1. Попереднім є договір, сторони якого зобов´язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі.
Для розвинутого цивільного обороту достатньо характерною є ситуація, коли укладенню договору передують тривалі переговори сторін. Оскільки такі переговори можуть бути пов´язані з витратами для однієї чи обох сторін, сторони можуть бути зацікавлені у встановленні певних гарантій щодо укладення договору в результаті цих переговорів. Функцію такої гарантії може виконувати попередній договір. Укладення попереднього договору може бути доцільним і в тих випадках, коли, наприклад, річ, яка буде предметом основного договору, ще не існує, або хоча і існує, але ще не належить на праві власності продавцю, або належить продавцю, але обтяжена правами на неї третіх осіб тощо.
Попередній договір містить умови, по-перше ті, що належать до його змісту і, по-друге, ті, що належать до змісту основного договору.
Як слідує з визначення попереднього договору, наданого у частині 1 статті, що коментується, обов´язковою (істотною) умовою попереднього договору є строк чи термін укладення основного договору (щодо визначення строку і терміну див. ст. 252 ЦК і коментар до неї). Якщо такий строк (термін) відсутній, угоду сторін слід вважати не попереднім договором, а договором (протоколом) про наміри (ч. 4 статті, що коментується).
Якщо попередній договір не містить, або містить не всі істотні умови основного договору, він має чітко визначати порядок їх наступного узгодження сторонами (якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства).
Для попереднього договору у всіх випадках обов´язковою є письмова форма. А у випадках, коли для основного договору встановлена нотаріальна форма, попередній договір також потребує нотаріального посвідчення.
Аналіз частини 2 статті, що коментується, дозволяє зробити висновок, що у випадку, коли одна із сторін попереднього договору необґрунтовано (без поважних причин) ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право звернутися з вимогою, по-перше, про спонукання до укладення договору і, по-друге, про відшкодування збитків, завданих простроченням укладення основного договору, якщо інше не встановлене самим попереднім договором або актами цивільного законодавства. У випадку, якщо внаслідок ухилення (прострочення) однієї із сторін друга сторона втратила інтерес щодо укладення основного договору, вона відповідно до ст. 612 цього Кодексу (див. вказану статтю і коментар до неї) може відмовитися від укладення основного договору і вимагати відшкодування збитків (див. ст. 623 ЦК і коментар до неї).
У випадку, якщо протягом встановленого попереднім договором строку (у термін) основний договір не укладений, і спір не переданий для вирішення його судом, або жодна із сторін не направила іншій стороні пропозицію щодо його укладення, зобов´язання, встановлені попереднім договором, припиняються.
Попередній договір слід відрізняти від договору (протоколу) про наміри, який є лише формою фіксації намірів сторін щодо наступного співробітництва і не тягне виникнення зобов´язання щодо укладення у майбутньому договору.
page
youtube
Аналізуйте судовий акт: За яких умов підлягає стягненню штраф за невиконання умов попереднього договору оренди земельної ділянки і в якому розмірі (КЦС ВС № 172/1159/20 від 17.11.2021 р)
Аналізуйте судовий акт: Попередній договір не може бути визнаний укладеним, якщо сторонами не дотримано обов'язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомості, укладення якого сторони обумовили в майбутньому (Справа № 17-05/5026/275/2012, 07.03.17)
Інститут попередніх договорів в сучасній юридичній практиці використовується широко, однак у той же час правове регулювання даних правовідносин досить слабке, що породжує виникнення великої кількості суперечок щодо їх укладання, виконання та припинення. Судова справа, що пропонується, стосується саме цих питань і, перш за все, форми попереднього договору.
Між Товариствами (продавець , покупець) було підписано попередній договір з протоколом розбіжностей, предметом якого є зобов'язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу нежитлових приміщень. На виконання умов попереднього договору, з метою проведення експертної оцінки нерухомого майна, покупцем було сплачено на користь продавця попередню оплату в сумі 15000,00 грн.
У зв'язку з виконанням своїх зобов'язань за попереднім договором, покупець звертався до ліквідатора (на той час було відкрито ліквідаційну процедуру щодо товариства-продавця) про укладення основного договору купівлі-продажу, втім ліквідатор на вимогу не відреагував, основний договір не уклав, ухилився від його нотаріального посвідчення, що і стало підставою для звернення до господарського суду із заявою про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.
Господарські суди першої та апеляційної інстанцій повністю відмовили у задоволенні вимог товариства-покупця, з чим також погодився і Вищий господарський суд України, поклавши в основу рішення наступні приписи чинного законодавства.
Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ст.ст. 655, 656, 657 ЦК України).
Аналіз змісту попереднього договору дав підстави для висновку, що він містить зобов'язання сторін про укладення у визначений ними час договору купівлі-продажу в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором, також сторони обумовили предмет майбутнього договору купівлі-продажу, його ціну та інші істотні умови основного договору, в тому числі і умову про зобов'язання укласти основний договір. Проте, цей попередній договір не був посвідчений нотаріально.
Таким чином підписаний сторонами попередній договір в розумінні ст. 635 ЦК України є неукладений, оскільки сторонами не дотримано обов'язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому. Отже у боржника відсутніє зобов'язання на укладення основного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.