Стаття 392. Визнання права власності

Аналізуйте судовий акт: У випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору, права власності на новостворений об'єкт, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту є визнання права власності. (Відступ від ПП. ВП ВС № 344/16879/15-ц від 14.12.2021 р.)
 Інвестор звернулась до суду з позовом, у якому просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру.Так, між нею та приватним підприємством (далі - ПП) укладено договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого ПП передає позивачці право вимагати передачі у власність новозбудованої трикімнатної квартири. В свою чергу, позивачка зобов`язалась сплатити ПП вартість квартири - що і було нею зроблено. Після отримання оплати від неї, введення будинку в експлуатацію та проведення його технічної інвентаризації ПП повинно було передати позивачці за актом приймання-передачі належним чином оформлені документи, які підтверджують її право на квартиру, з метою оформлення її права власності. Саме по собі, ПП отримало ексклюзивне право продажу приміщень, право інвестування та залучення коштів на підставі інвестиційного договору, укладеного із замовником будівництва - ТОВ.

Проте, після введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси, жодних документів на квартиру, вона не отримала. Непорозуміння між ПП і ТОВ з приводу продажу квартир та перебування директора ПП у розшуку призвело до того, що позивачці, як інвестору квартири не видавали документи, необхідні для реєстрації права власності на неї.

Судом першої інстанції (рішення якого було залишено в силі апеляційним судом) позов було задоволено повністю - визнано за позивачкою право власності на квартиру. Під час розгляду справи суд першої інстанції вказав на правомірне набуття нею права власності на спірну квартиру як новостворене майно у зв`язку з повним виконанням умов договору. Належних та допустимих доказів, які б підтверджували набуття іншими особами права власності на спірну квартиру, суду не надано. ТОВ на противагу надавав реєстри інвесторів, де спочатку - рукописним текстом було зазначено ім’я позивачки, а в нових реєстрах (де будівельний номер квартири змінився) вже іншу особу - юридичну. Але суд критично оцінив такий Реєстр, оскільки з договору про співпрацю та організацію взаємовідносин, укладеного між ТОВ та цією юрособою, саме ця квартира не передбачається. Отже, оскільки відповідачі не визнають права власності позивачки, суд першої інстанції зробив висновок, що захист її майнового права повинен здійснюватися на загальних підставах, зокрема на підставі статті 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). 

Відповідачі подали касаційну скаргу, оскільки вважали, що відсутні підстави для визнання за позивачкою права власності на новостворене майно, оскільки вона не була власником цього майна з моменту його створення, державну реєстрацію спірного об`єкта нерухомого майна з моменту його створення і до ухвалення рішення не проведено. ВС КЦС, посилаючись на виключну правову проблему та наявність неоднозначної судової практики (зокрема висловленої у висновках Верховного Суду України: постанова від 24 червня 2015 року № 6-318цс15 та від 18 листопада 2015 року № 6-1858цс15, де зазначено, що визнання в судовому порядку права власності на новостворене майно за позовом, заявленим до будівельної компанії, суперечить вимогам статей 15, 331 ЦК України) - передало справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду (ВП ВС). Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Скасування державної реєстрації права власності не позбавляє особу права витребувати спірну квартиру, або пред'явити позов про визнання права власності на неї (ВС КЦС справа № 367/4613/18-ц від 24.02.2021 р.)
 Позивач, який набув право власності на спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу, звернувся до місцевого суду з позовом про визнання права власності та витребування майна із чужого незаконного володіння.

Внаслідок рішення Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, державна реєстрація права власності на спірну квартиру попередніх – до Позивача – набувачів була скасована. У зв’язку із цим державна реєстрація права власності Позивача на спірну квартиру, була також скасована Комісією, як похідна. 

Відповідно до матеріалів справи – спірна квартира від забудовника, неодноразово продавалася та відчужувалася. Насамкінець, виявилося, що дві різні квартири, що були відчужені Позивачу і Відповідачу - є тими ж самими об`єктами нерухомого майна. Довідка про технічне обстеження окремих приміщень, якою встановлено, що дві різні квартири є тими самими об`єктами нерухомого майна, стала основою для рішення Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації та – як наслідок, рішення Мінюсту про скасування рішення про державну реєстрацію права власності Позивача.

Рішенням суду першої інстанцій Позивачу відмовлено у задоволені позову. Апеляційна інстанція залишила це рішення без змін. Суди цих інстанцій мотивували свої рішення тим, що Позивач не є власником спірної квартири, державна реєстрація його права власності скасована (тобто він не набув права власності на цю квартиру) відповідно у нього відсутнє право витребувати спірну квартиру. Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Якщо право власності на будівлю ще незареєстроване, проте не визнається, то належним відповідачем є землевласник, а правильним способом захисту права – позов про визнання права власності (ВП ВС у справі № 916/1608/18 від 19 травня 2020 р.)

Сподіваємося, що це рішення Великої Палати ВС стане базовим як і у визначенні юрисдикції у спорах з державними реєстраторами щодо вчинення ними реєстраційних дій із нерухомістю, так і у визначенні позивачем відповідача та обрання правильного способу захисту права у випадку невизнання права власності на будівлю іншим суб’єктом.

Спір полягає в наступному. Десь у 70-х роках на промисловому об’єкті серед іншого була побудована чи –то будівля чи то споруда площею 53 кв. м під назвою у технічному паспорті «павільйон». Із часом внаслідок декількох перетворень цього промислового об’єкту власником павільйону стала юридична особа. Проте правовстановлюючих документів зареєстрованих у встановленому в наші часи порядку на павільйон юридична особа не мала. Більш того орган місцевого самоврядування не збирався ці документи юридичній особі видавати, а планував знести павільйон та звільнити земельну ділянку від забудови.

Як водиться вирішили використати суд. Проте спочатку пішли до державного реєстратора і отримали відмову у державній реєстрації права власності, оскільки належних правовстановлюючих документів не мали, а заявлене речове право на павільйон на думку державного реєстратора не підлягало державній реєстрації. І дійсно відповідно до ДБН В.2.2-23:2009 поняття «павільйон» не відноситься до капітальних споруд. Проте «цікавість» павільйону полягала в тому, що він мав фундамент, інженерні мережі, спокійно стояв на одному місці десятки років, а у заявників був експертний висновок, про те що павільйон є будівлею, тобто нерухомим майном.

Юридична особа звернулася до господарського суду із позовом із декількома вимогами: про визнання недійсним рішення д/р про відмову у державній реєстрації права власності на павільйон, про визнання права власності на павільйон, про зобов’язання здійснити державну реєстрацію права власності на павільйон. Позивач визначив відповідачем державного реєстратора і суд першої інстанції такий позов задовільнив.

Орган місцевого самоврядування, який не приймав участі у розгляді справи у суді першої інстанції оскаржив таке рішення в апеляційному порядку. Суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції, провадження у справі в частині визнання відмовного рішення д/р недійсним закрив, а у задоволенні вимог до д/р про визнання права власності та державну реєстрації права власності відмовив.

Велика Палата ВС залишила постанову суду апеляційної інстанції без змін і сформулювала у своїй постанові ряд важливих висновків.

Вимога про визнання недійсним рішення д/р про відмову у державній реєстрації права власності на павільйон повинна розглядатися за правилами адміністративного судочинства. Д/р в даному випадку здійснює управлінські функції і виступає як суб’єкт владних повноважень. Саме до юрисдикції адміністративного суду належить спір, в якому одна із сторін законодавчо вповноважена владно керувати поведінкою іншої, а інша - відповідно зобов`язана виконувати вимоги та приписи цієї сторони.

Тому провадження по подібним позовним вимогам в судах цивільної чи господарської юрисдикції підлягають припиненню.

Важливо, що д/р, як відповідач не оспорює в даному випадку право власності позивача на «павільйон». Д/р лише здійснюючи свої управлінські функції не вносить відповідний запис про право власності позивача на павільйон у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, оскільки не вважає його капітальною спорудою.

Майнова вимога про визнання права власності на павільйон правильно заявлена позивачем – юридичною особою за правилами господарського судочинства (у випадку, коли позивач фізична особа, така вимога повинна заявлятися за правилами цивільного судочинства). Проте державний реєстратор не являється належним відповідачем у такому спорі. І суд в такому випадку відмовляє в позові до неналежного відповідача.

Велика палата ВС підкреслює, що якщо право на будівлю чи споруду ще не зареєстровано за жодним суб’єктом в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то правильним способом захисту порушеного права буде подання позову про визнання права власності на підставі ст. 392 ЦК України. Відповідачем у такому позові слід зазначати власника земельної ділянки, на якій спірна будівля чи споруда розташована. В нашому випадку це орган місцевого самоврядування.

Водночас ВП ВС наголошує, що якщо право на будівлю чи споруду вже зареєстроване за визначеним суб’єктом в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно правильним способом захисту порушеного права буде подання віндикаційного позову на підставі ст. ст. 387, 388 ЦК України. Відповідачем у такому позові слід зазначати саме суб’єкта зазначеного як власника спірного майна на момент подання позову в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Надалі судове рішення про визнання права власності на будівлю, споруду є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), якщо на момент такої реєстрації власником земельної ділянки, на якій розміщена будівля, споруда є відповідач, а право власності на будівлю, споруду ні за ким не зареєстроване.

І тільки тоді, коли д/р порушить таке судове рішення, виникне правова підстава у суду розглядати позовну вимогу «про зобов`язання д/р провести державну реєстрацію права власності на нерухоме майно (павільйон) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Аналізуйте судовий акт: Автомобіль не захистять від арешту за борги попереднього власника ні довіреність, ні договір у простій письмовій формі, якщо він не переоформлений у встановленому порядку (ВС/КЦС у справі № 683/2694/16-ц від 30 жовтня 2019 р.)

Кумедна історія та повчальне рішення суду або скупий платить двічі.

Внаслідок притаманної жадібності пересіченого автомобілі у нас купували, купують і будуть купувати «по доверенности». Це така дурня, яку перевершили лише мітинги на підтримку євробляхерів.

Так громадянин начебто придбав у юр. особи автомобіль 2004 року випуску по залишковій вартості і їздив на ньому обминаючи і цвях, і жезл. Через деякий час раптово з’ясувалося, що автомобіль у розшуку, під арештом і підлягає вилученню у зв’язку із боргами юридичної особи.

«Як так, я ж заплатив з нього гроші, і довіреність в мене є! Зараз і договір купівлі-продажу транспортного засобу у простій письмовій формі знайдеться. Все подаю до суду позов про визнання права власності.» Але стаття 392 ЦК України не допомогла.

Дуже смішним є пояснення громадянина у суді на питання суду: «Чому ж Ви не зняли з реєстрації автомобіль і не переоформили його на себе, якщо у Вас є договір купівлі-продажу? Ви ж розумієте що у Єдиному державному реєстрі транспортних засобів власником автомобілю рахується юридична особа?» Громадянин: «У силу важких життєвих обставин та дійсності довіреності я не знімав та не ставив автомобіль на облік, не переоформив на себе право власності на нього.»

Під важкими життєвими обставинами мабуть слід розуміти відсутність грошей на сплату податків і зборів за переоформлення. А от на подання позову і оскарження відмовного рішення суду першої інстанції у апеляційному та касаційному порядку гроші знайшлися. Буває і так…

ВС залишаючи без задоволення касаційну скаргу зазначив, що оскільки перехід права власності від юридичної особи до громадянина не був оформлений у встановленому законом порядку, тобто автомобіль не був перереєстрований, то відсутні підстави для зняття арешту з автомобілю. А при наявності діючого арешту, переоформити автомобіль за стандартною процедурою неможливо. Навіть і при наявності довіреності, і при підписаному сторонами договорі (без нотаріуса). такі документи не породжують правових наслідків.

От і таке собі замкнуте коло…

Аналізуйте судовий акт: Відсутність дозволу виконкому місцевої ради та належним чином затвердженої документації для проведення реконструкції унеможливлює легалізацію квартири, як об’єкту власності (ВССУ, справа б\н, 29.03.17)

Відомо, що право власності дає можливість власнику за своїм бажанням розпорядитися як рухомим, так і нерухомим майном. Однак нерухоме майно є власністю особливої. Квартира, яка належить власнику, всього лише невеликий елемент великого будинку. Реконструкція об'єктів будівництва, в цьому випадку квартири, безпосередньо позначиться на «здоров'я» всього будинку. На що може розраховувати за законом власник квартири в багатоповерховому будинку, якщо захоче підвищити рівень комфортності свого житла. Ця судова справа дещо прояснює цю проблему.

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСББ, і просив визнати за ним право власності на квартиру, мотивуючи тим, що будучи власником квартири він провів ії реконструкцію шляхом перепланування та переобладнення, що призвело до збільшення площі за рахунок надбудови другого рівня мансарди. Зазначав, що реконструкцію квартири здійснено з дотриманням будівельних норм та інших правил за його власні кошти та при цьому не було порушено права інших осіб.

Рішенням суду першої інстанції позов задоволено, визнано за позивачем право власності на реконструйовану квартиру, але рішенням апеляційного суду це рішення  скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в позові, апеляційний суд виходив із того, що площа квартири була збільшена за рахунок допоміжного приміщення багатоквартирного будинку горища, при цьому матеріали справи не містять відомостей про те, що позивачем були отримані всі необхідні дозволи на проведення реконструкції квартири та мешканці - співвласники цього будинку надавали згоду на це.

ВССУ з цим рішеннм погодився, зазначивши, крім того, що за приписами ч. 1 ст. 100 ЖК УРСР переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою і перетворення комунальних квартир в окремі квартири на сім'ю. Переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сім'ї, які проживають разом з ним, та наймодавця і з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.   Будівельні ж роботи з реконструкції спірної квартири  проводились без відповідного дозволу та без належним чином затвердженої документації для проведення реконструкції.  

Крім того, відповідно до ст. 392 ЦК України,  можливим є підтвердження  наявного в право власності, що було набуте раніше на законних підставах, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Аналізуйте судовий акт: Право власності на новостворений об’єкт нерухомого майна неможливо визнати на підставі рішення суду до державної реєстрації цього права власності (Правовий висновок ВСУ від 18 лютого 2016р. у справі № 6-244цс14)

 Правовий висновок ВСУ : Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 18 лютого 2015 року ухвалив постанову у справі № 6-244цс14, предметом якої був спір про визнання права власності на нежитлові приміщення.

Суд зробив правовий висновок про те, що частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

На час укладення сторонами договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися Законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-IV та «Про інвестиційну діяльність» від 18 вересня 1991 року № 1560-XII. Ні зазначеними нормами, ні нормою статті 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об’єкт нерухомості на підставі судового рішення.

Порядок оформлення права власності на об’єкт інвестування після прийняття такого об’єкту в експлуатацію визначено зазначеними нормами. Враховуючи, що забудовник відповідно до умов договору інвестування передав за актом позивачці нежитлові приміщення та звернувся до виконавчого комітету із заявою про оформлення права власності за інвесторами, а виконавчий комітет ухвалив рішення про оформлення права власності за інвесторами, висновок суду про необхідність захисту прав позивачки шляхом визнання за нею права власності на новостворене майно на підставі статті 392 ЦК України не можна визнати обґрунтованим.

Таким чином, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, чи у який передбачений законом спосіб позивачка набула права власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту у порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Аналізуйте судовий акт: За змістом договору купівлі-продажу майнових прав немає підстав для визнання за інвестором прав на нерухоме майно (об’єкт інвестування) на підставі статей 331, 392 ЦК України (ВСУ у справі № 6-290цс16 від 16 березня 2016р.)

 ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ВСУ у справі № 6-290цс16: Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва визначено предметом іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким було внесено зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року, тобто з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення цих договорів), у зв’язку із чим відповідний пункт цих договорів підлягає визнанню недійсним.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

У справі, яка переглядається, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за ним права на майнові права на об’єкт інвестування на підставі статей 331, 392 ЦК України немає.