Стаття 126. Оформлення речових прав на земельну ділянку

Аналізуйте судовий акт: Договору про відчуження земельної ділянки попереднім власником замало. Для набуття права власності необхідна державна реєстрація та оформлення цього права відповідно до закону. (ВП у справі 755/9215/15-ц від 13 листопада 2019 р).

Велика палата ВС нарешті все ж таки визначилась у дилемі, з якого моменту у відчужувача земельної ділянки припиняється право власності, а з якого моменту у набувача це право виникає.  З моменту укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, дарування, міни, тощо , або з моменту державної реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в порядку, передбаченому ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»? (за попереднім законодавством з моменту видачі правовстановлюючого документу та його державної реєстрації – державного акту на право власності на земельну ділянку, пізніше свідоцтва про реєстрацію права власності на земельну ділянку).  

Відразу спойлер  - з моменту державної реєстрації. 

У теперішній час це звичайно не має великого практичного значення, адже і нотаріальне посвідчення договору, і державну реєстрацію права власності на з/д за набувачем як правило в один і той же день здійснює нотаріус підключений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Але ще декілька років тому розуміння «правильного моменту» було архіважливим. Внаслідок тотальної корупції в  органах земельних ресурсів та органах ДЗК між укладанням договору відчуження з/д та видачою і реєстрацією державного акту на з/д на нового власника могли бути РОКИ!  

В цій справі в далекому 2007 році був укладений та  нотаріально посвідчений договір дарування, відповідно до умов дарувальник відчужив обдарованому спірну у справі земельну ділянку. Роками обдарований не оформлював своє право власності на земельну ділянку за процедурою встановленою діючим у ті роки законодавством, тобто не отримував державний акт на право власності з/д.

У серпні 2012 році у відношенні дарувальника державним виконавцем було розпочато виконавче провадження про стягнення 1, 3 млн грн., боргу, який дарувальник просто не повернув після визнання судом договору купівлі-продажу квартири недійсним, де дарувальник був продавцем. При проведенні виконавчих дій було складено акт опису і арешту майна, до якого увійшла земельна ділянка, а у липні 2013 року стягувачу ( відповідачу у справі) була передана з/д за актом про передачу арештованого майна у рахунок погашення боргу. Після цього приватний нотаріус (другий відповідач у справі) видав на ім’я відповідача Свідоцтво про реєстрацію права власності на з/д.

Обдарований звичайно з цим не погодився і звернувся до суду із позовом про визнання  недійсним Свідоцтва про реєстрацію права власності на з/д та іншими вимогами.

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, прийшов до висновку, що право власності на з/д дарувальника припинилося з моменту укладання договору дарування у 2007р і задовільнив позов.  Суд касаційної інстанції скасував рішення судів першої та апеляційної інстанцій і відмовив у задоволенні позову.

Зокрема ВС підкреслив, що для «для одержання у власність земельної ділянки у 2007 році,  недостатньо було лише факту укладення договору дарування, для виникнення такого права обдаровуваний повинен був одержати документ, що посвідчує право власності - державний акт, та здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.»

Слід також звернути увагу, що такі статті ЗК України як 126, які ВС застосував для вирішення спору в  ті часи були в іншій редакції, ніж зараз.  

Ще одним важливим висновком ВС у цій справі є неможливість державної реєстрації права власності на арештовану земельну ділянку. Так обдарована у квітні 2013 року все ж таки подала відповідну заяву до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, проте на той час вже діяв Акт опису та арешту майна – земельної ділянки від серпня 2012 року.

Суд касаційної інстанції наголошує, що під час дії арешту жодних дій ні власник, ні особи, які вважають себе власниками, без дозволу ДВС не можуть вчиняти щодо арештованого майна, а мають оскаржити вказані дії ДВС чи постанову про накладення арешту у разі незгоди із нею.