1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
3. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Стаття, що коментується, містить традиційне визначення наслідку поліпшення наймачем майна в період його найму. Якщо проведені відокремлені поліпшення (наприклад, в орендованому приміщенні встановлена зйомна апаратура), то вони визнаються власністю орендаря і він вправі їх вилучити.
Закон дозволяє наймачеві вносити в майно такі зміни, які поліпшують його якість. Під поліпшенням майна слід розуміти внесення в нього додаткових удосконалень, матеріалів або обладнання, що підвищують можливість його використання і матеріальну цінність.
Доля поліпшень майна, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: характеру поліпшень і наявності попередньої згоди наймодавця на проведення поліпшень.
Якщо поліпшення були зроблені з дозволу наймодавця, то наймач при відсутності в законі або договорі інших вказівок може вимагати відшкодування необхідних витрат.
Якщо поліпшення були зроблені наймачем без дозволу наймодавця, але вони віддільні без шкоди для майна і наймодавець не відшкодовує їх вартість, вони можуть бути вилучені наймачем.
Вартість поліпшень, зроблених наймачем без дозволу наймодавця і невіддільних від майна, відшкодуванню не підлягає, і ці поліпшення безоплатно переходять наймодавцю.
Дозвіл на внесення поліпшень в майно повинен бути наданий наймодавцем у формі, що відповідає формі договору найму.
Питання про те, на кого повинні бути покладені витрати, пов´язані з невідокремлюваними поліпшеннями (які не можуть бути вилучені без шкоди для майна), вирішуються залежно від того, проведені вони за згодою наймодавця або без нього. У першому випадку орендар має право вимагати від наймодавця відшкодування їхньої вартості після припинення договору, у другому — всі зроблені витрати покладаються на орендаря, оскільки він не вправі був що-небудь змінювати за своїм розсудом.
Правило про компенсацію витрат, пов´язаних із внесенням поліпшень найнятого майна, диспозитивне. Законом або договором може бути передбачена і безоплатна передача поліпшень або часткова компенсація їх наймодавцем.
page
youtube
Аналізуйте судовий акт: Як розрахувати розмір поліпшень орендованого майна для відшкодування (ВС/КГС у справі №905/435/19 від 24.02.2021)
Чи варто здійснювати поліпшення державного майна, якщо воно знаходиться в оренді? Кожен вирішує це питання для себе самостійно, однак дана справа наглядно показала з яким «підводним камінням» можна зустрітись, якщо поліпшення майна все ж таки здійснено.
Так, між регіональним відділенням ФДМУ та ТОВ укладено договір оренди державного майна - цілісного майнового комплексу судноремонтного заводу.
Даний договір було розірвано в судовому порядку, однак, після припинення його дії між сторонами виник спір, щодо відшкодування вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна. Саме за стягненням таких сум і звернувся колишній орендар - ТОВ.
Суд першої інстанції позовні вимоги ТОВ задовольнив, оскільки невід'ємні поліпшення орендованого майна були здійснені орендарем за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця, що у відповідності до ст.778 ЦК України, ст. 27 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" є підставами для відшкодування вартості здійснених поліпшень після припинення дії договору.
Апеляційним судом дане рішення було залишено без змін з цих же підстав.
Не погоджуючись із винесеними рішеннями із касаційною скаргою звернулось РВ ФДМУ.
Переглядаючи рішення судів попередніх інстанцій, ВС зазначив, що предметом доказування у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.
ВС наголосив, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди.
У силу положень статті 27 Закону (попередня редакція) компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.
Отже, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.
В свою чергу, у справі, що переглядається, суди не врахували, обставин щодо збільшення вартості орендованого майна взагалі не встановлювали, а керувалися виключно розміром витрат позивача, які становлять безпосередньо вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна безвідносно до показників вартості орендованого майна.
Також ВС зауважив, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в ч. 3 ст. 778 ЦК України, які до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
З урахуванням зазначеного, ВС дійшов до висновку про неправильне застосування норм матеріального права, зокрема, ст. 27 Закону (попередня редакція) та направив справу на новий розгляд.