00.00.0000
Приєднуйтесь до нас в соціальних мережах: telegram viber youtube

Стаття 288. Орендна плата

288.1. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

{Абзац перший пункту 288.1 статті 288 із змінами, внесеними згідно із Законом № 71-VIII від 28.12.2014 ; в редакції Закону № 909-VIII від 24.12.2015 }

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Форма надання інформації затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.

{Пункт 288.1 статті 288 доповнено абзацом третім згідно із Законом № 71-VIII від 28.12.2014 ; із змінами, внесеними згідно із Законом № 1797-VIII від 21.12.2016 }

Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

{Пункт 288.1 статті 288 доповнено абзацом четвертим згідно із Законом № 1797-VIII від 21.12.2016 }

288.2. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки.

288.3. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.

288.4. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

288.5. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1. не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

{Підпункт 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 в редакції Законів № 1797-VIII від 21.12.2016 , № 2245-VIII від 07.12.2017 }

288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

288.5.3. може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

{Пункт 288.5 статті 288 доповнено підпунктом 288.5.3 згідно із Законом № 557-VIII від 30.06.2015 }

288.5.4. для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, не може перевищувати розміру земельного податку.

{Пункт 288.5 статті 288 доповнено підпунктом 288.5.4 згідно із Законом № 1791-VIII від 20.12.2016 }

288.5.5. для баз олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки, перелік яких затверджується Кабінетом Міністрів України, не може перевищувати 0,1 відсотка нормативної грошової оцінки.

{Пункт 288.5 статті 288 доповнено підпунктом 288.5.5 згідно із Законом № 1797-VIII від 21.12.2016 }

{Пункт 288.5 статті 288 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3609-VI від 07.07.2011 , № 1166-VII від 27.03.2014 ; в редакції Закону № 71-VIII від 28.12.2014 }

288.6. Плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати.

288.7. Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285-287 цього розділу.

КОМЕНТАР від ресурсу "ПРОТОКОЛ": 

Аналізуйте судовий акт: Розмір орендної плати регулюється виключно договором оренди землі, тому ЛИШЕ зміна індексації нормативної грошової оцінки ділянки не створює додаткових податкових зобов’язань для орендаря (ВС/КАС, №813/3819/17, від 20 червня 2018 р.)

  Мабуть кожен рік фіскали, як раніше і податківці, виступають з однією і тією ж ідеєю «подоїти» орендаря земельної ділянки після проведення індексації нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і звичайно бездумно оскаржують свій програш в суді першої інстанції аж до касаційного суду.

Так, в цій справі між платником податків і органом місцевого самоврядування був укладений договір оренди землі, який серед іншого встановлював  розмір орендної плати у грошовій формі в сумі 30 047,52 грн. за квартал. Окрім цього договір також визначав суму н/г оцінки земельної ділянки на момент укладення   договору 600 950,50 грн. та визначав, що орендна плата на момент укладання договору складає 5% від н/г землі.  

Після індексації н/г оцінки фіскали вдалися до хибного трактування податкового законодавства та умов договору оренди землі. Так, фіскали наполягали на тому, що оскільки у  договорі міститься «…5% від н/г» (на момент укладення договору), то орендна плата підлягає автоматичній індексації, тобто збільшенню до розміру 5% від н/г оцінки у звітному періоді.

Суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій з цим не погодились, і податкове повідомлення – рішення про визначення платнику податків додаткового податкового зобов'язання зі сплати орендної плати було скасовано.

Зокрема, судом касаційної інстанції було дано чіткий аналіз статті 288 ПК України. Так, пункт 5 ст. 288 ПК України визначає тільки обмеження щодо максимального та мінімального розміру орендної плати за землю. За цим виключенням, питання щодо розміру орендної плати регулюються виключно договором оренди. Аналогічне положення міститься також в ст. 21 ЗУ «Про оренду землі".

Сам по собі фіскальний орган не в праві втручатися у відносини між орендодавцем  і орендарем та не може змінювати умови договору оренди землі, згідно ст. 654 ЦК України, це можуть зробити тільки сторони.

Водночас зміна індексації нормативної грошової оцінки є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його сторонами. Проте, зазначене НЕ тягне автоматичну зміну умов діючого договору оренди землі щодо розміру орендної плати, тому оскаржуєме податкове повідомлення – рішення є протиправним.

Аналізуйте судовий акт: Орендар земельної ділянки в будь-якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі НЕ нижчим ніж встановлений ПК України навіть, якщо договір оренди землі і передбачає менший розмір (ВСУ від 14 березня 2017р. у справі № 21-2246а16)

 Договір оренди землі може укладатись строком до 50 років, в тому числі і щодо земель державної та комунальної власності, і поширеними є випадки укладання договорів оренди на строк 15, 20, 25 років і більше. Багато таких договір були укладені у 90-х роках, ще до прийняття Податкового кодексу України, і у багатьох випадках сторонами були встановлені надзвичайно низькі розміри орендної плати. Зрозуміло, що громада або держава втрачають кошти, і враховуючи довготривалість оренди такий стан речей є неприйнятним.  

Із прийняттям ПК України були встановлені мінімальні граничні розміри плати за землекористування для різних категорій земельних ділянок, менше яких сплачувати орендар чи фактичний землекористувач не мають права. У випадку, якщо договором оренди землі був встановлений розмір орендної плати нижчий ніж передбачений підпунктом 288.5.1, пунктом 288.5, ст. 288 ПК України, сторони були зобов’язані внести зміни у такий договір і привести його у відповідність із діючим податковим законодавством. На практиці це робили далеко не всі: адже з одного боку ніхто не хоче сплачувати більше, а з іншого – укладання додаткової угоди до договору оренди з органом місцевого самоврядування це завжди довгий, затратний та корупційний шлях…  

Були і залишаються такі орендарі, які «вірять» у договір оренди землі і намагаються у судах довести, що незважаючи на встановлені ПК України граничні мінімальні розміри орендної плати, у орендаря є право сплачувати орендну плату всупереч ПК України, у відповідності із положенням договору оренди землі. На прикладі цієї справи ВСУ спростовує цю позицію. 

Відповідно до ст. 5 ВСУ посилається на принцип пріоритетності норм ПК України у питаннях оподаткування над іншими законами, тому фіскальні органи мають право перевіряти договори оренди землі державної або комунальної власності на предмет відповідності розмірів орендної плати вимогам ПК України. У випадку встановлення під час перевірки порушення норм ПК України, зокрема не приведення раніше укладених договорів до вимог діючого податкового законодавства, фіскальні органи правомірно донараховують орендарям зобов’язання із сплати орендної плати та штрафні санкції.   

Аналізуйте судовий акт: Затвердження нової нормативної грошової оцінки землі рішенням органу місцевого самоврядування є підставою для зміни орендної плати шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі (ВСУ від 2 березня 2016р. у справі № 3-476гс15)

Мабуть найбільш суперечливим питанням у відносинах щодо оренди земельної ділянки є орендна плата. Оскільки договір оренди землі укладається строком до 50 років сторони в договорі як правило оговорюють порядок зміни орендної плати через деякий час. Орендна плата у абсолютній кількості випадків тільки збільшується. Проте, так чи інакше зміни у договір оренди вносяться додатковою угодою, і зазвичай орендар ухиляється від підписання такої додаткової угоди. Тому, вже не перший рік формується практика укладання додаткової угоди до договору оренди землі щодо збільшення розміру орендної плати через суд. Суд затверджує додаткову угоду в редакції позивача – орендодавця.  

Щодо державних та комунальних земель порядок зміни орендної плати також регламентується законодавством. Орендна плата визначається у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і повинен відповідати статті 288 ПК України: не може бути меншою від 3% і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.  

У цій справі, яка розглядалась судами неодноразово, орган місцевого самоврядування намагався через суд змусити суб’єкт господарювання укласти додатковий договір про збільшення розміру орендної плати. На жаль для громади суди трьох нижчих інстанцій відмовляли у задоволенні такого позову. Суди приходили до помилкового висновку, що діюче законодавство не містить прямого припису про обов’язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати у разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель, а умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачено підстави для зміни розміру орендної плати у зв’язку із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Проте, ВСУ констатував помилковість такого висновку, скасував всі рішення у справі і направив справу на новий розгляд. Аналізуючи норми законодавства, зокрема ЗУ «Про оцінку земель» ВСУ підкреслив, що підставою для перегляду орендної плати за землекористування є затвердження органом місцевого самоврядування нової «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова».

ВСУ також відмітив, що рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки земель є чинним, ухваленим відповідно до повноважень органу місцевого самоврядування, не визнавалось протиправним чи незаконним і тому є обов’язковим для виконання усіма суб’єктами господарювання, юридичними та фізичними особами. 

Очевидно епоха ухилення орендарів земельних ділянок від підпису додаткової угоди щодо збільшення розміру орендної плати закінчилась. Отже, поповнює місцеві бюджети коштами.      

 

0
Коментарів
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.


Популярні судові рішення
ЕСПЧ
Назва події
Завантаження основного зображення
Вибрати зображення
Текст опис події: