Стаття 777. Переважні права наймача

Аналізуйте судовий акт: При відмові орендарю у поновленні договору оренди на новий строк або на нових умовах власник зобов’язаний чітко вказати причину, інакше переважне право орендаря буде порушено (ВС/КГС, № 910/12017/17, від 18 січня 2018р.)

Зазвичай до переважного права орендаря (наймача) відносяться зі скептицизмом. Апріорі вважається, що власник завжди вижене орендаря за будь-яких умов з нерухомості, а почне з того що заблокує роботу відключенням комунікацій та застосуванням «тітушок». Проте законодавство послідовно захищає переважне права орендаря і суди поступово уніфікують судову практику з цього приводу.  

Так, переважне право передбачено і ст. 777 ЦК України, і ст. 285 ГК України, і ст. 17 ЗУ «Про оренду державного і комунального майна». Суть такого право зводиться до того, що сумлінний орендар має переважне право перед іншими бажаючими на укладання договору оренди на новий строк, або на тих самих умовах, що були або на нових умовах.  При цьому власник майна повинен запропонувати цьому орендарю нові умови, і тільки у випадку його відмови – передати майно в оренду іншій особі на тих же самих умовах, що були запропоновані орендарю.    

На противагу переважному праву орендаря діє ціла низка статей законів на  захист права власника, зокрема в даному випадку ст. 319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Ця та інші статті дозволяють власнику майна відмовитися від подальшої передачі його в оренду після спливу строку договору оренди та використовувати своє майно у власних потребах. Проте і це рішення повинне бути доведено до орендаря. Тільки після доведення цього рішення власником переважне право орендаря припиняється.  

У цій справі суди розглядали позов про визнання договору продовженим. На оферту орендаря подовжити строк дію договору оренди Власник нерухомості відмовив орендарю листом та попередив про вжиття заходів, щодо виселення орендаря з приміщення. Суди першої та апеляційної інстанції відмовили орендарю у задоволенні позову, суд касаційної інстанції скасував такі рішення та направив справу на новий розгляд.

Зокрема, суд касаційної інстанції підтвердивши право власника нерухомості вільно розпоряджатися своїм майном підкреслив його обов’язок чітко довести до орендаря причину, з якої договір оренди не може бути укладений на нових умовах. Так у листі – відмові  було зазначено, що власник має намір використовувати приміщення для власних потреб, а також що власника не влаштовують умови запропоновані орендарем для подовження договору оренди,  зокрема розмір орендної плати. Ці дві причини є взаємовиключними, оскільки непогодження з розміром орендної плати свідчить намір власника здавати нерухомість в оренду за більшу плату, проте аж ніяк не використовувати нерухомість для власних потреб. Таким чином, кожна з зазначених власником причин веде до різних  правових наслідків.

Суд касаційної інстанції навів також постанови ВСУ від 20.04.2016 у справі №909/794/15  та від 17.05.2017 у справі №914/433/16, які також підкреслювали необхідність встановлення факту використання власником спірної нерухомості для власних потреб. У противному випадку має місце порушення переважного права орендаря.

ВС також послався на рішення ЄСПЛ у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", яке також висвітлює подібний спір.

Ще одним приємним моментом цієї справи є висновок касаційного суду про допустимість помилки у формулюванні позовних вимог. Так, вимога про визнання договору «подовженим» є неправильною, правильною є вимога про визнання договору «укладеним». Проте, така помилка є формальною, і відмова у задоволенні позовної вимоги з цієї причини є формалізмом, який суперечить ст. 236 ГПК України, а саме ефективному захисту порушених права та принципу верховенства права. 

Хоча ВС і погодився із висновком судів попередніх інстанцій про повну нетотожність понять поновлення договору оренди на той самий строк та на тих же умовах відповідно до .

Аналізуйте судовий акт: Переважне право орендаря на укладання договору найму нерухомості на новий строк припиняється лише із дотриманням орендодавцем ч.3, ст. 17 ЗУ «Про оренду держ. та комунального майна» (ВСУ від 17 травня 2017р. у справі № 3-122гс17)

Поширений на практиці конфлікт, коли орендодавець комунального майна не хоче продовжувати орендні відносини та виселити орендаря, а орендар не хоче висилятись і всіляко намагається використати рятівні положення договору оренди та законів.

Так, сторонами був укладений договорі оренди, який закінчився, проте містив пункт, що «якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін», тобто ще раз на 13 років.

Орендодавець не направив повідомлення про припинення договору оренду, в порядку передбаченому договором оренди, проте направив таке повідомлення після закінчення строку дії договору. Орендар добровільно нерухомість не повернув, і орендодавець звернувся із позовом про його виселення до суду. Суди першої, апеляційної, касаційної погодились із орендодавцем і прийшли до висновку, що подібний пункт договору оренди суперечить ч.2, ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», ст. 764 ЦК України та ч.2. ст. 284 ГК України. Згідно наведених положень законів повідомлення про припинення договірних відносин дійсно має бути направлено орендарю протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди.   

Несподівано на бік орендаря став ВСУ, який скасував всі рішення у справі і направив справу на новий розгляд. Проте, ВСУ не став підтверджувати законність спірного пункту договору оренди, а нагадав судам про переважне право наймача, передбачене ст. 777 ЦК України та ч. 3, ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Остання норма передбачає, що переважне право наймача на продовження орендних відносин може бути припинене лише за умови використання орендодавцем орендованого майна для власних потреб у майбутньому. При цьому орендодавець повинен  письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Звичайно цього зроблено не було.

Окрім цього ВСУ підкреслив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. 

В цій справі судами не було взагалі враховано переважне право орендаря незважаючи на те, що в матеріалах справи міститься заява орендаря подана орендодавцю « в порядку реалізації переважного права на укладання договору оренди». 

ВСУ також підкреслив, що неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.