Стаття 215. Недійсність правочину

Аналізуйте судовий акт: Підстави для визнання договору недійсним повинні існувати на момент укладення, а не за результатом його виконання (ВС/КГС у справі № 201/8412/18 від 10.03.2021)

 Як не сплачувати орендну плату?

Адвокати для клієнта пропонують різні способи, однак не завжди вдалі та законні. Наразі в моєму провадженні перебуває справа про розірвання договору оренди в судовому порядку «заднім числом», тобто не з моменту винесення рішення, а датою, що передує зверненню до суду (ініційована опонентом як раз з метою уникнення обов’язку по оплаті). І така вимога очевидно суперечить положенням законодавства.

Однак, частіше все ж таки до суду звертаються із позовом про визнання недійсним договору оренди, з тих підстав, що у разі визнання правочину недійсним, він не несе ніяких юридичних наслідків, отже і обов’язку з оплати не утворює.

До суду звернулось ТОВ-орендодавець із вимогами про стягнення заборгованості з орендної плати. Відповідач-орендар подав зустрічний позов в якому просив визнати недійсним договір оренди, з огляду на те, що йому в користування було передано арештоване майно.

Рішенням суду першої інстанції первісний позов задоволено, оскільки за користування необхідно платити. Натомість зустрічний позов залишено без задоволення, суд визнав необґрунтованими вимоги про визнання правочину недійсним.

Суд апеляційної інстанції дане рішення скасував і задовольнив вимоги зустрічного позову. Зокрема, суд апеляційної інстанції проаналізував договір оренди крізь призму іншого договору укладеного сторонами - попереднього договору купівлі-продажу, що не був виконаний. Крім того, суд дійшов до висновку про неможливість здійснення оплати оренди в тому порядку, що був визначений договором, а тому зобов’язання є припиненим, відповідно до ст. 607 ЦКУ.

Не погодившись із таким рішенням, орендодавець подав касаційну скаргу та мотивував її тим, що в оскаржуваній постанові суд здійснив тлумачення договору, що не було предметом розгляду, крім того, на думку скаржника, суд неправомірно посилався на рішення по іншій справі, а також всупереч вимог законодавства застосував до договору вимоги, що пред’являються до первинних документів.

ВС погодився із доводами скаржника та наголосив на судовій практиці з аналогічних питань, що вже є усталеною. Так, на підставі ст.ст. 16, 203, 215 ЦК України, ВС неодноразово вказував, що недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

При цьому, наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним.

Крім того, ВС зазначив, що суд апеляційної інстанції перевіряє законність рішення суду першої інстанції в межах тих обставин та подій, які мали місце під час розгляду справи судом першої інстанції.

Отже, в даній справі суд апеляційної інстанції неправомірно посилався у мотивувальній частині на рішення по іншій справі, оскільки останнє не існувало на момент ухвалення рішення судом першої інстанції.

Тому, ВС констатував, що підстав для визнання недійсним договору не вбачається. Щодо первісного позову, ВС вказав, що відповідач не підтвердив вчинення дій для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати у строки та розмірах, передбачених умовами договору, тому суд першої інстанції вірно вирішив спір по суті.

Аналізуйте судовий акт:  Все ж таки: визнання договору оренди земельної ділянки неукладеним чи недійсним? (ВС/КЦС, справа № 383/1354/182 від 09 грудня 2020 року)

 Фізична особа звернулась до суду з позовом до ФОП про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

На підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом фізичній особі належить земельна ділянка. При зверненні до районного відділу ГУ Держгеокадастру, позивач дізнався, що спадкодавець уклав договір оренди земельної ділянки з відповідачем строком на 49 років. Проте договір оренди спадкодавець не укладав та не підписував, підпис у графі «Підпис орендодавця» вчинений не спадкодавцем, згоду на укладення зазначеного правочину останній не надавав та нікого не уповноважував на укладення договору від його імені, а тому позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі.

Рішенням суду першої інстанції у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Суд першої інстанції враховуючи висновок почеркознавчої експертизи, встановив, що спадкодавець не підписував оспорюваний договір оренди землі, тому право позивача, який є спадкоємцем спірної земельної ділянки, порушено.

Проте позивач звернувся до суду з пропуском позовної давності, оскільки він разом із спадкодавцем отримував орендну плату за цим договором, а тому знав про наявність оспорюваного договору з моменту його укладення.

Судом апеляційної інстанції рішення першої інстанції скасовано, позовні вимоги задоволено. Постанова мотивована тим, що оспорюваний договір оренди землі власник земельної ділянки особисто не підписував, повноваження іншим особам на підписання договору не надавав, що свідчить про відсутність волі орендодавця на його укладення, тому наявні підстави для визнання його недійсним. Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про застосування позовної давності, оскільки позивач отримав свідоцтво про право на спадщину за заповітом та дізнався про порушення свого права після смерті спадкодавця

Відповідачем було подано касаційну скаргу, за результатами розгляду якої рішення апеляційної та першої інстанцій скасовано та прийнято нове рішення щодо відмови в позовних вимогах про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Фактичні обставини справи: Згідно з державним актом на право приватної власності на землю, спадкодавець був власником земельної ділянки. У травні 2012 року між спадкодавцем та відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки строком на 49 років, державна реєстрація якого здійснена відділом Держкомзему. Свідоцтво про смерть спадкодавця датується 19-го грудня 2017 року. Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом, посвідченого приватним нотаріусом та зареєстрованого в реєстрі, спадкоємцем земельної ділянки є позивач.

Згідно з висновком судової експертизи, підписи від імені спадкодавця у двох примірниках договору оренди землі, які містяться в графі «Підпис орендодавця», виконані не спадкодавцем, а іншою особою.

Згідно з частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі. Наприклад, правочин, який вчинений під впливом насильства буде визнаним недійсним.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Відповідно до частини першої статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених частиною першою статтею 15, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Оспорюваний договір оренди земельної ділянки є неукладеними, тому в задоволенні позову про визнання його недійсним необхідно відмовити саме з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту, оскільки неможливо визнати неукладений правочин недійсним.

У випадках оспорювання самого факту укладення договору, слід формувати позовні вимоги шляхом визнання саме неукладеного договору, оскільки недійсність договору говорить про зовнішній прояв волевиявлення, але вчинений ним, вже в належній формі.

Аналызуйте судовий акт: Якщо власник з/д не підписував договір оренди землі, то для того щоб повернути собі земельну ділянку від агрохолдингу слід подавати негаторний позив, на який строки позовної давності не розповсюджуються (ВС/КЦС, № 358/815/17 від 19 серпня 2020 р.)

Заголовок здається дещо дивним. Ну як будучи власником можна не підписувати договір оренди землі і втратити контроль над земельною ділянкою. Хоча відповідно до ст. 14 ЗУ «Про оренду землі» нотаріальне посвідчення необов’язкове, проте право оренди орендар ще повинен зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно…

На практиці це непоодинокі випадки, щодо земельних ділянок – колишніх паїв, які знаходяться у полях і перебувають під оперативним контролем агрохолдінгів. Люди похилого віку не розуміють юридичної складової усією цієї процедури «оренди паїв», а повернути пай назад навіть виділений в натурі у повноцінну земельну ділянку надзвичайно складно. Водночас трапляються випадки, коли працівники агрохолдингів фальшують документи на підставі яких земельні ділянки начебто потрапляють в оренду, а державні реєстратори закривають на це очі і реєструють права оренди за агрохолдингами. Ця справа – саме про фальшування…

Колишня працівниця колгоспу мала у власності земельну ділянку га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка при її житті декілька раз передавалася в оренду агрохолдингу. На жаль вона померла, і з/д була успадкована позивачем у 2016 році. При оформленні спадщини вже у 2016 році позивач дізнався, що з/д начебто продовжує перебувати в оренді на підставі договору оренди від 2012 року. Хоча державний реєстратор і зареєстрував право оренди на з/д за агрохолдингом, достеменно було відомо, що померла жінка цей договір НЕ підписувала. Пізніше це було також підтверджено Висновком судової почеркознавчої експертизи. Добровільно повернути власнику з/д агрохолдинг звичайно не захотів.

Було заявлено позов про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Судом першої інстанції у задоволенні позову було відмовлено і обґрунтовано, що сплив строк позовної давності для визнання договору оренди з/д недійсним. Судом апеляційної інстанції це рішення скасовано, і позов задоволено. Судом касаційної інстанції у задоволенні позову відмовлено, і обґрунтування рішень судів першої та апеляційної інстанцій змінено.

Як не очевидне порушення прав власника з/д, присутня фатальна помилка юриста при формулюванні позовних вимог.

Якщо будь-який письмовий договір не підписаний стороною, то він є нікчемним або неукладеним. Немає взагалі договору. Правовідносини на підставі договору НЕ виникли. А якщо договору немає, то що визнавати недійсним?

Така логіка передбачена статтями 202, 203, 207 ЦК України. Згідно ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний сторонами. А також статтею 215 ЦК України відповідно до якою, «недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.»

Суд касаційної інстанції роз’яснив, що "зайняття з/д фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не пов`язане із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку."

Таким чином, позивачем було обрано неправильний спосіб захисту порушеного права. А правильним та ефективним – буде в даному випадку подання негаторного позову в порядку, передбаченому статтею 391 ЦК України. Попри те, що вимога «про усунення перешкод у користуванні земельної ділянкою та її повернення» прямо не передбачена законодавством, такий спосіб захисту є найефективнішим.

ВС послався на Постанову ВП від 16 червня 2020 р. у справі № 145/2047/16-ц, в якій серед іншого підкреслюється, що суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної в позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.

Крім того ВС підкреслив, що позовна давність не застосовується при поданні негаторного позову, право на такий позов діє протягом усього часу тривання порушення прав власника на з/д.

Водночас ВС також підтвердив правильність вимоги про скасування державної реєстрації договору оренди ( запису про проведену державну реєстрацію).

Аналізуйте судовий акт: Приховування батьками прав дитини на нерухомість в момент укладання іпотечного договору позбавляє їх права визнати іпотеку недійсною (ВСУ від 22 червня 2016 року у справі № 6-1024цс16)

 Боржники бувають різні і часто дуже недобросовісні. Так, боржник може завинити банку чималу суму кредиту, відсотків, штрафних, проте все одно не платити без жодних поважних причин. При цьому такий боржник може їздити на BMW, мати яхту, відпочивати по чотири рази на рік у Європі та кожні півроку змінювати айфон. І чому банк в нього не забирає іпотеку – будинок чи квартиру? А тому, що такий боржник «умеет умело прикрыться ребёнком». Наприклад у цій справі, таким боржникам – батькам вдається обманути банк та не повідомити в момент укладання іпотечного договору наявність в нерухомості (предмет іпотеки) зареєстрованих дітей, для яких ця нерухомість є єдиним місцем постійного проживання. А далі, такі боржники ставлять у суді питання про визнання недійсним договору іпотеки та зняття заборони на відчуження цієї нерухомості.

ВСУ скасувавши у справі всі попередні рішення на користь боржника і направивши справу на новий розгляд ввів чітке правило: батьки, які під час укладання договору іпотеки не повідомили банк про наявність прав дитини на іпотечне майно, не мають права посилатись на ці права, як на підставу для визнання такого іпотечного договору недійсним.   

Таке право залишається у органу опіки та піклування, проте суд повинен встановити, яким САМЕ чином порушуються права дитини укладеним іпотечним договором і чи залишаються інші варіанти для забезпечення.  

ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ВСУ у справі № 6-1024цс16: Вчинений батьками (усиновлювачами) правочин стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини: звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує її права та інтереси щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. 

Власник майна, який є одночасно законним представником неповнолітньої або малолітньої особи та укладає правочини, які впливають на права дитини, повинен діяти добросовісно та в інтересах дитини, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій. Неправдиве повідомлення батьками, які є одночасно законними представниками неповнолітньої або малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, яке передається в іпотеку, не може бути підставою для визнання іпотеки недійсною за позовом батьків, які зловживали своїми правами законних представників дитини, а може спричинити інші передбачені законодавством наслідки, які застосовуються органами опіки та піклування.

Аналізуйте судовий акт: Доказами вчинення нікчемного правочину можуть бути обвинувальний вирок суду, або відповідне рішення суду про визнання правочину недійсним (ВАСУ, К/800/36781/13, 09.11.16)

 Податковими повідомленнями-рішенням Товариству було збільшено суму грошового зобов'язання з податку на прибуток підприємств у розмірі 46 001,25 грн. І зменшено суму від'ємного значення об'єкта оподаткування податком на прибуток у розмірі 92 243 грн.

Приймаючи вказані податкові повідомлення-рішення, ДПІ виходила з того, що за висновками акту податкової перевірки Товариство на порушення ряду підпунктів п. 138.6 ст.138 Податкового кодексу України та п. 2 ст. 3 Господарського кодексу України відобразило господарські операцій  з  контрагентами за двома господарськими договорами, які є нікчемними.

При цьому доводи податкового органу зводились до того, що Товариством не підтверджена реальність поставок з огляду на «врахування реального часу здійснення операцій, місцезнаходження майна, наявності трудових ресурсів, виробничо-складських приміщень та іншого майна, які економічно необхідні для виконання такого постачання або здійснення господарської діяльності».

Суд першої інстанції, з доводами якого погодилися суд апеляційної, скасував прийняті ДПІ податкові повідомлення-рішення, з чим також погодився і ВАСУ. 

З огляду на те, що податкові органи зазвичай дуже легковажно оперують поняттям «нікчемний правочин», висновок суду касаційної інстанції заслуговує на особливу увагу.

ВАСУ зазначив, що у розумінні ст. 124 Конституції України та ст. 70 Кодексу адміністративного судочинства України належними та допустимими доказами факту вчинення платником податків нікчемного правочину або факту відображення в обліку показників господарських операцій, які в дійсності не відбулись, можуть бути або обвинувальний вирок суду по кримінальній справі (діяння платника податків по протиправному заволодінню майном іншої особи або ухиленню від сплати податків, тобто вчинення нікчемного правочину, є об'єктивною стороною злочинів, передбачених ст. 191 та ст. 212 Кримінального кодексу України, або рішення суду у справі про стягнення одержаного за нікчемним правочином (наслідком вчинення платником податків нікчемного правочину відповідно до ст. ст. 207, 208, 250 Господарського кодексу України є застосування конфіскаційного заходу у вигляді стягнення одержаного за нікчемним правочином), або рішення суду про визнання правочину недійсним (відповідно до ч. 3 ст. 228 Цивільного кодексу України вчинення платником податків правочину, котрий суперечить інтересам держави і суспільства, є підставою для звернення до суду з вимогою про визнання такого правочину недійсним). Недобросовісність платника має бути встановлена безумовними та однозначними доказами, однак такі докази на порушення вимог частин першої, другої статті 71 Кодексу адміністративного судочинства України податковим органом не представлено, реальність виконання господарських операцій, на підставі яких позивачем сформовано валові витрати, не спростовано.

Однак наявності вищезазначених обставин, на підтвердження факту вчинення Товариством нікчемного правочину або факту відображення в обліку показників господарських операцій, які в дійсності не відбулися, судами не встановлено.