Стаття 181. Нерухомі та рухомі речі

Аналізуйте судовий акт: Факт здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об’єкт нерухомого майна (КГС/ВС у справі № 914/2070/19 від 16.02.2021)

 Позивач звернувся з позовом про визнання недійсним договору оренди, відповідно до якого в оренду передано будівлі спорткомплексу.

Власне, договір оренди за своєю суттю був змішаним договором і містив елементи інвестиційного договору, договору будівельного підряду та договору оренди комунального майна.

Спірним договором передбачено, що майно передається в оренду з метою відновлення спортивного комплексу шляхом реконструкції для подальшого використання за призначенням.

Відновлення об’єкта оренди здійснювалося за рахунок коштів орендаря, інвестованих у реконструкцію об’єкта у рамках реалізації проєкту.

Інвестиційний проєкт, вочевидь, не вдався і позивач звернувся з позовом про визнання недійсним договору, посилаючись на те, що на момент його укладення міська рада не була власником спірного майна, майно перебувало під арештом, внаслідок чого орендодавець не володів необхідним обсягом прав на розпорядження спірним майном.

Рішенням місцевого суду залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду у задоволенні позову відмовлено.

Так, зокрема, місцевий суд виходив з того, що міська рада на момент укладення спірного договору була власником об’єкта оренди. Речове право на об’єкт незавершеного будівництва за міською радою зареєстровано, не визнане недійсним та ніким не скасоване.

У цій справі ВС було закрито провадження, проте, серед іншого, надано правовий висновок відносно того, що за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України об’єкт незавершеного будівництва за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво). З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Проте, факт здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні ст. 181 та ч. 2 ст. 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов’язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Аналізуйте судовий акт: Автостоянка – не є об’єктом нерухомості, а з метою розміщення на ній будівлі, необхідно змінювати цільове призначення земельної ділянки та отримувати дозвільні документи на будівництво (ВС/КЦУ, справа №686/22924/16-ц від 13 листопада 2019 р)

 Маючи досвід роботи з нерухомістю часто зустрічаю випадки, коли власники майна, оформленого в часи далеких двохтисячних у відповідності до діючої на той час практики (я не вживаю слово «законодавства», бо мова йде саме про практику, яка існувала в ті час) наразі стикаються з проблемою доведення законності такої побудови.

До прикладу, маємо ситуацію із влаштуванням автостоянки, для чого було ініційовано відведення земельної ділянки із відповідним цільовим призначенням, отримано дозвіл на будівництво об’єкта містобудування, архітектурно-планувальне завдання, дозвіл на виконання будівельних робіт.

Як результат, побудовано автомобільну стоянку, що складалася з приміщення прохідної (контрольно-пропускного пункту), асфальтно-бетонного покриття та металевої огорожі.

Після чого було складено та погоджено акт готовності об’єкта до експлуатації та видано сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта (стоянки на 100 легкових автомобілів) проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правилам, що підтверджує його готовність до експлуатації.

За цим сертифікатом до складу нового будівництва включено приміщення прохідної площею 36,1 кв. м.

Надалі відбулась реєстрація права власності на об’єкт нерухомості, а саме приміщення, яке знаходиться на автостоянці та видано свідоцтво про право власності.

Питання:

Як співвідноситься автостоянка із приміщенням, яке знаходиться на ній?

Що необхідно вважати об’єктом нерухомості: автостоянку чи приміщення? Та

чи мали право користувачі земельної ділянки будувати об’єкт нерухомості (приміщення) на території, яка була відведена для розміщення стоянки для автомобілів.

Верховний суд, в своєму рішенні, приходить до висновків, що виходячи з аналізу положень статей 179, 181, 188 ЦК України, ДБН В.2.3-15:2007 та Правил зберігання транспортних засобів на автостоянках, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22 січня 1996 року № 115, автостоянка не є об`єктом нерухомого майна, оскільки утворюється за рахунок інших речей (огорожі, твердого покриття, освітлення, приміщень для обслуговування персоналу), які не є об`єктами нерухомого майна у розумінні статті 181 ЦК України, оскільки вони безпосередньо не пов`язані з земельною ділянкою.

Відповідно до абзацу третього додатку «Б» до ДБН В.2.3-15:2007 автостоянка - це спеціально обладнана відкрита площадка для постійного або тимчасового зберігання легкових автомобілів та інших мототранспортних засобів. Зазначеними нормами передбачається влаштування тимчасового приміщення для обслуговуючого персоналу, яке може бути демонтовано після припинення права (оренди, користування) на земельну ділянку, а не будівництво капітального нерухомого майнового комплексу.

Таким чином, у разі реєстрації права власності на об’єкт нерухомості, власник повинен мати документи, які підтверджують законність виникнення такого об’єкту, а саме: документ, що підтверджує право власності/користування на земельну ділянку з відповідним цільовим призначенням, а також дозвільну документацію в залежності від об’єкту будівництва, що в наступному і дає підстави для реєстрації права власності на окремий об’єкт нерухомості.

Таким чином, автостоянка передбачає влаштування тимчасового приміщення, яке може бути демонтовано після припинення права (оренди, користування), а тому мати дозвіл на будівництво автомобільної стоянки не достатньо для того, щоб будувати капітальну споруду на відведеній земельній ділянці.

Фактичні обставини справи: Прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі міської ради до відповідача, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Приватного малого підприємства «Лідер» про визнання сертифіката відповідності закінченого будівництвом об`єкта незаконним і його скасування, знесення самочинного будівництва та приведення земельної ділянки до попереднього стану, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення і визнання договору купівлі-продажу недійсним.

На обґрунтування своїх вимог вказав, що Відповідач здійснив самочинне будівництво приміщення прохідної на земельній ділянці, яка була передана для розміщення автостоянки, неправомірно одержав сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта та незаконно набув право власності на нього, а оспорюваний правочин не відповідає вимогам закону, оскільки останній не вправі був розпоряджатися цим приміщенням.

Рішенням першої інстанції, що залишене без змін ухвалою апеляційної інстанції, в позові відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що спірне приміщення прохідної не є самочинним будівництвом і не підлягає знесенню.

Натомість, в результаті подання касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про її часткове задоволення.

Касаційний суд вказав, що оскільки, спірне приміщення прохідної, автостоянка разом із земельної ділянкою та огорожею вважається однією річчю, приміщення прохідної не є окремим об`єктом нерухомого майна, на яке може виникати право власності.

А тому, суди належним чином не визначились з характером спірних відносин та нормою матеріального права, яка підлягає застосуванню, не встановили фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи та дійшли помилкового висновку про відмову в позові у зв`язку з тим, що спірне майно не є самочинним будівництвом.

Аналізуйте судовий акт: МАФ є спорудою, на яку не може бути зареєстроване право власності, і яка може бути демонтована, як така, що перешкоджає власнику користуватися своєю власністю за його позовом (ВС/КЦС, № 203/4180/15-ц, від 18 грудня 2019р.)

Ось нарешті дуже класний підхід ВС для вирішення спору у сфері перешкоджання користування власністю із грамотним застосуванням норм ЦК України, які вважалися на практиці мертвими. Найцікавіше, що тут спрацьовує механізм, коли сам громадянин «не ждёт милостей от местной власти», а є ініціатором переслідування порушника та суб’єктом звернення до суду для результативного захисту свого права власності.

Ситуація типова. МАФ за триваючий періодичний хабар місцевому чинуші стоїть де завгодно, торгує чим завгодно і заважає як усім хто поряд, так і взагалі майже усім містянам. Роками пишуться скарги до міської ради, але чинуша, який або опосередкований власник такого МАФу, або на проценті з посмішкою від них відписується. Через деякий час МАФ за класичним схематозом – рішенням третейського суду - стає нерухомістю. Чинуша чи той що був, чи вже новий із «чесної влади» продовжує збагачуватися і розводить руками: «ну що я можу зробити – узаконили, не подобається – звертайтеся до суду».

Так і звернулися. Власник магазину розташованого на першому поверсі у нежитловому приміщенні, звернувся із позовом про усунення перешкод у користуванні належною йому власністю МАФом, який розташований впритул до магазину без законних дозвільних документів та здійснює торгівлю. Відповідач ще у 2007 році зареєстрував право власності на МАФ як на нерухомість на підставі рішення третейського суду, проте звісно це тимчасова споруда без фундаменту та инженерных мереж, тому бути нерухомим майном не може. Позивач також просив суд скасувати державну реєстрацію права власності на МАФ та зобов`язати відповідача демонтувати МАФ.

Суд першої інстанції, з яким цинічно погодився суд апеляційної інстанції, відмовив у задоволенні позову на підставі того що законність рішення третейського суду підтверджена рішенням господарського суду першої інстанції. Окрім того вимоги щодо демонтажу є передчасними оскільки відповідно ст 376 ЦК України позивач не довів що «усунення перешкод у користуванні його власністю неможливо шляхом перебудови, перенесення чи реконструкції належних відповідачам кіосків…»

Суд касаційної інстанції скасував рішення суду апеляційної інстанції та направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. Зокрема ВС наголосив на наступному.

Третейський суд визнав право власності на МАФ без акту введення такої начебто «нерухомості» в експлуатацію. А господарський суд першої інстанції не визнав МАФ нерухомим майном, а визнав право власності відповідача «на торгівельний кіоск», що принципово різні речі. Відповідно до статті 181 ЦК України МАФ є спорудою – рухомим майном, а не нерухомістю, яка повинна бути пов’язана фундаментом із землею. Тому не підлягає державній реєстрації, а проведена державна реєстрація має бути скасована.

Водночас в матеріалах справи міститься висновок судової будівельно-технічної експертизи 2016 року, який серед інших порушень законодавства, підтверджує «обмеженість доступу до фасаду будинку в місті розташування кіосків» та вказує на можливість «пошкоджень та руйнації, як в цілому так і окремих елементів фундаменту, конструкцій, інженерних мереж житлового будинку так і вбудованого нежитлового приміщення на першому поверсі багатоквартирного будинку», що і є перешкоджанням у користуванні власністю позивачем.

ВС підкреслює, що відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Тому вимоги позивача є обґрунтованими.

Водночас висновок суду апеляційної інстанції про передчасність демонтажу МАФу, у зв’язку з тим, що відповідно статті 376 ЦК України спочатку треба дослідити МАФ на можливість перебудови чи реконструкції є неправильним. Приписи статті 376 ЦК України розповсюджуються лише на нерухоме майно, а не на тимчасові споруди, якою є МАФ.