1. У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта до набувача такого об’єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об’єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об’єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об’єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.
2. У разі набуття частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва право власності на земельну ділянку (крім земель державної, комунальної власності), на якій розміщено такий об’єкт, одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта до набувача у розмірі належної відчужувачу (попередньому власнику) частки у праві спільної власності на такий об’єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі. Якщо відчужувачу (попередньому власнику) у праві спільної власності на такий об’єкт належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі, право власності переходить у такому самому розмірі.
При вчиненні правочину, який передбачає перехід права власності на частку у праві спільної власності на такий об’єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.
3. У разі набуття державою права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва комунальної власності, розміщений на земельній ділянці комунальної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить до держави без зміни її цільового призначення. У разі якщо у власності територіальної громади перебувала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до держави переходить право власності на таку частку. Вимоги цього абзацу не поширюються на земельні ділянки комунальної власності, які відповідно до закону не можуть передаватися у державну власність.
У разі набуття територіальною громадою права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва комунальної власності іншої територіальної громади, розміщений на земельній ділянці комунальної власності такої іншої територіальної громади, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить до територіальної громади, яка набуває у власність відповідний об’єкт, без зміни її цільового призначення. У разі якщо у власності територіальної громади перебувала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до територіальної громади, яка набуває у власність відповідний об’єкт, переходить право власності на таку частку.
У випадках, визначених абзацами першим - другим цієї частини, рішення відповідних органів про передачу об’єкта нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкта незавершеного будівництва до державної, комунальної власності мають передбачати передачу права власності на земельну ділянку, на якій розміщений відповідний об’єкт, із зазначенням її кадастрового номера.
У разі набуття територіальною громадою права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва державної власності, розміщений на земельній ділянці державної власності, орган місцевого самоврядування зобов’язаний протягом 30 днів звернутися до відповідного органу виконавчої влади відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, з клопотанням про передачу земельної ділянки у комунальну власність у порядку, передбаченому статтею 117 цього Кодексу. Орган виконавчої влади зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня отримання поданого у встановленому порядку клопотання передати її у комунальну власність. У разі якщо у власності держави перебувала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, у власність територіальної громади передається така частка. Вимоги цього абзацу не поширюються на земельні ділянки державної власності, які відповідно до закону не можуть передаватися у комунальну власність.
4. У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
5. У разі переходу права оперативного управління, господарського відання на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва державної власності, що розміщений на земельній ділянці державної власності, яка перебуває у постійному користуванні попереднього суб’єкта права оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт, право постійного користування земельною ділянкою переходить особі, до якої перейшло право оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт, крім випадків, коли на земельній ділянці розміщені інші об’єкти нерухомого майна.
У разі переходу права оперативного управління, господарського відання на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва комунальної власності, який розміщений на земельній ділянці комунальної власності, яка перебуває у постійному користуванні попереднього суб’єкта права оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт, право постійного користування земельною ділянкою переходить особі, до якої перейшло право оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт, крім випадків, коли на земельній ділянці розміщені інші об’єкти нерухомого майна.
У разі якщо на земельній ділянці державної, комунальної власності, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право оперативного управління, господарського відання на який переходить від однієї особи до іншої, розміщений інший об’єкт нерухомого майна, набувач права оперативного управління, господарського відання має право вимагати від органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, що здійснює розпорядження земельною ділянкою, а також попереднього землекористувача поділу земельної ділянки із виділенням частини земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт і яка необхідна для його обслуговування, в окрему земельну ділянку та передачі її йому у постійне користування (крім випадків, коли набувач права оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт не може набувати земельну ділянку у постійне користування).
У разі набуття на підставі рішення Кабінету Міністрів України та відповідного договору права господарського відання щодо об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва державної власності, що використовується у процесі провадження діяльності з передачі електричної енергії і транспортування та/або зберігання природного газу, який є об’єктом, речові права на який не підлягають державній реєстрації, або такий об’єкт розміщений на землях комунальної власності або земельна ділянка не перебувала у постійному користуванні попереднього суб’єкта права господарського відання, набувач права господарського відання зобов’язаний протягом 30 днів звернутися до відповідного органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у постійне користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, у порядку, передбаченому статтею 123 цього Кодексу. Відповідний орган зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня отримання поданого у встановленому порядку клопотання припинити право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва (у разі якщо земельна ділянка перебувала у постійному користуванні), та передати її у постійне користування набувачу права господарського відання, а у разі якщо земельна ділянка перебуває у комунальній власності - передати її у державну власність. Пропущення зазначеного строку подання клопотання не може бути підставою для відмови набувачу права господарського відання у передачі йому у постійне користування земельної ділянки, на якій розміщений відповідний об’єкт.
6. У разі набуття частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) відповідно до належної йому частки у праві спільної власності на такий об’єкт. Якщо сторони не досягли згоди щодо внесення зазначених змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію, договір про внесення таких змін визнається укладеним за рішенням суду за позовом набувача.
Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою земельною ділянкою (земельною ділянкою, що перебуває у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію) у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.
7. У випадках та порядку, визначених частинами першою і другою, абзацами першим і другим частини третьої, частиною четвертою, абзацами першим і другим частини п’ятої цієї статті, документи, що підтверджують набуття права власності, права оперативного управління, господарського відання на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва чи частку у праві спільної власності на такий об’єкт), є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.
8. Істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, пов’язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий об’єкт.
Укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, пов’язаного з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.
9. Вимоги частин першої, другої, четвертої, шостої - восьмої цієї статті не поширюються на випадки переходу права власності або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна (жилий будинок, інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника) об’єкта нерухомого майна (жилого будинку, іншої будівлі або споруди), об’єкта незавершеного будівництва.
10. У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), розміщений на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки, площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, якщо формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим або не відповідає нормам законодавства).
11. Якщо об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об’єкта нерухомого майна зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов’язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.
Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об’єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт.
12. У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, особою, яка не може мати таку земельну ділянку у власності, така особа має право вимагати передання їй власником земельної ділянки відповідної земельної ділянки на праві оренди або суперфіцію на умовах, визначених набувачем права власності на такий об’єкт. У такому разі орендар або суперфіціарій зобов’язаний відшкодовувати власнику земельної ділянки плату за землю, яку відповідно до закону зобов’язаний сплачувати її власник.
13. У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, єдиний майновий комплекс), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві, вони набувають таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду. Набувач права власності на такий об’єкт зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або оренду земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня отримання поданого у встановленому порядку клопотання припинити право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщений відповідний об’єкт, та передати її у власність або оренду набувачу права власності на такий об’єкт.
Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу права власності на відповідний об’єкт у передачі йому у власність або оренду земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт.
14. У разі набуття частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, набувач має право використовувати таку земельну ділянку для доступу та обслуговування такого об’єкта. Порядок користування земельною ділянкою набувачем визначається договором між ним та землекористувачем.
У разі недосягнення згоди сторонами щодо порядку користування відповідною земельною ділянкою, такий порядок користування визначається судом.
15. У разі набуття права власності на об’єкт незавершеного будівництва перехід прав на земельну ділянку, на якій розміщений такий об’єкт, здійснюється за правилами, встановленими цією статтею, за умови державної реєстрації права власності на такий об’єкт незавершеного будівництва у порядку, визначеному законом.
16. Предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об’єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об’єкта (частки у праві спільної власності на неї).
{Стаття 120 із змінами, внесеними згідно із Законом № 997-V від 27.04.2007 ; в редакції Закону № 1702-VI від 05.11.2009 ; із змінами, внесеними згідно із Законами № 2269-VIII від 18.01.2018 , № 1657-IX від 15.07.2021 ; в редакції Законів № 1174-IX від 02.02.2021 , № 1720-IX від 08.09.2021 }
Protocol.ua є власником авторських прав на інформацію, розміщену на веб - сторінках даного ресурсу, якщо не вказано інше. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, статті, фотозображення, малюнки, ящик-шота, скани, відео, аудіо, інші матеріали. При використанні матеріалів, розміщених на веб - сторінках «Протокол» наявність гіперпосилання відкритого для індексації пошуковими системами на protocol.ua обов`язкове. Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація тощо.
Повний текстCopyright © 2014-2022 «Протокол». Всі права захищені.
page
telegram
viber
youtube
Аналізуйте судовий акт: Земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства (ВС/КЦС у справі № 318/1274/18 від 20.01.2021)
Принцип цілісності об’єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою визначений Земельним та Цивільним кодексами України. Проте у судовій практиці час від часу виникають питання пов’язані із застосуванням цього принципу, а тому деякі справи потребують роз’яснення ВС.
У цій справі позивач звернувся з позовом, у якому просив визнати за ним право власності на земельну ділянку площею 0,18 га за набувальною давністю.
Так, він є власником житлового будинку, однак земельна ділянка під будинком все ще рахується у власності за померлою матір’ю дружини.
Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що звертаючись до суду з позовом, позивач свої позовні вимоги обґрунтовував тим, що він володіє житловим будинком та відкрито користується земельною ділянкою більше 15 років, доглядає за прибудинковою територією, слідкує за її станом. За таких обставин позивач вважав, що має право набути право власності на земельну ділянку за набувальною давністю на підставі ст. 344 ЦК України.
Ч. 1 ст. 344 ЦК України встановлено, що особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном протягом п`яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом.
Позиція ВС: ВС касаційну скаргу позивача задовольнив частково рішення районного суду та постанову апеляційного суду скасував, а справу передав на новий розгляд до суду першої інстанції.
Так, ВС зазначив, що до даних правовідносин не може бути застосована ст. 344 ЦК України, адже в розумінні ст. 344 ЦК України добросовісність володіння означає, що володілець майна не знав і не міг знати про те, що він володіє чужим майном.
Разом з тим, ВС звернув увагу на посилання позивача на ст. 120 ЗК України, яка регулює перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду. Позивач зазначив, що з 04 червня 2002 року він є власником житлового будинку. Право власності на цей житловий будинок позивач набув за договором дарування житлового будинку, але земельна ділянка під будинком все ще рахується у власності за померлою тещею.
Стаття 120 ЗК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (15 січня 2002 року), визначала особливий правовий механізм переходу прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будівлю і споруду, які розміщені на цій земельній ділянці.
Так, ч. 1 статті 120 ЗК України (у відповідній редакції) передбачала, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
Разом з тим при відсутності окремої цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомості, як і у справі, яка переглядається, слід враховувати те, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.
Аналізуйте судовий акт: При придбанні будівлі до покупця НЕ переходить право власності на земельну ділянку, на якій ця будівля знаходиться, якщо таке право НЕ було оформлено продавцем до її продажу (ВС/КЦС у справі № 127/10011/18 від 19 травня 2020р.)
Непогане рішення, яке розтлумачує правильне застосування принципу цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований, зокрема ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.
Відразу необхідно звернути увагу на те, що наявність кадастрового номеру у земельної ділянки, ще не означає наявність у неї власника, або користувача чи орендаря. Більш того буває так, що наявність кадастрового номеру у з/д, ще не означає внесення цієї з/д до Державного земельного кадастру.
Іноді кадастровий номер з/д отримують саме з метою відчуження чи іпотеки нерухомого майна, яке на цій з/д розташовано. Відповідно до ст. 120 ЗК України кадастровий номер з/д є істотною умовою договору про набуття права власності на будинок, будівлю або споруду, які знаходяться на цій з/д. Суб’єктом контролю наявності кадастрового номеру з/д у договорі, наприклад купівлі продажу комплексу будівель, є нотаріус, який відмовиться посвідчувати такий договір за відсутності кадастрового номеру. У попередні роки нотаріусу було достатньо лише довідки органу Держкомзему про присвоєння кадастрового номеру з/д. Публічну кадастрову карту України на предмет внесення з/д до Державного земельного кадастру нотаріус не дивився.
Поширена раніше схема продажу нерухомості частинами, тобто наприклад не весь будинок за раз, а двома договорами по половині будинку – зламана. Тут слід згадати Лист – роз’яснення Мінюсту від 18 травня 2018 р. № 19765/14673-33-18/8.3 «Щодо вимог до договору у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, яке пов’язане з переходом права на земельну ділянку».
В цій справі позивачами в частках був придбаний комплекс будівель та споруд на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, і для посвідчення цього договору був отриманий начебто кадастровий номер на з/д. Хоча, як пізніше з’ясувалося спірна з/д до Державного земельного кадастру внесена не була.
У зв’язку із фактичним використанням з/д органом місцевого самоврядування було запропоновано позивачам укласти договір на комплексе опорядження, утримання і зовнішній благоустрій. Натомість позивачі вважали з/д своєю власністю і звернулися до суду із позовом про визнання права власності на з/д.
Суди трьох інстанцій відмовили у задоволенні позову.
Позиція судів чітка: оскільки продавець комплексу будівель та споруд на момент укладання договору купівлі-продажу нерухомості не мав права власності на спірну з/д, то до покупця таке право НЕ переходить. Це право ще НЕ виникло. З/д хоча і має кадастровий номер, але не внесена відповідно до пункту 9, 10, ст. 79-1 ЗК України до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та не зареєстровано у Державному земельному кадастрі, тому не є об’єктом цивільних прав.
Аналізуйте судовий акт: При відчуженні будинку право на земельну ділянку на якій він розташований припиняється та переходить до нового власника (ВС/КЦС № 364/515/19 від 26.12.2019)
Положення частини четвертої статті 120 Земельного кодексу України імперативно визначають, що особа, яка набула права власності на будівлі чи споруди, або їх частини стає власником відповідної земельної ділянки, або її частини на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено в договорі відчуження нерухомості.
Однак, поширеними є випадки коди технічна документація на землю неоформлена. Отже виникає питання чи є відсутність такої документації перепоною для набуття права власності на землю на якій будинок розташовано.
Касаційний цивільний суд однозначно вважає, що НІ!
У даній справі між двома фізичними особами було укладено договір дарування будинку. Відповідно до умов договору сторони домовилися про передачу земельної ділянки у власність позивачу після виготовлення технічної документації.
Однак у подальшому дарувальник відмовився вчинити будь-які дії для переоформлення та передачі у власність обдарованому земельної ділянки на якій розташований житловий будинок, що і стало підставою для звернення останнього до суду із позовом про визнання за ним права власності на земельну ділянку.
Суди першої та апеляційної інстанції позов задовольнили.
Проте, відповідач оскаржив останні у касаційному порядку з тих підстав, що перш ніж звертатися з позовною заявою про визнання права власності на земельну ділянку обдарований повинен був звернутися до суду з позовом про припинення його права власності на земельну ділянку.
В свою чергу КЦС визнав такі доводи необґрунтованими.
Відмовляючи у задоволенні касаційної скарги суд касаційної інстанції зазначив, що відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
За нормами ч. 1 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
З аналізу вказаних норм випливає існування принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі набуття права власності на нерухомість.
Таким чином оскільки позивач є власником житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, на підставі договору дарування, то згідно вищевикладених правових норм набув право власності на земельну ділянку, на якій розташоване належне йому домоволодіння.
При цьому доводи про те, що визнанню за позивачем права власності на земельну ділянку обов`язково має передувати рішення суду про припинення права власності відповідача на земельну ділянку є необґрунтованими, оскільки право відповідача на земельну ділянку припинено відповідно до статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України внаслідок набуття позивачем права власності на житловий будинок.
Аналізуйте судовий акт: Покупець нерухомості, яка розташована на орендованій з/д, автоматично набуває обов’язку сплачувати орендну плату на умовах договору оренди з/д укладеного із продавцем попри відсутність додаткової угоди про заміну сторони в зобов’язанні (№913/661/17)
ВС потрохи вносить юридичну ясність у питання бездокументарного користування земельною ділянкою для обслуговування приватної будівлі, та проблему правильної позовної вимоги при стягненні коштів власником землі за користування такою землею із фактичного землекористувача – власника приватної будівлі.
Узагальнено існує два випадки, коли при придбанні будівлі права землекористування покупцем будівлі не оформлюються, проте фактичне землекористування з/д виділеною для обслуговування цієї будівлі відбувається, і орган місцевого самоврядування втрачає доходи.
Перший – це випадок, коли земля для обслуговування будівлі відводилася за старим законодавством у користування, тобто на підставі Акту про надання земельної ділянки у користування, і тоді право користування з/д при зміні власника будівлі припиняється.
Другий випадок, коли між продавцем будівлі та органом місцевого самоврядування вже укладений за діючим законодавством договір оренди з/д. Тоді право оренди з/д переходить до покупця будівлі в силу закону, відбувається автоматична заміна орендаря в договорі оренди з/д з продавця на покупця будівлі, і набувач будівлі зобов’язаний сплачувати органу місцевого самоврядування орендну плату на умовах визначених в договорі оренди із попереднім власником. При цьому відсутність додаткової угоди про заміну сторони в договорі оренди з/д з продавця будівлі на покупця НЕ позбавляє обов’язку набувача будівлі сплачувати оренду плату.
Ця справа про другий випадок, і вона ілюструє надзвичайну важливість професійного обґрунтування позову та формулювання позовної вимоги для досягнення результату. Тобто, усім зрозуміло, що набувач будівлі щось порушує, коли не сплачує за користування з/д, проте питання на які норми законодавства слід посилатися, щоб ці кошти стягнути через суд виявилося не із легких.
Орган місцевого самоврядування спочатку стягував з набувача збитки - упущену вигоду на підставі ст. 22, 1166 ЦК України, а потім вирішив змінити обґрунтування і стягувати безпідставно набуті кошти (майно) на підставі ст. 1212 ЦК України. Для розрахунку суми стягнення за період несплати бралася місячна орендна плата, яка була визначена договором оренди з/д із попереднім власником будівлі. Суд першої інстанції відмовив у стягненні збитків, але суд апеляційної інстанції побачив в спірних правовідносинах кондикційні зобов'язання землекористувача і задовільнив позов.
Суд касаційної інстанції скасував рішення суду апеляційної інстанції і залишив в силі відмовне рішення суду першої інстанції. ВС підкреслив, що ні стягнення збитків (упущеної вигоди), ні стягнення безпідставно набутих коштів (майна), в даному випадку НЕ є правильним способом захисту порушеного права. А насправді все просто – слід подавати позов про стягнення орендної плати та обґрунтовувати його порушення орендарем умов договору оренди.
Цитуємо ВС: «У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.»
Зокрема, це передбачається ст. 7 ЗУ "Про оренду землі", ст. 120 ЗК України та ст 377 ЦК України.
Отже, між органом місцевого самоврядування та набувачем будівлі юридично існують орендні відносини, на умовах передбачених договором оренди з/д укладеному між органом місцевого самоврядування та попереднім власником будівлі.