1. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов´язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов´язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Договір купівлі-продажу — один з найбільш розповсюджених видів договорів у цивільному обігу. Деякі види цього договору врегульовані у книзі V ЦК України.
Договір купівлі-продажу — це договір, за яким одна сторона (продавець) зобов´язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (покупцеві), а покупець зобов´язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ціну).
У відповідності зі специфікою економічних відносин, що лежать в основі договору купівлі-продажу, розрізняються його різновиди (купівля-продаж роздрібна, дрібнооптова, житлових будівель, земельних ділянок, об´єктів приватизації, тощо), кожна з яких має свої юридичні особливості. Загальними для усіх видів договорів купівлі-продажу є нижчеперелічені умови і положення.
Договір купівлі-продажу є сплатним — при набуванні речі у власність, покупець сплачує продавцеві ціну речі, яка обумовлена договором; двосторонньозобов´язуючим — це обумовлює взаємне виникнення у кожної із сторін прав та обов´язків: продавець зобов´язаний передати покупцеві певну річ, але вправі вимагати за це сплати певної ціни, а покупець, в свою чергу, зобов´язаний сплатити ціну, але вправі вимагати передачі йому проданої речі; даний договір є консенсуальним, оскільки права та обов´язки виникають вже в момент досягнення ними угоди за всіма істотними умовами.
Основною і визначальною ознакою договору є перехід майна у власність покупця.
Договір купівлі-продажу, як правило, має одноразовий характер і укладається переважно на те майно, що в наявності і підготовлене для відчуження. При цьому продавцеві сплачується вартість відчужуваного майна лише у грошовому вираженні. Оплата придбаного майна має здійснюватися у національній валюті України, за винятком випадків, передбачених законом (див. ст. 524 ЦК і коментар до неї).
Сторонами в договорі купівлі-продажу - продавцем і покупцем — виступають всі учасники цивільного обігу — громадяни, юридичні особи або держава. Право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові.
Змістом договору купівлі-продажу є ті умови, з приводу яких сторони досягли угоди. Суттєвими умовами, зокрема, є предмет та ціна.
У ЦК немає статті, яка б безпосередньо визначала би форму для усіх різновидів договору купівлі-продажу, тому форма договору купівлі-продажу визначається загальними правилами про форму угод, тобто він може бути укладений у залежності від особливостей того чи іншого його різновиду — в усній чи письмовій (простій чи нотаріально засвідченій формі), а також шляхом конклюдентних дій. Відносно продажу ряду речей закон встановлює особливі правила. Законодавчими актами України встановлений спеціальний порядок набуття права власності на окремі види майна, а також види майна, які не можуть знаходитися у власності громадян.
Існує кілька різновидів договору купівлі-продажу, кожний з яких має певну специфіку, а саме: договір роздрібної купівлі-продажу; договір купівлі-продажу на аукціонах і біржах; договір купівлі-продажу майна в процесі приватизації; форвардний, ф´ючерсний і опціонний договори купівлі-продажу; зовнішньоекономічний договір купівлі-продажу.
Форвардний контракт — стандартний документ, що засвідчує зобов´язання придбати (продати) цінні папери, товари або кошти у певний час та на визначених умовах у майбутньому з фіксацією цін такого продажу під час укладання контракту.
Ф´ючерсний контракт — стандартний документ, який засвідчує зобов´язання придбати (продати) цінні папери, товари або кошти у певний час та на визначених умовах у майбутньому з фіксацією цін на момент виконання зобов´язання.
Опціон -- стандартний документ, який засвідчує право придбати (продати) цінні папери (товари, кошти) на певних умовах у майбутньому з фіксацією ціни на час укладання такого опціону або на час придбання за рішенням сторін контракту.
Основними нормативними актами, що регулюють роздрібну купівлю, продаж, крім ЦК, є: Закони України «Про захист прав споживачів», Постанова Кабінету Міністрів України «Про порядок заняття торговою діяльністю І правила торговельного обслуговування населення» від 8 лютого 1995 р., Правила продажу продовольчих товарів від 28 грудня 1994 р., Правила комісійної торгівлі непродовольчими товарами від 13 березня 1995 р. і Правила продажу непродовольчих товарів від 27 травня 1996 р.
Купівлю-продаж на біржах та аукціонах регулюють Закони України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 р., «Про цінні папери та фондову біржу» від 18 червня 1991 р.; державного майна в процесі приватизації — Закони України «Про приватизацію державного майна» від 4 березня 1992 р., «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 6 березня 1992 р.
Визначення понять форвардного, ф´ючерсного контрактів надано у Законі України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28 грудня 1994 р.
Вимоги до форми та змісту зовнішньоекономічного договору визначаються в Законі «Про зовнішньоекономічну діяльність», Положенні про форму зовнішньоекономічних договорів (контрактів) від 6 вересня 2001 р.
Суб´єктам підприємницької діяльності України при укладанні договорів, в тому числі зовнішньоекономічних договорів (контрактів), повинні забезпечувати дотримання Міжнародні правила інтерпретації комерційних строків, які підготовлені Міжнародною торговою палатою (правила «Інкотермс»).
page
youtube
Аналізуйте судовий акт: Особа довела у суді, що саме вона є реальним покупцем квартири, а інша особа, яка підписала договір купівлі-продажу квартири «за покупця» – фіктивним покупцем, при цьому сам договір був визнаний частково недійсним (справа № 761/32029/15-ц)
Нам звичайно невідомо чи був хабар у справі або чи судді виявилися настільки прогресивними, проте за такі рішення слід звичайно аплодувати юристам, які їх забезпечують.
Обставини надзвичайно точно встановлені судом. Як було насправді. Представник партії регіонів на «трудові» доходи придбав квартиру у 2014 році, проте побоюючись її конфіскації оформив навіть не на дружину, а на матір дружини. Реально квартира була придбана у продавця за 16 000 000,00 млн. гривень (майже 2 млн. доларів США за курсом на той час), хоча у договорі купівлі-продажу написали вартість квартири у 149 000,00 гривень, які продавець начебто отримав готівкою від покупця. Планувалося, що коли згасне революційний гнів, матір дружини регіонала подарує дружині регіонала, тобто своїй дочці, квартиру. Чомусь цього не відбулося. І ось дружини регіонала звернулася до суду із позовом проти власної матері про визнання себе покупцем квартири – переведення прав покупця на себе та визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири в частині покупця.
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні такого позову, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення, яким задовільнив позов та перевів права покупця квартири з матері на дочку. Проте невгамовна матір подала касаційну скаргу, яку було відхилено судом касаційної інстанції.
Отже, з професійної точки зору надзвичайно цікавими є докази, на підставі яких суд прийшов до висновку, що дружина регіонала є реальним покупцем квартири, а матір дружини регіонала, незважаючи на те, що нею власноручно був підписаний договір купівлі-продажу «за покупця» - є фіктивним покупцем квартири.
1. Показання продавця квартири ( за сумісництвом вже мати самого регіонала), яка підтвердила у суді, що продала квартиру саме позивачу, а не тій особі, яка підписала договір купівлі-продажу.
2. Розписка продавця про отримання коштів за квартиру у сумі 16 000 000,00грн. та нотаріальна посвідчена заява; звичайно судам байдуже, що в договорі купівлі-продажу вартість квартири була визначена в сумі 149 000,00 грн. і майже 2 млн. доларів готівкою пройшли поза увагою усіх державних органів, зокрема НАБУ.
3. Реєстрація позивача разом із дітьми у спірній квартирі відразу після її придбання.
4. Довідка з ЖЕКу про оплату позивачем всіх експлуатаційних витрат за спірну квартиру як власником весь час після її придбання.
5. Відсутність відповідача -пенсіонерки у суді (тільки представник), відсутність можливості у суду відібрати у неї пояснення та фактична відсутність у неї коштів для придбання квартири такої вартості.
6. Докази, які підтверджують, що у позивача були кошти на купівлю квартири (реалізація іншої квартири за повну вартість у 2012р., додаткові заощадження, тощо).
У підсумку суд прийшов до наступного висновку. "Якщо при вирішенні позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним з підстав, що насправді покупцем є інша особа, суд встановить, що фактично майно було придбано за кошти іншої особи і для неї та що інших підстав для визнання цієї угоди недійсною немає, вказаний договір визнається недійсним лише в частині, що стосується покупця, і покупцем за цим договором визнається особа, за рахунок коштів якої і для якої фактично укладався цей договір."
Іншими словами, покупцем є той, хто сплатив за товар (квартиру) кошти, в іншій частині договір купівлі-продажу залишається дійсним.
Насамкінець, слід підкреслити, що єдиними нормами, якими суд хоч якимось чином обгрунтував таке рішення є стаття 655 ЦК України - "договір купівлі-продажу", ат ст. 217 ЦК України - "правові наслідки недійсності окремих частин правочину."