Стаття 141. Підстави припинення права користування земельною ділянкою

Аналізуйте судовий акт: Хоча діє стаття 19 ЗУ «Про оренду землі» припинити договір оренди землі шляхом розірвання через суд за ініціативою орендаря – забудовника фактично неможливо (ВС/КГС у справі 910/10865/19 від 05 серпня 2020 р.)

Тягар орендної плати для забудовника орендованої земельної ділянки інколи у підсумку може стати фатальним, як очевидно відбудеться і цьому випадку.

Логіка законодавця передбачає, що забудовнику на декілька років надається земельна ділянка в оренду, а після введення в експлуатацію побудованого багатоквартирного будинку передається ОСББ або повертається назад місту у зв’язку із закінченням строку дії договору оренди.

В нашому випадку земельна ділянка була передана забудовнику позивачу в довгострокову оренду строком на 25 років із цільовим призначенням «для експлуатації та обслуговування житлового будинку». (УВАГА!)

Позивач збудував багатоквартирний будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, підписав Акт готовності об’єкту до експлуатації та отримав в органі ДАБІ Сертифікат відповідності. Надалі позивач передав будинок безоплатно на баланс керуючий компанії.

Таким чином, позивач фактично припинив користування з/д, і договір оренди з/д йому вже не потрібен. Проте у міста звичайно інша думка. Місту байдуже, коли буде створене ОСББ у цьому будинку, і взагалі чи буде створено, головне отримувати дохід від орендної плати, яку відповідно до умов договору оренди з/д повинен сплачувати позивач до закінчення строку його дії.

Оскільки до закінчення строку дії договору оренди залишилося ще багато років та з метою не платити орендну плату позивач звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди з/д на підставі ст. 651 ЦК України та ст. ст. 19, 32 ЗУ «Про оренду землі».

Так частина друга ст. 19 ЗУ "Про оренду землі" передбачає, що «після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.»

Ця норма є спеціальною по відношенню до інших і надає право орендарю у випадку відсутності згоди міста розірвати договір оренди з/д через суд. Тобто припинення договору оренди з/д відбувається шляхом розірвання на підставі рішення суду (ст. 32 ЗУ «Про оренду землі).

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, задовільнив позов. Суд касаційної інстанції скасував ці судові акти і направив справу на новий розгляд.

Обгрунтування ВС щонайменше незрозуміле.

По –перше на думку ВС, позивач повинен доводити документами не тільки завершення будівництва, а і факт фактичного припинення користування орендованою з/д. Суд касаційної інстанції посилається на попередні правові висновки ВС, хоча це не передбачено ст. 19 ЗУ «Про оренду землі», проте вважається , що опосередковано передбачено ст. 141 ЗУ України. Акт готовності об’єкту до експлуатації та Акт передачі будинку на баланс керуючої компанії виявилися недостатніми. Позивач залишився власником будинку.

По-друге на думку ВС, цільове призначення з/д «для експлуатації та обслуговування житлового будинку» не відповідає ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» оскільки відсутнє додаткове призначення «для будівництва». Тобто ділянка не була надана для містобудівних потреб – начебто.

Ймовірно забудовник тепер буде сплачувати орендну плату до закінчення усіх 25 років строку дії договору оренди з/д.

Отже, забудовники та інші орендарі земельних ділянок: позбавитися від непотрібних договорів оренди з/д, якими ви фактично не користуєтеся з такою судовою практикою надзвичайно складно.

Аналізуйте судовий акт: Орендарю до місцевої ради слід звертатись із вимогою «розірвати договір оренди землі» після того як він відчужив будівлю, яка знаходиться на цій землі, автоматично оренда не припиняється (ВГСУ 19 квітня 2017р., № 904/6738/16)

Взагалі ця проблема стара та складна і не зважаючи на істотні законодавчі поліпшення у питаннях оформлення прав власності на нерухомість – залишається. Так, у цій справі були будинок та земельна ділянка в оренді, права на які оформлені на одну юридичну особу – позивача. Далі, позивач відчужує будинок, в даному випадку на підставі договору задоволення вимог іпотекодержателя, третій особі, і звичайно договір оренди землі йому не потрібен. Новий договір оренди землі потрібен новому власнику будинку принаймні теоретично.   

Здавалось з точки зору здорового глузду, що місцева рада також зацікавлена у переоформленні прав оренди на нового власника будинку, бо так просто правильно.  Проте – ні. Починається як мінімум - бездіяльність, а як правило – корупція. І головне, за весь час до моменту розірвання договору оренди землі колишній власник будинку повинен сплачувати орендну плату, хоча він абсолютно не користується цією з/д.  Інакше фіскальний орган нарахує та донарахує…

І ось позивач спочатку звертається до місцевої ради із заявою про відмову від користування з/д та проханням вилучити в нього цю з/д та зарахувати до комунальної власності. Цікаво, що через тривалий час місцева рада все ж таки приймає рішення, яке є безспірною підставою для розірвання договору оренди землі. (в багатьох випадках таке рішення не приймається роками без хабаря). Зокрема у рішенні зазначається наступне:  «вилучити з/д, зарахувати з/д до земель міста, зобов’язати позивача у тримісячний строк укласти з міською радою в установленому порядку договір про розірвання договору оренди з/д». Ну що ще потрібно?

На підставі такого рішення позивач навідується до місцевої ради з питанням, потім з претензією – «скажіть, коли прийти підписати договір про розірвання». І починаються відписки на кшталт «зберіть та подайте документи у кабінет за №..» та потім взагалі ігнор. Нарешті позивач звернувся із позовом, і суд першої інстанції йому відмовив  обґрунтовуючи це тим, що позивачем вчасно і в повному обсязі не були подані «відповідні» документи….

Проте, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції, задовільнив позов та вирішив «розірвати договір оренди земельної ділянки». Саме розірвати договір оренди земельної ділянки слід прости суд у такому випадку, а не, наприклад, «визнати розірваним» (такий спосіб захисту права не застосовується у господарському процесі). 

ВССУ відхиляючи касаційну скаргу місцевої ради підкреслив таке. На час розгляду спору державна реєстрації з/д за місцевою радою проведена не була, а установлений порядок розірвання договорів оренди з/д передбачає укладання договору про розірвання тільки після державної реєстрації цієї з/д за територіальною громадою.  Проте, це аж ніяк не стосується позивача. Місцевою радою було прийнято рішення про укладання договору про розірвання у тримісячний строк. Це рішення виконано не було, і бездіяльність відповідача порушує права позивача.

У такому спорі слід керуватись ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до якої «договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом» та ст. 141 ЗК України, згідно якої підставою припинення права користування з/д є набуття іншою особою права власності на будинок, яких розташований на цій з/д. 

ВСУ аналогічно висловився у постановах від 20.08.2013 у справі № 3-15гс13 та від 11.05.2016 у справі № 3-421гс16.

Насамкінець, необхідно підкреслити традиційно безглузду політику місцевої ради у цьому питанні.  Замість того, щоб просто підписати доп. про розірвання та сконцентрувати зусилля на укладанні договору оренди з/д із новим власником будівлі, місцева рада вдається до судових процесів, оскаржень та бездіяльності не отримуючи від цього нічого та неефективно використовуючи працю співробітників свого апарату. І така політика безглуздого оскарження очевидних протиправних речей   існує практично в усіх органах державної влади та місцевого самоврядування… 

Аналізуйте судовий акт:  Згідно принципу цілісності земельної ділянки із будівлею, яка на ній розташована, право особи на користування з/д НЕЗАЛЕЖНО від її розмірів припиняється із припиненням права власності цієї особи на будівлю (ВСУ у справі №6-2225цс16)

 Логіка цієї постанови ВСУ, якою скасовані рішення судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій проста. Архаїчне право користування земельною  ділянкою не передбачено діючим  ЗК України (за винятками згідно ст. 92 ЗК України), хоча видані раніше Державні акти на право користування з/д визнаються. Самі ж права на з/д із прийняттям ЗК України повинні бути переоформлені або у документи на право оренди, або у документи на право власності. Цього продавцем будівлі і землекористувачем «за старими правилами» зроблено не було.

Відповідно до ст. 120 ЗК України при переході права власності на будівлю у нового власника автоматично виникає право власності на з/д під будівлею, тому право користування з/д продавця, тобто попереднього власника будівлі, припиняється щодо всієї з/д вказаної у Державному акті на право користування з/д. При цьому площа з/д не важлива. Вирішуючи цей спір ВСУ, зокрема застосовує пункт  е), ст. 141 ЗК України «підстави припинення права користування земельною ділянкою.»

Отже, фактично при продажі власником ринку одного павільйону, можна втратити право користування земельної ділянкою, на якій розташований увесь ринок, і Державний акт на право користування незалежно від вказаної в ньому площі з/д буде вже недійсним.   Тому, оформлюємо права оренди та власності на земельні ділянки вчасно!  

Аналізуйте судовий акт: Факт систематичної несплати орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі незважаючи на погашення орендарем в подальшому заборгованості та відновлення прав орендодавця (ВССУ від 15 лютого 2017р. у справі № 235/1629/16-ц)

Між фізичною особою - орендодавцем та агрокомпанією - орендарем укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендна плата сплачується один раз на рік. Орендар порушив ці умови неодноразово і істотно прострочив терміни сплати орендної плати. Проте пізніше все ж таки оренду плату сплатив.   На жаль фізична особа померла, а спадкоємець звернувся із позовом про розірвання договору оренди землі, зобов’язання повернути земельну ділянку та скасування державної реєстрації права оренди.

Суд першої інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, ВССУ скасував рішення суду апеляційної інстанції і направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 

ВССУ підкреслив, що відповідно до ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування з/д є систематична несплата орендної плати. Стаття 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків передбачених цим договором та законодавством. Незважаючи на те, що орендар пізніше погасив заборгованість із сплати орендної плати перед орендодавцем, так чи інакше він порушив умови договору оренди та ст. 526 ЦК України, згідно якої зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та законодавства.

Отже, орендну плату за користування з/д слід не тільки сплачувати, а сплачувати вчасно на умовах, що передбачені договором оренди землі.