00.00.0000
Приєднуйтесь до нас в соціальних мережах: telegram viber youtube

Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна

172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

{Пункт 172.1 статті 172 доповнено новим абзацом згідно із Законом № 3609-VI від 07.07.2011 }

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.

172.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку.

{Абзац перший пункту 172.3 статті 172 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2245-VIII від 07.12.2017 }

Єдина база даних звітів про оцінку - інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості (з метою перевірки вартості об’єктів оподаткування, внесеної суб’єктом оціночної діяльності). Єдина база даних звітів про оцінку забезпечує розміщення, створення, зберігання та оприлюднення всієї інформації про об’єкт нерухомості та його вартість (крім інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки), електронне визначення оціночної вартості, автоматичний обмін інформацією і документами з авторизованими електронними майданчиками та користування сервісами з автоматичним обміном інформацією, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет.

{ Пункт 172.3 статті 172 доповнено новим абзацом згідно із Законом № 2245-VIII від 07.12.2017 }

Порядок ведення єдиної бази даних звітів про оцінку затверджується Фондом державного майна України. Внесення інформації зі звітів про оцінку до єдиної бази даних звітів про оцінку здійснюється суб’єктами оціночної діяльності через авторизовані електронні майданчики. Авторизований електронний майданчик - авторизована Фондом державного майна України інформаційно-телекомунікаційна система, яка має комплексну систему захисту інформації з підтвердженою відповідністю відповідно до Закону України "Про захист інформації в інформаційно-телекомунікаційних системах" та забезпечує реєстрацію суб’єктів оціночної діяльності, розміщення, отримання і передавання інформації та документів (без попередньої ідентифікації суб’єкта оціночної діяльності) до єдиної бази даних звітів про оцінку з метою перевірки оціночної вартості об’єкта нерухомості, користування сервісами з автоматичним обміном інформацією, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет. Порядок авторизації електронних майданчиків затверджується спільним рішенням Фонду державного майна України та спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань організації спеціального зв’язку та захисту інформації.

{ Пункт 172.3 статті 172 доповнено новим абзацом згідно із Законом № 2245-VIII від 07.12.2017 }

Єдина база даних звітів про оцінку повинна забезпечувати збереження та належний захист всієї інформації щодо об’єктів нерухомості, оціночна вартість яких визначається та перевіряється, можливість доступу до цієї інформації нотаріусів та контролюючих органів у межах повноважень. Належний захист інформації забезпечується шляхом автоматичного обміну інформацією та документами між єдиною базою даних звітів про оцінку та авторизованими електронними майданчиками, які мають комплексну систему захисту інформації з підтвердженою відповідністю відповідно до Закону України "Про захист інформації в інформаційно-телекомунікаційних системах". Єдина база даних звітів про оцінку здійснює моніторинг звіту про оцінку на предмет відсутності порушень при його складанні та у разі його повноти, правильності та відповідності, у тому числі відповідності оціночної вартості майна, майнових прав ринковим цінам, реєструє звіт про оцінку з присвоєнням йому унікального номера. Після присвоєння унікального номера здійснюється автоматизована ідентифікація суб’єкта оціночної діяльності. У разі виявлення недоліків та/або порушень при складанні звіту про оцінку, у тому числі невідповідності оціночної вартості майна, майнових прав ринковим цінам, єдина база даних звітів про оцінку автоматично відмовляє в його реєстрації. Суб’єкт оціночної діяльності, який не погоджується з результатами перевірки оціночної вартості єдиною базою даних звітів про оцінку, має право протягом 10 днів звернутися до Фонду державного майна України із заявою про здійснення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність". Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п’яти днів.

{ Пункт 172.3 статті 172 доповнено новим абзацом згідно із Законом № 2245-VIII від 07.12.2017 }

Звіт про оцінку, не зареєстрований у єдиній базі даних звітів про оцінку, без присвоєного унікального номера відповідно до вимог цієї статті є недійсним.

{ Пункт 172.3 статті 172 доповнено новим абзацом згідно із Законом № 2245-VIII від 07.12.2017 }

Під час посвідчення правочинів, для яких законодавством України передбачено отримання нотаріусом звіту про оцінку, нотаріус перевіряє реєстрацію такого звіту в єдиній базі даних звітів про оцінку та наявність присвоєного йому унікального номера.

{ Пункт 172.3 статті 172 доповнено новим абзацом згідно із Законом № 2245-VIII від 07.12.2017 }

При обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

а) у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;

б) у пункті 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (зареєстрованої відповідно до пункту 172.3 цієї статті) та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

{ Пункт 172.4 статті 172 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2245-VIII від 07.12.2017 }

172.5. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;

б) особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

{Пункт 172.5 статті 172 в редакції Закону № 3609-VI від 07.07.2011 }

172.6. У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

172.7. Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.

172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною у пункті 167.1 статті 167 цього Кодексу.

{Пункт 172.9 статті 172 із змінами, внесеними згідно із Законами № 909-VIII від 24.12.2015 }

172.10. Продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями цієї статті.

172.11. Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України.

КОМЕНТАР від ресурсу "ПРОТОКОЛ": 

Цивільне законодавства передбачає декілька видів правочинів щодо відчуження нерухомості, зокрема купівля-продаж, міна, дарування, задоволення вимог іпотекодержателя, заповіт, спадковий договір, договір довічного утримання, тощо. При їх укладанні сторони повинні сплачувати податки відповідно до ст. 172 ПК України «Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна» та військовий збір, який встановлений Підрозділом 10 Перехідних положень ПК України.

Пенсійний збір сплачується відповідно до ч. 10, ст.4 та ч. 8, ст. 2 ЗУ «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування" у розмірі 1% від вартості нерухомості зазначеної у договорі.

Слід підкреслити, що при операціях з земельними ділянками пенсійний збір не сплачується.

Увага: якщо договірна ціна нерухомості і оціночна ціна нерухомості різні, базою розрахунку для податків та пенсійного збору буде більша ціна.

В цілях оподаткування виділяють наступні види нерухомості:
- будівлі та будинки, нежитлові приміщення, квартири та інші житлові приміщення;
- земельні ділянки;
- об’єкти незавершеного будівництва;
- рухомі речі, на які законом поширений режим нерухомого майна: літаки, морські судна, судна внутрішнього плавання, комічні об’єкти, а також інші речі права на які підлягають державній реєстрації;

Усі цивільні договори щодо відчуження нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Винятком є лише набуття права власності на об’єкт нерухомості на підставі рішення суду, де відсутній нотаріус, проте це позадоговірний спосіб.

Нотаріус посвідчує договір при наявності оцінки об’єкту нерухомості та квитанцій, які підтверджують сплату податків та зборів (ПДФО, військовий збір, пенсійний фонд, державне мито). Оцінка об’єкту нерухомості проводиться спеціалістом -оцюнювачем, якого внесно до Державного реєстру оцінювачів.

Разом з цим щоквартально нотаріус подає до фіскального органу звітність, в якій серед іншого повідомляє про посвідчені ним договори відчуження нерухомості та зазначені в них ціни об’єктів нерухомості.

Отже, ПДФО за ставкою 5% та військовий збір за ставкою 1,5% сплачуються у випадках коли:

- об’єкт нерухомості перебуває у власності відчужувача менш ніж 3 роки;

- протягом року особа відчужила більш ніж один об’єкт нерухомості;

- відчужується об’єкт незавершеного будівництва;

- відчужується земельна ділянка, яка перевищує норми безоплатної передачі, які визначені ст. 121 ЗК України;

Угода / податок

Держмито* Податок на доходи фізичних осіб (НДЛФ) * Військовий збір *

Пенсійний збір

Купівля-продаж нерухомості 1% (спільна оплата) 5% (продавець-громадянин України); 18% (продавець-іноземець) 1,5% (продавець платник ПДФО)

1% (покупець)

Купівля-продаж землі 1%

(спільна

оплата)

5% (продавець-громадянин України);

18% (продавець-іноземець)

1,5% (продавець платник ПДФО)

---

Дарування нерухомості 1% (дарувальник) Родичі першого ступеня споріднення - 0%; в інших випадках - 5% (громадяни України) і 18% (одна зі сторін - іноземець). 1,5% (обдарований- платник ПДФО)

---

Обмін нерухомості 1% (спільна оплата) 5% (обидві сторони - громадяни України); 18% (одна або обидві сторони - іноземці) 1,5% (обидві сторони-платники ПДФО)

---

0
Коментарів
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.


1
Популярні судові рішення
Популярні події
ЕСПЧ
Назва події
Завантаження основного зображення
Вибрати зображення
Текст опис події: