ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2018 року

м. Київ

Справа № 920/717/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.

розглянув касаційну скаргу Сумської міської ради

на рішення Господарського суду Сумської області (суддя П. І. Левченко) від 11.09.2017

та постанову Харківського апеляційного господарського суду (головуючий - І.А. Шутенко, судді: Л.І. Бородіна, Л.М. Здоровко) від 29.11.2017

за позовом Приватного акціонерного товариства "Бель Шостка Україна"

до Сумської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_5

про розірвання договору оренди землі.

Учасники справи:

представник позивача -не з'явився,

представник відповідача - не з'явився,

представник третьої особи - не з'явився.

Короткий зміст позовних вимог

1. 28.07.2017 Приватне акціонерне товариство "Бель Шостка Україна" (далі - Позивач) подало позовну заяву про розірвання договору оренди землі від 08.04.2014, укладеного між Позивачем та Сумською міською радою (далі - Відповідач), що був зареєстрований реєстраційною службою Сумського міського управління юстиції Сумської області, про що в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено запис про інше речове право за № 5826061 від 28.05.2014, та за яким в оренду надавалась земельна ділянка площею 7/100 частин від 0, 3472 га, що становить 243 кв. м., кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 335636959101.

2. Позовна заява мотивована неправомірною відмовою Відповідача розірвати укладений з Позивачем договір оренди землі від 08.04.2014 зі строком дії до 26.02.2019, оскільки функціональним призначенням орендованої земельної ділянки було користування Позивачем нерухомим майном (магазином), що розташований в АДРЕСА_1, тоді як згідно з укладеним між Позивачем та фізичною особою - ОСОБА_5 (далі - Третя особа) договором купівлі-продажу від 26.04.2017 вказаний об'єкт нерухомості був проданий Третій особі, а з 28.04.2017, коли відбулась державна реєстрація права власності на вказаний об'єкт за Третьою особою, Позивач припинив використання як цього нерухомого майна, так і користування орендованою земельною ділянкою, на якій розташований цей об'єкт. Позивач також вказує, що законодавством прямо передбачено у якості підстави для дострокового розірвання договору оренди землі набуття права власності на будинок, будівлю, споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, а через неправомірні дії Відповідача Позивач вимушений згідно з умовами спірного договору сплачувати орендну плату за земельну ділянку, якою він не користується.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3. 17.08.2017 Господарський суд Сумської області ухвалив залучити до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача ОСОБА_5.

4. 11.09.2017 Господарський суд Сумської області прийняв рішення (залишене без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 29.11.2017) позов задовольнити повністю: розірвати договір оренди земельної ділянки від 08.04.2014, укладений між Позивачем та Відповідачем, зареєстрований реєстраційною службою Сумського міського управління юстиції Сумської області, про що в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено запис про інше речове право за № 5826061 від 28.05.2014, яким в оренду надавалась земельна ділянка площею 7/100 частин від 0, 3472 га, що становить 243 кв. м., кадастровий номер - НОМЕР_1, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 335636959101. Рішення судів мотивовані тим, що перехід від Позивача до Третьої особи за договором купівлі-продажу права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій за спірним договором земельній ділянці, відповідно до законодавства є достатньою підставою для розірвання вказаного договору оренди земельної ділянки.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. 19.01.2018 Відповідач подав касаційну скаргу. У касаційній скарзі просить скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 11.09.2017 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 29.11.2017 і прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. Суди помилково послались на норми статті 141 Земельного кодексу України, оскільки в цій статті наведені підстави для припинення права користування земельною ділянкою, а не підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

7. Ні спірним договором оренди, ні законом не передбачено таку підставу для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки, як перехід права власності на об'єкт нерухомості, який розташований на такій земельній ділянці, що є підставою для автоматичного (в силу закону) припинення договору оренди землі лише в частині визначення орендаря.

Позиція Позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу

8. Доводи у відзиві на касаційну скаргу ідентичні доводам в позовній заяві.

Позиція Верховного Суду

Щодо припинення права користування земельною ділянкою внаслідок переходу права власності на об'єкт нерухомості на цій земельній ділянці

9. Суд не погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для розірвання Договору оренди та вважає обґрунтованими доводи скаржника в касаційній скарзі про відсутність підстав для задоволення позовних вимог (пункти 6, 7) з огляду на таке.

Судами встановлено, що за укладеним між Позивачем та Третьою особою договором купівлі-продажу від 26.04.2017 Позивач продав об'єкт нерухомого майна (нежитлове приміщення), розташований на орендованій у Відповідача земельній ділянці.

Відповідно до частини 3 статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 1 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розташоване у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розташоване це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже Договір не підлягає розірванню (правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 10.04.2018 № 915/672/17).

Наведене також узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 08.06.2013 у справі № 21-804а16, згідно з якою у частинах першій та другій статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. За статтями 125 і 126 цього Кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, яка оформляється відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення статті 377 Цивільного кодексу України. За частиною третьою статті 7 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Аналіз зазначених норм права дає можливість визначити, хто саме є платником земельного податку, що є об'єктом оподаткування, з якого моменту виникає (набувається, переходить) обов'язок сплати цього податку, подію (явище), з якою припиняється його сплата, умови та підстави сплати цього платежу у разі вчинення правочинів із земельною ділянкою чи будівлею (її частиною), які на ній розташовані. Частиною 1 статті 120 Земельного кодексу України визначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 Податкового кодексу України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов'язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 12.09.2017 № 2а-10596/12/2670.

10. Частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Враховуючи викладене, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

З огляду на наведене Суд погоджується з аргументами скаржника (пункти 6, 7) про те, що перехід права власності від Позивача до Третьої особи на будівлю магазину, який розташований на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди землі з Позивачем за рішенням суду, а є підставою для припинення в силу закону договору оренди землі в частині визначення орендаря, а тому суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про наявність передбачених законом підстав для розірвання Договору оренди у зв'язку із зміною власника нерухомого майна, яке розташоване на орендованій земельній ділянці.

11. Враховуючи вищевикладене, а також виходячи із повноважень, передбачених пунктом 3 частини 1 статті 308 та статті 311 ГПК України, касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувані судові рішення першої та апеляційної інстанцій скасуванню з прийняттям нового рішення у справі - про відмову у задоволенні позовних вимог.

12. Дійшовши викладеного висновку, судові витрати за подання апеляційної та касаційної скарг покладаються на Позивача.

Керуючись статтями 129, 240, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Сумської міської ради задовольнити.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 29.11.2017 та рішення Господарського суду Сумської області від 11.09.2017 у справі № 920/717/17 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

4. Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Бель Шостка Україна" (41100 Сумська обл., м. Шостка, вул. Родини Кривоносів, 27-А, код ЄДРПОУ 00447103) на користь Сумської міської ради (40000 м. Суми, пл. Незалежності, 2, код ЄДРПОУ 23823253) 1760 грн. (одна тисяча сімсот шістдесят гривень) 00 коп. судового збору за подання апеляційної скарги та 3200 грн. (три тисячі двісті гривень) 00 коп. судового збору за подання касаційної скарги.

Доручити господарському суду Сумської області видати наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак