Стаття 182. Особливості укладання попередніх договорів

Аналізуйте судовий акт: Попередній договір не може вважатися самостійною підставою для переходу права власності на майно (Справа № 923/1004/15, 20.09.17)

 Інститут попереднього договору  є правовим інструментом, який дозволяє ефективно досягати відповідної мети у цивільно-правових відносинах. Однак, застосовуючи його, слід зрозуміти, яку він має правову вагу. Певним чином ця судова справа окреслює суть цього інституту.

Рішенням господарського суду, залишеним без змін апеляційнм господарським судом банку було відмовлено у задоволенні позову про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину та витребування майна з чужого незаконного володіння.

Судами встановлено, що між банком  та Товариством з обмеженою відповідальністю (відповідач) було укладено попередній договір купівлі-продажу  частини цілісного майнового комплексу, відповідно до якого позивач та відповідач прийняли на себе зобов'язання у визгачений термін укласти та нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу нерухомого майна.

На виконання попереднього договору відповідач перерахував на поточний рахунок позивача грошові кошти в сумі  192 066 000,01 грн., зазначивши у графі призначення платежу «плата за частину Цілісного майнового комплексу…»

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач (Уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію банка) посилався на те, що цей попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна є нікчемним відповідно до п. 7 ч. 3 ст. 38 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб", а майно, відповідно, є таким, що набуто відповідачем без достатніх правових підстав.

ВГСУ залишив без задоволення касаційну скаргу Уповноваженої особи Фонду, а судові рішення – без змін, виходячи з наступного.

Відповідно до норм ст. 182 ГК України та ст. 635 ЦК України суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов'язуються в майбутньому укласти основний договір. При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов'язуються в певний строк укласти основний договір, тобто, за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов'язання сторін укласти основний договір у майбутньому, позаяк, укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін,  а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмету продажу,  а покупець не набуває право власності на це майно з укладенням попереднього договору.

Отже судами попередніх інстанцій правомірно зазначено, що попередній договір не може вважатися самостійною підставою для переходу права власності на майно від позивача до відповідача.

У зв’язку з наведеним доречно нагадати, що Верховним Судом України у постанові від 02.09.15 у справі  № 6-226цс14 була сформована правова позиція, відповідно до якоїприпинення зобов’язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов’язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов’язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.