Стаття 377. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній

Аналізуйте судовий акт: При придбанні будівлі до покупця НЕ переходить право власності на земельну ділянку, на якій ця будівля знаходиться, якщо таке право НЕ було оформлено продавцем до її продажу (ВС/КЦС у справі № 127/10011/18 від 19 травня 2020р.)

Непогане рішення, яке розтлумачує правильне застосування принципу цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований, зокрема ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

Відразу необхідно звернути увагу на те, що наявність кадастрового номеру у земельної ділянки, ще не означає наявність у неї власника, або користувача чи орендаря. Більш того буває так, що наявність кадастрового номеру у з/д, ще не означає внесення цієї з/д до Державного земельного кадастру.

Іноді кадастровий номер з/д отримують саме з метою відчуження чи іпотеки нерухомого майна, яке на цій з/д розташовано. Відповідно до ст. 120 ЗК України кадастровий номер з/д є істотною умовою договору про набуття права власності на будинок, будівлю або споруду, які знаходяться на цій з/д. Суб’єктом контролю наявності кадастрового номеру з/д у договорі, наприклад купівлі продажу комплексу будівель, є нотаріус, який відмовиться посвідчувати такий договір за відсутності кадастрового номеру. У попередні роки нотаріусу було достатньо лише довідки органу Держкомзему про присвоєння кадастрового номеру з/д. Публічну кадастрову карту України на предмет внесення з/д до Державного земельного кадастру нотаріус не дивився.

Поширена раніше схема продажу нерухомості частинами, тобто наприклад не весь будинок за раз, а двома договорами по половині будинку – зламана. Тут слід згадати Лист – роз’яснення Мінюсту від 18 травня 2018 р. № 19765/14673-33-18/8.3 «Щодо вимог до договору у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, яке пов’язане з переходом права на земельну ділянку».

В цій справі позивачами в частках був придбаний комплекс будівель та споруд на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, і для посвідчення цього договору був отриманий начебто кадастровий номер на з/д. Хоча, як пізніше з’ясувалося спірна з/д до Державного земельного кадастру внесена не була.

У зв’язку із фактичним використанням з/д органом місцевого самоврядування було запропоновано позивачам укласти договір на комплексе опорядження, утримання і зовнішній благоустрій. Натомість позивачі вважали з/д своєю власністю і звернулися до суду із позовом про визнання права власності на з/д.

Суди трьох інстанцій відмовили у задоволенні позову.

Позиція судів чітка: оскільки продавець комплексу будівель та споруд на момент укладання договору купівлі-продажу нерухомості не мав права власності на спірну з/д, то до покупця таке право НЕ переходить. Це право ще НЕ виникло. З/д хоча і має кадастровий номер, але не внесена відповідно до пункту 9, 10, ст. 79-1 ЗК України до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та не зареєстровано у Державному земельному кадастрі, тому не є об’єктом цивільних прав.

Аналізуйте судовий акт: Сума орендної плати за користування земельною ділянкою під будівлею визначається пропорційно частці у спільній власності на будівлю (ВСУ у справі № 21-3078а16 від 12.09.2017)

 Увага! Спільне засідання палат. В цьому досить цікавому судовому рішенні в якому тісно зв'язалися питання ополаткування та орендних правовідносин палати в адміністративних та господарських справах визначили хто саме має сплачувати орендну плату за земельну ділянку, яка перебуває під будівлею та є спільною вланістю кількох юридичних осіб та в якому розмірі.

Так, між Київською міською радою та підприємством укладено договір оренди земельної ділянки. На вказаній ділянці було побудовано офісну будівлю, яка перебуває у спільній власності кількох підприємств. У подальшому позивачем відчужено частину нерухомого майна. Оскільки право користування земельною ділянкою пропорційно до частки права власності на об’єкт нерухомого майна перейшло до третіх осіб, у зв’язку з чим  позивач на його думку не зобов’язаний сплачувати орендну плату за ту частину земельної ділянки, користування якою припинено.   

Суди першої та апеляційної інстанцій погодилися з такими доводами позивача.

Натомість ВАСУ рішення нижчестоящих судів скасував та зазначив, що перехід права власності на майно до іншої особи не звільняє орендаря земельної ділянки від обов’язку зі сплати орендної плати за неї на підставі відповідного договору оренди. Тільки після внесення змін до підписаного з позивачем договору оренди в частині зміни розміру земельної ділянки або підписання нового договору оренди земельної ділянки пропорційно до частки нежитлових приміщень, що належать позивачу на праві власності, розмір орендної плати буде змінено.

Однак ВСУ скасовуючи рішення ВАСУ зазначив, що відповідно до підпунктів 269.1.1 і 269.1.2 пункту 269.1 статті 269 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Водночас згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Статтею 120 ЗК України визначено, що у разі якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За нормами статей 125 і 126 ЗК та ст. 377 ЦК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Таким чином аналізуючи зазначені положення, ВСУ посилаючись також і на свою постанову від 8 червня 2016 року у справі № 21-804а16вказав, що до нового власника об’єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов’язок зі сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно. А тому обов'язок сплати орендної плати та податкових зобов'язані, пов'язаних з орендними правовідносинами також переходить д нового власника буділі пропорційно до його частки у спільній власності.