У разі поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», волевиявлення сторін при зміні істотних умов договору обов’язкове. (ВС/КГС, справа № 917/130/19 від 22 вересня 2020 року)

Фабула судового акту: ВC погодився із вже наявною судовою практикою та прийняв рішення про часткове задоволення касаційної скарги Головного управління Держгеокадастру у позові про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Касаційна інстанція вкотре прийшла до висновків, що умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 908/2314/18 (постанова від 16.09.2019) та Верховним Судом у справі № 923/925/18 (постанова від 27.06.2019).

Судом наголошено, що при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов.

Зокрема, під час розгляду вказаної справи і суд першої інстанції, і апеляційний господарський суд встановили, що позивач звернувся із пропозицією про поновлення спірного договору оренди землі та проєктом додаткової угоди про поновлення договору, фактично запропонувавши при цьому інші (нові) істотні умови договору оренду землі, зокрема розмір орендної плати.

Фактичні обставини справи: Варто вказати, що рішення цікаве в першу чергу внаслідок встановлених фактичних обставин.

До суду звернувся фермер з позовною заявою до територіального органу Держгеокадастру про поновлення договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем вжито всіх необхідних та можливих заходів для поновлення договору оренди землі, визначених частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у той час як територіальний орган Держгеокадастру безпідставно ігнорує процедуру поновлення договору оренди землі та ухиляється від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди землі на нових погоджених умовах.

В комплексі, ситуація стосується спору щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, яка в процесі судового провадження, була поділена територіальним органом Держгеокадастру на декілька новосформованих земельних ділянок, внаслідок чого скасовано запис про її державну реєстрацію. Як наслідок, предмет договору оренди перестав існувати, що і стало підставою для відмови у задоволенні позовних вимог судом першої інстанції.

Суд першої інстанції зазначив, що зміна фактичних площ і меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, що відбулося в справі, після укладення договору оренди земельних ділянок, унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому частинами 1-6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. (правова позицію, викладену Верховним Судом України у постанові від 25.05.2016 у справі № 3-312гс16).

Натомість, суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги зазначив, що суд першої інстанції безпідставно не надав оцінки доводам позивача про дотримання ним процедури поновлення договору оренди землі та права позивача на поновлення договору, хоча їх встановлення є обов`язковим зважаючи на предмет спору.

Суд касаційної інстанції акцентував увагу, що судами попередніх інстанцій було встановлено, що позивач разом із клопотанням про поновлення договору оренди землі подав додаткову угоду, якою пропонувалась зміна істотних умов договору, а саме плати за землю.

Як визначено судом касаційної інстанції, суд апеляційної інстанції залишив поза увагою, що продовження договірних відносин на підставі положень частин 1- 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах.

Таким чином, суд касаційної інстанції погодився із касаційною скаргою відповідача та наголосив на необхідності досягнення згоди між сторонами щодо поновлення договору оренди землі на нових умовах, у разі застосування до відносин процедури, визначеної частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Касаційну скаргу задоволено частково, Постанову Східного апеляційного господарського суду від 06 травня 2020 у справі № 917/130/19 скасовано та передано на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду, який зобов’язаний під час нового розгляду урахувати викладене в рішенні касаційної інстанції та надати належну оцінку всім доводам учасників справи із детальним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову у наведеній частині.

Аналізуйте судовий акт: Якщо власник з/д не підписував договір оренди землі, то для того щоб повернути собі земельну ділянку від агрохолдингу слід подавати негаторний позов, на який строки позовної давності не розповсюджуються (ВС/КЦС, № 358/815/17 від 19 серпня 2020 р.)

Хоча діє стаття 19 ЗУ «Про оренду землі» припинити договір оренди землі шляхом розірвання через суд за ініціативою орендаря – забудовника фактично неможливо (ВС/КГС у справі 910/10865/19 від 05 серпня 2020 р.)

Договір оренди землі вважається укладеним та розпочинає свою дію з моменту державної реєстрації такого договору, а не з моменту нотаріального посвідчення чи підписання сторонами (ВП/ВС у справі № 322/1178/17 від 15 січня 2020р.)

Вчинення дій щодо надання земельної ділянки в оренду не породжує права на її використання до прийняття рішення про надання цієї ділянки у користування (ВС/КАС, №1940/1655/18,20.02.20)

Визнання судом договору оренди землі укладеним без рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду НЕМОЖЛИВЕ (Велика Палата ВС у справі № 32/563 від 4 грудня 2018р.)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2020 року

м. Київ

Справа № 917/130/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицької Н. О. - головуючого, Могила С. К., Случа О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

за участю представників:

позивача - не з`явилися,

відповідача - не з`явилися,

третьої особи - не з`явилися,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру Полтавської області

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 06.05.2020 у справі

за позовом Фізичної особи-підприємця Стецишина Олександра Михайловича

до Головного управління державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Кременчуцька районна державна адміністрація Полтавської області,

про поновлення договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У січні 2019 року фізична особа - підприємець Стецишин Олександр Михайлович звернувся до Господарського суду Полтавської області з позовом до Головного управління державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (далі - Управління) про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки площею 38,000 га, кадастровий номер 5322481700:06:000:0243 від 01.12.2011, укладеного між Кременчуцькою районною державною адміністрацією та фізичною особою підприємцем Стецишиним Олександром Михайловичем, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 16.01.2012 за № 532240004000779 (далі - договір оренди землі), строком на 7 (сім) років з моменту набрання законної сили рішенням суду у цій справі; визнання укладеною з моменту набрання законної сили рішенням суду у цій справі додаткової угоди до договору оренди землі, на умовах визначених позивачем.

1.2. Позовні вимоги аргументовано тим, що позивачем вжито всіх необхідних та можливих заходів для поновлення договору оренди землі, у той же час Управління безпідставно ігнорує процедуру поновлення договору оренди землі та ухиляється від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди землі на нових погоджених умовах.

2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 22.05.2019 у справі № 917/130/19 (суддя Сірош Д. М.) у задоволені позовних вимог відмовлено.

2.2. Рішення місцевого суду із посиланням на положення статті 14 Закону України "Про оренду землі" та правову позицію, викладену Верховним Судом України у постанові від 25.05.2016 у справі № 3-312гс16 мотивовано тим, що зміна фактичних площ і меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, що відбулося в справі, після укладення договору оренди земельних ділянок, унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому частинами 1- 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

За висновком суду першої інстанції, ураховуючи припинення існування спірної земельної ділянки з кадастровим номером 5322481700:06:000:0243, площею 38,00 га, вимога про поновлення договору оренди земельної ділянки є безпідставною.

2.3. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 06.05.2020 у справі № 917/130/19 (Радіонова О. О. - головуючий, судді Білецька А. М., Чернота Л. Ф.), рішення Господарського суду Полтавської області від 22.05.2019 у справі № 917/130/19 скасовано, прийнято нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

2.4. Задовольняючи позовні вимоги апеляційний господарський суд акцентував, що суд першої інстанції безпідставно не надав оцінки доводам позивача про дотримання ним процедури поновлення договору оренди землі та права позивача на поновлення договору, хоча їх встановлення є обов`язковим зважаючи на предмет спору.

Суд звернув увагу на те, що факт скасування кадастрового номеру та поділу земельної ділянки в її існуючих межах та площах на менші земельні ділянки, яким присвоєно нові кадастрові номери, не свідчить про виникнення нового, у розумінні закону, об`єкту цивільних прав, а відтак втрату позивачем права на поновлення орендованої ним земельної ділянки, оскільки фактично ті площі в їх існуючих межах, які перебували в оренді у ФОП Стецишин О. М. як були так і залишились існувати в натурі, що убачається із роздруківки з публічної кадастрової карти, посвідченої головою Кам`янопотоківської сільської ради та землевпорядником сільської ради.

Дослідивши лист ГУ Держгеокадастру у Полтавській області від 18.01.2019 № 297/0/26-19, суд апеляційний інстанції наголосив, що положення Закону України "Про оренду землі" не передбачають такої підстави для відмови у поновленні договору оренди землі як намір продажу права оренди. Згідно частини 2 статті134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди. Таким чином, посилання відповідача щодо наміру продажу права оренди на земельних торгах, як на підставу для відмови у поновленні договору оренди землі не ґрунтується на нормах закону та є порушенням права позивача на поновлення договору оренди землі.

Щодо листів Управління від 24.10.2018 № 8981/0/26-18 та від 09.01.2019 № 107/0/26-19 апеляційний суд наголосив, що вони не містять заперечень щодо визначеного у договорі розміру орендної плати або застережень про незгоду із будь-якими істотними умовами договору.

Крім того, апеляційний господарський суд наголосив, що Закон України "Про оренду землі" не встановлює для орендаря обов`язку надавати будь-які інші документи окрім листа-повідомлення про намір поновити договір оренди та проекту додаткової угоди, яку пропонується укласти.

За встановлених судом апеляційної інстанції обставин належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору. Саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Стосовно істотних умов договору оренди землі, які були запропоновані позивачем у тексті додаткової угоди до договору, апеляційний господарський суд зазначив, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки кадастровий номер 5322481700:06:000:0243, наданої в оренду ФОП Стецишину О. М. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що складає 572 749,31 грн підтверджена Технічною документацією з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, затвердженою рішенням Кременчуцької районної ради Полтавської області від 24.11.2017 та Витягом з Держгеокадастру від 26.09.2018 № 2051/0/212-18.

Відповідно частини 11 статті 93 ЗК України, положення якої кореспондується з положеннями частини 3 статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва фермерським господарством, особистим селянським господарством не може бути менше як 7 років. Саме на такий строк позивач просив поновити договір оренди земельної ділянки від 01.12.2011 у тексті Додаткової угоди до зазначеного договору.

Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що вимоги позивача щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на строк сім років та зміна нормативної грошової оцінки землі ґрунтуються на законних підставах та підтверджені належними та допустимими доказами у розумінні статей 76 77 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

3.1. Не погоджуючись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 06.05.2020 у справі № 917/130/19, Управління звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати та залишити в силі рішення місцевого господарського суду, яким відмовлено у задоволені позову повністю.

3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі пунктів 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України, у редакції, чинній з 08.02.2020.

3.3. Скаржник зазначив, що апеляційний господарський суд застосував положення частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених Верховним Судом у постановах від 27.06.2019 у справі № 923/925/18, від 19.06.2019 у справі № 925/803/19, від 22.05.2019 у справі № 233/844/18, від 08.10.2019 у справі № 904/3167/18, від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18.

3.4. Крім цього, скаржник наголошує на відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування положень статті 15 Закону України "Про оренду землі" у подібних правовідносинах.

3.5. У відзиві на касаційну скаргу фізична особа - підприємець Стецишин Олександр Михайлович просить відмовити у її задоволенні, постанову залишити без змін, оскільки вона є законною, повністю обґрунтованою і такою, що прийнята із дотриманням норм процесуального та матеріального права.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

4.2. Як свідчать матеріали справи 01.12.2011 між Кременчуцькою районною державною адміністрацією в особі голови Кременчуцької районної державної адміністрації Нагорного Юрія Олексійовича (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Стецишиним Олександром Михайловичем (Орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, за умовами пункту 1 якого Орендодавець на підставі розпорядження Голови Кременчуцької районної державної адміністрації № 436 від 04.07.2011 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення (рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області.

В оренду передавалася земельна ділянка з кадастровим номером 5322481700:06:000:0243 загальною площею 38,00 га, з них землі запасу сільської ради контур № 2 - 38,00 га (рілля). Договір укладено терміном на 7 років (пункт 6 договору оренди землі).

Відповідно до пункту 36 договору оренди землі, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації.

Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.01.2012 за № 532240004000779. Таким чином, строк дії договору до 16.01.2019.

Також, Орендодавець та Орендар уклали Додаткову угоду до договору оренди землі, якою внесли зміни до пункту 7 (щодо розміру орендної плати), пункту 11 та пункту 31 договору оренди земельної ділянки від 01.12.2011. Усі інші умови договору залишилися незмінними.

Зазначена додаткова угода зареєстрована у Відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.04.2012 за № 532240001001263.

Відповідно до пункту 6 договору оренди землі, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

З метою реалізації переважного права на поновлення договору, ФОП Стецишин О.М. 02.10.2018 звернувся до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, до якого додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

За змістом Додаткової угоди, ФОП Стецишин О.М. пропонував орендодавцю поновити договір оренди на сім років та збільшити орендну плату за землю сільськогосподарського призначення державної власності до 12 % від нормативно грошової оцінки землі.

Зазначений лист-повідомлення зареєстровано ГУ Держгеокадастру у Полтавській області за № С-14247/0/25-18 від 02.10.2018. Одночасно позивач направив лист-повідомлення про поновлення договору оренди із проектом додаткової угоди до Кременчуцької районної державної адміністрації, який було отримано 02.10.2018.

Листом від 08.10.2018 №2175/01-55 Кременчуцька районна державна адміністрація повідомила, що у зв`язку з набранням чинності 01.01.2013 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" від 06.09.2012 № 5245-VI внесені зміни до статті 122 ЗК України, згідно з якими районні державні адміністрації позбавлені повноважень щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність або користування.

Ураховуючи наведене, Кременчуцька районна державна адміністрація рекомендувала звернутися до розпорядника земель сільськогосподарського призначення, а саме: до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області.

Листом від 24.10.2018 № 8981/0/26-18 ГУ Держгеокадастру у Полтавській області повідомило ФОП Стецишина О. М., що у додатках до листа-повідомлення 02.10.2018 відсутні агрохімічні паспорти земельної ділянки станом на час передачі земельної ділянки у користування та станом на час спливу п`ятирічного терміну з моменту передачі земельної ділянки в користування та технічна документація з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, затверджена у відповідності до вимог чинного законодавства. Запропоновано орендарю звернутися з відповідним листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі за місяць до спливу строку договору оренди землі, а також надати на розгляд до Головного управління технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, затверджену у відповідності до чинного законодавства та агрохімічні паспорта земельної ділянки.

12.12.2018 ФОП Стецишин О. М. повторно звернувся з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, до якого було надано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та, серед іншого, додано технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 5322481700:06:000:0243, агрохімічний паспорт поля з показниками за 2012 рік. Даний лист-повідомлення зареєстрований ГУ Держгеокадастру у Полтавській області за № С-18049/0/25-18 від 12.12.2018.

Листом від 09.01.2019 № 107/0/26-19 ГУ Держгеокадастру у Полтавській області повідомило ФОП Стецишина О. М., що з 01.01.2019 набрала чинності загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Запропоновано врахувати зазначене та вжити відповідних заходів.

Позивач вважаючи, що така поведінка орендодавця в особі ГУ Держгеокадастру у Полтавській області є недобросовісною, порушує переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі та укладення додаткової угоди, звернувся до суду з позовом у цій справі, в якому ініціював поновлення договору оренди землі з підстав, визначених частинами 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Отже, предметом судового розгляду у цій справі є вимога позивача про поновлення договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі у редакції, викладеній у проекті додаткової угоди, доданої до позовної заяви. Підставою цих вимог визначено положення частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4.3. Верховний Суд зауважує, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок їх поділу, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.

Аналогічну правову позицію викладено Великою Палатою Верховного Суду у справі № 367/2022/15-ц (пункт 56 постанови від 29.05.2019).

Отже, у цьому разі, дослідження доводів позивача щодо дотримання ним процедури поновлення договору оренди землі та права позивача на поновлення договору оренди землі є обов`язковим, у зв`язку з чим Верховний Суд погоджується із висновками апеляційного господарського суду в цій частині.

4.4. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.

Так, згідно з частиною 1 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 зазначеного Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 5 статті 33 цього Закону передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для застосування положень частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.

Отже, для продовження договірних відносин на підставі положень частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах.

Тобто умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі")

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 908/2314/18 (постанова від 16.09.2019) та Верховним Судом у справі № 923/925/18 (постанова від 27.06.2019).

При вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у справі № 925/803/18 (постанова від 19.06.2019).

4.5. Під час розгляду цієї справи апеляційний господарський суд установив, що з пропозицією про поновлення спірного договору оренди землі та проєктом додаткової угоди про поновлення терміну дії такого договору позивач звернувся до закінчення строку дії договору, як це передбачено його умовами. При цьому позивач фактично запропонував інші (нові) істотні умови договору оренду землі, зокрема розмір орендної плати.

Водночас, листом від 24.10.2018 № 8981/0/26-18 ГУ Держгеокадастру у Полтавській області повідомило ФОП Стецишина О. М., що у додатках до листа-повідомлення 02.10.2018 відсутні агрохімічні паспорти земельної ділянки станом на час передачі земельної ділянки у користування та станом на час спливу п`ятирічного терміну з моменту передачі земельної ділянки в користування та технічна документація з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, затверджена у відповідності до вимог чинного законодавства. Запропоновано орендарю звернутися з відповідним листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі за місяць до спливу строку договору оренди землі, а також надати на розгляд до Головного управління технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, затверджену у відповідності до чинного законодавства та агрохімічні паспорта земельної ділянки.

Листом від 09.01.2019 № 107/0/26-19 ГУ Держгеокадастру у Полтавській області повідомило ФОП Стецишина О. М., що з 01.01.2019 набрала чинності загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Запропоновано врахувати зазначене та вжити відповідних заходів.

Крім цього, як убачається з матеріалів справи листом від 18.01.2019 № 297/0/26-19 ГУ Держгеокадастру у Полтавській області повідомило ФОП Стецишина О. М., що з метою здійснення економічно ефективного використання землі Управління вважає за доцільне передати право оренди на спірну земельну ділянку на конкурентних засадах (торгах). Управління повідомило, що не має наміру продовжувати договірні відносини з ФОП Стецишиним О. М. на спірну земельну ділянку.

Оцінивши зазначені листи, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що листи Управління від 24.10.2018 № 8981/0/26-18 та від 09.01.2019 № 107/0/26-19 не містять заперечень щодо визначеного у договорі розміру орендної плати або застережень про незгоду із будь-якими істотними умовами договору. Також суд наголосив, що Закон України "Про оренду землі" не встановлює для орендаря обов`язку надавати будь-які інші документи окрім листа-повідомлення про намір поновити договір оренди та проекту додаткової угоди, які пропонується укласти.

Стосовно листа ГУ Держгеокадастру у Полтавській області від 18.01.2019 № 297/0/26-19 апеляційний господарський суд зазначив, що Закон України "Про оренду землі" не передбачає такої підстави для відмови у поновленні договору оренди землі як намір продажу права оренди. Згідно частини 2 статті134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди.

Таким чином, апеляційний господарський суд наголосив, що посилання відповідача щодо наміру продажу права оренди на земельних торгах, як на підставу для відмови у поновленні договору оренди землі не ґрунтується на нормах закону та є порушенням права позивача на поновлення договору оренди землі.

4.6. Проте переглядаючи рішення місцевого господарського суду в апеляційному порядку, скасовуючи зазначене рішення та задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції не звернув уваги на правові позиції, викладені Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 908/2314/18 (постанова від 16.09.2019) та Верховним Судом у справі № 923/925/18 (постанова від 27.06.2019) та у справі № 925/803/18 (постанова від 19.06.2019) щодо застосування положень частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"; суд не дослідив та не встановив, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору оренди землі, як і не надав оцінки відповідним аргументам Управління, які воно навело, зокрема у відзиві на апеляційну скаргу.

Суд апеляційної інстанції залишив поза увагою, що продовження договірних відносин на підставі положень частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах.

4.7. Варто зауважити, що відповідно до імперативних положень статті 300 ГПК України, Верховний Суд обмежений у праві встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, а його повноваження обмежуються виключно перевіркою правильності застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи.

У цьому разі, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження, а тому висновок апеляційного господарського суду, є таким, що не ґрунтується на вимогах законодавства та дослідженні усіх обставин і зібраних у справі доказів та доводів учасників справи. Отже, оскаржувана постанова підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

З наведених раніше мотивів касаційна інстанція відхиляє викладені у відзиві на касаційну скаргу доводи позивача як необґрунтовані.

При цьому, Верховний Суд зауважує, що наведена Управлінням підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України не знайшла свого підтвердження, адже Верховний Суд неодноразово висловлював правову позицію щодо застосування положень статті 15 Закону України "Про оренду землі", а питання досягнення між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору оренди землі, зокрема такої істотної умови, як об`єкт оренди та орендна плата є обставинами, які суд зобов`язаний дослідити у контексті позовних вимог та заперечень на них.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

У зв`язку з наведеним ухвалена у справі постанова суду апеляційної інстанції в зазначеним вимогам процесуального закону не відповідає, а отже таку постанову у відповідній частині не можна визнати законною та обґрунтованою.

Порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, і такі порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції.

5.2. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат у справі.

5.3. Під час нового розгляду суду необхідно урахувати викладене, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із детальним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову у наведеній частині.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України).

Ураховуючи наведене та керуючись статтями 300 301 308 310 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Головного управління державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру Полтавської області задовольнити частково.

Постанову Східного апеляційного господарського суду від 06.05.2020 у справі № 917/130/19 скасувати, а справу № 917/130/19 передати на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. .

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ