Стаття 331. Набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва

Аналізуйте судовий акт: Питання щодо поділу об`єктів нерухомого майна може розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону. (ВС КЦС № 215/4928/20 від 14.06.2023 р.)
 Одна із трьох співвласників нежитлових приміщень, розташованих в торгівельному центрі  звернулася до суду з позовом до інших співвласників - про виділ в натурі її частки нерухомого майна, належного на їм праві спільної часткової власності. Кожному співвласнику належала ⅓ цього майна. Всі вони набули право власності на підставі договорів купівлі-продажу. Інші співвласники не допускали позивачку до її майна, тому вона і подала цей позов.

В процесі розгляду справи була проведена експертиза щодо можливості поділу та виділу позивачці 68 м. кв., яка покладена в основу рішення першої інстанції.  Рішенням суду першої інстанції (що було залишено в силі апеляційною інстанцією) позов було задоволено і виділено їй 68 м.кв., попри розбіжності, що були викликані наявністю різних техпаспортів (один на 204 кв.м., другий на 220 кв.м). Справа в тім, що в процесі було виявлено, що у нерухомому майні були самочинні добудови. Вважаючи, що позивач все одно виділила ⅓ від найменшої площі - 204 кв.м., суди прийшли до висновків щодо можливості задоволення позову, тим паче були наявні окремі входи в її приміщення, а експерт ці самочинні добудови не приймав у розрахунок.

В касаційній скарзі двоє інших співвласників заявляли що поділ неможливий бо є самочинно збудовані приміщення. ВС КЦС погодився з їх доводами і направив справу на новий розгляд до апеляційного суду:

Набуття права власності на об`єкти незавершеного будівництва визначено у статті 331 ЦК України. За змістом частини другої цієї статті право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Якщо об’єкт будівництва не введений в експлуатацію в установленому порядку, то він вважається незавершеним і визнання права власності на нього за рішенням суду НЕМОЖЛИВО (ВС/КЦС у справі № 760/21223/17-ц від 25 серпня 2020р.)

Стаття 376 ЦК України – «самочинне будівництво» мало кого лякає. Політика зухвала: «будуємо, а потім узаконемо через суд за хабарі, а якщо треба - піднімемо людей на мітинги, тощо».

Так у цій справі власник земельної ділянки будуючи багатоповерховий будинок порушив багато чого: і цільове призначення землі передбачало граничнодопустиму висоту будівлі, і містобудівні умови та обмеження визначали межі будівництва, і ДАСІ скасувало декларацію про початок виконання будівельних робіт. Зі сторони такого «будівельника» не було навіть звернення до ДАСІ про складання Акту готовності об’єкту до експлуатації. Проте був поданий позов із вимогою визнати право власності на багатоповерховий житловий будинок на 243 квартири із посилання на ст. 392 ЦК України.

Цікаво, що суд першої інстанції попри вже усталену судову практику задовольнив такий позов. Мабуть завдяки таким рішенням кількість самочинного будівництва в України не зменшується, а навпаки зростає. Суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, суд касаційної інстанції погодився із судом апеляційної інстанції.

ВС підкресли, що відповідно до ст. 331 КЦ України «Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.»

У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього

Визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно дійсно можливо в окремих випадках. Розглядаючи такі справи суд повинен встановити: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушення будівельних норм та істотних правил.

Як бачимо відповіді негативні.

Водночас «у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.»

Тому справа тепер за Київрадою.

Аналізуйте судовий акт: У разі неможливості поділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право власності на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку, зазначивши (назвавши) вказані матеріали чи обладнання (справа 296/499/15-ц, 22.03.17)

 Судова справа, що пропонується увазі читачів, певним чином окреслює спосіб судового захисту у подібних справах, - не поділ об’єкту незавершеногого будівництвом житлового будинку, чи визнання його  спільно нажитим майном подружжя, а визнання права за стороною спору на конкретно визначені будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку.

Предметом позову в цій справі став поділ спільного майна подружжя, що являє собою  об'єкт незавершеного будівництва житлового будинку. При цьому позивач просив визнати спільно нажитим майном подружжя будівельні матеріали, конструктивні елементи та інженерні обладнання об'єкту незавершеного будівництва – вказаного житлового будинку, а також визнати за кожним з подружжя право власності на певну частину частини будівельних матеріалів, конструктивних елементів та інженерного обладнання, які були використані для об'єкту незавершеного будівництва житлового будинку .

Рішенням районного суду позов задоволено, але апеляційним судом це рішення скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено, з чим також погодився і суд касаційної інстанції.

Зокрема, ВССУ зазначив таке.

Відповідно до статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі неможливості поділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за сторонами спору на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку або з урахуванням конкретних обставин залишити його одній зі сторін, а іншій присудити компенсацію.

Визнаючи при цьому право власності на матеріали чи обладнання, суд у своєму рішенні має зазначити (назвати) ці матеріали чи обладнання.

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року № 6-388цс15.

Але,  як зазначив суд, в цій справі позивач просив визнати право власності на матеріали й обладнання, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна), при цьому не підтвердив та не надав належних та допустимих доказів кількості матеріалів та обладнання, які було використано при будівництві спірного об'єкта нерухомості за час спільного проживання у шлюбі, та їх перелік, тому обґрунтованим є  висновок про те, що задоволення позову без зазначення (назви) цих матеріалів чи обладнання та їх вартості суперечить закону та вказаній правовій позиції Верховного Суду України.

Аналізуйте судовий акт: Визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено (справа № 6-159цс15, 27.05.2015)

Ця судова справа розглядалась судовими інстанціями майже два роки. Остаточне рішення в ній прийняв Верховний Суд України, який також сформував відповідну правову позицію, що викладена нижче.

Серед  позовних вимог особливої уваги заслуговує вимога  товариства з обмеженою відповідальністю до іншого товариства та групи фізичних осіб  про визнання на підставі ст. 387-388 ЦК України права власності  на ряд об’єктів нерухомості та витребування майна із чужого незаконного володіння.

З огляду на встановлені обставини, суд першої, апеляційної та касаційної інстанцій, дійшовши висновку про те, що новостворене нерухоме майно вибуло з володіння власників поза їхньою волею і вони не мають можливості в інший, ніж за рішенням суду, спосіб визнати право власності на це майно та витребувати його з чужого незаконного володіння відповідачів, суд задовольнив частково вимоги обох товариств, хоча в установленому порядку зазначене нерухоме майно не прийняте в експлуатацію, право власності за ними не зареєстроване, а зареєстроване за іншими особами - відповідачами у справі.

За висновком ВСУ ця обставина має принципове значення, оскільки:

ч. 2 ст. 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва;

- якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації;

- якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації;

Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв'язку з нормами статей 177-179, 182 ЦК України, частини третьої статті 3 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-ІV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об'єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак, у цій справі позивачами не було надано доказів уведення об'єктів нерухомого майна в експлуатацію у встановленому порядку і набуття цим майном статусу об'єкта нерухомого майна як об'єкта цивільного права, тому задоволенні позовів обох товариств  ВСУ відмовив

ПРАВОВА  ПОЗИЦІЯ ВСУ  у справі № 6-159 цс15: Визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено"

Аналізуйте судовий акт: Без введення в експлуатацію майно не є нерухомістю, тому суд не може визнати право власності на об’єкт незавершеного будівництва в порядку, передбаченому ст. 331 ЦК України (ВГСУ від 15 березня 2017р. у справі №909/935/15)

Постанова ВГСУ, яка застерігає «творчих» юристів та «суддів – підприємців» від застосування схеми визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва за певною особою через суд. Не треба намагатись створити за допомогою суду із недобудови нерухомість – буде скасовано. Особливо, коли недобудова побудована із порушеннями проекту, норм ДБН, земельного та містобудівного законодавства, тощо. Або коли, зацікавлені особи, таким чином, намагаються змінити власника і при цьому обійти встановлений законом порядок. Незаконно визнавати право власності на недобудову та називати її нерухомим майном без введення цього об’єкту в експлуатацію за участю ДАБІ та державної реєстрації. Крапка.

Стаття 331 ЦК України – «набуття права власності на новостворене майно та об’єкти незавершеного будівництва» передбачає, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття об’єкту до експлуатації і після його державної реєстрації, тобто ДАБІ та державний реєстратор.

Слід додати, що позивачем для визнання права власності було надано у справу рішення місцевого органу самоврядування про надання дозволу на будівництво об’єкту нерухомості, договір оренди земельної ділянки під будівництво об’єкту нерухомості, акт передачі частини об’єкту місцевій лікарні, як пайовий внесок, висновок судової інженерно-технічної експертизи про те, що ступінь готовності об’єкту незавершеного будівництва  складає 97%, тощо.  Всі ці документи задовільнили суд першої інстанції, який визнав право власності на об’єкт незавершеного будівництва за позивачем. Проте, ВГСУ скасував це рішення і підкреслив, що об’єкт необхідно вводити в експлуатацію.  

Аналізуйте судовий акт: За змістом договору купівлі-продажу майнових прав немає підстав для визнання за інвестором прав на нерухоме майно (об’єкт інвестування) на підставі статей 331, 392 ЦК України (ВСУ у справі № 6-290цс16 від 16 березня 2016р.)

 ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ВСУ у справі № 6-290цс16: Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва визначено предметом іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким було внесено зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року, тобто з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення цих договорів), у зв’язку із чим відповідний пункт цих договорів підлягає визнанню недійсним.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

У справі, яка переглядається, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за ним права на майнові права на об’єкт інвестування на підставі статей 331, 392 ЦК України немає.

Аналізуйте судовий акт: Інвестор не може визнати право власності на нерухомість - новозбудоване майно, оскільки юридично таке право виникає з моменту державної реєстрації прав у реєстрі після прийняття будівництва в експлуатацію згідно ст. 331 ЦК (ВСУ від 10.02.2016р.)