Приєднуйтесь до нас в соціальних мережах:

Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

{Абзац перший частини шостої статті 120 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2269-VIII від 18.01.2018}

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

{Стаття 120 із змінами, внесеними згідно із Законом № 997-V від 27.04.2007; в редакції Закону № 1702-VI від 05.11.2009}

КОМЕНТАР від ресурсу "ПРОТОКОЛ":

Аналізуйте судовий акт: Земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства (ВС/КЦС у справі № 318/1274/18 від 20.01.2021)

Принцип цілісності об’єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою визначений Земельним та Цивільним кодексами України. Проте у судовій практиці час від часу виникають питання пов’язані із застосуванням цього принципу, а тому деякі справи потребують роз’яснення ВС.

У цій справі позивач звернувся з позовом, у якому просив визнати за ним право власності на земельну ділянку площею 0,18 га за набувальною давністю.

Так, він є власником житлового будинку, однак земельна ділянка під будинком все ще рахується у власності за померлою матір’ю дружини.

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що звертаючись до суду з позовом, позивач свої позовні вимоги обґрунтовував тим, що він володіє житловим будинком та відкрито користується земельною ділянкою більше 15 років, доглядає за прибудинковою територією, слідкує за її станом. За таких обставин позивач вважав, що має право набути право власності на земельну ділянку за набувальною давністю на підставі ст. 344 ЦК України.

Ч. 1 ст. 344 ЦК України встановлено, що особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном протягом п`яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом.

Позиція ВС: ВС касаційну скаргу позивача задовольнив частково рішення районного суду та постанову апеляційного суду скасував, а справу передав на новий розгляд до суду першої інстанції.

Так, ВС зазначив, що до даних правовідносин не може бути застосована ст. 344 ЦК України, адже в розумінні ст. 344 ЦК України добросовісність володіння означає, що володілець майна не знав і не міг знати про те, що він володіє чужим майном.

Разом з тим, ВС звернув увагу на посилання позивача на ст. 120 ЗК України, яка регулює перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду. Позивач зазначив, що з 04 червня 2002 року він є власником житлового будинку. Право власності на цей житловий будинок позивач набув за договором дарування житлового будинку, але земельна ділянка під будинком все ще рахується у власності за померлою тещею.

Стаття 120 ЗК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (15 січня 2002 року), визначала особливий правовий механізм переходу прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будівлю і споруду, які розміщені на цій земельній ділянці.

Так, ч. 1 статті 120 ЗК України (у відповідній редакції) передбачала, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

Разом з тим при відсутності окремої цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомості, як і у справі, яка переглядається, слід враховувати те, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.

Аналізуйте судовий акт: При придбанні будівлі до покупця НЕ переходить право власності на земельну ділянку, на якій ця будівля знаходиться, якщо таке право НЕ було оформлено продавцем до її продажу (ВС/КЦС у справі № 127/10011/18 від 19 травня 2020р.)

Непогане рішення, яке розтлумачує правильне застосування принципу цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований, зокрема ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

Відразу необхідно звернути увагу на те, що наявність кадастрового номеру у земельної ділянки, ще не означає наявність у неї власника, або користувача чи орендаря. Більш того буває так, що наявність кадастрового номеру у з/д, ще не означає внесення цієї з/д до Державного земельного кадастру.

Іноді кадастровий номер з/д отримують саме з метою відчуження чи іпотеки нерухомого майна, яке на цій з/д розташовано. Відповідно до ст. 120 ЗК України кадастровий номер з/д є істотною умовою договору про набуття права власності на будинок, будівлю або споруду, які знаходяться на цій з/д. Суб’єктом контролю наявності кадастрового номеру з/д у договорі, наприклад купівлі продажу комплексу будівель, є нотаріус, який відмовиться посвідчувати такий договір за відсутності кадастрового номеру. У попередні роки нотаріусу було достатньо лише довідки органу Держкомзему про присвоєння кадастрового номеру з/д. Публічну кадастрову карту України на предмет внесення з/д до Державного земельного кадастру нотаріус не дивився.

Поширена раніше схема продажу нерухомості частинами, тобто наприклад не весь будинок за раз, а двома договорами по половині будинку – зламана. Тут слід згадати Лист – роз’яснення Мінюсту від 18 травня 2018 р. № 19765/14673-33-18/8.3 «Щодо вимог до договору у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, яке пов’язане з переходом права на земельну ділянку».

В цій справі позивачами в частках був придбаний комплекс будівель та споруд на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, і для посвідчення цього договору був отриманий начебто кадастровий номер на з/д. Хоча, як пізніше з’ясувалося спірна з/д до Державного земельного кадастру внесена не була.

У зв’язку із фактичним використанням з/д органом місцевого самоврядування було запропоновано позивачам укласти договір на комплексе опорядження, утримання і зовнішній благоустрій. Натомість позивачі вважали з/д своєю власністю і звернулися до суду із позовом про визнання права власності на з/д.

Суди трьох інстанцій відмовили у задоволенні позову.

Позиція судів чітка: оскільки продавець комплексу будівель та споруд на момент укладання договору купівлі-продажу нерухомості не мав права власності на спірну з/д, то до покупця таке право НЕ переходить. Це право ще НЕ виникло. З/д хоча і має кадастровий номер, але не внесена відповідно до пункту 9, 10, ст. 79-1 ЗК України до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та не зареєстровано у Державному земельному кадастрі, тому не є об’єктом цивільних прав.

Аналізуйте судовий акт: При відчуженні будинку право на земельну ділянку на якій він розташований припиняється та переходить до нового власника (ВС/КЦС № 364/515/19 від 26.12.2019)

Положення частини четвертої статті 120 Земельного кодексу України імперативно визначають, що особа, яка набула права власності на будівлі чи споруди, або їх частини стає власником відповідної земельної ділянки, або її частини на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено в договорі відчуження нерухомості.

Однак, поширеними є випадки коди технічна документація на землю неоформлена. Отже виникає питання чи є відсутність такої документації перепоною для набуття права власності на землю на якій будинок розташовано.

Касаційний цивільний суд однозначно вважає, що НІ!

У даній справі між двома фізичними особами було укладено договір дарування будинку. Відповідно до умов договору сторони домовилися про передачу земельної ділянки у власність позивачу після виготовлення технічної документації.

Однак у подальшому дарувальник відмовився вчинити будь-які дії для переоформлення та передачі у власність обдарованому земельної ділянки на якій розташований житловий будинок, що і стало підставою для звернення останнього до суду із позовом про визнання за ним права власності на земельну ділянку.

Суди першої та апеляційної інстанції позов задовольнили.

Проте, відповідач оскаржив останні у касаційному порядку з тих підстав, що перш ніж звертатися з позовною заявою про визнання права власності на земельну ділянку обдарований повинен був звернутися до суду з позовом про припинення його права власності на земельну ділянку.

В свою чергу КЦС визнав такі доводи необґрунтованими.

Відмовляючи у задоволенні касаційної скарги суд касаційної інстанції зазначив, що відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

За нормами ч. 1 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

З аналізу вказаних норм випливає існування принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі набуття права власності на нерухомість.

Таким чином оскільки позивач є власником житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, на підставі договору дарування, то згідно вищевикладених правових норм набув право власності на земельну ділянку, на якій розташоване належне йому домоволодіння.

При цьому доводи про те, що визнанню за позивачем права власності на земельну ділянку обов`язково має передувати рішення суду про припинення права власності відповідача на земельну ділянку є необґрунтованими, оскільки право відповідача на земельну ділянку припинено відповідно до статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України внаслідок набуття позивачем права власності на житловий будинок.

Аналізуйте судовий акт: Покупець нерухомості, яка розташована на орендованій з/д, автоматично набуває обов’язку сплачувати орендну плату на умовах договору оренди з/д укладеного із продавцем попри відсутність додаткової угоди про заміну сторони в зобов’язанні (№913/661/17)

ВС потрохи вносить юридичну ясність у питання бездокументарного користування земельною ділянкою для обслуговування приватної будівлі, та проблему правильної позовної вимоги при стягненні коштів власником землі за користування такою землею із фактичного землекористувача – власника приватної будівлі.

Узагальнено існує два випадки, коли при придбанні будівлі права землекористування покупцем будівлі не оформлюються, проте фактичне землекористування з/д виділеною для обслуговування цієї будівлі відбувається, і орган місцевого самоврядування втрачає доходи.

Перший – це випадок, коли земля для обслуговування будівлі відводилася за старим законодавством у користування, тобто на підставі Акту про надання земельної ділянки у користування, і тоді право користування з/д при зміні власника будівлі припиняється.

Другий випадок, коли між продавцем будівлі та органом місцевого самоврядування вже укладений за діючим законодавством договір оренди з/д. Тоді право оренди з/д переходить до покупця будівлі в силу закону, відбувається автоматична заміна орендаря в договорі оренди з/д з продавця на покупця будівлі, і набувач будівлі зобов’язаний сплачувати органу місцевого самоврядування орендну плату на умовах визначених в договорі оренди із попереднім власником. При цьому відсутність додаткової угоди про заміну сторони в договорі оренди з/д з продавця будівлі на покупця НЕ позбавляє обов’язку набувача будівлі сплачувати оренду плату.

Ця справа про другий випадок, і вона ілюструє надзвичайну важливість професійного обґрунтування позову та формулювання позовної вимоги для досягнення результату. Тобто, усім зрозуміло, що набувач будівлі щось порушує, коли не сплачує за користування з/д, проте питання на які норми законодавства слід посилатися, щоб ці кошти стягнути через суд виявилося не із легких.

Орган місцевого самоврядування спочатку стягував з набувача збитки - упущену вигоду на підставі ст. 22, 1166 ЦК України, а потім вирішив змінити обґрунтування і стягувати безпідставно набуті кошти (майно) на підставі ст. 1212 ЦК України. Для розрахунку суми стягнення за період несплати бралася місячна орендна плата, яка була визначена договором оренди з/д із попереднім власником будівлі. Суд першої інстанції відмовив у стягненні збитків, але суд апеляційної інстанції побачив в спірних правовідносинах кондикційні зобов'язання землекористувача і задовільнив позов.

Суд касаційної інстанції скасував рішення суду апеляційної інстанції і залишив в силі відмовне рішення суду першої інстанції. ВС підкреслив, що ні стягнення збитків (упущеної вигоди), ні стягнення безпідставно набутих коштів (майна), в даному випадку НЕ є правильним способом захисту порушеного права. А насправді все просто – слід подавати позов про стягнення орендної плати та обґрунтовувати його порушення орендарем умов договору оренди.

Цитуємо ВС: «У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.»

Зокрема, це передбачається ст. 7 ЗУ "Про оренду землі", ст. 120 ЗК України та ст 377 ЦК України.

Отже, між органом місцевого самоврядування та набувачем будівлі юридично існують орендні відносини, на умовах передбачених договором оренди з/д укладеному між органом місцевого самоврядування та попереднім власником будівлі.