Стаття 794. Державна реєстрація права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

ЦК встановлює спеціальні вимоги щодо необхідності державної реєстрації договорів найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд, які укладені на строк не менше одного року (тобто на один рік і більше).

Таке положення є новим для цивільного законодавства України, адже ЦК 1963 р. передбачав обов´язкову реєстрацію тільки для договорів купівлі-продажу житлового будинку, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Крім того, державна реєстрація правочинів відносно користування будівлями (капітальними спорудами) випливала із Закону України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р., якщо об´єктом лізингу виступало державне майно.

Відповідно до ст. 210 ЦК договір найму будівлі (споруди), укладений на строк не менше року, вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації. Тобто права та обов´язки сторін договору починають своє існування тільки після такої реєстрації, навіть якщо договір є нотаріально посвідченим відповідно до вимог ст. 793 ЦК (докладніше див. коментар до ст. 640 ЦК). Разом з тим недодержання вимог щодо державної реєстрації зазначених правочинів не тягне за собою їх недійсність, адже такий наслідок прямо не передбачений ЦК (див. коментар до № 2 гл. 16 ЦК).

На момент написання цього коментаря порядок реєстрації договорів найму (оренди) будівель та інших капітальних споруд законодавче врегульований не був. Відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. (в редакції від 28 січня 2003 р.), Порядку ведення реєстру прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 28 січня 2003 р., на території України реєстрації підлягають лише права власності на нерухоме майно. Здійснення такої реєстрації покладено на комунальні підприємства, бюро технічної інвентаризації, які вносять записи про виникнення, існування або припинення означених прав до Реєстру прав власності на нерухоме майно.