Договір оренди є сплатним, і тому основний обов´язок орендаря — своєчасно вносити плату за користування майном. Порядок, умови і терміни внесення орендної плати визначаються в договорі. Законодавство про оренду не відносить умову про орендну плату до істотних, при відсутності яких договір вважається неукладеним. Вилучення встановлене лише для договорів оренди будинків і споруджень (а відповідно, і підприємств), оренди природних об´єктів, для яких узгодження орендної плати є обов´язковим: при невиконанні його договір визнається неукладеним. В інших випадках вважається, що діють порядок, умови і терміни внесення плати, звичайно застосовувані при оренді аналогічного майна в порівняних обставинах. Перелік, що міститься в ч. 2 ст. 762 ЦК не є вичерпним, і сторони можуть передбачити в договорі інші форми оплати оренди або сполучення кількох форм. Орендна плата може встановлюватися за все майно в цілому або за кожною з його складових частин. Останній спосіб нерідко застосовується при здачі якого-небудь приміщення з устаткуванням, набір якого може змінюватися, або при оренді автомобіля з гаражем і т.п. Найбільш розповсюдженою формою оплати є грошова. Відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК вона застосовується у вигляді встановлених у твердій сумі платежів, внесених періодично чи одноразово. Як альтернативний спосіб оплати передбачається передача орендодавцю встановленої частки продукції, плодів чи доходів, отриманих у результаті використання найнятого майна. Визначена частка доходів також є грошовою формою оплати, але встановленої не у твердій сумі, а у відсотковому відношенні від отриманих орендарем доходів. Оплата шляхом передачі орендодавцю частини продукції, що випускається, застосовується частіше за все при здачі в оренду виробничих комплексів, устаткування (нерідко поряд з іншими формами оплати). Можливі й такі способи оплати, як надання орендодавцю визначених послуг; передача йому орендарем у власність чи у користування обумовленої договором речі (наприклад, за користування найнятим приміщенням орендар розплачується шляхом передачі орендодавцю у власність автомобіля); покладання на орендаря визначених витрат, наприклад, пов´язаних із капітальним ремонтом орендованого будинку чи іншого об´єкта.
Частина 3 ст. 762 ЦК передбачає можливість перегляду розміру орендної плати за згодою сторін у терміни, встановлені договором. У спеціальному законі можуть бути передбачені інші мінімальні терміни перегляду розміру платежів для окремих видів оренди і для оренди окремих видів майна.
Частина 4 статті, що коментується, закріплює право орендаря вимагати зменшення орендної плати, якщо істотно погіршуються умови користування майном або його якість, за які він не несе відповідальності. Аналогічна можливість передбачена ст. 768 ЦК, що визначає відповідальність орендодавця за дефекти зданого в оренду майна. Зменшення платежів у зазначених випадках має бути розмірним рівню зниження корисних (споживчих) властивостей об´єкта оренди, обумовлених договором. У випадку неефективності спроб одержання орендної плати орендодавець може використовувати крайній захід — дострокове розірвання договору (ст. 728 ЦК).
page
youtube
Аналізуйте судовий акт: Одночасне стягнення орендної плати за користування майном та неустойки за несвоєчасне повернення майна, після припинення договору оренди, є незаконним (ВС/КГС у справі № 910/11131/19 від 19 квітня 2021)
Неправильне визначення правової природи орендної плати та штрафних санкцій призводить до того, що з орендаря, який після припинення строку дії Договору не повернув майно орендодавцю на його вимогу, фактично стягується потрійний розмір орендної плати, а саме: безпосередньо орендна плата, а також неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. До таких висновків дійшов ВС розглянувши справу з орендних правовідносин.
Укрзалізниця звернулась за судовим захистом своїх інтересів, як орендодавця. Позов заявлено до орендаря про стягнення заборгованості з орендної плати, пені, штрафу, інфляційних втрат, 3% річних та неустойки.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено частково. Із всіх заявлених сум, суд стягнув з відповідача лише суму неустойки за неповернення майна з оренди. Натомість задоволення вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати (з урахуванням нарахованих на цю плату сум пені, штрафу, 3 % річних та інфляційних втрат) одночасно із сумою неустойки за несвоєчасне повернення Відповідачем майна з оренди, на думку суду, суперечить ст. 61 Конституції України, оскільки є подвійним притягненням Відповідача до відповідальності за одне й те саме правопорушення.
Постановою апеляційного суду, дане рішення скасовано в частині відмови у задоволенні позовних вимог. Фактично суд задовольнив позовні вимоги в повному обсязі, мотивуючи тим, що нарахування суми неустойки узгоджено сторонами в договорі оренди, тому не суперечить Конституції.
Здійснюючи перегляд справи, ВС дійшов до висновку, що у відповідності до ст. 763, 764, 785 ЦК України, із закінченням строку договору оренди, такий договір є припиненим, що означає припинення дії для сторін всіх його умов, а їх невиконання протягом дії Договору є невиконанням зобов`язання за цим Договором, що має відповідні наслідки, однак не зумовлює продовження дії Договору в цілому або тих його умов, що не були виконані сторонами.
Після спливу строку дії Договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в оренду. Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.
З цих підстав ВС дійшов до висновку, що користування майном після припинення Договору є неправомірним користуванням майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами Договору, що припинився є незаконною.
ВС наголосив на тому, що поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, тому слід застосовувати або положення ст. 762 ЦК України, або 785 ЦК України.
Ці норми не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.
З урахуванням зазначеного ВС постановив, що стягнення орендної плати можливе лише до моменту припинення дії договору, а після припинення Договору належним способом захисту прав та інтересів орендодавця є застосування неустойки - самостійної форми майнової відповідальності.
Таким чином, ВС дійшов до висновку, що задоволення апеляційним судом позовних вимог в повному обсязі суперечить положенням частини другої статті 785 ЦК України, тоді як суд першої інстанції ухвалив законне рішення про задоволення позовних вимог в частині стягнення сум неустойки.
Аналізуйте судовий акт: Якщо орендар був позбавлений можливості потрапити до орендованого приміщення, вимоги про стягнення заборгованості є безпідставними (Київський апеляційний господарський суд у справі 910/22290/16 від 14.06.2017)
Підприємець орендував приміщення у ТЦ «Караван» для ведення торгівлі і вчасно сплачував усі платежі. Однак, одного ранку охорона торгового центру винесла усе його майно та виручку і заблокувала працівникам доступ до робочих місць.
Через неадекватні дії орендодавця, підприємець припинив подальшу співпрацю з торговим центром. Однак через півтора року ТЦ «Караван» звернувся до суду і вимагав сплати 300 тисяч гривень орендних платежів. На їх думку, підприємець повинен був сплачувати за орендоване приміщення навіть після того, як його видворили звідти.
Місцевий та апеляційний господарський суд прийшли до виновку: "Якщо орендар був позбавлений можливості потрапити до орендованого приміщення, вимоги про стягнення заборгованості є безпідставними".
Так і передбачено ч. 4, ст. 762 ЦК України: "наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає."