Стаття 785. Обов'язки наймача у разі припинення договору найму

Аналізуйте судовий акт: Після припинення строку договору оренди, стягненню підлягає неустойка у розмірі подвійної орендної плати, однак, за наявності вини орендаря (ВС у справі № 904/577/20 від 26.07.2021)
 Що має право вимагати орендар після припинення строку дії договору оренди: орендну плату чи нейстойку у розмірі подвійної орендної плати? У цій спаві ВС роз’яснив правила та підстави застосування ст. 785 ЦК України.

До суду звернулась Укрзалізниця із позовом до Дитячої музикальної школи про стягнення заборгованості за договором оренди нерухомості.

Крім суми основної заборгованості, позивачем заявлено до відшкодування суму подвійної орендної плати через несвоєчасне повернення об’єкту оренди, а також інфляційні втрати, 3% річних, комунальні витрати.

Суди перших двох інстанцій задовольнили позов, однак, не в повному обсязі. Суди дійшли до висновку, що орендодавець не в праві вимагати одночасно оплати оренди за договором та суми неустойки за несвоєчасне повернення відповідачем майна з оренди, оскільки всупереч положенням статті 61 Конституції України є подвійним притягненням відповідача до відповідальності за одне й те саме правопорушення. Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Чи включається ПДВ при розрахунку розміру неустойки згідно з ч. 2 ст. 785 ЦК України за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму? (ОП ВС/КГС у справі №916/1319/19 від 20.11.2020 р.)

 У рішенні про яке йде мова, Об’єднана палата ВС/КГС розглянула спір, щодо правомірності нарахування позивачем неустойки у розмірі подвійної плати за користування відповідачем нежилим приміщенням у зв`язку із простроченням повернення об`єкта оренди (за ч.2 ст. 785 Цивільного кодексу України - ЦКУ) з урахуванням суми податку на додану вартість (далі - ПДВ).

Так, передаючи розгляд спірного питання до Об’єднаної палати (далі – ОП) КГС ВС, Колегія ВС/КГС, наголошувала на необхідності відступу від висновку, викладеного у постановах ВС від 29.03.2018р. у справі №914/730/17, від 30.10.2019р. у справі №924/80/19) та від 07.04.2020р. у справі №924/599/19, щодо правової природи неустойки як самостійної майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин за порушення наймачем обов`язку з повернення речі. Втім, ОП КГС не знайшла необхідності відступу від цих позицій та сформувала цікаві висновки щодо суті цієї неустойки, а також, щодо включення до неї ПДВ.

Отже, позивач звернувся до господарського суду для виселення відповідача з орендованих нежитлових приміщень, стягнення з нього заборгованості з орендної плати, пені – та – ось цієї неустойки у розмірі подвійної орендної плати за час прострочення у поверненні об’єкта оренди (за ч.2 ст. 785 ЦК України). Строк нарахування неустойки було вирахувано правильно (з наступного дня після, дати визначеної вимогою позивача щодо повернення приміщень), однак позивач нарахував на цю неустойку ПДВ – керуючись тою логікою, що неустойка не є штрафною санкцією в розумінні статті 549 ЦКУ та статті 230 ГКУ.

Втім, перша інстанція перерахувала суму неустоки (по ч.2 ст.785 ЦКУ) вже без суми ПДВ, із чим погодилась апеляційна інстанція і у підсумку – ОП ВС/КГС. У своїх рішеннях вони посилалися на положення пункту 188.1 статті 188 ПК Податкового кодексу України (далі – ПКУ), згідно із яким, неустойка не відноситься до бази оподаткування ПДВ, тому на неустойку не може нараховуватися цей податок.

З першого погляду позиція скаржника виглядала логічною. По-перше, орендна плата (із якої така формується) включає ПДВ. По-друге, судова практика завжди визначала неустойку по ч.2 ст.785 ЦКУ як самостійну майнову відповідальність та надавала їй певних особливостей, зокрема, на санкцію ч.2 ст.785 не розповсюджується спеціальний строк позовної давності в 1 рік (ч.1,2, ст 258 ЦКУ) та не застосовуються положення ст. 232 ГКУ про припинення нарахування штрафних санкцій по закінченню 6 місяців. Зважаючи це та на загальний характер норми п.188.1. ст.188 ПКУ, у колегії ВС/КГС, виникла позиція про необхідність відступу від попередніх висновків, із чим вони звернулись до ОП.

Об’єднана палати ВС/КГС виклала наступні правові висновки:

1) в розумінні загальних та спеціальних норм права, санкція (неустойка) по ст. 785 ЦК України є мірою відповідальності, що застосовується до триваючого правопорушення (неповернення майна орендодавцю) та має характер тривалості у часі (сплачується за весь час неправомірного користування майном) – відтак, дійсно має певні особливості в порівнянні з іншими штрафними санкціями. В контексті зазначеного, а також спираючись на попередню судову практику ОП ВС/КГС не знайшла підстав для відступу від попередніх правових позицій (номера справ зазначалися вище). Крім того, у наведених справах не вирішувалося питання про ПДВ на таку специфічну неустойку.

2) ПКУ, як спеціальний нормативний акт, що визначає будь-які питання щодо оподаткування - не передбачає включення до бази оподаткування податком на додану вартість будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов`язань, а навпаки, зазначено про те, що до складу договірної (контрактної) вартості такі не включаються. При цьому, не передбачено виключень і щодо спеціальної неустойки по ч.2 ст 785 ЦК України.

3) Основою для розрахунку ПДВ виступає додана вартість - це вартість, яка додається в процесі виробництва товарів до вартості сировини, матеріалів, палива на кожній стадії руху товарів від виробника до споживача; це вартість послуги, яка надана юридичною особою до закупленої сировини та матеріалів своїми факторами виробництва; це чистий внесок фірми у створення товару. Ця ж неустойка не є товаром або послугою, її виникнення не пов`язане з впливом дій виробника/надавача послуг, розмір такої неустойки не залежить від вартості використаних сировини, інших товарів та додаткових послуг – тому не генерує додану вартість.

Отже, у цій справі: встановлено, що неустойка, нарахована на підставі ч. 2 ст. 785 ЦКУ є спеціальною санкцією за порушення законодавства, і вона не може бути об`єктом оподаткування податком на додану вартість в силу своєї правової природи як міри відповідальності. Тому, до її складу не включається податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.

Аналізуйте судовий акт: В силу закону припинення договору оренди саме по собі не тягне припинення зобов'язання щодо внесення орендної плати, воно припиняється належним виконанням зобов'язання по поверненню майна орендодавцю (ВГСУ, справа № 910/20246/15, 12.04.16)

 Питання оренди майна у всі часи були і залишаються актуальними. Ця справа відповідає на досить поширене питання про те, чи зберігається зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати при фактичному використанні орендованого майна після закінчення терміну договору.

Товариство з обмеженою відповідальністю  звернулось до господарського суду з позовом до Акціонерної компанії  (відповідач) та  іншого товариства з обмеженою відповідальністю (поручитель) , в якому просило стягнути з відповідача 101 581 051, 05 грн. заборгованості за договором суборенди транспортного засобу та спеціальної техніки та зобов'язати Акціонерну компанію  передати у власність позивача зазначені  транспортні засоби та спеціальну техніку, а також  стягнути з поручителя 100 000 грн. за договором поруки.      

Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду та постановою ВГСУ, позов задоволено частково. Стягнуто з відповідача 16 502 512, 40 грн. заборгованості з орендної плати, 39 730 534, 40 грн. неустойки, 449 859, 80 грн. пені, 23 750 789, 68 грн. інфляційних втрат та 4 015 486, 61 грн. 3% річних. Стягнуто з поручителя 100 000 грн. за договором поруки.

Отже суди дійшли  однозначного висновку про підставність вимог власника майна, зазначивши, що оскільки відповідач після закінчення строку дії договору продовжував користуватися орендованим майном, то зобов'язання відповідача сплачувати орендну плату за весь час фактичного користування майном не припиняється, оскільки його припинення в розумінні умов договору пов'язано з моментом повернення орендованого майна, а не з фактом закінченням строку дії договору. Зокрема, ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України визначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Крім того, відповадачем було допущено прострочення виконання грошового зобов’язання та прострочення з повернення орендованого майна, за що судами правомірно застосовано наслідки, передбачені ст. 625 ЦК та ст.785 ЦК

Принагідно також зазначити, що обов'язок сплачувати за користування майном, в силу ст. 11 ЦК України, виникає  з самого факту використання майна. Ухилення користувача від оплати за майно, що знаходиться у нього в користуванні, суперечить принципам добросовісності та справедливості встановлених ст. 3 ЦК України.