Стаття 178. Публічні зобов'язання суб'єктів господарювання

Аналізуйте судовий акт: Рішення ОСББ, зокрема щодо внесків та платежів, є необов’язковим для орендарів приміщень, а обов’язкове лише для власників, орендар сплачує ОСББ кошти на утримання будинку лише на підставі договору (ВС/КГС, № 906/884/19, 02 вересня 2020р.)

 Орендодавець нежитлового чи житлового приміщення у багатоквартирному будинку дуже часто хоче взагалі нічого не робити, а тільки спостерігати як «капає» орендна плата. Цікаво, що в першу чергу це стосується не класичних рантьє, а таких власників, як міські ради, які ще володіють на праві комунальної власності різноманітними нежитловими приміщеннями на перших поверхах, що здаються під офіси.

Показовою є ця справа. З метою зняття з себе будь-якої відповідальності за утримання та доглядання за нежитловою комунальною нерухомістю у багатоквартирному будинку міська рада у договорі оренди передбачила окремий пункт, про те що орендар зобов’язаний укласти договір з ОСББ на відшкодування житлово-комунальних послуг.

Орендар отримав відмову від ОСББ в укладанні такого договору, оскільки рішенням ОСББ для нежитлових приміщень був передбачений внесок (тариф) на утримання будинку – 8,00грн. за 1 кв. м., а для квартир – 5,00грн. за 1 кв. м, а орендар наполягав для себе також тариф 5 грн. за кв. м.

Далі було цікаво. Орендар побоюючись претензій з боку міської ради подав позов проти ОСББ про спонукання до укладення договору. Суди трьох інстанцій відмовили орендарю у задоволенні позову на підставі ст. 178 ГК України, оскільки визначений законом обов’язок контрагента укласти договір не стосується договорів на утримання будинку між орендарем та балансоутримувачем.

Проте суд касаційної інстанції задовільнив скаргу орендаря і залишаючи резолютивну частину без змін змінив мотивувальну частину рішень судів першої та апеляційної інстанцій. ВС прийшов до висновку, що положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ НЕ є обов’язковими для орендарів приміщень у багатоквартирному будинку.

Дійсно, відповідно до частини 4, ст. 12 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» витрати на управління будинком у випадку передачі комунальних нежитлових чи житлових приміщень несуть орендарі (наймачі). Проте, як роз’яснив ВС, законодавство не передбачає механізму реалізації такого обов’язку, в тому числі способу захисту ОСББ у випадку ухилення орендарем від оплати витрат на утримання будинку.

Право ОСББ на стягнення коштів на утримання будинку передбачено частиною 6, статі 13 ЗУ « Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» лише з співвласників будинку, а не орендарів. Або у випадку укладання між орендарем та ОСББ договору, який би передбачав обов’язок орендаря оплачувати витрати на утримання будинку за визначеними договором тарифами та періодичністю.

Але як бачимо цього не відбулося навіть за допомогою суду….