Стаття 762. Плата за найм (оренду) майна

Аналізуйте судовий акт: Одночасне стягнення орендної плати за користування майном та неустойки за несвоєчасне повернення майна, після припинення договору оренди, є незаконним (ВС/КГС у справі № 910/11131/19 від 19 квітня 2021)

 Неправильне визначення правової природи орендної плати та штрафних санкцій призводить до того, що з орендаря, який після припинення строку дії Договору не повернув майно орендодавцю на його вимогу, фактично стягується потрійний розмір орендної плати, а саме: безпосередньо орендна плата, а також неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. До таких висновків дійшов ВС розглянувши справу з орендних правовідносин.

Укрзалізниця звернулась за судовим захистом своїх інтересів, як орендодавця. Позов заявлено до орендаря про стягнення заборгованості з орендної плати, пені, штрафу, інфляційних втрат, 3% річних та неустойки.

Рішенням суду першої інстанції позов задоволено частково. Із всіх заявлених сум, суд стягнув з відповідача лише суму неустойки за неповернення майна з оренди. Натомість задоволення вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати (з урахуванням нарахованих на цю плату сум пені, штрафу, 3 % річних та інфляційних втрат) одночасно із сумою неустойки за несвоєчасне повернення Відповідачем майна з оренди, на думку суду, суперечить ст. 61 Конституції України, оскільки є подвійним притягненням Відповідача до відповідальності за одне й те саме правопорушення.

Постановою апеляційного суду, дане рішення скасовано в частині відмови у задоволенні позовних вимог. Фактично суд задовольнив позовні вимоги в повному обсязі, мотивуючи тим, що нарахування суми неустойки узгоджено сторонами в договорі оренди, тому не суперечить Конституції.

Здійснюючи перегляд справи, ВС дійшов до висновку, що у відповідності до ст. 763, 764, 785 ЦК України, із закінченням строку договору оренди, такий договір є припиненим, що означає припинення дії для сторін всіх його умов, а їх невиконання протягом дії Договору є невиконанням зобов`язання за цим Договором, що має відповідні наслідки, однак не зумовлює продовження дії Договору в цілому або тих його умов, що не були виконані сторонами.

Після спливу строку дії Договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в оренду. Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

З цих підстав ВС дійшов до висновку, що користування майном після припинення Договору є неправомірним користуванням майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами Договору, що припинився є незаконною.

ВС наголосив на тому, що поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, тому слід застосовувати або положення ст. 762 ЦК України, або 785 ЦК України.

Ці норми не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.

З урахуванням зазначеного ВС постановив, що стягнення орендної плати можливе лише до моменту припинення дії договору, а після припинення Договору належним способом захисту прав та інтересів орендодавця є застосування неустойки - самостійної форми майнової відповідальності.

Таким чином, ВС дійшов до висновку, що задоволення апеляційним судом позовних вимог в повному обсязі суперечить положенням частини другої статті 785 ЦК України, тоді як суд першої інстанції ухвалив законне рішення про задоволення позовних вимог в частині стягнення сум неустойки.

Аналізуйте судовий акт: Якщо орендар був позбавлений можливості потрапити до орендованого приміщення, вимоги про стягнення заборгованості є безпідставними (Київський апеляційний господарський суд у справі 910/22290/16 від 14.06.2017)

 Підприємець орендував приміщення у ТЦ «Караван» для ведення торгівлі і вчасно сплачував усі платежі. Однак, одного ранку охорона торгового центру винесла усе його майно та виручку і заблокувала працівникам доступ до робочих місць.

Через неадекватні дії орендодавця, підприємець припинив подальшу співпрацю з торговим центром. Однак через півтора року ТЦ «Караван» звернувся до суду і вимагав сплати 300 тисяч гривень орендних платежів. На їх думку, підприємець повинен був сплачувати за орендоване приміщення навіть після того, як його видворили звідти.

Місцевий та апеляційний господарський суд прийшли до виновку: "Якщо орендар був позбавлений можливості потрапити до орендованого приміщення, вимоги про стягнення заборгованості є безпідставними".

Так  і передбачено ч. 4, ст. 762 ЦК України: "наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає."