Стаття 181. Загальний порядок укладення господарських договорів

Аналізуйте судовий акт: Визнання судом договору оренди землі укладеним без рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду НЕМОЖЛИВЕ (Велика Палата ВС у справі № 32/563 від 4 грудня 2018р.)

Широко поширена проблемна ситуація і не тільки в Києві, а і в інших містах України. Побудовані торгівельні будинки та споруди, які орган місцевого самоврядування вважає самочинним або частково самочинним будівництвом, перепродаються особі, і ця особа намагається відвести під такий «конгломерат» землю  в оренду. При цьому орган місцевого самоврядування надає згоду на розробку проекту землеустрою щодо відведення з/д в оренду та формує відповідну кадастрову справу. Проте, потім процес зупиняється, і орган місцевого самоврядування ігнорує звернення фактичного землекористувача та НЕ виносить питання на сесію, та НЕ приймає  рішення про передачу земельної ділянки в оренду (навіть НЕ відмовляє).

Юристи вже багато років шукають способи протидіяти «тупій» бездіяльності органів місцевого самоврядування, і не тільки з приводу земельних питань.  Але як відомо сила колективного органу, саме у його бездіяльності, і суд не часто реально допомагає захисту порушених прав.

В даному випадку землекористувач намагався визнати своє право оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежилих приміщень через суд.       

Перш за все необхідно зазначити тривалість розгляду судами цієї справи: 2008р. – 2018р., тобто 10 років, судова влада розглядала позов про визнання укладеним договору оренди землі, а оформлення прав на земельну ділянку розпочалося ще у 2005р. І оскільки рішенням Великої Палати ВП у задоволенні позову відмовлено, то через 15 років фактичний землекористувач нічого не набув, а місто 15 років не отримує орендної плати за землю, бо немає договору.

«Ласкаво просимо інвесторе», всі умови для ведення бізнесу в  нас створені, а права «швидко» та «раціонально» захищаються місцевою владою та судами...     

А тепер про право.

Велика Палата ВС скасувала рішення суду першої та апеляційної інстанцій на користь землекористувача та ухвалила нове рішення, яким відмовила у задоволенні позову.

ВП була категорична. Навіть при наявності згоди заявнику на розробку проекту землеустрою та формуванню з/д в кадастрі як об’єкту цивільних прав, передача земельної ділянки в оренду від місцевої громади до заявника повинна відбуватися в порядку, передбаченому ст. ст. 116, 124 ЗК України. Відповідно до пункту 1, ст. 124 ЗК України передача в оренду з/д, що перебуває в комунальній власності здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування. Тобто таке рішення є необхідною умовою для безпосереднього переходу до укладання договору оренди землі. І без рішення органу місцевого самоврядування про передачу землі в  оренду визнати договір оренди землі укладеним, або в будь-який інший спосіб визнати право оренди з/д за заявником  навіть через суд - незаконно. 

Окрім цього ВП підкреслила, що відповідно до пункту 14, ст. 123 ЗК України у заявника є можливість оскаржити бездіяльність органу місцевого самоврядування до суду. Звісно ця процесуальна можливість на практиці нічого заявнику не дасть і питання передачі з/д в оренду не зрушиться з місця.

Водночас ВП зазначила, що заявник був першим, хто претендував на з/д і технічно оформив її відведення. Попереднім власникам нежилих приміщень з/д із цільовим призначенням «для експлуатації та обслуговування нежилих приміщень» органом місцевого самоврядування в оренду не передавалася.   

ВП також звернув увагу, що всупереч ч. 7, ст. 123 ЗК України заявник не передав органу місцевого самоврядування сам проект відведення з/д із позитивним висновком державної землевпорядної експертизи, в матеріалах справи відсутні докази звернення заявника із клопотанням до органу місцевого самоврядування про затвердження розробленого проекту.   

Насамкінець ВП скасовуючи рішення суду першої та апеляційної інстанцій розтлумачив, що відносини із передання земельних ділянок в оренду не регулюються положеннями ГК України, а саме ст. ст. 181, 187, 188, на які посилалися суди, а регулюються в першу чергу ЗК України та ЗУ «Про оренду землі».