Стаття 206. Плата за землю

Аналізуйте судовий акт: Застосування різних ставок орендної плати за землю при однаковому її цільовому призначенні, є забороненою законодавством формою непрямої дискримінації з боку місцевих рад (ВС/КГС у справі від 17.02.2021 № 904/1104/20)

Земельні спори з органами місцевого самоврядування стали тепер доволі поширеним явищем. Розпорядники землі «на свій розсуд» трактують норми земельного законодавства, приймаючи при цьому неправомірні рішення внаслідок чого порушують права суб’єктів господарювання. В розглядуваній ситуацій місцева рада встановила різні ставки орендної плати за однакові земельні ділянки, що Верховний Суд вважає незаконним.

Фабула судового акту: Спір виник між міською радою як орендодавцем та ТОВ як орендарем. Об’єктом оренди виступала земельна ділянка плошею 0,6101 га з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Відповідно до умов договору орендар сплачував оренду плату у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної (далі - НГО) ділянки.

Надалі у зв’язку зі спливом строку договору оренди землі ТОВ звернулось до міської ради із клопотанням про передачу земельної ділянки площею 0,6101 га в оренду терміном на 15 років, а розмір орендної плати прохала встановити у розмірі 3 % від НГО. За результатами розгляду звернення міська рада вирішила надати в оренду земельну ділянку строком на 3 роки, а розмір орендної плати встановила на рівні 12 % від НГО.

Такі дії міської ради Товариство вважає незаконними з огляду на те, що розпорядник землі порушив вимоги конкурентного законодавства під час визначення ставки орендної плати для нього. Тут, варто зауважити, що законодавством не передбачено право органів місцевого самоврядування встановлювати для суб’єктів господарювання різні ставки орендної плати на земельні ділянки однакового цільового призначення. Відтак, ТОВ вважає це проявом непрямої дискримінації з боку міської ради.

Крім вимог скасування пункту договору щодо ставки орендної плати, Товариство вимагало скасувати пункт щодо передачі йому земельної ділянки строком на 3 років. Позивач вважає, що вимога про передачу йому земельної ділянки на такий строк породжують у нього очікування щодо отримання спірної земельної ділянки саме на цей строк, оскільки такий строк не перевищує максимально встановлений строк для оренди земельних ділянок, що визначений статтею 93 ЗКУ та статтею 19 Закону України «Про оренду землі».

Позиція Верховного Суду у цій ситуації наступна.

Щодо строку орендної плати та правомірних очікувань. Суд апеляційної інстанції зазначив, що клопотання позивача про надання йому в оренду земельної ділянки строком на 15 років не породжує виникнення у нього правомірного очікування (законного сподівання) на його задоволення. ВС погодився з такою позицією та підкреслив, що легітимні очікування безпосередньо випливають із конституційної норми частини другої статті 19 Конституції України про те, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Характеристика очікувань як легітимних поєднує в собі: 1) їх законність, яка зумовлена реалізацією особою належного їй суб`єктивного права, 2) їх обґрунтованість, тобто зумовлену законом раціональність сподівань учасників суспільних відносин.

Питання чи були очікування Товариства щодо передачі йому земельної ділянки на 15 років легітимними не були досліджені Верховним Судом з огляду на те, що не з’ясовувались судами попередніх інстанцій.

Щодо встановлення ставки орендної плати місцевою радою «на свій розсуд». Використання землі в Україні є платним, а об'єктом плати виступає земельна ділянка (ст. 206 ЗКУ). Оредна плата за користування землею нараховується відповідно договору оренди землі. ВС підтримав позицію апеляції, що встановлення для позивача розміру орендної плати в розмірі вищому, ніж іншим суб`єктам господарювання, призвела до створення йому нерівних умов у конкуренції порівняно з ними, оскільки такі дії сприяють збільшенню витрат, пов’язаних зі сплатою оренди за земельну ділянку, а відтак дорожчанню продукції, зменшенню рівня прибутковості тощо

Місцева рада не надала доказів прийняття загальних правил у вигляді НПА щодо порядку визначення розміру орендної плати в межах, визначених ПКУ, за користування землею у своєму місті.

Відсутність будь-яких правил, положення чи методики визначення ставок орендної плати чи хоча б матеріалів опрацювання заяви позивача компетентними постійними комісіями міської ради, у спірному питанні поставили позивача у залежність не від верховенства права, а від суб’єктивних чинників, пов’язаних з особою відповідача, волі посадових осіб міської ради, яка з огляду на викладене не може бути абсолютною.

Таким чином, відсутність єдиних ставок орендної плати дало можливість міській раді суб’єктивно визначати розмір ставки орендної плати для кожного з суб’єктів господарювання окремо. Такі дії суперечать нормам конкурентного законодавства, так як створюють суб’єктам господарювання нерівні умови діяльності порівняно з конкурентами, які діють на одному товарному ринку.

Аналізуйте судовий акт: Користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів позбавляє орендодавця доходів і може бути підставою для стягнення збитків (ВГСУ у справі № 908/3313/14, 12.09.17)

 Ця справа судами за позовом прокурора міста в інтересах держави в особі міської розглядалась неодноразово. Нарешті рішенням господарського суду позов задоволено повністю, стягнуто з ПАТ  на користь Запорізької міської ради в дохід місцевого бюджету збитки 5 931 344,11 грн. Постановою апеляційного господарського суду суду першої інстанції залишено без змін, як законне і обґрунтоване.

Предметом судового розгляду стали наступні обставини.

Рішенням сесії міської ради від 21.10.2011 про передачу в оренду ПАТ земельних ділянок для розташування промислового майданчику та пам'ятника загиблим робітникам підприємства затверджено проект землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки площею 49,9316 га. Одним з пунктів цього рішення  ПАТ зобов'язано у двомісячний термін після прийняття даного рішення укласти з міською радою договори оренди землі, подати їх на державну реєстрацію та одержати в установленому порядку.

Відповідач не вчинив жодних дій до укладення договору оренди; договори оренди земельних ділянок сторони не уклали, продовжуючи при цьому користуватись землею.

Вищий господарський суд України залишив без змін рішення попередніх інстанції, грунтуючись  на наступних приписах чинного законодавства.

Відповідно до ст.152 ЗКУкраїни землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків, а пунктом "д" ст. 156 ЗК Українипередбачено відшкодування власникам землі та іншим землекористувачам збитків, заподіяних внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

За змістом ст. 157 ЗК України відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів або погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу, в тому числі внаслідок хімічного і радіоактивного забруднення території, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до п. 1 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 № 284, власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні, зокрема, неодержанням доходів у зв'язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок. Відповідно до п. 3 цього Порядку відшкодуванню підлягають збитки, включаючи і неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані. Розміри збитків, у тому числі неодержані доходи, згідно з п. 2 Порядку, визначаються відповідними комісіями.

Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за приписами частини 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно з пунктом 288.1. статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

ВГСУ зазначив, що за змістом наведеного вище законодавства та обставин справи користування відповідачем земельною ділянкою без правовстановлюючих документів позбавляє орендодавця права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який він міг би отримувати, якби його право не було порушено і який не сплачується у повній мірі користувачем землі.

Доречно зауважити, що відповідно до Правового висновку у справі №6-2588цс15, у випадку неукладення договору оренди, суперфіцію  або інших правочинів як правових підстав для користування земельною ділянкою з вини користувача настають правові наслідки, передбачені статтею 157 ЗК України та Порядком.