ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2018 року

м. Київ

Справа № 915/672/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого - Пількова К. М.,

суддів: Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:

позивач - Публічне акціонерне товариство "ВТБ Банк"

представник позивача - Кокольський С. І., адвокат

відповідач - Миколаївська міська рада

представник відповідача - не з'явився

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Миколаївської міської ради на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 15.11.2017 та додаткову постанову Одеського апеляційного господарського суду від 16.11.2017 (головуючий суддя - Головей В. М., судді Гладишева Т. Я., Савицький Я. Ф.) у справі Господарського суду Миколаївської області за позовом Публічного акціонерного товариства "ВТБ Банк" до Миколаївської міської ради про розірвання договору оренди землі,

Короткий зміст позовних вимог

1. 07.07.2017 Публічне акціонерне товариство "ВТБ Банк" (далі - Позивач) звернулось з позовом до Миколаївської міської ради (далі - Відповідач) про розірвання договору оренди землі № 8145 від 17.06.2011 (далі - Договір), укладеного сторонами щодо оренди земельної ділянки площею 590 кв.м., що становить 184/1000 земельної ділянки загальною площею 3205 кв.м. (кадастровий номер 4810136300:01:021:0020), яка знаходиться за адресою пр. Леніна, 55, м. Миколаїв.

Позовна заява мотивована тим, що 09.03.2017 Позивач продав нежитлові приміщення, розташовані на земельній ділянці, яку останній орендує для обслуговування нежитлових приміщень за Договором. Згідно з підпунктом 4.3.3 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень з моменту виникнення права власності у покупця на нерухоме майно, у продавця - Позивача припиняється право користування земельною ділянкою. Листом від 24.03.2017 за вих. № 2673/1-2 Позивач звернувся до Відповідача з повідомленням про припинення Договору з 09.03.2017 у зв'язку з продажем нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, з проханням надіслати примірники договору про розірвання Договору для підписання, у відповідь на який Відповідач відмовив у розірванні Договору. Тому Договір підлягає розірванню в судовому порядку з підстав зміни власника майна, яке розміщено на орендованій за Договором земельній ділянці.

Короткий зміст рішення суду І інстанції

2. 15.08.2017 Господарський суд Миколаївської області вирішив в задоволенні позову відмовити.

Судове рішення мотивоване тим, що Позивачем не доведено суду наявності усіх підстав для розірвання Договору, перелік яких наведений у статті 32 Закону України "Про оренду землі". Крім цього суд зазначив, що Позивач не надав суду доказів повідомлення нового власника про необхідність переоформлення на себе правових документів на землю та направлення такого повідомлення на адресу Відповідача.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

3. 15.11.2017 Одеський апеляційний господарський суд вирішив апеляційну скаргу Позивача задовольнити. Рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.08.2017 скасувати. Позовні вимоги задовольнити. Розірвати Договір оренди, укладений між Позивачем та Відповідачем, щодо оренди земельної ділянки площею 590 кв.м., що становить 184/1000 земельної ділянки загальною площею 3205 кв.м. (кадастровий номер 4810136300:01:021:0020), яка знаходиться за адресою пр. Леніна, 55, м. Миколаїв.

4. Постанова мотивована тим, що фактичне користування земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно (нежитлові приміщення), здійснює його новий власник. Судами встановлено, що за договором купівлі-продажу від 09.03.2017, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М. А. та зареєстрованим в реєстрі 09.03.2017 за № 183, Позивач продав гр. ОСОБА_3 нежилі приміщення, розташовані на орендованій у Відповідача земельній ділянці згідно з Договором оренди від 17.06.2011 № 8145. 09.03.2017 за актом приймання-передачі вказаний об'єкт передано гр. ОСОБА_3

Позивач, як попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством, статтею 31 Закону України "Про оренду землі", статтями 120, 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, тому суд дійшов висновку, що існують правові підстави для припинення землекористування Позивача шляхом розірвання Договору оренди. Також зазначив, що відповідна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 20.08.2013 у справі № 3-15гс13, від 11.05.2016 у справі № 3-421гс16, від 06.06.2011 у справі № 11/227, від 19.06.2012 у справі 36/368-9/63, від 20.08.2013 у справі № 18/5005/12936/2011.

4. 16.11.2017 додатковою постановою Одеського апеляційного господарського суду стягнуто з Відповідача на користь Позивача судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 1760,00 грн.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. 06.12.2017 Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Одеського апеляційного господарського суду від 15.11.2017 та додаткову постанову Одеського апеляційного господарського суду від 16.11.2017, рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.08.2017 залишити в силі.

6. 29.03.2018 Позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, постанову Одеського апеляційного господарського суду від 15.11.2017 та додаткову постанову Одеського апеляційного господарського суду від 16.11.2017 залишити без змін.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

7. Висновок суду про наявність підстав для розірвання Договору прийнятий з порушенням норм частин 1, 3 статті 31, статті 32 Закону України "Про оренду землі", оскільки припинення та розірвання договору є різними формами припинення договору на різних підставах. Земельний кодекс України та Закон України "Про оренду землі" не передбачає такої підстави для припинення договору шляхом розірвання за рішенням суду як набуття права власності на нерухоме майно іншою особою.

8. Судом не застосовано частину 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", яка регулює спірні правовідносини. Згідно з висновками Вищого господарського суду України, викладеними у постановах від 01.03.2017 у справі № 904/7427/16, від 06.04.2017 у справі № 904/10675/16, від 24.05.2016 у справі № 908/5475/15, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Договір оренди при цьому припиняється в цілому, має місце заміна сторони у зобов'язанні. Наведене не було враховано судом апеляційної інстанції, у зв'язку з чим обставини справи та доводи сторін не були оцінені в контексті нормативних приписів, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин, що є порушенням статті 43 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

9. Безпідставним є посилання суду апеляційної інстанції на правові позиції, викладені у постановах Верховного Суду України від 20.08.2013 у справі № 3-15гс13, від 11.05.2016 у справі № 3-421гс16, від 06.06.2011 у справі № 11/227, від 19.06.2012 у справі 36/368-9/63, від 20.08.2013 у справі № 18/5005/12936/2011, оскільки вони прийняті відповідно до інших обставин та на підставі норм права, які по іншому регулювали спірні правовідносини на час їх виникнення.

10. У разі скасування постанови Одеського апеляційного господарського суду від 15.11.2017 підлягає скасуванню і додаткова постанова Одеського апеляційного господарського суду від 16.11.2017. Доцільним є стягнення судових витрат через виконавчий орган Відповідача (р/р 35411001027733, ЄДРПОУ 04056612, ГУДКСУ у Миколаївській області, МФО 826013).

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

11. Уклавши з іншою особою договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості, Позивач фактично припинив користування орендованою земельною ділянкою, що в силу положень Закону України "Про оренду землі" та Земельного кодексу України є підставою для розірвання договору оренди землі в судовому порядку за ініціативою сторони договору.

12. Не можна визнати обґрунтованими твердження Скаржника про нібито наявність у даному випадку заміни сторони у Договорі оренди без необхідності "оформлення" припинення права Позивача на користування орендованою земельною ділянкою будь-якими актами та документами, оскільки в частині 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" стверджується саме про припинення договору в цілому.

13. Положення частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" не можна трактувати як заміну сторони у зобов'язанні, оскільки в даній нормі відсутня будь-яка вказівка саме на заміну сторони у зобов'язанні, вказана норма говорить лише про припинення договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельною ділянкою.

14. Позивач не може впливати на дії нового власника нерухомості, в тому числі з питання звернення до Відповідача щодо переоформлення/заміни орендаря в договорі оренди чи укладення ним нового договору оренди, отже Позивач не може бути заручником бездіяльності нового власника нерухомості щодо неукладення договору оренди.

Позиція Верховного Суду

15. Суд не погоджується з висновками апеляційного господарського суду про наявність підстав для розірвання Договору оренди та вважає обґрунтованими висновки місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позовних вимог з огляду на наступне.

16. Судами встановлено, що за договором купівлі-продажу Позивач продав нежилі приміщення, розташовані на орендованій у Відповідача земельній ділянці.

Відповідно до частини 3 статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Згідно з частиною 1 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. За положенням частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому Договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже Договір не підлягає розірванню.

Наведене також узгоджується з правовою позицією постанови Верховного Суду України від 08.06.2013 у справі № 21-804а16, згідно з якою у частинах першій та другій статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. За статтями 125 і 126 цього Кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, яка оформляється відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення статті 377 Цивільного кодексу України. За частиною третьою статті 7 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Аналіз зазначених норм права дає можливість визначити, хто саме є платником земельного податку, що є об'єктом оподаткування, з якого моменту виникає (набувається, переходить) обов'язок сплати цього податку, подію (явище), з якою припиняється його сплата, умови та підстави сплати цього платежу у разі вчинення правочинів із земельною ділянкою чи будівлею (її частиною), які на ній розташовані. Частиною 1 ст.120 Земельного кодексу України визначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов'язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Аналогічна правова позиція викладена також у постанові Верховного Суду України від 12.09.2017 № 2а-10596/12/2670.

17. Частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. З огляду на викладене Суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що стаття 32 Закону України "Про оренду землі" не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

18. Враховуючи викладене відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. З огляду на наведене апеляційний господарський суд дійшов помилкового висновку про наявність передбачених законом підстав для розірвання Договору оренди у зв'язку із зміною власника нерухомого майна, яке розміщене на орендованій земельній ділянці.

19. За таких обставин подана касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова апеляційного господарського суду та додаткова постанова апеляційного господарського суду, відповідно до якої здійснено розподіл судових витрат у справі, підлягають скасуванню, а законне та обґрунтоване рішення місцевого господарського суду підлягає залишенню в силі.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 15.11.2017 та додаткову постанову Одеського апеляційного господарського суду від 16.11.2017 скасувати, рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.08.2017 у справі № 915/672/17 залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак