Стаття, що коментується, встановлює загальні правила щодо визначення моменту, з якого договір вважається укладеним. Чітке визначення в кожному конкретному випадку цього моменту є необхідним, оскільки саме з цього моменту виникають права і обов´язки сторін.
Частина перша коментованої статті визначає момент укладення так званих консенсуальних договорів (згода), до числа яких належить більшість цивільно-правових договорів. Якщо зроблена однією стороною пропозиція укласти договір містить всі істотні умови (див. коментар до ст. 638 ЦК) майбутнього договору і виражає намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов´язаною у разі її прийняття (тобто, є офертою), а відповідь іншої особи про прийняття оферти є повною і безумовною (отже, є акцептом), договір вважається укладеним з моменту отримання особою, яка зробила пропозицію (оферентом), відповіді від іншої особи (акцептанта).
Крім консенсуальних існують і так звані реальні договори ( річ), для укладення яких однієї лише згоди сторін недостатньо. Для укладення реальних договорів крім згоди сторін необхідно вчинення певної дії, як правило, — передачі майна. Відповідно до ч. 2 статті, що коментується, реальний договір вважається укладеним саме з моменту передання майна або вчинення іншої певної дії. До числа реальних договорів належать, зокрема, договори довічного утримання, позики та деякі інші. Так, наприклад, відповідно ст. 1046 ЦК договір позики вважається укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.
Договір може бути консенсуальним або реальним, але якщо відповідно до законодавства або домовленості сторін він має бути нотаріально посвідчений (див. коментар до ст. 639 ЦК), він вважається укладеним лише з моменту його нотаріального посвідчення.
Якщо відповідно до законодавства договір підлягає обов´язковій державній реєстрації, він вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Якщо відповідно до законодавства договір підлягає і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (наприклад, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири), іншого нерухомого майна тощо), він вважається укладеним лише з моменту державної реєстрації.
page
youtube
Аналізуйте судовий акт: Договір оренди землі вважається укладеним та розпочинає свою дію з моменту державної реєстрації такого договору, а не з моменту нотаріального посвідчення чи підписання сторонами (ВП/ВС у справі № 322/1178/17 від 15 січня 2020р.)
Для розуміння важливості крапки, яку поставила Велика Палата ВС у питаннях державної реєстрації договорів оренди землі слід трохи взагалі згадати історію цієї правової процедури. Сьогодні мабуть багатьом це дивно, але далеко не завжди нотаріус одночасно із посвідченням договору, при чому будь-якого, необов’язково оренди землі, в той же день проводив його державну реєстрацію. Обмежені функції державного реєстратора з’явилися у нотаріусів із внесенням змін до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» лише з 1 січня 2013 року, і лише при здійсненні нотаріальної дії, тобто в даному випадку посвідчення самого договору оренди землі. Повноцінним державним реєстратором нотаріус став із прийняттям згаданого закону у новій редакції, відповідно до статті 10, із 1 січня 2016 року.
До 1 січня 2013 року державну реєстрацію договорів оренди землі здійснювали органи земельних ресурсів довго та найчастіше корупційно.
Окрім цього згадаємо, що відповідно до статті 14 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально, тобто взагалі не потребує обов’язкового нотаріального посвідчення.
Отже, між підписанням представниками сторін договору оренди землі та його державною реєстрацією може бути проміжок часу, при чому іноді значний, тому що відбувалися і непоодинокі випадки у відмові у державній реєстрації. Особливо це стосується договорів оренди землі укладених до 1 січня 2013 року. Слід додати, що і дата складання акту передання – приймання земельної ділянки сторонами може бути іншою, ніж дата укладання договору оренди землі.
З огляду на це для сторін, і насамперед для орендаря, важливе правильне визначення моменту у часі з якого починається строк дії договору оренди землі, і відповідно момент, коли строк дії закінчується.
Підходи судів для визначення такого моменту на всіх рівнях були діаметрально протилежними. Наприклад, ВСУ у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13 приходить до висновку, що строк дії договору оренди землі починається з моменту його підписання сторонами, а НЕ державної реєстрації. Водночас ВГСУ у постанові від 2 листопада 2016 р. у справі № 908/3368/15 приходить до протилежного висновку, зокрема про те, що строк дії починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами чи передання за відповідним актом.
У справі, що описується, між підписанням договору оренди землі та його державної реєстрації минуло майже ЧОТИРИ роки. Мабуть із почуттів елементарної справедливості суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, констатував припинення строку дії оренди та задовольнив позов власника земельної ділянки (спадкоємця орендодавця) при витребування спірної з/д із незаконного володіння орендаря.
Справа потрапила до Великої палати ВС. Проте суд касаційної інстанції був непохитним. Рішення судів першої та апеляційної інстанцій були скасовані, а у задоволенні позову власнику з/д було відмовлено.
ВП ВС звернула увагу на те, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» є різними, хоча можуть збігатися у часі, а можуть і відрізнятися.
ВП ВС аналізуючи ст. ст. 18, 20 ЗУ «Про оренду землі», які на момент розгляду спору вже виключені, норми ЗК України, а саме ст. 125 , ст. 126 та норми ЦК України, а саме ст. 631, ст. 640, яка на момент розгляду спору змінена, приходить до нового висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку дії та момент припинення цього договору.
Якщо сторони цього не зробили, то відповідно до ЗУ «Про оренду землі», який є спеціальним, зокрема ст. ст. 18 та 20, які діяли на той час, договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.
Тому важливими для вирішення такого типу спорів є положення самих договорів оренди землі, а не лише законодавство. Поширеним у договорах оренди землі є пункт на кшталт: «договір набирає чинності після підписання його сторонами (нотаріального посвідчення) та його державній реєстрації». Інший стандартний пункт: «строк дії договору 10 років (наприклад)».
В такому випадку момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.
Насамкінець, цікавим є роз’яснення ВП ВС, яке дає надію власнику земельної ділянки. Пункт Ї, статті 211 ЗК України передбачає відповідальність суб’єкта права за порушення земельного законодавства у випадку «ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та подання недостовірної інформації щодо них». Оскільки обов’язок державної реєстрації договору оренди землі покладено на орендаря, а орендар здійснював таку реєстрацію ЧОТИРИ роки, то має місце неналежне виконання орендарем свого договірного обов’язку. Відтак, власник з/д має усі перспективи звернутися із позовом про розірвання договору оренди землі із підстав протиправного збільшення строку оренди.