Стаття 109. Виселення з жилих приміщень

Аналізуйте судовий акт: Якщо іпотечна квартира придбана частково за власні кошти, частково за кошти кредиту, банк не має права вимагати виселення її мешканців без надання іншого житла (ОП ВС/КЦС у справі № 310/2950/18 від 12.04.2021)

Всі пам’ятають про світову фінансову кризу 2008 року, а її відголоски та наслідки і досі є предметом розгляду численних справ у судах.

Найжорсткіше ця ситуація, на мою думку, торкнулась тих сімей, які брали кредит для придбання житла із одночасною передачею такого житла в іпотеку банку-кредитору.

Виплатити кредит банку, особливо із надмірними штрафними санкціями, які ніхто не соромився нараховувати по повній, стало неможливим для багатьох боржників.

По класичному сценарію, за невиконанням умов кредиту банк звертає стягнення на предмет іпотеки. Наступний крок - звільнити квартиру від проживаючих в ній осіб.

З цих підстав до суду завернувся банк із позовом до сім’ї в якій проживають, в тому числі, малолітні діти про виселення без надання іншого житлового приміщення, зняття з реєстраційного обліку.

Суди перших двох інстанцій у задоволенні позову відмовили, мотивували свої рішення тим, що відповідачі не підлягають виселенню без надання іншого житла, оскільки спірна квартира передавалась в іпотеку, була придбана як за кредитні, так і за власні кошти іпотекодавця, про що зазначено у договорі купівлі-продажу квартири.

Не погоджуючись із висновками судів, Банк звернувся із касаційною скаргою. Розгляд здійснювався ОП КЦС/ВС.

Відмовляючи у задоволенні касаційної скарги ВС виходив із наступного.

Дійсно, ЗУ «Про іпотеку» передбачає право іпотекодавця виселення з іпотечного майна у порядку ст. 40 цього Закону.

Однак, при вирішенні питання щодо виселення із іпотечного житла, важливо встановити факт придбання житла за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи.

Необхідність встановлення вищезазначених обставин зумовлене тим, що суд має також застосовувати ст. 109 ЖК УРСР, що установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Враховуючи системний аналіз ст. 109 ЖК УРСР, ст. 379 ЦКУ положень глави 26 ЦКУ, ВС наголосив, що виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається у тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти.

У разі, якщо за кредитні кошти було набуто інший об`єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення, що передано в іпотеку то виселення без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення не допускається.

У справі, яка переглядалась, суди встановили і Банк не заперечував, що спірна квартира, була придбана частково за особисті кошти відповідачів і частково за кошти отриманого кредиту.

За таких обставин, ВС підтвердив правильність висновку судів, що вважати спірну квартиру придбаною за рахунок кредиту банку, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, не можна, а відтак, і виселенню з такої квартири без надання іншого жилого приміщення, відповідачі не підлягають.

Аналізуйте судовий акт: КЦС Боржник НЕ висиляється з іпотеки без надання іншого житла, якщо іпотечне житло придбано не за рахунок отриманих кредитних коштів (ВСУ від 10 січня 2018р. у справі № 307/1023/16-ц)

Почали з’являтися перші постанови нового Верховного Суду у 2018 році у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду. Колегія складається з трьох суддів. Справа про виселення боржників з іпотечної нерухомості.

Як не прикро жадібному Привату, який оскаржує все що можна, поки що судова практика не змінюється. Не підлягають виселенню боржники з іпотечної нерухомості без надання іншого житлового приміщення, якщо іпотечна нерухомість була придбана не за кредитні кошти надані стягувачем.

Аргументи банку на кшталт порушення боржником умов кредитного договору та ст. 629 ЦК України, зокрема реєстрація осіб в іпотечному майні без дозволу банку та не з’ясування судами нижчих інстанцій наявності у боржника іншого житлового приміщення для проживання у випадку виселення, ситуацію не врятували.

ВСУ підтвердив правильність застосування судами частини другої статті 109 ЖК УРСР, яка передбачає, що громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Аналізуйте судовий акт: Мораторій на стягнення іпотечного майна НЕ позбавляє банк права виселяти мешканців іпотечної нерухомості без надання іншого житлового приміщення та письмового попередження (ВСУ у справі № 6-2947цс15 від 3 лютого 2016р.)

  У цій постанові ВСУ звертає увагу на принципову різницю у стягненні іпотечного майна та виселенні мешканців з нерухомості, яка перебуває у іпотеці. Так, згідно діючого мораторію виконання рішень судів про стягнення предмету іпотеки не можливо, доки діє ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Тобто де-факто банк не може розпоряджатись іпотечним майном, наприклад продати квартиру з публічних торгів. Проте банк може отримати судове рішення про стягнення на свою користь іпотечного майна за ціною, визначеною на підставі оцінки суб’єктом оціночної діяльності на момент проведення державної реєстрації права власності на зазначене майно, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Окрім цього банк може виселити мешканців з іпотечного майна і мораторій не забороняє судам цього робити.

В цій справі ВСУ скасував рішення трьох нижчих інстанцій і постановив виселити мешканців з іпотечного майна без надання іншого житлового приміщення. ВСУ також підкреслив, що обов’язкове письмове попередження мешканців про добровільне звільнення іпотечного майна стосується лише позасудового врегулювання спору і не є обов’язковим при зверненні стягнення за рішенням суду. Задоволення позову про виселення мешканців з переданого в іпотеку житлового приміщення не залежить від дотримання іпотекодержателем частини другої статті 40 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до частини другої статті 39 цього Закону таке рішення може бути прийняте судом (за заявою іпотекодержателя) одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Правова позиція ВСУ у справі № 6-2947цс15 від 3 лютого 2016р.: За змістом статей 39, 40 Закону України «Про іпотеку» та статті 109 ЖК Української РСР особам, які виселяються із жилого будинку (жилого приміщення), яке є предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло у тому разі, коли іпотечне житло було придбане НЕ за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного  жилого приміщення при зверненні стягнення на предмет іпотеки, якщо іпотечне майно було придбано за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення (частина 2 статті 109 ЖК Української РСР). У такому випадку виселення здійснюється відповідно до частини четвертої статті 109 та статті 132² ЖК УРСР.