Як відшкодувати шкоду, завдану внаслідок ЗАЛИТТЯ КВАРТИРИ: важливі висновки Верховного Суду

Підтоплення сусідами Вашої квартири вимагає не лише бурхливої емоційної реакції, а й холодного розуму, щоб визначитися з тим, як компенсувати завдану шкоду.

Найчастіше залиття квартири стається несподівано, та реагувати треба миттєво, оскільки зволікання може ускладнити збирання доказів завдання збитків та істотно вплинути на можливість точного визначення розміру відповідної шкоди за допомогою експертного оцінювання. Тому для того, щоб Ви не розгубилися, пропонуємо Вам покроково з’ясувати, як треба діяти, щоби зберегти свої нерви й повністю компенсувати заподіяну Вам шкоду, послуговуючись найбільш цікавою практикою Верховного Суду з цієї тематики.

Користуйтеся консультацією: Что делать если Вас затопили соседи? Установление ущерба и способы его компенсации

15 лютого 2020 року квартира Ігоря Ростиславовича була залита із квартири, що розташована поверхом вище просто над його помешканням. Через появу високої вологості та вогкості утворився грибок на стінах та між стіною й гіпсокартоном, від вологи сформувався випуклий тиньк. З причини залиття пошкоджена стіна, частина декоративного гіпсокартонного перегородження (дизайнерська конструкція зі вставками декоративних склоблоків), ніша, частина підвісної стелі. Відповідно до укладеного із ремонтною організацією ТОВ «КТТ» договору на ремонт квартири після залиття, вартість робіт із відновлення стану квартири згідно з кошторисом становить 50 170,00 грн.

Ігор Ростиславович поцікавився стосовно того, що йому треба зробити, щоб компенсувати шкоду, заподіяну внаслідок такого казусу.

1) Після виявлення факту заподіяння шкоди, Вам треба зафіксувати його документально.

Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76 і зареєстрованими в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 року № 927/11207 (надалі — Правила), передбачено, що в разі залиття квартири складається відповідний акт (пункт 2.3.6 Правил).

У додатку № 4 до цих Правил зазначено, що факт залиття квартири та його наслідки фіксується актом комісійного обстеження квартири за участю представників організації (підприємства), яка відповідно до укладеної угоди є виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, представників організації (підприємства), яка згідно з укладеною угодою обслуговує внутрішньобудинкові системи опалення та водопостачання, представника власника будинку, будинкового комітету та затверджується начальником організації (підприємства), яка відповідно до укладеної угоди надає послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Присутність зацікавлених осіб від потерпілої сторони та з боку винної є обов’язковою.

В акті мають бути зазначені такі відомості:

1) дата складання акта (число, місяць, рік);

2) прізвища, ініціали та посади членів комісії;

3) прізвище, ім’я, по батькові власника (наймача, орендаря) квартири, що зазнала шкоди;

4) адреса квартири, поверх, форма власності;

5) характер залиття та його причини;

6) завдана матеріальна шкода (обсяги необхідного ремонту приміщень квартири, перелік пошкоджених унаслідок залиття речей та їхня орієнтовна вартість);

7) висновок комісії щодо встановлення вини особи, що вчинила залиття.

Важливо правильно оформити зазначений акт, тому що почасти неправильне його оформлення призводило до того, що суди визнавали цей доказ неналежним і недопустимим.

У постанові від 21.02.2018 в справі № 2-1974/11 (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72489959) Верховний Суд визнав правильним висновок суду першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, про те, що акт від 12 грудня 2007 року не відповідає вимогам, викладеним у Правилах, тому що у ньому не зазначені конкретні причини залиття квартири та особи, які допустили таке залиття, інші потрібні для такого документа реквізити. Тому цей акт не може бути належним і допустимим доказом заподіяння відповідачем майнової шкоди.

Колегія суддів також зауважила, що аргументи касаційної скарги про те, що судами попередніх інстанцій необґрунтовано визнано неналежним та недопустимим доказом акт комісії КП ЖКС «Фонтанський» від 12 грудня 2007 року, не варті уваги, оскільки судами встановлено, що в цьому акті всупереч вимогам Правил не зазначено характер залиття квартири та його причини, а також відсутній висновок комісії щодо встановлення вини особи, яка вчинила залиття. Крім того, у вказаному акті не зафіксовані відомості щодо потерпілої та винної сторони, як і будь-які дані про осіб, присутніх під час оформлення акта.

У постанові від 10.05.2018 в справі № 465/2120/14-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/74218527) суд касаційної інстанції також наголосив, що зважаючи на викладене, суди не звернули увагу на невідповідність акта обстеження від 6 лютого 2014 року зазначеним Правилам, оскільки він не містить відомостей щодо характеру залиття та його причини, не зазначено осіб, які допустили таке залиття, а також інші потрібні відомості, які слід зазначити під час складання такого виду документа. Водночас він був складений через понад п’ять місяців із моменту можливого залиття приміщення, належного ПП «Ланда».

Отже, як бачимо, темпоральний (часовий) аспект фіксування залиття квартири та оформлення такого акта теж має важливе значення для задоволення позовних вимог, тому не треба зволікати зі зверненням до керівництва організації (підприємства), яка відповідно до укладеної угоди надає послуги з утримання Вашого будинку, інших обслужних споруд та прибудинкових територій.

Одночасно Верховний Суд у своїй постанові від 28.11.2018 в справі № 712/2255/14-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78469711) вказав, що аргументи касаційної скарги про те, що акт про залиття складений через дві доби після події, не мають правового значення й не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи. Посилання на те, що свідчення свідків слід оцінити критично, стосуються переоцінки доказів, що перебуває поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

В іншій постанові від 25.04.2018 в справі № 522/8363/13-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73837029) колегія суддів касаційного суду зазначила таке: «Аргументи касаційної скарги про те, що вказані акти не є належним доказом фактів залиття квартири позивача та причинового зв’язку між діями відповідача і шкодою, що завдана позивачеві, є необґрунтованими, оскільки вказані вище акти відповідають вимогам, викладеним у Правилах, у них зазначені конкретні причини залиття квартири та особи, які допустили таке залиття, інші потрібні для такого документа реквізити. Ці акти не спростовані відповідачем, тому є належними та допустимими доказами заподіяння відповідачем майнової шкоди позивачеві».

Цікаво, що Верховний Суд у постанові від 12.11.2018 року в справі № 753/20314/15-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78044449) вказав, що «аргументи касаційної скарги ОСОБА_6 про те, що його квартира не оглядалася, він акт не підписував, спростовуються змістом такого акта, із якого вбачається, що підлога квартири відповідача залита водою, тобто комісія оглядала квартиру останнього, а непідписання акта відповідачем не впливає на його правильність, оскільки зворотного останній не довів».

Тому навіть якщо власник квартири, у якій сталася аварійна ситуація, що спричинила залиття, відмовиться підписувати письмовий акт обстеження, це не призведе до втрати таким документом його юридичної сили, а отже й доказового значення для справи.

2) Зафіксувавши факт завдання шкоди, Ви маєте з’ясувати та документально підтвердити її фактичний розмір.

Як свідчить аналіз судової практики, фактичний розмір збитків, завданих залиттям квартири, може підтверджуватися різними джерелами доказової інформації.

У постанові Верховного Суду від 19.03.2018 в справі № 398/5325/15-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73304369) зазначено, що кошторисним розрахунком вартості об’єкта будівництва щодо ремонтно-відновлювальної роботи квартири № 91 (проведеного головним архітектором ОСОБА_10, повноваження якої підтверджуються сертифікатом архітектора, який зареєстрований у реєстрі сертифікованих архітекторів від 26 травня 2011 року за № 313-Кг-11), складеного в поточних цінах станом на 26 жовтня 2015 року, визначено, що розмір майнової шкоди складає 32 950 грн 78 коп.

В іншій своїй постанові від 28.03.2018 в справі № 638/9832/15-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73194926) суд касаційної інстанції зауважив, що згідно з висновками судової будівельно-технічної експертизи від 4 листопада 2015 року № 8673, розмір матеріального збитку, завданого власнику квартири АДРЕСА_2 внаслідок залиття, яке сталося 28 березня 2015 року, станом на час складання висновку (9 листопада 2015 року) становив 15 866 грн.

Також у постанові Верховного Суду від 05.12.2018 в справі № 577/4972/16-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78589422) зазначено, що згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи від 28 лютого 2017 року № 133, здійсненої Сумським відділенням при Харківському науково-дослідному інституті судових експертиз ім. заслуженого професора М. С. Бораріуса, пошкодження стелі та стін у приміщеннях передньої та кухні, а також стелі в туалеті квартири позивача утворені від проникнення води з верхнього поверху, з квартири АДРЕСА_3. Ймовірною технічною причиною пошкоджень, завданих залиттям квартири АДРЕСА_4, могли стати незадовільний технічний стан змішувача туалету та арматури зливного бачка унітазу в квартирі АДРЕСА_3. Розмір майнового збитку, завданого внаслідок затоплення квартири, становить 8 959,00 грн.

Водночас Ви можете звернутися до суб’єктів, у складі яких працюють фахівці, що є сертифікованими суб’єктами оцінної діяльності, які передбаченим законом порядком пройшли таку підготовку й мають відповідний сертифікат, що підтверджує їхню кваліфікацію.

Суди беруть до уваги та вважають належними й допустимими доказами офіційні документи, оформлені такими фахівцями. Зокрема, колегія суддів касаційного суду в постанові від 25.04.2018 в справі № 522/8363/13-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73837029) зважила на те, що згідно зі звітом, складеним у червні 2015 року суб’єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_9 (сертифікат суб’єкта оцінної діяльності № 15040/13 від 5 серпня 2013 року) на замовлення ОСОБА_4, на підставі огляду об’єкта та актів обстеження КП «ЖКС «Порто-Франківський» від 6 травня 2015 року, від 15 та від 25 червня 2015 року, під час огляду приміщення № 15 (кухня) АДРЕСА_1 встановлені дефекти та пошкодження: відклеювання шпалер від стіни, бурі плями мокроти на поверхні стін і стелі: наскрізні тріщини відклеювання падоги зі стелі; замокання внутрішніх поверхонь стін та стелі: тріщини на внутрішніх та зовнішніх стінах тощо. Вартість витрат із відновлення приміщення № 15 (кухня) АДРЕСА_1 житлового будинку АДРЕСА_1 від затоплення, що сталося в процесі виконанні реконструкції квартири АДРЕСА_2 з урахуванням НДС становить 12 795,00 грн.

В іншій своїй постанові від 02.05.2018 в справі № 401/2142/16-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/74630200) Верховний Суд вважав належним і допустимим доказом звіт про визначення вартості відновлювальних ремонтно-будівельних робіт, складений Приватним підприємством Виробничо-комерційне Агентство «Ріко-Інвест» 21 червня 2016 року, згідно з яким вартість відновлювальних ремонтно-будівельних робіт квартири АДРЕСА_1, становить 10 324 грн.

Також суд касаційної інстанції й в постанові від 04.04.2018 в справі № 362/7517/13-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73219596) оцінив як доказ у справі висновок про оцінку майна від 3 грудня 2013 року, що був складений Приватним підприємством «Актив Інвест», у якому було вказано, що розмір заподіяної шкоди, спричиненої залиттям квартири, становить 50 936 грн 03 коп.

Крім того, слушним буде також заявити клопотання про компенсування відповідачем вартості послуг щодо здійснення експертного дослідження. Такі витрати вважають майновими збитками й обов’язок стосовно їхнього відшкодування охоплюється приписами пункту 1 частини другої статті 22 ЦК, адже є витратами, які Ви мусили зробити для відновлення свого порушеного права (тобто реальними збитками). Право на таке відшкодування підтвердив і Верховний Суд, який у постанові від 02.05.2018 в справі № 401/2142/16-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/74630200) зазначив, що вартість витрат, яких ОСОБА_4 зазнала для того, щоби визначити розмір заподіяної шкоди та вартість відновлювальних ремонтно-будівельних робіт у розмірі 700 грн підтверджується рахунком від 15 червня 2016 року № 2487, квитанцією про сплату від 29 червня 2016 року та актом прийняття-передання. Стосовно задоволення вимог про відшкодування цих витрат Верховний Суд залишив рішення судів попередніх інстанцій без змін, фактично визнавши їх складником майнової шкоди, заподіяної позивачеві.

Понад те, варто також потурбуватися про виклик свідків, які можуть засвідчити факт залиття Вашого помешкання, а також те, що шкода була заподіяна саме внаслідок дій відповідача. Цей засіб доведення можна використовувати комплексно разом з іншими джерелами доказової інформації, що тільки підсилить фактичну переконливість та обґрунтованість Вашої процесуальної позиції. Зокрема, у постанові від 04.03.2019 в справі № 752/20375/15-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/80304692) Верховний Суд взяв до уваги, що наявність вини відповідача ОСОБА_5 також підтвердили свідки, допитані в судових засіданнях суду першої інстанції, які є працівниками КП «ЖЕО-105 Голосіївського району» та входили до складу комісії, яка склала акт від 21 січня 2013 року. Зокрема, вони (свідки — прим. наша, В. П.) підтвердили, що спірне затоплення квартири відбулося з квартири НОМЕР_1, яка розташована поверхом вище, з причин потрапляння талої води, що накопичилася з огляду на несвоєчасне очищення власником квартири балкону від снігу та криги в період снігопадів.

Отже, засобами доведення в цій категорій справ треба вважати:

1. Документи, що засвідчують Ваше право власності або право користування об’єктом житлового фонду (витяг із Єдиного державного реєстру речових прав на нерухому майно та їхніх обтяжень, договір оренди (найму) приміщення тощо).

2. Акт комісійного обстеження квартири, оформлений на підставі Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій;

3. Альтернативно: (1) кошторисний розрахунок вартості об’єкта будівництва щодо ремонтно-відновлювальної роботи квартири, проведеної архітектором, повноваження якої підтверджуються сертифікатом архітектора, що зареєстрований у реєстрі сертифікованих архітекторів; АБО (2) висновок судової будівельно-технічної експертизи; АБО (3) звіт, складений особою, що має сертифікат суб’єкта оцінної діяльності; АБО (4) звіт про визначення вартості відновлювальних ремонтно-будівельних робіт; АБО (5) висновок про оцінку майна;

4. Рахунок про оплату послуг з підготовки висновку про розмір шкоди, завданої затопленням, квитанція про сплату та акт прийняття-передання (доведення суми збитків у значенні статті 22 ЦК);

5. Свідчення свідків, які можуть підтвердити факт заподіяння шкоди Вашому майну та надати суду інформацію про джерело такої шкоди.

3) Після зібрання належних та допустимих доказів заподіяння шкоди, Вам треба підготувати позовну заяву, долучивши до неї всі зібрані докази та звернутися з позовом до суду.

Під час визначення відповідача за Вашим позовом, важливо розуміти, що потенційним відповідачем може бути досить широке коло осіб, тому треба достеменно пересвідчитися в тому, що позов поданий до належного відповідача, а отже шкода буде відшкодована. Отже, розгляньмо можливі варіанти.

1. Позов може бути заявлений до власника квартири, у якій розміщене джерело залиття.

Важливо, що якщо затоплення Вашої квартири сталося внаслідок несправності внутрішньоквартирних мереж тепло- або водозабезпечення, то належним відповідачем за такими позовними вимогами буде саме власник. Такий висновок випливає з тлумачення у їхньому логічному взаємозв’язку положень законодавства, що врегульовує цивільні, житлові та деліктні правовідносини.

Цивільний кодекс зобов’язує власника утримувати майно, яке йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 322 Кодексу). Такому обов’язку власника кореспондує обов’язок іншого власника (житла — прим. наша, В. П.), права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому майнової та моральної шкоди (частина третя статті 386 ЦК).

Пунктом 4 частини 2 статті 20 Закону «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що власник зобов’язаний власним коштом ремонтувати та міняти санітарно-технічні прилади і пристрої, обладнання, що вийшли з ладу з його вини.

Згідно зі статтею 151 ЖК Української РСР та абзацу 5 пункту 7 Правил користування приміщеннями житлових будинків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 8 жовтня 1992 року, власник зобов’язаний використовувати приміщення житлового будинку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання.

Зважаючи на вказане можна дійти висновку, що обов’язок з утримання санітарно-технічних приладів (кранів, труб, що розміщені у квартирі) у належному стані покладено саме на власника квартири.

Це підтверджується і практикою Верховного Суду, який у постанові від 03.10.2018 в справі № 344/3303/16-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77197412) підкреслив, що суди попередніх інстанцій, встановивши факт залиття квартири позивача, причину та розмір завданої шкоди майну позивача і взявши до уваги те, що ОСОБА_3 як власник квартири, з якої відбувся витік води, не довів, що його вини в заподіянні шкоди немає, дійшли обґрунтованого висновку про наявність передбачених законом підстав для задоволення позовних вимог про відшкодування майнової шкоди, заподіяної внаслідок залиття квартири.

Окремо Верховний Суд наголосив, що аргументи касаційної скарги про те, що в справі немає доказів на підтвердження того, що шкода заподіяна позивачу внаслідок протиправної поведінки відповідача, є безпідставними, оскільки на власника квартири покладені обов’язки щодо належного утримання й експлуатації квартири та її складників, зокрема сантехнічного обладнання та мережі водовідведення квартири.

Також у постанові від 03.10.2018 в справі № 668/7511/15-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/76972660) суд касаційної інстанції звернув увагу, що аргументи касаційної скарги на правильність висновків судів не впливають, оскільки шкода, завдана залиттям квартири, має бути відшкодована особою, у власності якої перебуває квартира та елемент системи водопостачання, який став причиною такого затоплення. Зокрема, статтею 151 ЖК УРСР встановлено, що громадяни, які мають у приватній власності жилий будинок (квартиру), зобов’язані забезпечувати його схоронність, провадити своїм коштом поточний і капітальний ремонти, а згідно з пунктом 7 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572, саме власник квартири зобов’язаний використовувати приміщення житлового будинку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обслуговування. Одночасно відповідачі не довели, які неправомірні дії працівників Приватного підприємства «Жилтранс» дають підстави для притягнення їх до цивільно-правової відповідальності, якщо саме власник квартири зобов’язаний забезпечити її схоронність, проводити своїм коштом поточний і капітальний ремонти.

2. Користувач (наймач) житла (квартири, житлового приміщення в гуртожитку тощо).

Також важливо пам’ятати, що орендар (наймач) житлового приміщення має компенсувати шкоду, заподіяну його діями чи бездіяльністю внаслідок неналежної експлуатації житлової площі, яку він винаймає.

Законодавством чітко передбачено, що наймач (орендар) квартири, житлового приміщення в гуртожитку зобов’язаний: дотримуватися вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної та газової безпеки, санітарних норм і правил; використовувати приміщення житлового будинку й гуртожитку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання (пункт 7 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572).

Треба також пам’ятати, що поточний ремонт житла, переданого в наймання, зобов’язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором (стаття 819 ЦК).

Відповідно до частини першої статті 1166 ЦК майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується повністю особою, яка її завдала.

Отже, цивільне законодавство в деліктних зобов’язаннях передбачає презумпцію вини завдавача збитків. І якщо в процесі розгляду справи зазначена презумпція не спростована, то вона є юридичною підставою для висновку про наявність вини заподіювача шкоди.

У своїй постанові від 10.10.2018 в справі № 750/10171/16-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77397937) Верховний Суд констатував, що факт залиття кімнати, наймачем якої є позивач, підтверджується актом від 3 липня 2016 року про залиття — аварію, що трапилася на системі холодного водопостачання, у якому (у відповідному акті) причиною залиття зазначено розрив шланга на кухні в кімнаті НОМЕР_1.

І з огляду на цю обставину колегія суддів касаційного суду погодилася з висновком суду першої інстанції про наявність вини ОСОБА_2 у залитті квартири позивача, оскільки таке залиття відбулося через розрив шланга на кухні в кімнаті НОМЕР_1 ОСОБА_2, що як наймач помешкання відповідає за його належний стан та справність.

3. Компанія-забудовник, що збудувала житло, в спорудження якого людина інвестувала свої кошти, однак з різних причин не сплатила повний розмір грошового внеску.

Досить поширеними зараз є операції з придбання житла в спосіб коротко- чи довгострокового інвестування власних коштів для його спорудження компанії-забудовнику. Проте тут важливо правильно визначити відповідача, оскільки якщо відповідач буде вказаний помилково, то це буде підставою для відмови в позові.

Для того, щоб пересвідчитися в тому, хто саме є власником помешкання, у якому було розміщене джерело залиття, треба скористатися допомогою порталу «Кабінет електронних сервісів», що розміщений за цією веб-адресою: https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1.

Тут Ви можете замовити таку послугу, як отримання Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Тут запропоновані 4 окремі опції, як можна отримати відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно можна. Це можна зробити, застосувавши пошук:

— за вказаною адресою;

— за реєстраційним номером об’єкта нерухомості;

— за кадастровим номером земельної ділянки;

— за ідентифікаційними даними фізичної або юридичної особи.

І якщо Ви з’ясуєте, що власником помешкання є юридична особа, то радше за все, право власності на це приміщення належить компанії-забудовнику житлової площі, а тому належним відповідачем у таких справах є саме така компанія.

Аналіз положень законодавства, що регламентує як цивільні відносини, так і певні особливості інвестиційних відносин, свідчить про обґрунтованість такого висновку, оскільки після введення об’єкта будівництва в експлуатацію на підставі даних щодо фактичної загальної площі об’єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об’єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем Фонду фінансування будівництва (надалі – ФФБ) та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об’єкта інвестування.

Для здійснення державної реєстрації права власності на закріплений за довірителем об’єкт інвестування забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передання об’єкта інвестування.

Державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій кошт (частини третя, шоста, десята статті 19 Закону «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном під час будівництва житла та операцій із нерухомістю»).

Аналогічний правовий підхід сформував і Верховний Суд у своїй постанові від 15.03.2018 в справі № 553/4365/16-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72850462). Колегія суддів, дослідивши зміст договору № 204 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 12 березня 2015 року, укладеного між ОСОБА_11 та ПАТ «Полтава-Банк», встановила, що об’єктом будівництва є забудова житлового будинку АДРЕСА_1 й забудовником є ТОВ «Сучасний дім», а згідно з додатковою угодою № 1 до Договору об’єктом інвестування за цим договором є квартира АДРЕСА_1. Відповідно до пункту 8.5 цього Договору відповідальність за збереження об’єкта інвестування переходить до довірителя з моменту, коли він підписав акт прийняття-передання. Згідно з пунктом 9.2. договір припиняється в разі повного виконання Довірителем своїх зобов’язань перед Управителем та підписання Довірителем акта прийняття-передання об’єкта інвестування із Забудовником.

Тому суд касаційної інстанції, з’ясувавши, що дотепер ОСОБА_5 не вніс повністю кошти за об’єкт інвестування — квартиру АДРЕСА_1, акт прийняття-передання об’єкта інвестування між ОСОБА_5 та ТОВ «Сучасний дім» не підписувався, дійшов висновку, що право власності ОСОБА_5 на вказану квартиру не оформлене. Саме тому висновок судів попередніх інстанцій про те, що ОСОБА_5 не є належним відповідачем у спорі про компенсування шкоди, заподіяної внаслідок залиття квартири АДРЕСА_1 є обґрунтованим, оскільки власником квартири вказаної квартири є ТОВ «Сучасний дім».

4. Балансоутримувач багатоквартирного будинку, у якому Ви мешкаєте.

Почасти відповідати за вимогами про компенсування шкоди, заподіяної залиттям квартири, має балансоутримувач будинку, у якому Ви мешкаєте.

Такий висновок випливає з тлумачення у їхньому логічному взаємозв’язку положень закону, що врегульовує питання особливостей надання житлово-комунальних послуг.

Відомо, що споживач має право, зокрема, одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг та на відшкодування збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров’ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг.

Одночасно обов’язком виконавця є своєчасне проведення підготовки жилого будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період, утримання в належному стані, здійснення технічного обслуговування та ремонту внутрішньобудинкових мереж, вживання заходів щодо ліквідації аварійних ситуацій, усунення порушень якості послуг у терміни, встановлені договором та/або законодавством.

Своєю чергою балансоутримувач, зокрема, зобов’язаний укладати договір із власником (співвласниками) на утримання на балансі відповідного майна, утримувати на балансі майно, визначене договором із власником (співвласниками), забезпечувати управління майном власними силами або укладати договір із юридичною особою на управління майном, забезпечити умови для своєчасного проведення капітального й поточного ремонтів відповідно до встановлених стандартів, нормативів, норм та правил та забезпечити належні експлуатацію та утримання майна, що перебуває на його балансі (статті 20, 21 та 24 Закону «Про житлово-комунальні послуги»).

Водночас, найпоширенішими є 2 форми діяльності балансоутримувачів:

1) Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі — ОСББ);

2) Комунальне підприємство, яке фактично виконує функції управителя будинку за угодою з ОСББ.

Треба зазначити, що балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд — це власник або юридична особа, яка за договором із власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального й поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і відповідає за його експлуатацію згідно із законом (згідно зі статтею 1 Закону «Про житлово-комунальні послуги»).

У постанові Верховного Суду від 14.11.2018 в справі № 487/2120/16 (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78008149) підкреслено, що задовольняючи позовні вимоги стосовно відшкодування майнової шкоди, суд першої інстанції відповідно до приписів статей 10, 11, 60 ЦПК у редакції 2004 року, дослідивши всі наявні в справі докази в їхній сукупності та надавши їм належну оцінку, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, обґрунтовано керувався тим, що майнова шкода була завдана внаслідок засмічення каналізаційного стояка, забезпечення належного нагляду за яким віднесено до обов’язків ОСББ «Наш дім». Також у своїй постанові касаційний суд наголосив, що визначаючи розмір збитків, заподіяних позивачеві, суд (першої інстанції — прим. наша, В. П.) слушно керувався висновком будівельно-технічного дослідження, яким вартість ремонтно-будівельних робіт, потрібних для усунення пошкоджень, що виникли внаслідок залиття цієї квартири, та вартість проведення експертизи становлять 36 786 грн.

Водночас суд касаційної інстанції у постанові від 29.10.2018 в справі № 751/5753/17 (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77771078) не взяв до уваги аргументи касаційної скарги про те, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, тобто саме співвласники зобов’язані забезпечувати технічне обслуговування та в разі потреби проведення поточного й капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку, а відповідач є тільки виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і відповідає тільки за надані послуги відповідно до їхнього переліку й періодичності, оскільки договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладений між сторонами в справі, є чинним та його положеннями передбачені обов’язки КП «Новозаводське» Чернігівської міської ради щодо утримання внутрішньобудинкових мереж у належному технічному стані, здійснення їхнього технічного обслуговування та ремонту, вжиття своєчасних заходів для запобігання аварійним ситуаціям та їхній ліквідації.

Також колегія суддів відхилила й обґрунтування касаційної скарги стосовно того, що КП «Новозаводське» Чернігівської міської ради не відповідає за внутрішньобудинкові мережі центрального опалення, оскільки послугу з технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем центрального опалення й гарячого водопостачання на зазначений житловий будинок надає КЕП «Чернігівська ТЕЦ» ТОВ фірми «ТехНова» на підставі договору від 1 вересня 2006 року «Про надання послуг технічного обслуговування внутрішньобудинкових мереж центрального опалення та гарячого водопостачання». Натомість касаційний суд зауважив, що відповідно до умов згаданого договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладеного між сторонами в справі, КП «Новозаводське» зобов’язане забезпечити збереження внутрішньобудинкових систем центрального опалення та гарячого водопостачання, а також забезпечити підтримку внутрішньобудинкових систем опалення та гарячого водопостачання в належному технічному та санітарному стані.

Отже, ОСББ є належним відповідачем за позовними вимогами про компенсування шкоди, заподіяної внаслідок залиття квартири тільки за умови, що ОСББ не уклало договір з управителем, якому в такому разі делегуються обов’язки балансоутримувача в обсязі, визначеному згідно з договором між ОСББ та комунальним підприємством як відповідним управителем будинку.

Якщо ж така угода підписана, то відповідати за шкоду, завдану залиттям квартири, муситиме саме управитель будинку й позиватися в такому разі варто саме до нього.

5. Виконавець послуг з утримання внутрішньобудинкових мереж тепло- або водопостачання.

У постанові Верховного Суду від 07.02.2019 в справі № 639/101/17 (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/79744864) підкреслено, що залиття квартири позивачів сталося внаслідок винних дій (протиправної бездіяльності), а саме неналежного стану внутрішньобудинкових систем централізованого опалення та гарячого водопостачання в будинку, технічне обслуговування якого покладене на КП «Харківські теплові мережі», а тому суди дійшли висновку, що саме з КП «Харківські теплові мережі» має бути стягнена на користь позивачів сума завданого майнового збитку, встановленого експертним висновком, у розмірі 109 850 грн.

Покладення відповідальності в цій справі на КП «Харківські теплові мережі» зумовлене тим, що саме це комунальне підприємство є організацією, яка здійснює гаряче водопостачання, а отже вона зобов’язана забезпечувати надійне постачання відповідно до умов договорів і стандартів.

У постанові Верховного Суду від 28.03.2018 в справі № 638/9832/15-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73194926) зазначається, що задовольняючи частково позов ОСОБА_3, суд першої інстанції, з висновком якого погодилися й суд апеляційної інстанції, керувався тим, що КП «ХТМ» не виконало своїх обов’язків з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій стосовно технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем централізованого опалення та гарячого водопостачання, усунення аварійних ушкоджень, хоча рішеннями органу місцевого самоврядування та умовами укладеного між КП «Жилкомсервіс» як управителем будинків та КП «ХТМ» як виконавцем послуг з утримання будинків обов’язок щодо здійснення контролю за технічним станом інженерного обладнання будинків, квартир, приміщень, утримання в належному технічному стані, здійснення технічного обслуговування та ремонту внутрішньобудинкових мереж та вжиття заходів щодо ліквідації аварійних ситуацій покладено на КП «ХТМ», а тому і відповідальність покладається саме на КП «ХТМ. Тобто діяльність з утримання, обслуговування і використання мереж опалення у вказаному будинку здійснюється саме КП «ХТМ», яке зобов’язане підтримувати мережу з централізованого опалення в належному та безпечному стані.

Крім того, колегія суддів зауважила, що КП «ХТМ» не довело факту заподіяння шкоди балансоутримувачем, оскільки зазначеним вище договором відповідальність за належний технічний стан внутрішньобудинкових систем покладена саме на КП «ХТМ».

4) Заявлення вимоги про компенсування моральної шкоди

Також треба мати на увазі, що Ви можете просити суд про стягнення із заподіювача збитків на Вашу користь компенсації моральної шкоди.

Суди зазвичай беруть до уваги ті обставини, що залиття квартири потерпілої особи призвело до пошкодження належного їй майна, що зумовило моральні переживання, порушення звичного способу життя, яке завдало душевних страждань, з огляду на незручності проживання в пошкодженій квартирі, потребу здійснення ремонту та залучення коштів для відновлення стану квартири, унаслідок чого людина відчувала емоційну напругу, нервозність, переживання, що погіршувало її стан здоров’я. Також вони зважають на те, що протягом тривалого часу потерпіла особа перебувала в напруженому емоційному стані, порушився її звичний ритм життя, що в будь-якому разі негативно вплинуло на її психоемоційний стан.

Утім варто зазначити, що інколи суди першої та апеляційної інстанцій все-таки відмовляють у позовах стосовно відшкодування моральної шкоди з підстав недоведеності її заподіяння.

Проте Верховний Суд коригує таку практику й позови щодо вимог про компенсування моральної шкоди переважно задовольняє. Як-от у постанові від 14.02.2018 в справі № 686/10520/15-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72243643) суд касаційної інстанції зауважив, що розв’язуючи спір щодо відшкодування моральної шкоди, колегія суддів зважає на тривалість порушення прав позивача, час та зусилля, які потрібні для відновлення попереднього стану, глибину його душевних та психічних страждань, пов’язаних із пошкодженням майна, порушення нормального ритму життя, тяжкість вимушених змін (неможливість користування належним позивачу майном). Оскільки позивачеві спричинені душевні страждання, яких він зазнав з огляду на залиття квартири, зважаючи на вимоги розумності та справедливості з відповідача на користь позивача треба стягнути моральну шкоду в розмірі п’ять тисяч гривень.

Ухвалюючи постанову від 08.05.2018 в справі № 638/9035/16-ц (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/74120842) колегія суддів касаційного суду керувалася тим, що затоплення квартири призвело до змін у житті позивача, оскільки цим була викликана необхідність проведення робіт із відновлення квартири, докладати додаткових зусиль для нормалізації свого життя. З огляду на характер страждань та обсяг заподіяної шкоди колегія суддів зауважила, що сума в розмірі 5 000 гривень буде достатньою грошовою компенсацією завданої позивачеві моральної шкоди.

Суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що внаслідок винних дій відповідача позивачеві була завдана моральна шкода.

Ще один цікавий приклад — постанова Верховного Суду від 14.11.2018 в справі № 487/2120/16 (Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78008149), у якій суд касаційної інстанції дійшов висновку стосовно потреби скасування рішень судів першої та апеляційної інстанцій про відмову в позові щодо відшкодування моральної шкоди, та ухвалив щодо цих вимог нову постанову про задоволення позову, поклавши на відповідача обов’язок відшкодувати моральну шкоду в розмірі 8 000 гривень, зважаючи на характер та обсяг душевних страждань, яких позивач зазнав через пошкодження його майна.

Автор дайджесту: Пирогов Владислав Сергійович

Джерело: Юридичний ресурс Протокол