або на нових умовах власник зобов’язаний чітко вказати причину, інакше переважне право орендаря буде порушено (ВС/КГС, № 910/12017/17, від 18 січня 2018р.)

Зазвичай до переважного права орендаря (наймача) відносяться зі скептицизмом. Апріорі вважається, що власник завжди вижене орендаря за будь-яких умов з нерухомості, а почне з того що заблокує роботу відключенням комунікацій та застосуванням «тітушок». Проте законодавство послідовно захищає переважне права орендаря і суди поступово уніфікують судову практику з цього приводу.  

Так, переважне право передбачено і ст. 777 ЦК України, і ст. 285 ГК України, і ст. 17 ЗУ «Про оренду державного і комунального майна». Суть такого право зводиться до того, що сумлінний орендар має переважне право перед іншими бажаючими на укладання договору оренди на новий строк, або на тих самих умовах, що були або на нових умовах.  При цьому власник майна повинен запропонувати цьому орендарю нові умови, і тільки у випадку його відмови – передати майно в оренду іншій особі на тих же самих умовах, що були запропоновані орендарю.    

На противагу переважному праву орендаря діє ціла низка статей законів на  захист права власника, зокрема в даному випадку ст. 319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Ця та інші статті дозволяють власнику майна відмовитися від подальшої передачі його в оренду після спливу строку договору оренди та використовувати своє майно у власних потребах. Проте і це рішення повинне бути доведено до орендаря. Тільки після доведення цього рішення власником переважне право орендаря припиняється.  

У цій справі суди розглядали позов про визнання договору продовженим. На оферту орендаря подовжити строк дію договору оренди Власник нерухомості відмовив орендарю листом та попередив про вжиття заходів, щодо виселення орендаря з приміщення. Суди першої та апеляційної інстанції відмовили орендарю у задоволенні позову, суд касаційної інстанції скасував такі рішення та направив справу на новий розгляд.

Зокрема, суд касаційної інстанції підтвердивши право власника нерухомості вільно розпоряджатися своїм майном підкреслив його обов’язок чітко довести до орендаря причину, з якої договір оренди не може бути укладений на нових умовах. Так у листі – відмові  було зазначено, що власник має намір використовувати приміщення для власних потреб, а також що власника не влаштовують умови запропоновані орендарем для подовження договору оренди,  зокрема розмір орендної плати. Ці дві причини є взаємовиключними, оскільки непогодження з розміром орендної плати свідчить намір власника здавати нерухомість в оренду за більшу плату, проте аж ніяк не використовувати нерухомість для власних потреб. Таким чином, кожна з зазначених власником причин веде до різних  правових наслідків.

Суд касаційної інстанції навів також постанови ВСУ від 20.04.2016 у справі №909/794/15  та від 17.05.2017 у справі №914/433/16, які також підкреслювали необхідність встановлення факту використання власником спірної нерухомості для власних потреб. У противному випадку має місце порушення переважного права орендаря.

ВС також послався на рішення ЄСПЛ у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", яке також висвітлює подібний спір.

Ще одним приємним моментом цієї справи є висновок касаційного суду про допустимість помилки у формулюванні позовних вимог. Так, вимога про визнання договору «подовженим» є неправильною, правильною є вимога про визнання договору «укладеним». Проте, така помилка є формальною, і відмова у задоволенні позовної вимоги з цієї причини є формалізмом, який суперечить ст. 236 ГПК України, а саме ефективному захисту порушених права та принципу верховенства права. 

Хоча ВС і погодився із висновком судів попередніх інстанцій про повну нетотожність понять поновлення договору оренди на той самий строк та на тих же умовах відповідно до ст.764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до ст.777 ЦК України.

Аналізуйте судовий акт: Переважне право орендаря на укладання договору найму нерухомості на новий строк припиняється лише із дотриманням орендодавцем ч.3, ст. 17 ЗУ «Про оренду держ. та комунального майна» (ВСУ від 17 травня 2017р. у справі № 3-122гс17)

Поширений на практиці конфлікт, коли орендодавець комунального майна не хоче продовжувати орендні відносини та виселити орендаря, а орендар не хоче висилятись і всіляко намагається використати рятівні положення договору оренди та законів.

Так, сторонами був укладений договорі оренди, який закінчився, проте містив пункт, що «якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін», тобто ще раз на 13 років.

Орендодавець не направив повідомлення про припинення договору оренду, в порядку передбаченому договором оренди, проте направив таке повідомлення після закінчення строку дії договору. Орендар добровільно нерухомість не повернув, і орендодавець звернувся із позовом про його виселення до суду. Суди першої, апеляційної, касаційної погодились із орендодавцем і прийшли до висновку, що подібний пункт договору оренди суперечить ч.2, ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», ст. 764 ЦК України та ч.2. ст. 284 ГК України. Згідно наведених положень законів повідомлення про припинення договірних відносин дійсно має бути направлено орендарю протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди.   

Несподівано на бік орендаря став ВСУ, який скасував всі рішення у справі і направив справу на новий розгляд. Проте, ВСУ не став підтверджувати законність спірного пункту договору оренди, а нагадав судам про переважне право наймача, передбачене ст. 777 ЦК України та ч. 3, ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Остання норма передбачає, що переважне право наймача на продовження орендних відносин може бути припинене лише за умови використання орендодавцем орендованого майна для власних потреб у майбутньому. При цьому орендодавець повинен  письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Звичайно цього зроблено не було.

Окрім цього ВСУ підкреслив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. 

В цій справі судами не було взагалі враховано переважне право орендаря незважаючи на те, що в матеріалах справи міститься заява орендаря подана орендодавцю « в порядку реалізації переважного права на укладання договору оренди». 

ВСУ також підкреслив, що неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

< Стаття 776   Стаття 778 >

Популярні новини
  • Алкогольне сп’яніння! Cуддю Голосіївського районного суду міста Києва Бойка О.В. тимчасово, на шість місяців, відсторонено від здійснення правосуддя
    Алкогольне сп’яніння! Cуддю Голосіївського районного суду міста Києва Бойка О.В. тимчасово, на шість місяців, відсторонено від здійснення правосуддя
  •  ВС постановив, в якому випадку особа звільняється від кримінальної відповідальності передбаченою статті 309 КК України
    ВС постановив, в якому випадку особа звільняється від кримінальної відповідальності передбаченою статті 309 КК України
  • Затримка із внесенням відомостей до ЄРДР призвела до недопустимості доказів та виправдання хабарника –митника
    Затримка із внесенням відомостей до ЄРДР призвела до недопустимості доказів та виправдання хабарника –митника
  • Сергій Князєв: При зміні законодавства зміняться критерії оцінки роботи слідчих
    Сергій Князєв: При зміні законодавства зміняться критерії оцінки роботи слідчих
  • Як дізнатuся онлайн про свій стаж та офіційну зарплату (ІНСТРУКЦІЯ)
    Як дізнатuся онлайн про свій стаж та офіційну зарплату (ІНСТРУКЦІЯ)
Популярні консультації
  • Совет от Протокола: Как получить лицу с инвалидностью (с заболеванием опорно-двигательного аппарата) разрешение на установку гаража возле дома?
    Совет от Протокола: Как получить лицу с инвалидностью (с заболеванием опорно-двигательного аппарата) разрешение на установку гаража возле дома?
  • Порада від Протоколу: Пролонгація договору оренди земельної ділянки
    Порада від Протоколу: Пролонгація договору оренди земельної ділянки
  • СУДОВИЙ ЗБІР  - УСІ СТАВКИ у 2019 році: рахувати не потрібно – розраховано за Вас!
    СУДОВИЙ ЗБІР - УСІ СТАВКИ у 2019 році: рахувати не потрібно – розраховано за Вас!
  • ЕСПЧ: Инструкция по заполнению формуляра жалобы
    ЕСПЧ: Инструкция по заполнению формуляра жалобы
  • Оподаткування ФОП з 2019 року
    Оподаткування ФОП з 2019 року
Популярні статті
  • Обзор практики ВС от Ростислава Кравца, опубликованной с 01 января по 12 февраля 2019 года (часть первая)
    Обзор практики ВС от Ростислава Кравца, опубликованной с 01 января по 12 февраля 2019 года (часть первая)
  • Ефективний судовий контроль за законністю  діяльності правоохоронних органів в кримінальному процесі,  ілюзія чи реальність ?
    Ефективний судовий контроль за законністю діяльності правоохоронних органів в кримінальному процесі, ілюзія чи реальність ?
  • Що таке воєнний стан, як він може вплинути на майбутні вибори, роботу ЗМІ і мої права?
    Що таке воєнний стан, як він може вплинути на майбутні вибори, роботу ЗМІ і мої права?
  • Питання щодо сплати судового збору у спорах про оскарження постанов у справах про адміністративні правопорушення
    Питання щодо сплати судового збору у спорах про оскарження постанов у справах про адміністративні правопорушення
  • Обзор практики ВС от Ростислава Кравца, опубликованной с 01 августа по 30 сентября 2018 года (часть первая)
    Обзор практики ВС от Ростислава Кравца, опубликованной с 01 августа по 30 сентября 2018 года (часть первая)
Популярні судові рішення
  • ВС/ККС: Момент розміщення ухвали суду першої інстанції в ЄДРСР не є поважною причиною для поновлення  строку на її апеляційне оскарження передбаченого  ч. 2 ст. 395 КК України (ВС/ККС: у  справі № 222/466/17 від 25 вересня 2018р.)
    ВС/ККС: Момент розміщення ухвали суду першої інстанції в ЄДРСР не є поважною причиною для поновлення строку на її апеляційне оскарження передбаченого ч. 2 ст. 395 КК України (ВС/ККС: у справі № 222/466/17 від 25 вересня 2018р.)
  • ВП ВСУ: У разі отримання у позику іноземної валюти позичальник зобов'язаний, якщо інше не передбачене законом чи договором, повернути таку ж суму грошових коштів у іноземній валюті, яка отримана у позику (ВПВС справа № 373/2054/16-ц, 16.01.19)
    ВП ВСУ: У разі отримання у позику іноземної валюти позичальник зобов'язаний, якщо інше не передбачене законом чи договором, повернути таку ж суму грошових коштів у іноземній валюті, яка отримана у позику (ВПВС справа № 373/2054/16-ц, 16.01.19)
  • Суд: наклав на сільську раду величезний шраф за невиконання судового рішення про затвердження погодженого проекту землеустрою (Кіровоградський окружний адміністративний суд ,справа № 811/1758/18, 14.01.19)
    Суд: наклав на сільську раду величезний шраф за невиконання судового рішення про затвердження погодженого проекту землеустрою (Кіровоградський окружний адміністративний суд ,справа № 811/1758/18, 14.01.19)
  • КАС/ВС: Ухвала суду апеляційної інстанції про призначення експертизи, не підлягає оскарженню до суду касаційної інстанції у відповідності ч.3 ст. 328 КАС України (ВС/КАС від 15.01.2019р., справа № 820/4931/16)
    КАС/ВС: Ухвала суду апеляційної інстанції про призначення експертизи, не підлягає оскарженню до суду касаційної інстанції у відповідності ч.3 ст. 328 КАС України (ВС/КАС від 15.01.2019р., справа № 820/4931/16)
  • ВС/КЦС: Пральна машина чотири рази виходила з ладу при схожих проявах дефекту, що свідчить про наявність істотних недоліків, які виникли з вини виробника, і є підставою для розірвання договору (ВС/КЦС, справа №  398/3014/15-ц, 13.12.18)
    ВС/КЦС: Пральна машина чотири рази виходила з ладу при схожих проявах дефекту, що свідчить про наявність істотних недоліків, які виникли з вини виробника, і є підставою для розірвання договору (ВС/КЦС, справа № 398/3014/15-ц, 13.12.18)
Tweet

БЕЗКОШТОВНА консультація юриста
15 хвилин і у вас є відповідь
Ваше питання:
Бажаєте отримати консультацію по телефону?
Замовити юридичну послугу

Не знаєте точно назви послуги? Скористайтесь сервісом "Безкоштовна консультація".

Введіть Ваш e-mail (обов'язково)

Введіть назву послуги Приклад: оформлення та захист права власності, вилучення посвідчення водія

Замовити послугу
Зачекайте...

Виберіть місто рекомендується, але не обов'язково

Юридичний портал України: супровід, обслуговування
Юридичні застереження.

Protocol.ua володіє авторськими правами на інформацію, яка розміщена на веб - сторінках даного ресурсу, якщо не зазначено інше. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, статті, фотозображення, малюнки, скрин-шоти, скани, відео, аудіо, інші матеріали. При використанні матеріалів, розміщених на веб – сторінках «Протокол» наявність гіперпосилання відкритого для індексації пошуковими системами на protocol.ua обов’язкове. Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, тощо. 

Повний текст

 

Copyright © 2014-2018 «Протокол». Всі права захищені.
Ресурс
  • Про ресурс " Протокол"
  • Команда "Протокол"
  • Реклама на "Протокол"
Посилання партнерів
  • www.czm.kiev.ua
  • alt-center.com
  • stop-zavisimost.com
  • dom-prestarelih.com.ua
  • lesaservice.com.ua
  • agrotechnika.com.ua
  • Раскрутка-сайтов.com
  • alliancetechnika.com
  • Купить люстру
  • vidita-sport.com.ua
  • юрист киев
  • https://kofe-expert.ua/
  • миралинкс
Приєднуйтесь до нас у соцмережах
Copyright © 2014-2018 «Протокол». Всі права захищені.
Будь ласка, авторизируйтесь
Увійти
Зачекайте...

Введіть ваш email

Відновити пароль
Зачекайте...

Авторизация через Facebook

Не зареєстрований? Реєстрація тут.

Реєстрація учасника на ресурсі
Зареєструватися
Зачекайте...

Вже зареєстрвоані? Авторизуйтесь тут.

Такий користувач вже існує, введіть пароль
Увійти
Зачекайте...

Введіть ваш email

Відновити пароль
Зачекайте...