1. За загальним правилом одностороння відмова від зобов´язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК). Договір найму житла в державному та комунальному житловому фонді укладається виключно в інтересі наймача, тому він може в будь-який час відмовитись від нього шляхом розірвання договору.
2. П. 11 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" зазначає, що відповідно до ст. 107 ЖК наймач або член його сім´ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням з дня вибуття, незалежно від пред´явлення позову про це.
Разом з тим належить враховувати, що згідно п. 5 ст. 71 ЖК України (в редакції Закону від 18 грудня 1991 р.) інваліди, влаштовані в будинки-інтернати або інші установи соціальної допомоги, мають право на збереження за ними жилої площі протягом 12 місяців.
На ствердження вибуття суд може брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переадресовка кореспонденції, утворення сім´ї в іншому місці, перевезення майна в інше жиле приміщення, виїзд в інший населений пункт, укладення трудового договору на невизначений строк тощо).
Громадяни, відсутні у місці постійного проживання за умовами і характером роботи (члени екіпажів суден, працівники геологічних, розвідувальних партій, експедицій та інші працівники, діяльність яких пов´язана з постійним пересуванням), у період її виконання можуть бути визнані на підставі ст. 107 ЖК України такими, що втратили право користування жилим приміщенням, з якого вони вибули у зв´язку з цією роботою, в разі одержання жилої площі, вселення на жилу площу членів сім´ї або в інших випадках забезпечення їх жилою площею для постійного проживання (п. 3 постанови Ради Міністрів СРСР від 16 квітня 1988 р. N 477 "Про гарантію житлових прав громадян, тимчасово відсутніх у місці постійного проживання за умовами і характером роботи").
Суд може визнати особу такою, що втратила право користування жилим приміщенням, лише з однієї вказаної позивачем підстави, передбаченої ст. 71 або ст. 107 Житлового кодексу України. Змінити підставу позову суд вправі тільки за згодою позивача.
3. З часу одержання наймачем у порядку поліпшення житлових умов іншого жилого приміщення, укладення договору найму цього приміщення і його заселення договір найму попереднього жилого приміщення відповідно до ст. 107 ЖК вважається розірваним і в тому разі, коли наймач продовжує виконувати обов´язки за цим договором і не звільнив приміщення повністю (п. 18 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)").
page
youtube
Аналізуйте судовий акт: Малолітня дитина не втрачає право користування житлом за будь-яких обставин: ні внаслідок тимчасової відсутності понад шість місяців згідно ст. 71 ЖК України, ні внаслідок вибуття згідно ст. 107 ЖК України (ВС/КЦС у справі № 755/16152/16-ц)
Очевидно законодавство не дає нам прямої відповіді в принципі за яких обставин малолітні діти можуть втратити право на користування житловим приміщенням, наприклад квартирою. Більш того остаточно суди не роз’яснили, хто зі сторін спору повинен доводити поважність або неповажність причин тимчасової відсутності малолітніх дітей у квартирі, яким чином встановлювати наявність у них іншого житла для проживання, та якими доказами і кому підтверджувати вибуття малолітніх дітей в інше жиле приміщення на постійне проживання.
Загалом судді не хочуть брати на себе відповідальність і підтверджувати втрату малолітньою дитиною права на проживання чи знімати її з реєстрації у квартирі навіть, коли фактичні обставини вказують на необхідність це зробити.
В цій справі зареєстрована у квартирі мати з двома дітьми вже декілька років фактично мешкає з чоловіком за кордоном, проте бореться за свої права проживання та права проживання дітей. Її сестра – позивач звернулася до суду із позовом про визнання дітей таким, що втратили право проживання у квартирі і суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, керуючись ст. ст. 71, 72 ЖК України такий позов задовільнив.
Проте суд касаційної інстанції скасував ці рішення і направи справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Верховний Суд підкреслив, що існують дві окремі підстави для позову про визнання особи такою, що втратила право на проживання.
По –перше – на підставі ст. 71 ЖК України, коли встановлюється факт тимчасової відсутності особи у жилому приміщенні понад шість місяців без наявності поважних причин (за виключенням перелічених у цій статті випадків). Важливо, що процесуальний закон покладає обов’язок довести факт відсутності особи понад шість місяців на позивача, а поважність причин такої відсутності на відповідача. В цій справі факт тимчасової відсутності відповідача та її дітей підтверджувався Акти про непроживання, засвідченими начальником ЖЕКу.
Проте, що стосується малолітніх дітей, то ВС вважає, що оскільки діти не можуть самостійно визначати своє місце проживання, то факт їх непроживання у жилому приміщенні НЕ є безумовною підставою про визнання їх, такими що втратили право користування житлом.
Іншими словами на підставі ст. ст. 71 та 72 ЖК України малолітніх дітей виселити з житла неможливо. Хоча це і напряму суперечить ст. 29 ЦК України – «місце проживання фізичної особи», зокрема її частині 4, яка передбачає, що місцем проживання дитини до 10 років є місце проживання її батьків або одного з них, опікуна, усиновлювача, тощо.
По – друге - на підставі ст. 107 ЖК України, коли особа вибуває на постійне проживання до іншого населеного пункту чи в інше жиле приміщення, в тому ж населеному пункті і відбувається розірвання договору найму ( за ініціативою наймача).
Тут ВС підкреслює, що факт вибуття з жилого приміщення та набуття малолітніми дітьми права власності або права користування іншим жилим приміщенням повинен доводитися позивачем, і це є його процесуальним обов’язком. За таким підходом відповідачу навіть при наявності у дитини у власності нерухомості достатньо про це промовчати, і в позові буде відмовлено.
В цій справі позивач не зміг надати суду докази із –за кордону про місце проживання дітей (окрім віз у паспортах), а суд не вважав за потрібне ці відомості витребувати у відповідача. Суд прийняв просту заяву відповідача, про те що діти іншого житла не мають, а термін дії візи у 5 років підтверджує за думкою суду тимчасовий характер непроживання.
ВС також зазначив, що на підтвердження вибуття суд може брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переадресація кореспонденції, утворення сім`ї в іншому місці, перевезення майна в інше жиле приміщення, виїзд в інший населений пункт, укладення трудового договору на невизначений строк тощо).
Проте такі фактичні дані НЕ можуть стосуватися дітей внаслідок їх обмеженої цивільної дієздатності.
Отже, не зрозуміло, яким чином, щодо малолітніх дітей у конкретній справі застосовувати ст. 107 ЖК України. Мабуть ніяким.
ВС також пояснив, що ст. 405 ЦК України "про втрату особою права користування житлом у разі відсутності понад рік без поважних причин" застосовується до відносин, які виникли між власником житла та членами його сім’ї. У випадку, коли жодна із сторін спору не має права власності на житло, а мова іде лише про права користування чи проживання стаття 405 ЦК України не застосовується.
Насамкінець слід додати, що несплата дитиною комунальних послуг, також не є підставою для визнання її такою, що втратила право на користування жилим приміщенням. В цій справі суд цинічно порадив позивачу пошукати за кордон її законних представників і звернутися до них із обґрунтованим позовом.