Спори про державну реєстрацію речових прав у практиці Великої Палати Верховного Суду

Реєстрація речового права на нерухоме майно є юридичним фактом, який має неабияке значення в питанні набуття такого права особою, адже згідно зі ст. 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон) відповідні речові права, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.

Тобто, за загальним правилом, без реєстрації речового права на нерухоме майно таке право не виникне (якщо його набувають у період часу, коли відповідна реєстрація згідно з чинним законодавством є обов’язковою).

У ст. 2 Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення таких речових прав. Однак передувати державній реєстрації має підстава набуття речового права (наприклад, договір). Тобто два вказаних юридичних факти (підстава набуття речового права та визнання державою факту такого набуття (реєстрація)) утворюють юридичний склад для набуття, зміни або припинення особами речових прав.

Така досить складна юридична конструкція породжує велику кількість непорозумінь у судовій практиці, які намагається вирішувати Велика Палата Верховного Суду (далі – ВП ВС). А зважаючи на те, що окремі положення законодавства щодо речових прав та їх реєстрації часто змінюються поряд зі змінами висновків ВП ВС про застосування відповідних норм права, це створює ще більшу плутанину в судовій практиці.

У цій статті спробуємо оглянути актуальну (яка змінилась, або давно не змінювалась) судову практику ВП ВС щодо ключових питань у спорах, що стосуються реєстрації речових прав на нерухоме майно, зокрема належних способів захисту речових прав.

Належні способи захисту речових прав на нерухоме майно

З якими позовними вимогами звертатися до суду, щоб на підставі такого рішення було можливим перереєструвати відповідне речове право на справжнього власника (володільця іншого речового права) і суд не відмовив у позові у зв’язку з неправильно обраним способом захисту (варто нагадати, що відповідно до постанови ВП ВС від 02.02.2021 р. у справі № 925/642/19 обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові)?

Зокрема, у постанові від 21.12.2022 р. у справі № 914/2350/18 ВП ВС зауважує, що обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами. За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовують тоді, коли сторони не пов’язані зобов’язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст і правову природу. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником (володільцем) майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли сторони не перебували в договірних відносинах один з одним, власник (володілець) майна може використовувати речово-правові способи захисту.

У п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно. А частиною третьою ст. 26 Закону передбачено (якщо викласти написане в ній дуже спрощено), що внесення відомостей до Державного реєстру прав про припинення та/або набуття речових прав проводиться, зокрема, на підставі судових рішень про: скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; скасування державної реєстрації прав.

Редакції вказаних статей неодноразово змінювали, але все одно, як залишались, так і залишаються позбавленими достатньої правової визначеності, а тому не є досить зрозумілими для багатьох правників. ВП ВС, з урахуванням зазначених норм і відповідних положень Цивільного кодексу України, неодноразово аналізувала питання належності способів захисту речових прав, що підлягають реєстрації, у тих чи інших правовідносинах, у результаті чого було зроблено такі правові висновки.

Віндикаційний позов

У своїх висновках ВП ВС неодноразово звертала увагу на те, що позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача.

Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, у тому числі документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право.

Такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника. Їх задоволення не відновить володіння позивачем його майном. Тому не допускається відмова у віндикаційному позові, наприклад, з тих мотивів, що рішення органу влади, певний документ, рішення, відомості чи запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно не визнані незаконними або що позивач їх не оскаржив (постанови ВП ВС від 07.11.2018 р. у справі № 488/5027/14-ц; від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц та ін.).

У своїй постанові від 22.01.2025 р. у справі № 446/478/19 ВП ВС підтримав таку позицію, вкотре зазначивши, що внаслідок задоволення віндикаційного позову вирішується спір про право, а рішення суду є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і для цього не потрібно заявляти додаткові вимоги.

Віндикаційний позов є позовом речовим і як такий належить до речових способів захисту права власності. Його зміст полягає у вимозі неволодіючого власника до володіючого невласника про повернення речі в натурі. При цьому відповідно до статті 396 ЦК України за допомогою віндикаційного позову можна захищати володіння також і носія іншого речового права (титульного володільця), а не тільки права власності. Безпосередня мета віндикації полягає у відновленні володіння власника (титульного володільця), що своєю чергою забезпечує можливість використання ним усього комплексу правомочностей, що складають належне йому речове право (постанова ВП ВС від 13.02.2024 р. у справі № 910/2592/19).

Відповідно до висновків, сформульованих, зокрема, у постановах ВП ВС від 04.07.2018 р. у справі № 653/1096/16-ц, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц та ін., володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно в установленому законом порядку. Факт володіння нерухомим майном можна підтверджувати, зокрема, державною реєстрацією права власності на це майно в установленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння).

Отже, відповідно до усталеної практики ВП ВС, щоб справжньому власнику (чи володільцю іншого речового права) повернути нерухоме майно від особи, за якою незаконно зареєстроване право власності на таке нерухоме майно (чи інше речове право), потрібно звертатися з позовом про витребування такого майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) (за умови, що між позивачем та відповідачем не існує договірних відносин (за винятком певних випадків)), і для цього зазвичай не потрібно заявляти додаткові позовні вимоги, або підміняти віндикаційний позов іншими вимогами.

Для прикладу, висновки, викладені в постанові ВП ВС від 23.11.2021 р. у справі № 359/3373/16-ц, зводяться до того, що в тих випадках, коли має бути застосовано вимогу про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Визнання недійсним правочину та реституція

Отже, пояснюючи відмінність між реституцією як наслідком недійсного правочину та віндикацією, ВП ВС у своїй постанові від 21.11.2018 р. у справі № 674/31/15-ц зазначила, що на практиці потрібно розмежовувати випадки застосування двосторонньої реституції як наслідку недійсності правочину та витребування майна від добросовісного набувача як способу захисту прав власника, порушених незаконним відчуженням цього майна.

Тож реституцію як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовують лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним.

У зв’язку з цим вимогу про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред’явлено тільки стороні недійсного правочину.

Норму частини першої статті 216 ЦК України не можна застосовувати як підставу позову про повернення майна, яке було передане на виконання недійсного правочину та відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

При цьому, як відомо, недійсні правочини законодавство поділяє на нікчемні, тобто недійсні за чіткими ознаками, установленими в законі (наприклад, договір купівлі-продажу нерухомості, який не посвідчений нотаріально), та правочини, недійсність яких не є очевидною і її потрібно довести в суді (оспорювані).

У постанові від 04.06.2019 р. у справі № 916/3156/17 ВП ВС зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону.

Таким чином, якщо відповідно до закону правочин (договір) є нікчемним, то потрібно заявляти позовну вимогу про застосування наслідків нікчемного правочину (повернення нерухомого майна). Рішення суду про задоволення такого позову буде підставою для перереєстрації права власності за позивачем.

До всього вищевикладеного зводиться і позиція ВП ВС, викладена в постанові від 13.02.2024 р. у справі № 910/2592/19, відповідно до якої якщо власник передав майно за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину потрібно пред’являти в разі, якщо майно залишається в набувача за таким правочином. Тобто якщо вчинено один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним чи застосування наслідків його недійсності, якщо він є нікчемним.

Разом із тим варто мати на увазі, що деякі договори не можна визнавати недійсними і щодо них не можна застосовувати наслідки нікчемності правочину (реституцію), оскільки ВП ВС їх вважає неукладеними.

У своїй постанові від 27.11.2024 р. у cправі № 204/8017/17 ВП ВС дійшла висновку, що недотримання письмової форми правочину, що підлягає нотаріальному посвідченню, у частині його підписання свідчить про його неукладеність, тоді як недотримання вимог щодо його обов’язкового нотаріального посвідчення – про його нікчемність. Належним способом захисту права особи, майно якої вибуло з її законного володіння за неукладеним договором купівлі-продажу, є віндикаційний позов – витребування майна з чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача.

Визнання права власності

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Висновки ВП ВС стосовно застосування вказаного способу захисту, викладені в постанові від 14.12.2021 р. у справі № 344/16879/15-ц, зводяться до такого.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України, є різновидом загального способу захисту – визнання права, а тому його може бути використано не лише в речово-правових відносинах, а й у зобов’язально-правових, оскільки сам собою факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

У разі оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об’єкт інвестування, уведений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Віндикація в указаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387 388 ЦК України позов про витребування майна пред’являє власник до володільця спірного майна.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У разі позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає в унесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю) (постанова ВП ВС від 14.11.2018 р. у справі № 183/1617/16).

З огляду на те, що в разі набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикацію не може бути застосовано. Ефективним і належним способом захисту прав інвестора в такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Висновки ВП ВС щодо інших способів захисту речових прав

З огляду на те, як ми вже зазначали, що в п. 9 ч. 1 ст. 27 та в ч. 3 ст. 26 Закону не викладено вичерпного переліку судових рішень, за якими можна здійснювати реєстрацію права власності та інших речових прав на нерухоме майно, у цій статті вдалося зупинитись тільки на окремих спорах, що породжують відповідні судові рішення, які дають змогу узагальнити уявлення про найбільш поширені способи захисту речових прав.

При цьому окремим розділом коротко варто зупинитись і на інших способах захисту в судовій практиці ВП ВС, які, зокрема, представлені в ч. 3 ст. 26 Закону, оскільки у свій час щодо них точились неабиякі дискусії.

У постанові від 23.01.2024 р. у справі № 523/14489/15-ц зазначено, що ВП ВС вже звертала увагу, що пред’явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (постанови від 07.11.2018 р. у справі № 488/5027/14-ц; від 30.06.2020 р. у справі № 19/028-10/13). У зв’язку з цим ВП ВС у постанові від 23.11.2021 р. у справі № 359/3373/16-ц відступила від висновку, сформульованого у своїй постанові від 22.08.2018 р. у справі № 925/1265/16, де раніше зазначала про можливість скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності як належного способу захисту права або інтересу.

Поряд із цим в іншій постанові від 20.06.2023 р. у справі № 633/408/18 ВП ВС також зазначила, що не є належним способом захисту права або інтересу позивача вимога про скасування рішення суб’єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оскільки воно вичерпує свою дію в момент цієї реєстрації. (Такий правовий висновок ВП ВС зробила, зокрема, у постановах від 04.09.2018 р. у справі № 915/127/18; від 29.05.2019 р. у справі № 367/2022/15-ц та ін.). Однак зауважила, що вимоги про визнання незаконним (недійсним) і скасування рішення органу влади про надання земельної ділянки у власність і про скасування державної реєстрації такого права за певних умов можна розглядати як вимоги про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, якщо саме ці рішення та реєстрація створюють відповідні перешкоди.

Крім того, у постанові від 13.03.2024 р. у справі № 201/15228/17 ВП ВС зазначила, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства під час реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.

Автор дайджесту: адвокат Ігор Тетеря

Джерело: teterialawyer.com.ua