Стаття 655. Договір купівлі-продажу

Аналізуйте судовий акт: Особа довела у суді, що саме вона є реальним покупцем квартири, а інша особа, яка підписала договір купівлі-продажу квартири «за покупця» – фіктивним покупцем, при цьому сам договір був визнаний частково недійсним (справа № 761/32029/15-ц)

Нам звичайно невідомо чи був хабар у справі або чи судді виявилися настільки прогресивними, проте за такі рішення слід звичайно аплодувати юристам, які їх забезпечують.

Обставини надзвичайно точно встановлені судом. Як було насправді. Представник партії регіонів на «трудові» доходи придбав квартиру у 2014 році, проте побоюючись її конфіскації оформив навіть не на дружину, а на матір дружини.  Реально квартира була придбана у продавця за  16 000 000,00 млн. гривень (майже 2 млн. доларів США за курсом на той час), хоча у договорі купівлі-продажу написали вартість квартири у 149 000,00 гривень, які продавець начебто отримав готівкою від покупця.  Планувалося, що коли згасне революційний гнів, матір дружини регіонала подарує дружині регіонала, тобто своїй дочці, квартиру. Чомусь цього не відбулося. І ось дружини регіонала звернулася до суду із позовом проти власної матері про визнання себе покупцем квартири – переведення прав покупця на себе та визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири в частині покупця.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні такого позову, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення, яким задовільнив позов та перевів права покупця квартири з матері на дочку. Проте невгамовна матір подала касаційну скаргу, яку було відхилено судом касаційної інстанції. 

Отже, з професійної точки зору надзвичайно цікавими є докази, на підставі яких суд прийшов до висновку, що дружина регіонала є реальним покупцем квартири, а матір дружини регіонала, незважаючи на те, що нею власноручно був підписаний договір купівлі-продажу «за покупця» - є фіктивним покупцем квартири.  

1. Показання продавця квартири ( за сумісництвом вже мати самого регіонала), яка підтвердила у суді, що продала квартиру саме позивачу, а не тій особі, яка підписала договір купівлі-продажу.

2. Розписка продавця про отримання коштів за квартиру у сумі 16 000 000,00грн. та нотаріальна посвідчена заява; звичайно судам байдуже, що в договорі купівлі-продажу  вартість квартири була визначена в сумі 149 000,00 грн. і майже 2 млн. доларів готівкою пройшли поза увагою усіх державних органів, зокрема НАБУ.  

3. Реєстрація позивача разом із дітьми у спірній квартирі відразу після її придбання.

4. Довідка з ЖЕКу про оплату позивачем всіх експлуатаційних витрат за спірну квартиру як власником весь час після її придбання.  

5. Відсутність відповідача -пенсіонерки у суді (тільки представник), відсутність можливості у суду відібрати у неї пояснення та фактична відсутність у неї коштів для придбання квартири такої вартості.

6. Докази, які підтверджують, що у позивача були кошти на купівлю квартири (реалізація іншої квартири за повну вартість у 2012р., додаткові заощадження, тощо).  

У підсумку суд прийшов до наступного висновку. "Якщо при вирішенні позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним з підстав, що насправді покупцем є інша особа, суд встановить, що фактично майно було придбано за кошти іншої особи і для неї та що інших підстав для визнання цієї угоди недійсною немає, вказаний договір визнається недійсним лише в частині, що стосується покупця, і покупцем за цим договором визнається особа, за рахунок коштів якої і для якої фактично укладався цей договір."

Іншими словами, покупцем є той, хто сплатив за товар (квартиру) кошти, в іншій частині договір купівлі-продажу залишається дійсним.

Насамкінець, слід підкреслити, що єдиними нормами, якими суд хоч якимось чином обгрунтував таке рішення є стаття 655 ЦК України - "договір купівлі-продажу", ат ст. 217 ЦК України - "правові наслідки недійсності окремих частин правочину."