Угода про розірвання договору оренди земельної ділянки укладена між міською радою та попереднім власником об'єктів нерухомості НЕ породжує зміну цивільних прав та обов`язків, так як укладена з особою, яка не є стороною договору (№ 922/1349/18)

Фабула судового акту: Суть розглядуваної справи полягала в тому, що товариство у якого перебувала земельна ділянка на праві оренди здійснило відчуження нежитлових приміщень, що на ній розташовані. Товариство-набувач нежитлових приміщень, в свою чергу, звернувся з листом до міської ради з проханням надати в оренду земельну ділянку. За результатами звернення, міською радою прийнято рішення про припинення договору оренди землі з попереднім власником нерухомості. Цим же рішенням товариству, яке придбало приміщення було надано дозвіл на розробку документації з подальшим оформленням права оренди за земельну ділянку. Втім, рішення про передачу в оренду земельної ділянки набувачу нежитлових приміщень так і не було прийнято.

Міська рада через деякий час направляє новому власнику приміщень попередження з розрахунком розміру недоотриманої плати за користування земельною ділянкою. Мотивуючи свою позицію тим, що набувач будівель використовую земельну ділянку без правовстановлюючих документів.

Стаття 120 ЗК України встановлює - якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Така норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Тобто, підставою припинення оренди земельної ділянки з попереднім орендарем є цивільно-правовий договір відчуження нерухомості (купівлі-продажу, дарування тощо) та, відповідно, підставою виникнення права оренди у нового власника будівлі.

У розумінні положень ч.2 ст.120 ЗКУ, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

Переукладення договорів оренди, у зв’язку з відчуженням нерухомості має, насправді, лише правопосвідчуюче, але аж ніяк не правоустановче значення.

Проте, як бачимо, норми щодо автоматичного переходу право користування до нового землекористувача не застосовуються. Річ у тому, що договором відчуження нерухомості припиняється право користування земельної ділянки щодо попереднього власника та переходить на тих самих умовах до нового власника. Це дає підстав стверджувати, що договір оренди земельної ділянки не підлягає розірванню. Крім того, так як попередній землекористувач вибуває з орендних відносин (за договором відчуження майна) то усі його подальші дії спрямовані на припинення орендних відносин позбавлені будь-якого сенсу, тобто не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

Аналізуйте судовий акт: Належний спосіб захисту у випадку відмови чи ухилення орендодавця від укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (ВП/ВС у справі № 908/299/18 від 26 травня 2020 р.)

Наслідком укладення договору оренди у період дії іншого договору оренди тієї ж земельної ділянки є визнання останнього договору оренди недійсним (ВП/ВС у справі № 587/2326/16-ц від 15 січня 2020 року)

Захист порушеного права орендаря земельної ділянки можливий лише у разі якщо його право користування, станом на дату ухвалення рішення судом, не припинилось. (ВП/ВС, справа № 610/1030/18 від 01 квітня 2020 року)

Земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства (ВП ВС, № 689/26/17 від 16 червня 2020 р.)

У разі поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», волевиявлення сторін при зміні істотних умов договору обов’язкове. (ВС/КГС, справа № 917/130/19 від 22 вересня 2020 року)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 липня 2020 року

м. Київ

Справа № 922/1349/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.,

За участю секретаря судового засідання Шпорта О.В.

розглянувши касаційну скаргу Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 07.11.2019 (суддя Лавренюк Т.А.) та постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.01.2020 (головуючий суддя: Чернота Л.Ф., судді: Зубченко І.В., Медуниця О.Є.)

за позовом Харківської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Востхолдинг"

про стягнення 3 916 587,52 грн,

За участю представників:

позивача - не з`явився

відповідача - Ульянов Д.В. - адвокат

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У травні 2018 року Харківська міська рада (далі - позивач) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Востхолдинг" (далі - відповідач) про стягнення безпідставно збереженого майна у розмірі орендної плати в сумі 3916587,52 грн.

1.2. Позовні вимоги мотивовані використанням відповідачем земельної ділянки комунальної власності без належних на те правових підстав.

1.3. Позивачем 03.10.2019 подано заяву про зменшення розміру позовних вимог, відповідно до якої він просить стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 3 877 562,76 грн, яка ухвалою суду від 22.10.2019 прийнята до розгляду.

В обґрунтування зменшення розміру позовних вимог, позивач посилається на здійснення розрахунку розміру безпідставно збережених коштів відповідачем із урахуванням витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.03.2019 за № 601/0/45-19 по вул. Виконкомівській, 19 у м.Харкові, отриманого з Відділу у м. Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області. Також позивач посилається на Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 08.08.2013 за № НВ-6300401752013, відповідно до якого площа земельної ділянки по вул. Виконкомівській, 19 у м. Харкові складає 3,8397 га.

1.4. Відповідач, заперечуючи проти позову, вважає, що позивачем не надано будь-яких доказів користування відповідачем земельною ділянкою без достатньої правової підстави. Вказує, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Востхолдинг" було здійснено всі необхідні дії, передбачені законодавством, для оформлення права оренди земельної ділянки, а факт не укладення відповідного договору відбувся виключно через бездіяльність міської ради.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Суди розглядали справу неодноразово.

2.2. Рішенням Господарського суду Харківської області від 07.02.2019 в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 рішення місцевого суду скасовано в частині відмови в задоволенні позову про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 501 912,36 грн, прийнято в цій частині нове рішення, яким позов задоволено. В іншій частині рішення у справі залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 31.07.2019 постанову Східного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 та рішення Господарського суду Харківської області від 07.02.2019 у справі №922/1349/18 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

2.3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 07.11.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.01.2020, в задоволенні позову відмовлено повністю.

3. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді

3.1. 14.02.2020 (згідно з реєстраційним номером АГС) Харківською міською радою до Касаційного господарського суду подано касаційну скаргу на рішення Господарського суду Харківської області від 07.11.2019 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.01.2020 у справі № 922/1349/18.

3.2. Витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.02.2020 у справі № 922/1349/18 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Краснов Є.В., Мачульський Г.М.

3.3. Ухвалою Верховного Суду від 11.03.2020 відкрито касаційне провадження за вказаною касаційною скаргою та призначено її до розгляду на 08.04.2020, визначено строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 31.03.2020.

3.4. 01.04.2020 судом отримано відзив на касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Востхолдинг", скерований на електронну адресу суду 31.03.2020.

3.5. Ухвалами Верховного Суду від 08.04.2020 та від 20.05.2020 відкладено розгляд касаційної скарги 20.05.2020 та 08.07.2020 відповідно.

3.6. 07.07.2020 на електронну адресу суду від представника Харківської міської ради надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з виявленою загрозою захворювання COVID-19 у працівника Харківської міської ради, з яким можливо контактувала посадова особа Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, працівники якого забезпечують участь при розгляді справи, а також з урахуванням дії на території України заходів зі встановлення карантину. При цьому у клопотанні зазначено, що забезпечити участь представника міської ради можливо лише після проходження двотижневого періоду самоізоляції з метою недопущення поширення хвороби.

Колегія суддів, розглянувши вказане клопотання, дійшла висновку про відмову у його задоволенні з огляду на таке.

За приписами статті 129 Конституції України, статті 2 ГПК України одним із завдань судочинства є своєчасний розгляд справи, що відповідає положенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, згідно з якою кожен має право на справедливий розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом.

Суд звертає увагу, що на виконання Закону України від 30.03.2020 № 540-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" та відповідно до пункту 10 частини 1 статті 152, частини 5 статті 153 Закону України "Про судоустрій і статус судів" Державна судова адміністрація України наказом від 08.04.2020 № 169 затвердила Порядок роботи з технічними засобами відеоконференцзв`язку під час судового засідання в адміністративному, цивільному та господарському процесах за участі сторін поза межами приміщення суду.

Таким чином, скаржник не був позбавлений права взяти участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Позивачем до клопотання не додано доказів на підтвердження неможливості направлення іншого представника Харківської міської ради, у якого відсутня загроза захворювання COVID-19, у судове засідання.

При цьому, суд приймає до уваги також те, що з заявою про відкладення розгляду справи звернувся скаржник, позиція якого у справі наведена у касаційній скарзі, а участь сторін у судовому засіданні для учасників справи ухвалами суду від 11.03.2020, 08.04.2020 та 20.05.2020 визнано не обов`язковою.

Разом з цим, ухвалами суду від 08.04.2020 та від 20.05.2020 вже двічі було задоволено клопотання Харківської міської ради про відкладення розгляду справи з урахуванням дії на території України заходів зі встановлення карантину.

Поряд з цим, касаційне провадження відкрито ухвалою суду від 11.03.2020, тобто, майже чотири місяці назад.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що підстави для відкладення розгляду справи відсутні.

3.7. У судове засідання 08.07.2020 з`явився представник відповідача, котрий виклав заперечення проти касаційної скарги. Представник позивача у судове засідання не з`явився, хоча вказаний учасник справи про дату, час та місце судового засідання був повідомлений належним чином, що підтверджується матеріалами справи.

4. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

4.1. У касаційній скарзі Харківська міська рада (скаржник) просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 07.11.2019 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.01.2020 у справі № 922/1349/18 повністю та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

4.2. Касаційна скарга обґрунтована п.п.2,3 ч.2 ст.287 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник вважає, що постанови Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 07.11.2018 № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 23.10.2019 у справі № 910/10210/18, на які послався суд апеляційної інстанції, не підлягають застосуванню, а висновки, викладені у них, не є такими, що зроблені за результатами розгляду аналогічних зі спірними правовідносинами, тому, як наслідок наявні підстави для відступлення від висновків, зазначених у постановах Верховного Суду, та які застосовані судом апеляційної та першої інстанцій.

Харківська міська рада не погоджується з висновком судів попередніх інстанцій, що враховуючи те, що з моменту переходу права власності на нерухоме майно сторонами орендних правовідносин стали Харківська міська рада та новий власник майна - ТОВ "Востхолдинг" - обставини щодо припинення договору оренди від 20.08.2007 для попереднього землекористувача шляхом його розірвання, не впливають на обсяг прав відповідача щодо спірної земельної ділянки, оскільки відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" договором про відчуження нерухомого майна припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно. Вважає, що судами залишено поза увагою: припинення права оренди у встановленому Законом порядку; розірвання договору оренди землі від 20.08.2007 № 240767100028; укладення між сторонами угоди про розірвання вказаного договору оренди землі; відсутність державної реєстрації іншого речового права на земельну ділянку 6310137900:09:002:0004 за будь-якими фізичними або юридичними особами; відсутність оскарження дій державного реєстратора щодо проведення державної реєстрації припинення права оренди; неоскарження у судовому порядку будь-якою зі сторін укладеної угоди про розірвання договору оренди землі.

Разом з цим, на думку позивача, відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування ст.ст. 120 ЗК України та 377 ЦК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" з урахуванням юридичного факту проведення державної реєстрації припинення права оренди за договором оренди землі (з урахуванням переходу права на будівлю), повернення земельної ділянки до земель запасу міста (яка була у користуванні за договором оренди землі) та проведення державної реєстрації документа, на підставі якого було проведено державну реєстрацію припинення іншого речового права.

4.3. У відзиві на касаційну скаргу відповідач просить судові рішення залишити без змін, як такі, що ухвалені з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

5. Фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

5.1. На підставі договору оренди землі від 16.05.2007 у користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток" перебувала земельна ділянка площею 3,8397га за адресою: місто Харків, вул. Виконкомівська, 19.

Відповідно до п.8 цього договору, його укладено строком до 01.03.2031.

5.2. 06.11.2012 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Восток" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Востхолдинг" (відповідач) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Восток" передало у власність відповідача нежитлові будівлі, які розташовані у м. Харкові по вул. Виконкомівській, 19 на земельній ділянці загальною площею 3,8397га (кадастровий номер 6310137900:09:002:0004).

У зв`язку з продажем Товариством з обмеженою відповідальністю "Восток" нежитлових приміщень, розміщених на вказаній земельній ділянці, відповідачу, останній 19.11.2012 звернувся з листом до голови Харківської міської ради з проханням надати в оренду земельну ділянку загальною площею 3,8397га.

5.3. 19.08.2013 між орендодавцем (Харківською міською радою) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Восток" укладено угоду про розірвання договору оренди землі, відповідно до якої договір оренди землі від 20.08.2007 №240767100028 припинив свою дію відповідно до п. 2.4 рішення 24 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 22.05.2013 № 1138/13.

5.4. Рішенням 24 сесії 6 скликання Харківської міської ради № 1138/13 від 22.05.2013 було надано відповідачу дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 3,8397га, яка належить територіальній громаді міста Харкова для реконструкції нежитлових будівель з прибудовами та надбудовами з будівництвом нежитлових будівель під виробництво гофрокартону, гофротари, поліграфічної продукції по вул. Виконкомівській, 19 та подальшої експлуатації об`єкту.

Проте, як стверджує позивач, та не заперечується відповідачем, відповідне рішення про надання в оренду відповідачу спірної земельної ділянки, Харківською міською радою прийнято не було.

5.5. 24.04.2017 Департаментом територіального контролю Харківської міської ради було направлено відповідачу попередження із розрахунком розміру недоотриманої плати за користування земельною ділянкою з порушенням вимог земельного законодавства України.

5.6. 15.05.2018 актом обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельних ділянок за адресою м. Харків, вул. Виконкомівська, 19 встановлено, що відповідачем використовується земельна ділянка площею 3,8944га по вул. Виконкомівській, 19 у м. Харків без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст. 125-126 Земельного кодексу України.

5.7. В подальшому, позивач здійснив розрахунок розміру безпідставно збережених відповідачем коштів із урахуванням витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.03.2019 за № 601/0/45-19 по вул. Виконкомівській, 19 у м. Харкові, отриманого з Відділу у м. Харкові Головного Управління Держгеокадастру у Харківській області.

Як вбачається з Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-6300401752013 від 08.08.2013 земельна ділянка площею 3,8397га з кадастровим номером 6310137900:09:002:0004 по вул. Виконкомівській, 19 у м.Харкові знаходиться у комунальній власності. Датою державної реєстрації вказаної земельної ділянки є 20.08.2007.

На підставі зазначеного, позивачем було враховано факт реєстрації земельної ділянки за вище вказаною адресою, як об`єкту цивільних прав, площею 3,8397га та саме ця площа та коефіцієнти були застосовані позивачем з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.03.2019 за №601/0/45-19.

Таким чином, як вважає позивач, сума безпідставно збережених відповідачем коштів складає 3 877 562,76грн.

6. Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

6.1. Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний господарський суд, дійшов висновку, що позивачем не надано суду допустимих та належних доказів, які б підтверджували обставини, на які останній посилається як на підставу своїх позовних вимог.

Місцевий господарський суд зазначив, що визначальною підставою для застосування положень ст.1212 1214 Цивільного кодексу України є той факт, що майно повинно бути набуте особою без достатньої для цього правової підстави.

У даному випадку, відповідач є власником нежитлових будівель, які розташовані у м. Харкові по вул. Виконкомівській, 19 на земельній ділянці загальною площею 3,8397га (кадастровий номер 6310137900:09:002:0004) на підставі договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 06.11.2012.

Враховуючи викладене та відповідно до правової позиції Касаційного господарського суду по даній справі, у розумінні положень ч.2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

7. Позиція Верховного Суду

7.1. Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК):

"1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

3. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

4. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги."

З урахуванням викладеного, судом не приймаються та не розглядаються доводи скаржника, пов`язані з переоцінкою доказів та встановленням по новому обставин справи.

7.2. За правилами пункту 5 частини 2 статті 290 ГПК у касаційній скарзі повинно бути зазначено підставу (підстави), на якій (яких) подається касаційна скарга з визначенням передбаченої (передбачених) статтею 287 цього Кодексу підстави (підстав).

Відповідно до частини 2 статті 287 ГПК підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.

Згідно з ч.ч.2,3 ст.11 ГПК України "Верховенство права та джерела права, що застосовуються судом":

"2. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

3. Суд застосовує інші правові акти, прийняті відповідним органом на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що встановлені Конституцією та законами України."

Згідно вимог ч.4 ст.294 ГПК, в ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначається, в т.ч., і підстава (підстави) відкриття касаційного провадження.

7.3. Харківська міська рада обґрунтовує подання касаційної скарги підставами, передбаченими пунктами 2,3 частини 2 ст. 287 ГПК.

7.4. Проте, визначивши пункт 2 частини 2 статті 287 ГПК України підставою касаційного оскарження, скаржник вказав, що постанови Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 07.11.2018 № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 23.10.2019 у справі № 910/10210/18, на які послався суд апеляційної інстанції, не підлягають застосуванню, а висновки, викладені у них, не є такими, що зроблені за результатами розгляду аналогічних зі спірними правовідносинами, тому, як наслідок, наявні підстави для відступлення від висновків, зазначених у постановах Верховного Суду, та які застосовані судом апеляційної та першої інстанцій

Отже, по-перше, доводи касаційної скарги суперечать самі собі, оскільки, зазначаючи про неподібність правовідносин у вказаних постановах Верховного Суду з даною справою, що переглядається, скаржник, тим не менш, просить від них саме відступити.

По-друге, касаційна скарга не обґрунтована, які самі підстави та необхідність для відступлення від правових висновків, зазначених у вказаних постановах Верховного Суду, тобто, в чому полягає їх невідповідність нормам права чи необґрунтованість.

Тобто, фактично обґрунтування касаційної скарги в цій частині зводиться до неподібності правовідносин у справах, висновки щодо застосування норм права у яких викладені в наведених постановах Верховного Суду та які застосовані судом апеляційної та першої інстанцій, з правовідносинами у справі, що переглядається.

При цьому, на висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №910/10210/18 суди попередніх інстанцій взагалі не посилались.

7.5. Крім того, на думку позивача, відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування ст.ст. 120 ЗК України та 377 ЦК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" з урахуванням юридичного факту проведення державної реєстрації припинення права оренди за договором оренди землі (з урахуванням переходу права на будівлю), повернення земельної ділянки до земель запасу міста (яка була у користуванні за договором оренди землі) та проведення державної реєстрації документа, на підставі якого було проведено державну реєстрацію припинення іншого речового права.

7.6. Дослідивши доводи касаційних скарг та заперечень на них колегія суддів касаційного суду приймає до уваги таке.

7.7. Суди попередніх інстанцій вірно зазначили наступне.

Частиною 1 ст.377 Цивільного кодексу України унормовано, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Подібна правова норма закріплена і в ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції станом на час укладення договору купівлі-продажу 06.11.2012), якою встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Вищенаведені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда, згідно ч. 3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла також станом на момент укладення договору купівлі-продажу 06.11.2012).

Частиною 1 статті 31 вищенаведеного Закону у вказаній редакції визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

За приписами ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі" у вказаній редакції передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Враховуючи викладене та відповідно до правової позиції Касаційного господарського суду по даній справі, у розумінні положень ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

При цьому суди послалися на правову позицію, викладену у постановах Верховного Суду від 04.07.2019 у справі №911/2244/18, від 04.07.2019 у справі № 914/1925/18, від 23.05.2019 у справі №922/109/18. від 18.04.2019 у справі №913/210/18. від 03.03.2018 по справі №904/6296/17, від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі №915/1416/17, від 06.12.2018 по справі №902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17 , від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.

7.8. Така ж правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 12.02.2020 у справі №913/153/18.

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц викладено аналогічний правовий висновок, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Також у постанові від 25.02.2020 у справі №922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

7.9. З урахуванням єдності та сталості викладених правових позицій щодо комплексного застосування саме положень ч.2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" колегія суддів касаційного господарського суду відхиляє доводи скаржника, що висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 07.11.2018 № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, які застосовані судом апеляційної та першої інстанцій, не є такими, що зроблені за результатами розгляду справ з подібними до спірних в справі, що переглядається, правовідносинами.

7.10. Щодо доводів скаржника, що судами залишено поза увагою: укладення між сторонами угоди про розірвання вказаного договору оренди землі; факту проведення державної реєстрації припинення права оренди за договором оренди землі (з урахуванням переходу права на будівлю), відсутність оскарження дій державного реєстратора щодо проведення державної реєстрації припинення права оренди; неоскарження у судовому порядку будь-якою зі сторін укладеної угоди про розірвання договору оренди землі, колегія суддів касаційного суду зазначає таке.

7.11. Як вказано вище, комплексний аналіз положень ч.2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" свідчить, що особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18.

Крім того, у постанові від 25.02.2020 у справі №922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

7.12. Також, суд касаційної інстанції вважає за необхідне зазначити, що, якщо внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, відчужувач повністю вибуває з орендних правовідносин за відповідним договором оренди, його подальші дії як їх учасника, спрямовані на припинення цих правовідносин, зокрема підписання правочину про припинення відповідного договору оренди, не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

Відповідно до частини першої статті 604 ЦК України зобов`язання припиняється за домовленістю сторін. Отже правочин з припинення договору оренди, вчинений відчужувачем нерухомого майна, який на час його вчинення не є орендарем земельної ділянки за цим договором, тобто не є стороною у відповідному зобов`язанні, не припиняє зобов`язання за договором оренди для нового власника нерухомого майна, не припиняє його права та обов`язки як орендаря.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18.

7.13. Крім того, суди попередніх інстанцій вірно послалися на аналогічну правову позицію, висловлену у постанові Верховного Суду від 06.12.2018 у справі №902/1592/15, де суд вказав наступне: "При цьому, судом першої інстанції вірно критично оцінена угода про розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.02.2006 №040600300035, укладена 27.12.2012 між попереднім орендарем (ТОВ "Фактор Капітал») та Вінницькою міською радою, оскільки остання укладена з особою, яка не є стороною договору. Тоді як з моменту переходу права власності на нерухоме майно сторонами орендних правовідносин є Вінницька міська рада та новий власник майна ТОВ "Фактор Енергогруп".

7.14. З урахуванням викладеного, суди попередніх інстанцій вірно зазначили, що додаткова угода про розірвання договору оренди спірної земельної ділянки від 20.08.2007 №240767100028, укладена 19.08.2013 між Харківською міською радою та попереднім власником об`єктів нерухомості, укладена особою, яка вже не була стороною договору, оскільки з моменту переходу права власності на нерухоме майно сторонами орендних правовідносин стали Харківська міська та новий власник майна - Товариство з обмеженою відповідальністю "Востокхолдинг", а тому, дана угода про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 є такою, що не породжує зміну цивільних прав та обов`язків для сторін договору оренди від 20.08.2007.

7.15. Доводи скаржника щодо державної реєстрації припинення права оренди на підставі вказаної угоди про розірвання колегія суддів вважає необґрунтованими з наступних підстав.

7.16. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 викладено такий правовий висновок.

Стаття 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

7.17. Отже для припинення вищевказаного договору оренду в даному випадку необхідний не сам по собі факт державної реєстрації розірвання такого договору, а, в першу чергу, правочин про його розірвання, вчинений згідно вимог відповідного законодавства та дійсними на момент розірвання сторонами цього договору.

7.18. На підставі зазначеного, Верховний Суд доходить висновку, що касаційна скарга є не обґрунтованою.

7.19. Крім того, судом апеляційної інстанції, зокрема, встановлено, що 19.11.2012 відповідач звернувся з листом №267 до Голови Харківської міської ради з проханням надати земельну ділянку загальною площею 3,8397 га, у зв`язку з продажем нежитлових приміщень на вказаній земельній ділянці Товариством з обмеженою відповідальністю "Восток" відповідачу (том 1, а.с.90).

Рішенням 24 сесії 6 скликання Харківської міської ради №1138/13 від 22.05.2013 року було надано відповідачу дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 3,8397 га, яка належить територіальній громаді міста Харкова для реконструкції нежитлових будівель з прибудовами та надбудовами з будівництвом нежитлових будівель під виробництво гофрокартону, гофротари, поліграфічної продукції по вул. Виконкоміській, 19 та подальшої експлуатації об`єкту (том 1, а. с.98, 101).

19.05.2014 ТОВ "Геодезична фірма "СХМ" розроблено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ТОВ "Востхолдинг".

21.07.2014 відповідач звернувся з листом до Голови Харківської міської ради з проханням надати земельну ділянку на підставі розробленої технічної документації для завершення будівництва об`єкту.

26.09.2014 Департаментом містобудування архітектури та генерального плану Управління містобудування та архітектури Виконавчого комітету Харківської міської ради було направлено на адресу відповідача лист за вих. № 3640/0/24-14, в якому зазначено про те, що питання щодо затвердження технічної документації планується до винесення на розгляд на черговій сесії у відповідності до Регламенту Харківської міської ради.

23.10.2014 відповідач звернувся до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради з проханням здійснити попередній розрахунок орендної плати земельної ділянки загальною площею 3,8397 га.

У подальшому, 31.10.2014 Департаментом містобудування архітектури та генерального плану Управління містобудування та архітектури Виконавчого комітету Харківської міської ради було направлено відповідачу лист, в якому зазначено про необхідність надання Департаменту витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для вирішення питання щодо розрахунку орендної плати.

21.11.2014 відповідач звернувся до начальника Управління Держземагентства у м.Харкові Харківської області з листом щодо надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області було надано відповідь від 17.12.2014 на вищезазначений запит відповідача та зазначено про те, що в разі необхідності отримання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, останній має звернутись до відділу державного земельного кадастру Управління Держземагентства у м. Харкові.

22.10.2015 відповідачем було направлено Голові Харківської міської ради лист з проханням проінформувати про причини затримки винесення на сесії Харківської міської ради наданої на затвердження технічної документації.

Відповідач тривалий час здійснював усі необхідні заходи щодо врегулювання питання оплати розміру оренди за використання земельної ділянки.

29.03.2016 відповідач звернувся до начальника Управління містобудування та архітектури з листом щодо надання земельної ділянки за адресою місто Харків Виконкомівська, 19 в існуючих межах відповідно до раніше затвердженої технічної документації, з цільовим використанням для реконструкції нежитлових будівель з прибудовами та будівництва нежитлових будівель для виробництва гофрокартона та гофротари, для завершення всього комплексу будівельних робіт, передбаченого відповідним дозволом.

28.04.2016 Департаментом містобудування архітектури та генерального плану Управління містобудування та архітектури Виконавчого комітету Харківської міської ради було надано відповідачу відповідь, в якій зазначено про можливість оформлення земельної ділянки за адресою місто Харків, вул. Виконкомівська, 19 за відповідачем для експлуатації вказаних нежитлових будівель.

Надалі, відповідач звертався до заступника начальника відділу розпорядчих актів щодо здійснення дій для винесення на розгляд чергової сесії Харківської міської ради питання про надання в оренду спірної земельної ділянки (лист від 31.05.2016 року).

Проте, як стверджує позивач, та не заперечується відповідачем, відповідне рішення про надання в оренду відповідачу спірної земельної ділянки, Харківською міською радою прийнято не було.

В матеріалах справи відсутні докази винесення відповідного рішення про укладання договору оренди оренду земельної ділянки з відповідачем.

10.08.2017 Департаментом містобудування архітектури та генерального плану Управління містобудування та архітектури Виконавчого комітету Харківської міської ради було направлено відповідачу лист, в якому зазначено про доцільність проведення поділу земельної ділянки щодо виду її використання, згідно діючого законодавства, оскільки інформація щодо ІІІ черги, IV черги ІІ пускового комплексу, V черги будівництва в Управління містобудування та архітектури не надходила.

8. Висновки Верховного Суду

8.1. Відповідно до п.1 ч.1 ст.308 Господарського процесуального кодексу України

"Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право:

1) залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення."

Згідно з ч.1 ст.309 зазначеного Кодексу:

"Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права."

8.2. На підставі викладеного, суд доходить висновку, що касаційну скаргу Харківської міської ради необхідно залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 07.11.2019 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.01.2020 - без змін.

8.3. У зв`язку з тим, що суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін раніше ухвалені судові рішення, суд покладає на скаржника витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.

Керуючись статтями 129 300 301 308 309 314 315 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 07.11.2019 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.01.2020 у справі № 922/1349/18 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Харківської області від 07.11.2019 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.01.2020 у справі № 922/1349/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий І. Кушнір

Судді Є.Краснов

Г. Мачульський