Історія справи

Постанова КЦС ВП від 29.10.2025 року у справі №161/9541/23

Постанова

Іменем України

29 жовтня 2025 року

м. Київ

справа № 161/9541/23

провадження № 61-6916св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Крат В. І. (суддя-доповідач), Дундар І. О., Краснощоков Є. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал», приватний нотаріус Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш Вікторія Анатоліївна,

треті особи: державне підприємство «Сетам», приватний виконавець виконавчого округу Волинської області Пирога Сергій Степанович,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_3 , на постанову Волинського апеляційного суду від 28 квітня 2025 року в складі колегії суддів: Киці С. І., Данилюк В. А., Шевчук Л. Я.,

Історія справи

Короткий зміст позову

У червні 2023 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «Вердикт Капітал», приватного нотаріуса Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А., треті особи: ДП «Сетам», приватний виконавець виконавчого округу Волинської області Пирога С. С., про визнання недійсними свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, договору купівлі-продажу земельної ділянки, про витребування майна із чужого незаконного володіння.

Позов мотивований тим, що 14 вересня 2011 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, розташованої у с. Гаразджа Луцького району Волинської області.

На основі складеної управлінням Держкомзему у Луцькому районі технічної документації на ім`я ОСОБА_1 виготовлено державний акт від 16 листопада 2011 року серії ЯК № 953863, один із примірників видано їй, інший - залишився в управлінні.

Земельна ділянка належала ОСОБА_4 на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії ЯК № 212846, виданого управлінням Держкомзему у Луцькому районі 18 липня 2011 року на підставі рішення Піддубцівської сільської ради Луцького району Волинської області від 14 липня 2011 року № 5/9.3, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі № 072280001001681.

У середині квітня 2023 року представником ОСОБА_1 - сином ОСОБА_5 було виявлене самовільне зайняття належної їй земельної ділянки. З інформації з державних реєстрів було встановлено, що право власності на земельну ділянку двічі переоформлялося: у липні 2020 року право власності було зареєстровано за ТОВ «Вердикт Капітал» на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, та у жовтні 2020 року - за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01 жовтня 2020 року, укладеним з ТОВ «Вердикт Капітал».

Позивачка зазначала, що переоформлення права власності на спірну земельну ділянку спершу за ТОВ «Вердикт Капітал», а в подальшому - за ОСОБА_2 відбулось задовго після відчуження такого права власності ОСОБА_4 на її користь. Тому свідоцтво від 09 липня 2020 року та договір купівлі-продажу від 01 жовтня 2020 року є недійсними.

ОСОБА_1 просила:

визнати недійсним свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися від 09 липня 2020 року № 660, видане приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А. для ТОВ «Вердикт Капітал»;

визнати недійним укладений між ТОВ «Вердикт Капітал» (продавцем) та ОСОБА_2 (покупцем) договір від 01 жовтня 2020 року купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 0722885000:02:001:3882, який посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В.А. за № 911;

витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 земельну ділянку кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться в с. Гаразджа Луцького району Волинської області, у межах згідно з планом з підстав, викладених в позовній заяві.

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 10 грудня 2024 року:

позов ОСОБА_1 задоволено частково;

визнано недійсним Свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися від 09 липня 2020 року, зареєстроване за № 660, видане приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А. для ТОВ «Вердикт Капітал»;

визнано недійним укладений між ТОВ «Вердикт Капітал (продавцем) та ОСОБА_2 (покупцем) договір від 01 жовтня 2020 року купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 0722885000:02:001:3882, який посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А., зареєстрований за № 911;

витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 в користь ОСОБА_1 земельну ділянку кадастровий номер 0722885000:02:001:3882, площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа, Луцького району, Волинської області;

в задоволенні іншої частини позову ОСОБА_1 відмовлено;

вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:

позивач ОСОБА_1 беззаперечно набула право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області - на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного 14 вересня 2011 року між ОСОБА_4 як продавцем, та ОСОБА_5 , який діяв від імені ОСОБА_1 як покупця. Про що 16 грудня 2011 року Управлінням Держкомзему у Луцькому районі на ім`я ОСОБА_1 був виданий державний акт на право власності на спірну ділянку серії ЯК № 953863. Вказаний акт було зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 072280001003604;

ОСОБА_4 , в ході примусового виконання рішення Рожищенського районного суду Волинської області від 13 травня 2016 року в межах виконавчого провадження № НОМЕР_2, в тому числі передачі стягувачу - ТОВ «Вердикт Капітал» майна, а саме земельної ділянки, кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області в рахунок погашення його заборгованості, не міг не знати, що вказана земельна ділянка була ним відчужена 14 вересня 2011 року, шляхом укладання з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу земельної ділянки, та не належить йому на праві власності;

посадові особи ГУ Держгеокадастру у Волинській області в ході опрацювання інформації щодо оброблення та систематизації відомостей Державного земельного кадастру про земельні ділянки мали можливість надати приватному виконавцю виконавчого округу Волинської області Пирозі С.С. достовірну інформацію щодо зміни власника земельної ділянки, кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області. Оскільки зміна власника вказаної земельної ділянки відбулась до 01 січня 2013 року, та 16 грудня 2011 року саме Управлінням Держкомзему у Луцькому районі на ім`я ОСОБА_1 був виданий та в подальшому зареєстрований державний акт на право власності на спірну земельну ділянку серії ЯК № 953863;

до спірних правовідносин, які виникли щодо придбаного до 01 січня 2013 року нерухомого майна, підлягають застосуванню саме норми ЦК України (чинні на момент виникнення правовідносин), які визначають умови та момент виникнення права власності в набувача нерухомого майна за відповідним правочином, а також містять правило щодо обов`язкової реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Особа, яка здійснила державну реєстрацію правочину відповідно до норм статей 334 657 ЦК України, набула титул власника майна. У свою чергу необхідність реєстрації права на нерухоме майно (на момент виникнення спірних правовідносин - до 01 січня 2013 року) не впливала на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно. Вказаний правовий висновок містять пункти 23-31 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17;

укладення 09 липня 2020 року договору купівлі-продажу у формі видачі приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А. для ТОВ «Вердикт Капітал» свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися від 09 липня 2020 року, зареєстрованого за № 660, а також укладення між ТОВ «Вердикт Капітал» (продавцем) та ОСОБА_2 (покупцем) договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01 жовтня 2020 року, який посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А. та зареєстрований за № 911 - суперечить положенням статей 316 317 319 328 334 346 ЦК України, оскільки вказаний правочин здійснено шляхом реалізації земельної ділянки кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 як арештованого майна ОСОБА_4 , який 14 вересня 2011 року беззаперечно відчужив вказане майно, та втратив статус власника такого майна, що свідчить про наявність підстав, передбачених статтями 203 215 ЦК України щодо визнання свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися від 09 липня 2020 року, зареєстрованого за № 660, виданого приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А. для ТОВ «Вердикт Капітал»; визнання недійним укладеного між ТОВ «Вердикт Капітал» (продавцем) та ОСОБА_2 (покупцем) договору від 01 жовтня 2020 року купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 0722885000:02:001:3882, який посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А. та зареєстрований за № 911. При цьому не підлягають до задоволення вказані позовні вимоги в частині їх пред`явлення до приватного нотаріуса, оскільки він не порушив права позивача;

якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом;

судом не приймаються до уваги твердження відповідача ОСОБА_2 щодо втручання в його право на мирне володіння майном як добросовісним набувачем - спірною земельною ділянкою в разі задоволення позовної заяви. Суд звертає увагу, що за виниклих обставин та умов, відповідач ОСОБА_2 дійсно є добросовісним набувачем спірного майна - земельної ділянки, кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га. Однак відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно, зокрема, вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. При цьому, власником майна, поза волею якого вибуло з володіння майно: земельна ділянка, кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, беззаперечно є позивач ОСОБА_1 , однак не ОСОБА_4 , як про це зазначають відповідач ОСОБА_2 та його представник. З тих же підстав до виниклих правовідносин не можуть бути застосовані положення частини другої статті 388 ЦК України оскільки позивач ОСОБА_1 не була боржником в межах виконавчого провадження № НОМЕР_2, та не була обізнана про його існування;

наявна підстава для витребування майна у відповідача ОСОБА_2 передбачена пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України - оскільки земельна ділянка вибула з володіння ОСОБА_1 не з її волі та за умов повної необізнаності самої ОСОБА_1 щодо факту та обставин вибуття такого майна з її володіння. Факт здійснення відповідачем ОСОБА_2 початку будівництва на земельній ділянці не впливає на правильність висновків суду та не є підставою для відмови в витребуванні майна на користь позивача. При цьому відповідач ОСОБА_2 має право на відшкодування заподіяних йому збитків за рахунок винних осіб, у відповідності до положень чинного ЦК України.

Короткий зміст судових рішень суду апеляційної інстанції

Постановою Волинського апеляційного суду від 28 квітня 2025 року:

апеляційні скарги відповідачів ОСОБА_2 , подану представником ОСОБА_6 , та ТОВ «Вердикт Капітал» задоволено;

рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 10 грудня 2024 року скасовано та постановлено нове судове рішення яким в позові ОСОБА_1 відмовлено.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:

обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсними свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, від 09 липня 2020 року № 660, виданого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Книш В. А. для ТОВ «Вердикт Капітал» та про визнання недійсним укладеного 01 жовтня 2020 року між ТОВ «Вердикт Капітал» та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Книш В. А. за № 911, до задоволення не підлягають;

при вирішенні вимоги про витребування майна колегія суддів досліджує обставини вибуття з володіння ОСОБА_1 спірної земельної ділянки, а також спосіб набуття її у власність відповідачем ОСОБА_2 як кінцевим набувачем;

у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року в справі № 233/4365/18 вказано, що «вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 38-39, 57), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див., зокрема, постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 211), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 55), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.66))»;

спірна земельна ділянка була реалізована у порядку примусового виконання судового рішення (рішення Рожищенського районного суду Волинської області від 13 травня 2016 року в справі № 167/5/15-ц за позовом ТОВ «ОТП Факторинг Україна» до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості за кредитним договором). ТОВ «Вердикт Капітал» як правонаступник стягувача ТОВ «ОТП Факторинг Україна» набув право власності на спірне майно за результатами прилюдних торгів, що не відбулися. При цьому під час встановлення наявного у боржника ОСОБА_4 майна для проведення прилюдних торгів, приватний виконавець запитував у ГУ Держгеокадастру у Волинській області інформацію щодо зареєстрованого за таким боржником права власності на нерухоме майно (земельні ділянки) і йому (виконавцю) було повідомлено, що спірна земельна ділянка станом на 2019 рік у Державному земельному кадастрі була зареєстрована за ОСОБА_4 ;

згідно з пунктом 5 договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 14 вересня 2011 року, право власності на придбану земельну ділянку виникло у покупця ОСОБА_1 відповідно до статей 125 126 132 ЗК України;

відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору купівлі продажу 14 вересня 2011 року, так і на момент видачі позивачу державного акту, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору купівлі продажу на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України;

у ОСОБА_1 виникло право власності на спірну земельну ділянку у момент державної реєстрації правочину 14 вересня 2011 року;

з досліджених судом апеляційної інстанції копій Поземельної книги на земельну ділянку 0722885000:02:001:3882 та інформації, наданої ГУ Держгеокадастру у Волинській області на адвокатські запити представника позивача та на виконання ухвали суду про витребування доказів, встановлено, що управлінням Держкомзему у Луцькому районі у розділ 3 Поземельної книги після запису про право власності ОСОБА_4 не було внесено запис про право власності ОСОБА_1 , а після 01 січня 2013 року ГУ Держгеокадастру у Волинській області не перенесено такий запис з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру. Така обставина виключає недобросовісність первісного набувача ТОВ «Вердикт Капітал» (та, як наслідок кінцевого набувача ОСОБА_2 ), оскільки під час набуття права власності на таке майно ТОВ «Вердикт Капітал» було пройдено процедуру примусової реалізації майна боржника, процедуру видачі йому нотаріального засвідченого Свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, від 09 липня 2020 року № 660, та реєстрації за ним права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що передбачає перевірку на кожній із цих стадій як ГУ Держгеокадастром у Волинській області, так і приватним виконавцем виконавчого округу Волинської області Пирогою С. С., і приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Книш В. А. правовстановлюючих документів попереднього власника. У матеріалах справи також відсутні відомості про те, що позивач ОСОБА_1 зверталася до ГУ Держгеокадастру у Волинській області із заявою про внесення відомостей про її право власності на спірну земельну ділянку до Державного земельного кадастру, подавала технічну документацію, оскаржувала невнесення органом Держгеокадастру відомостей про неї як власника майна у Поземельну книгу тощо, цікавилася наявністю/відсутністю обтяжень (арештів тощо), що свідчить про байдуже ставлення до належного їй (позивачу) майна продовж тривалого часу (більше десяти років);

норма частини другої статті 388 ЦК України за якою майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, до правовідносин, що виникли у цій справі не підлягає застосуванню. Земельна ділянка з кадастровим номером 0722885000:02:001:3882, що була реалізована в порядку примусового виконання судового рішення в користь правонаступника стягувача ТОВ «ОТП Факторинг Україна» - ТОВ «Вердикт Капітал», на час реалізації такого майна належала ОСОБА_1 , а не боржнику ОСОБА_4 , як це було встановлено органом Держгеокадастру, приватним виконавцем, приватним нотаріусом. Шум Н. В. не була ні відповідачем у справі № 167/5/15-ц про стягнення заборгованості, а ні боржником у виконавчому провадженні № НОМЕР_2. Встановлені обставини свідчать про те, що спірне майно вибуло 09 липня 2020 року з володіння ОСОБА_1 не з її волі іншим шляхом - внаслідок відчуження без достатніх правових підстав первісному набувачу ТОВ «Вердикт Капітал» за відплатним договором;

якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54);

у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 зазначено, що перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності/недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном»;

у пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц зроблено висновок, що: «...розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо;

справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач - внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07). Конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар (постанова Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 727/4471/20);

як первісний набувач ТОВ «Вердикт Капітал», так і кінцевий набувач ОСОБА_2 при набутті права власності на спірне майно покладалися на відомості, які на час вчинення ними правочинів 09 липня 2020 року та 01 жовтня 2020 року, були розміщені у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Крім того, при вибутті з володіння ОСОБА_1 спірного майна у всіх процедурах, що передували державній реєстрації права власності на таке майно за ТОВ «Вердикт Капітал» 09 липня 2020 року, перевірку належності права власності на спірне майно у продовж 2019 - 2020 років здійснювали уповноважені на це особи: приватний виконавець, орган Держгеокадастру, приватний нотаріус. У подальшому, кінцевий набувач ОСОБА_2 набув таке майно за відплатним договором у первісного набувача ТОВ «Вердикт Капітал» також покладаючись на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який був на час укладення такого правочину та залишається дотепер основним джерелом достовірної інформації щодо прав власності. Матеріали справи не містять доказів того, що відповідачі ТОВ «Вердикт Капітал» і ОСОБА_2 знали чи могли знати про належність спірного майна позивачу ОСОБА_1 на час укладення ними правочинів, а ТОВ «Вердикт Капітал» не знав і не міг знати що таке майно не могло бути йому відчужене за відплатним договором у порядку примусового виконання рішення, ухваленого щодо іншої особи. Придбання ОСОБА_2 земельної ділянки за договором купівлі-продажу безпосередньо у ТОВ «Вердикт Капітал», а не шляхом участі у прилюдних торгах, не може розцінюватися як обставина, що свідчить про його недобросовісність;

оцінюючи кінцевого набувача ОСОБА_2 , до якого пред`явлено позовну віндикаційну вимогу, як добросовісного та законність, пропорційність втручання в його право власності на вже набуте ним спірне майно, також ураховує ту обставину, що він після придбання земельної ділянки активно здійснював своє право власності шляхом використання землі за цільовим призначенням. Так, вперше з моменту формування земельної ділянки у 2011 році та виділення її з земель комунальної власності у приватну, за заявою власника ділянці було присвоєно адресу. Відповідач ОСОБА_2 також задекларував початок будівництва нового об`єкта нерухомого майна - житлового будинку, що відповідає цільовому призначенню спірної земельної ділянки. На час звернення до суду із цим позовом на спірній земельній ділянці розміщуються не лише будівельні матеріали, але й зведено фундамент житлового будинку, проведені необхідні комунікації. Природа об`єкта незавершеного будівництва має оцінюватися з точки зору природних ознак нерухомості - міцного зв`язку із землею та неможливості переміщення без завдання йому шкоди. Об`єкт нерозривно пов`язаний із земельною ділянкою, на якій він зводиться і переміщення цього об`єкта без завдання йому шкоди неможливе. Об`єкт незавершеного будівництва є значною економічною цінністю незалежно від того, чи зареєстровано право на нього і чи існують взагалі передбачені абзацом 2 частини третьої статті 331 ЦК України умови для такої реєстрації. Його економічна цінність не вичерпується сукупністю вартості використаних при його зведенні будівельних матеріалів і конструкцій, а включає вартість проектування, права власності на земельну ділянку, вартість будівельних робіт і платних дозвільних процедур, вартість пов`язаних послуг тощо. При цьому будівельні матеріали, вироби та конструкції, що використовуються під час будівництва, є рухомими речами до моменту їх фізичного включення до конструкцій об`єкта будівництва, після цього такі матеріали, вироби та конструкції втрачають свою ідентичність, а іноді, і фізичне буття. У додатку Б Державних будівельних норм В.2.1-10-2009 визначено, що фундамент - це частина будівлі чи споруди, переважно підземна, яка сприймає навантаження від споруди і передає їх на основу, складену ґрунтами (природну) чи штучну. Зважаючи на те, що віднесення фундаменту до категорії будівельних матеріалів є неможливим з огляду на його невіддільність (у справі, що переглядається) від земельної ділянки (призначення якої - будівництво житлового будинку), що є предметом спору, та враховуючи положення статті 186 ЦК України про те, що річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю, а приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено законом або договором, втручання у право власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку шляхом її витребування в користь ОСОБА_1 призведе до позбавлення кінцевого добросовісного набувача права власності не лише на таку земельну ділянку, але і майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва. Спірну земельну ділянку на час розгляду справи неможливо розглядати невіддільно від об`єкта незавершеного будівництва, що має економічну цінність, яка включає у себе, в тому числі, вартість майнових прав на земельну ділянку, як речі призначеної для обслуговування майбутнього житлового будинку. Таке втручання в право власності відповідача ОСОБА_2 не може вважатися пропорційним, оскільки у випадку задоволення позовної віндикаційної вимоги, позивач ОСОБА_1 відновить право власності на земельну ділянку, яка вибула з її володіння (площа, розташування та цільове призначення земельної ділянки незмінне), однак відповідач ОСОБА_2 буде позбавлений і земельної ділянки, яку він набув за відплатним договором, і, de facto, об`єкта незавершеного будівництва, яке на цьому етапі не є лише будівельними матеріалами. Підстава та процедура набуття майна кінцевим добросовісним набувачем, а також його фактичні наміри щодо цього майна у порівнянні з намірами позивача ОСОБА_1 дають підстави стверджувати про мирне та добросовісне здійснення відповідачем ОСОБА_2 права власності на спірне майно;

індивідуальний тягар, що покладатиметься на добросовісного кінцевого набувача таким втручанням, є надмірним, оскільки він буде вимушений самостійно шукати способи компенсації своїх втрат, що не відповідає принципам справедливості, добросовісності та розумності.

Додатковою постановою Волинського апеляційного суду від 20 травня 2025 року:

заяви відповідачів ОСОБА_2 , подану представником ОСОБА_6 , ТОВ «Вердикт Капітал» про ухвалення додаткового рішення задоволено частково;

стягнуто з ОСОБА_1 в користь ТОВ «Вердикт Капітал» 4 864,80 грн;

стягнуто з ОСОБА_1 в користь ОСОБА_2 4 220,64 грн судового збору;

в задоволенні інших вимог заяв відмовлено.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:

колегія суддів задовольнила апеляційні скарги відповідачів ОСОБА_2 , ТОВ «Вердикт Капітал», у зв`язку із чим з позивача ОСОБА_1 на користь кожного з відповідачів підлягає стягненню судовий збір, за подання ними апеляційних скарг: 4220,64 грн - на користь відповідача ОСОБА_2 4864,80 грн - на користь відповідача ТОВ «Вердикт Капітал»;

на час ухвалення судового рішення у відповідача були в наявності докази, що підтверджують розмір понесених судових витрат, проте відповідач ОСОБА_2 не зазначив жодної поважної причини на обґрунтування того, чому він не зміг ці докази подати до закінчення судових дебатів. Тому в задоволенні заяви відповідача ОСОБА_2 , поданої представником ОСОБА_6 , в частині ухвалення додаткового рішення про стягнення витрат на професійну правничу допомогу необхідно відмовити. Такий висновок суду апеляційної інстанції відповідає висновкам, викладеним у постанові Верховного Суду від 19 лютого 2025 року в справі № 757/38861/20);

колегія суддів, з урахуванням критеріїв необхідності, розумності та реальності дійшла висновку про залишення без задоволення вимоги відповідача ТОВ «Вердикт Капітал» про стягнення з позивача ОСОБА_1 в користь відповідача ТОВ «Вердикт Капітал» витрат на професійну правничу допомогу, понесених в суді апеляційної інстанції, оскільки матеріали справи не містять доказів оплати наданих послуг за актом від 23 січня 2025 року у порядку, встановленому пунктами 4.2, 4.5 Договору № 08-07/2024 від 08 липня 2024 року. Відповідач ТОВ «Вердикт Капітал» також не подав суду доказів того, що йому було виставлено рахунок для оплати правничих послуг (пункт 4.2 Договору), і що такі послуги були ним оплачені.

Аргументи учасників справи

27 травня 2025 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, яка підписана представником ОСОБА_3 , на постанову Волинського апеляційного суду від 28 квітня 2025 року, у якій просила:

постанову Волинського апеляційного суду від 28 квітня 2025 року в частині відмови у позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 земельної ділянки скасувати;

рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 10 грудня 2024 року в частині витребування із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 земельної ділянки залишити в силі;

судові витрати покласти на відповідачів.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

відповідно до статті 388 ЦК України та висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16, від 7 листопада 2018 року у справі №488/5027/14-ц, від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого манна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Держави о і-о реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Інші способи захисту порушеного права позивача у таких спірних правовідносинах є неефективними та, відповідно, а разі їх обрання - самостійними підставами для відмови У задоволенні позовних вимог;

справедливий баланс інтересів не буде дотриманий лише в тому випадку, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсацій чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно. При цьому приписи Конвенції слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору;

витребування майна у добросовісного набувача покладатиме на нього надмірний індивідуальний тягар лише в тому випадку, якщо останнім в ході розгляду справи шляхом поданням до суду належних і достатніх доказів належним чином обґрунтовано розмір компенсації чи іншою виду належною відшкодування у зв`язку І можливим позбавленням його права на майно, однак позивач у віндикаційному позові безпідставно відкинув такі пропозиції чи вимоги не погодившись на них або ж такі вимоги безпідставно не були задоволені судом. Іншими словами неможливість витребування майна у добросовісного набувача в разі можливого покладання на нього індивідуального надмірного тягаря з точки зору практики Європейського суду та Великої Палати Верховного Суду не є абсолютним, а залежить від волевиявлення відповідача у віндикаційному позові про реалізацію свої права на обґрунтований розмір компенсації чи інший вид належного відшкодування, що буде доведено відповідачем належними та достатніми доказами у справі;

для забезпечення дотримання справедливого балансу між інтересами сторін у справі при вирішенні питання щодо можливості витребування майна у добросовісного набувача необхідно враховувати чи мав такий добросовісний набувач в ході судового розгляду справи можливість реалізувати своє право на отримання обґрунтованої ним компенсації чи іншого виду належного відшкодування у разі витребування у нього майна на користь власника та чи скористався відповідач такими процесуальними правами;

оскільки саме відповідач ОСОБА_2 посилався на те, що задоволення позову покладатиме на нього надмірний індивідуальний тягар, то саме на відповідача покладено обов`язок доведення належними та достатніми доказами розміру та обґрунтованості компенсації чи іншого виду належного відшкодування за влаштований на земельній ділянці фундамент та підведені комунікації, а також здійснення відповідного волевиявлення перед судом про бажання отримати таку компенсацію чи відшкодування;

відповідач ОСОБА_2 до матеріалів справи не долучив жодних доказів щодо дійсної вартості влаштованого на земельній ділянці фундаменту та підведених комунікацій, вимога про компенсацію за влаштований фундамент та підведені комунікації у встановленому процесуальному порядку не заявлялась. Ризик настання наслідків, пов`язаних із невчиненням відповідачем вказаних процесуальних дій несе саме вказана сторона у справі.

Аналіз касаційної скарги свідчить, що постанова апеляційного суду оскаржується у частині відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування земельної ділянки у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 . В іншій частині постанова апеляційного суду не оскаржується, а тому в касаційному порядку не переглядається.

14 серпня 2025 року ТОВ «Вердикт Капітал» засобами поштового зв`язку подало відзив на касаційну скаргу, який підписаний адвокатом Арсеміковою В. І., в якому просило:

у задоволені касаційної скарги ОСОБА_1 відмовити.

Відзив мотивований тим, що:

ТОВ «Вердикт Капітал» є добросовісним набувачем, оскільки не знало і не могло знати про права позивача на земельну ділянку кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0.12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою: с. Гаразджа Луцького району Волинської області;

право власності на земельну ділянку ТОВ «Вердикт Капітал» отримало у порядку, встановленому для виконання судових рішень;

добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17));

прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України;

судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.

14 серпня 2025 року ОСОБА_2 через Електронний суд подав відзив на касаційну скаргу, який підписаний представником ОСОБА_6 , в якому просив:

касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення;

постанову Волинського апеляційного суду від 28 квітня 2025 року залишити без змін.

Відзив мотивований тим, що:

можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21). Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі №914/3224/16 (провадження № 12-128гс19). Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року у справі N 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18));

ТОВ «Вердикт Капітал» без відома та волі позивача відчужило це нерухоме майно на користь ОСОБА_2 за умов, які не викликали сумнівів у останнього, який, проявивши розумну обачність, ознайомившись зі змістом документів, що підтверджують право власності відчужувача на цю земельну ділянку, і отримавши підтвердження у нотаріуса, яка посвідчувала договір купівлі-продажу від 01 жовтня 2020 року, не мав би зважити на такі обставини при укладенні правочину купівлі-продажу земельної ділянки, а тому є неправильним висновок суду першої інстанції. Жодних протиправних дій під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, відкриття виконавчого провадження та здійснення виконавчих дій приватним виконавцем, які були спрямовані на виявлення майна боржника та його реалізацію також не встановлено. ОСОБА_2 з моменту набуття у власність земельної ділянки продовжував відкрито нею користуватись, витратив кошти на оформлення будівельного паспорту, розпочав будівництво, на відміну від позвича, який не надав суду жодного доказу про користування земельної ділянкою, сплату земельного податку тощо;

за обставинами справи та зібраними в ній доказами судом апеляційної інстанції вірно зроблено висновок, що відповідач ОСОБА_2 не знав і не повинен був знати про незаконність свого володіння і не існувало жодних ризиків та письмових доказів у справі, наданих суду позивачем, що слід було вважати інакше. ОСОБА_2 не може відповідати за неправильні дії як власника земельної ділянки ОСОБА_1 , так і дій Держгеокадастру, які не внесли відомості про вказану земельну ділянку до Державного земельного кадастру. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар;

26 серпня 2025 року ОСОБА_1 подала додаткові пояснення, які підписані представником ОСОБА_3 , в яких просила:

постанову Волинського апеляційного суду від 28 квітня 2025 року в частині відмови ОСОБА_1 скасувати;

рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 10 грудня 2024 року залишити в силі;

судові витрати покласти на відповідача.

Пояснення мотивовані тим, що:

неможливість витребування майна у добросовісного набувача в разі можливого покладання на нього індивідуального надмірного тягаря з точки зору наведеної у касаційній скарзі практики ЄСПЛ та Великої Палати Верховного Суду не є абсолютним, а залежить від волевиявлення відповідача у віндикаційному позові про реалізацію свого права на обґрунтований розмір компенсації чи інший вид належного відшкодування, що буде доведено відповідачем належними та достатніми доказами у справі;

суд, враховуючи позицію відповідача ОСОБА_2 був позбавлений можливості вирішити питання про стягнення з ОСОБА_1 обґрунтованого розміру компенсації чи іншого виду належного відшкодування за влаштований ОСОБА_2 фундамент та підведені комунікації;

резолютивна частина рішення суду першої інстанції також не містить жодних відомостей про витребування майна у ТОВ «Вердикт Капітал»;

власником майна, поза волею якого вибуло з володіння майно - земельна ділянка, є ОСОБА_1 , а не ОСОБА_4 . Тому до правовідносин не можуть бути застосовані положення частини другої статті 388 ЦК України, оскільки ОСОБА_1 не була боржником у межах виконавчого провадження НОМЕР_3, та не була обізнана про його існування.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 30 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі.

01 вересня 2025 року справа передана судді-доповідачу Крат В. І.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 30 липня 2025 року вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16; від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц; від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18; від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19; від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19; від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц; від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц.

Фактичні обставини

14 вересня 2011 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , який діяв від імені ОСОБА_1 , укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, за змістом якого ОСОБА_4 передав у власність, а ОСОБА_1 , прийняла у власність земельну ділянку, кадастровий номер 0722885000:02:001:3882, площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області. Договір посвідчено приватним нотаріусом Рожищенського районного нотаріального округу Волинської області Павлюк Р. П., р. № 1427. Правочин зареєстровано приватним нотаріусом у Державному реєстрі правочинів 14 вересня 2011 року за № 4636299.

На час укладення договору земельна ділянка належала продавцю ОСОБА_4 на праві власності на підставі Державного акта на право приватної власності на земельну ділянку серія ЯК № 212846, виданого управлінням Держкомзему у Луцькому районі Волинської області 18 липня 2011 року на підставі рішення Піддубцівської сільської ради Луцького району Волинської області від 14 липня 2011 року № 5/9.3, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 072280001001681.

Відповідно до копій Поземельної книги на земельну ділянку з кадастровим номером 0722885000020013882 таку поземельну книгу відкрито 18 липня 2011 року (день видачі ОСОБА_4 державного акта на право власності на земельну ділянку), у розділі 3 Поземельної книги внесено запис про право власності ОСОБА_4 на земельну ділянку.

Після укладення договору купівлі-продажу в 2011 році Волинською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру» було виготовлено технічну документацію з землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну на підставі заяви ОСОБА_1 та договору купівлі продажу від 14 вересня 2011 року, яка не підписана і не зареєстрована.

16 грудня 2011 року управлінням Держкомзему у Луцькому районі на ім`я ОСОБА_1 видано державний акт на право власності на земельну ділянку кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 серії ЯК № 953863. Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 072280001003604. Відомості, зазначені в акті відповідають запису № 3604 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі від 16 грудня 2011 року.

У Поземельній книзі запис про право власності ОСОБА_1 на спірну земельну ділянку відсутній.

Рішенням Рожищенського районного суду Волинської області від 13 травня 2016 року в справі № 167/5/15-ц (https://reyestr.court.gov.ua/Review/44160281):

позов ТОВ «ОТП Факторинг Україна» до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості за кредитним договором задоволено частково;

стягнуто з ОСОБА_4 на користь ТОВ «ОТП Факторинг Україна» заборгованість за кредитним договором № CL-A00/020/2008 від 29 січня 2008 року в сумі 398 198,92 грн;

в іншій частині позовних вимог ТОВ «ОТП Факторинг Україна» відмовлено.

стягнуто з ОСОБА_4 на користь ТОВ «ОТП Факторинг Україна» 3 654 грн судового збору.

У межах виконавчого провадження № НОМЕР_2 з примусового виконання виконавчого листа № 167/5/15-ц, виданим у вказаній справі, приватним виконавцем виконавчого округу Волинської області Пирогою С. С. 03 липня 2019 року було скеровано запит до ГУ Держгеокадастру у Волинській області про надання інформації про наявність зареєстрованих земельних ділянок за боржником ОСОБА_4 .

У відповіді від 10 липня 2019 року ГУ Держгеокадастру у Волинській області повідомив, що за ОСОБА_4 зареєстроване право власності, серед іншого, на земельну ділянку з кадастровим номером 0722885000:02:001:3882, державний акт серії ЯК 212846, підстава набуття права - рішення Піддубцівської сільської ради від 14 липня 2011 року № 5/9.3, дата державної реєстрації державного права - відсутня.

Приватним виконавцем 10 лютого 2020 року було направлено до ГУ Держгеокадастру у Волинській області вимогу про надання належним чином завіреної копії державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 212846 з кадастровим номером 0722885000:02:001:3882 для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що виданий на ім`я боржника ОСОБА_4 . Просив також повідомити чи здійснювалися станом на день одержання вказаної вимоги будь-які дії (поділ, об`єднання тощо) щодо вказаної земельної ділянки, а також зміна її власника.

У відповіді ГУ Держгеокадастру у Волинській області від 18 лютого 2020 року на вимогу приватного виконавця зазначено, що жодних дій (поділу, об`єднання тощо) щодо спірної земельної ділянки не здійснювалося. Приєднано витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 02 березня 2020 року (дані, за яким здійснювався пошук в ДЗК - кадастровий номер 0722885000:02:001:3882), право на земельну ділянку з кадастровим номером 0722885000:02:001:3882 на час формування витягу було зареєстроване за ОСОБА_4 . Приватним виконавцем було арештовано та передано на реалізацію нерухоме майно - земельну ділянку, кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області.

23 червня 2020 року треті прилюдні торги з реалізації вказаного майна не відбулися у зв`язку із відсутністю зареєстрованих учасників. Приватним виконавцем 03 липня 2020 року запропоновано стягувачу ТОВ «Вердикт Капітал» залишити за собою нереалізовану земельну ділянку за ціною третіх прилюдних торгів (257 110 грн), на що стягувач погодився. Постановою приватного виконавця виконавчого округу Волинської області Пироги С. С. від 07 липня 2020 року «Про передачу майна стягувачу у рахунок погашення боргу», в межах виконавчого провадження № НОМЕР_2 про стягнення з ОСОБА_4 в користь ТОВ «ОТП Факторинг Україна» заборгованості за кредитним договором № CL-A00/020/2008 від 29 січня 2008 року в сумі 398 198,92 грн, було передано стягувачу - ТОВ «Вердикт Капітал» в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_4 земельну ділянку кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області. Згідно з Актом від 07 липня 2020 року, стягувачу ТОВ «Вердикт Капітал» передано у власність вищевказане спірне майно, яке належить боржнику ОСОБА_4 на підставі державного акту серія ЯК № 212846, виданого управлінням Держкомзему у Луцькому районі 18 листопада 2011 року на підставі рішення Піддубцівської сільської ради від 14 листопада 2011 року № 5/9.3, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 072280001001681 (як в акті).

09 липня 2020 року приватним нотаріусом РНО Волинської області Книш В. А. було видано на ім`я ТОВ «Вердикт Капітал» свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, а саме - земельної ділянки кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області та зареєстровано в реєстрі за № 660.

Запис про право власності ТОВ «Вердикт Капітал» на вказану земельну ділянку здійснено у розділі 3 Поземельної книги, у Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (запис № 37244958 від 09 липня 2020 року).

01 жовтня 2020 року між ТОВ «Вердикт Капітал» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки. Відповідно до умов укладеного між сторонами договору, ТОВ «Вердикт Капітал» передало у власність, а ОСОБА_2 прийняв у власність земельну ділянку, кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області. Вказаний договір купівлі-продажу земельної ділянки посвідчений приватним нотаріусом районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А., та зареєстрований в реєстрі за № 991.

Запис про право власності ОСОБА_2 на вказану земельну ділянку здійснено у розділі 3 Поземельної книги, у Державному земельному кадастрі, та у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (запис № 38463839 від 01 жовтня 2020 року).

Рішенням виконавчого комітету Підгайцівської сільської ради від 25 червня 2021 року № 1 присвоєно адресу земельній ділянці кадастровий номер 0722885000:02:001:3882, власником якої є ОСОБА_2 : АДРЕСА_1 .

Будівельний паспорт № НОМЕР_1 на об`єкт будівництва «нове будівництво індивідуального житлового будинку, господарських будівель та споруд в АДРЕСА_1 » видано ОСОБА_2 03 вересня 2021 року Відділом містобудування та архітектури, інфраструктури, екології Луцької районної державної адміністрації Волинської області.

27 жовтня 2021 року Першим відділом державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту державного Державною інспекцією архітектурно-будівельного контролю здійснено реєстрацію повідомлення ОСОБА_2 про початок виконання будівельних робіт (нове будівництво індивідуального житлового будинку та господарських будівель і споруд, код ДКБС 1110.3 «Будинки садибного типу») за адресою: АДРЕСА_1 .

Зі змісту протоколу огляду місця події від 13 квітня 2023 року на спірній земельній ділянці 0722885000:02:001:3882, серед іншого, наявний фундамент з бетону розміром близько 14х12 м висотою 40 см, та розміщені будматеріали: 36 пакетів червоної цегли, 28 пакетів з газобетонними блоками по 40 блоків у кожному, 83 дерев`яні бруси розміром 10х5 см довжиною 5 м, 34 дерев`яні бруси розміром 12х12 см довжиною 5 м, дерев`яні дошки товщиною 30 мм в кількості близько 5 м. куб., будівельий пісок об`ємом близько 4 м. куб., щебінь 4 м. куб. Вздовж фундаменту прокладені комунікації: труби каналізації та водопостачання. На території встановлено електролічильник та електропосилювач.

10 травня 2023 року до ЄРДР за заявою ОСОБА_5 внесено відомості за фактом самовільного заволодіння земельними ділянками, розташованими у с. Гаразджа Луцького району з кадастровими номерами 0722885000:02:001:3882, 0722885000:02:001:3883 (за частиною першою статті 197-1 КК України).

З відповіді ГУ Держгеокадастр у Волинській області від 25 березня 2025 року на адвокатський запит представника позивача ОСОБА_3 встановлено, що станом на 01 січня 2013 року у Державному реєстрі земель були зареєстровані: 1) земельна ділянка площею 0,1200 га кадастровий номер 0722885000020013882 цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка розташована: Волинська обл., Луцький р-н, с. Гаразджа та належить на підставі державного акту на право власності серія ЯК № 212846, зареєстрованого 18 липня 2011 року, за № 072280001001681, виданого гр. ОСОБА_4 на підставі рішення Піддубцівської сільської ради від 14 липня № 5/9.3; 2) земельна ділянка площею 0,1200 га кадастровий номер 0722885000020013882 цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка розташована: Волинська обл., Луцький р-н, с. Гаразджа та належить на підставі державного акту на право власності серія ЯК № 212846, зареєстрованого 18 липня 2011 року, за № 072280001003604, виданого гр. ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2011 року № 1427 (як у відповіді).

Згідно з інформацією ГУ Держгеокадастру у Волинській області від 26 березня 2025 року, наданою на виконання ухвали Волинського апеляційного суду від 13 березня 2025 року про витребування доказів, відомості про земельну ділянку за кадастровим номером 0722885000020013882 перенесено з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру в автоматичному порядку згідно з пунктом 4 розділу VII Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про державний земельний кадастр».

З відповіді ГУ Держгеокадастр у Волинській області від 27 березня 2025 року на адвокатський запит представника позивача ОСОБА_3 встановлено, що згідно з відомостями Державного земельного кадастру відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 0722885000020013882 перенесені до Державного земельного кадастру в автоматизованому порядку відповідно до пункту 4 розділу VII Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про державний земельний кадастр» з даними про власника ОСОБА_4 та державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯК № 212846 від 18 липня 2011 року.

Позиція Верховного Суду

Касаційний суд відхиляє аргументи касаційної скарги з таких підстав.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року в справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2024 року в справі № 754/446/22 (провадження № 61-7349сво23)).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19)).

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18)).

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18)).

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18)).

Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21)).

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19)).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року в справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) зазначено, що:

«43. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень (частина друга статті 388 ЦК України).

44. На час виникнення спірних правовідносин умови і порядок виконання рішень судів, які підлягали примусовому виконанню у разі невиконання їх у добровільному порядку, були визначені у Законі України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 року (далі - Закон № 606-XIV) у відповідній редакції.

45. Звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації (частина перша статті 52 Закону № 606-XIV).

46. У разі відсутності у боржника коштів та інших цінностей, достатніх для задоволення вимог стягувача, стягнення звертається також на належне боржнику інше майно, за винятком майна, на яке згідно із законом не може бути накладено стягнення (частина п`ята зазначеної статті).

47. Відповідно до частини першої статті 62 Закону № 606-XIV реалізація арештованого майна, крім майна, вилученого з обігу згідно із законом, та майна, зазначеного в частині восьмій статті 57 цього Закону, здійснюється шляхом його продажу на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах.

48. З огляду на вказане Велика Палата Верховного Суду вважає, що частина друга статті 388 ЦК України захищає права добросовісного набувача, який придбав майно, примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень. Тобто, на підставі частини другої статті 388 ЦК України майно не можна витребувати від добросовісного набувача тоді, коли воно було примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень.

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року в справі № 233/4365/18 (провадження № 14-96цс21) вказано, що:

«46. Вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (див., зокрема, постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 38-39, 57), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див., зокрема, постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 211), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 55), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.66))».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21) зазначено, що:

«5.57. Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.

5.58. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.

5.59. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що метою реалізації майна на прилюдних торгах є продаж майна за найвищою ціною внаслідок конкуренції покупців; для успішної конкуренції покупців необхідно, щоб добросовісні покупці були впевнені в тому, що в разі перемоги на прилюдних торгах вони отримають майно вільним від обтяжень і вимог інших осіб (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, пункт 7.6). Тому в разі якщо право власності належало не боржнику, а іншій особі, це не може бути протиставлене покупцю (навіть якщо майно вибуло з володіння такої особи поза її волею), але лише за умови добросовісності покупця.

5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

5.62. Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

5.64. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20)).

Для приватного права, з урахуванням принципу розумності, є неприйнятним використання конструкції юридичної особи (зокрема, внесення нерухомості до статутного капіталу юридичної особи, вихід учасника із юридичної особи та отримання при виході), інших правомірних приватно-правових засобів (зокрема, поділ об`єктів нерухомості) з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову. Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту. До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22)).

Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень (абзац 1 частини другої статті 388 ЦК України, в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Відповідно у контексті наявності (відсутності) волі продавця майна в процедурах примусового відчуження в межах виконавчого провадження слід враховувати обмеження правосуб`єктності власника майна, яке у даному випадку відбувається на підставі прямих, імперативних законодавчих приписів, що пов`язується з особливими завданнями та цілями правового регулювання виконавчого провадження. Після відкриття виконавчого провадження державний виконавець здійснює покладені на нього функції з реалізації майна, на яке звернено стягнення; натомість у боржника як власника майна у межах виконавчого провадження залишається процесуальне право оскарження рішень, дій, бездіяльності державного виконавця, право оскарження судових актів (рішень, ухвал), а також право на відшкодування шкоди, заподіяної діями державного виконавця. Саме тому відповідно до частини другої статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень (див. пункти 6.34., 6.35 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21)).

Цей суд вже звертав увагу, що частина друга статті 388 ЦК України захищає права добросовісного набувача, який придбав майно, примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень. Тобто, на підставі частини другої статті 388 ЦК України майно не можна витребувати від добросовісного набувача тоді, коли воно було примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27липня 2023 року в справі № 932/1139/21 (провадження № 61-475св23)

Правопорядок не може допускати ситуації коли нівелюється законна сила судового рішення та створюються передумови для виникнення «колізії» судових рішень (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2023 року в справі № 442/3663/20 (провадження № 61-6501св21)).

Касаційний суд уже зауважував, що:

добросовісним набувачем є особа, яка в момент набуття майна не знає і не може знати, що отримує майно від особи, яка не має права на його відчуження;

завдяки «віндикаційному імунітету», який передбачений парламентом для майна проданого чи переданого в порядку виконання судового рішення, досягається охорона прав добросовісної особи, яка набула майно, що було відчужене чи передане на виконання судового рішення і стабільність цивільного обороту. Якщо майно продається чи передається на виконання судового рішення, то таке рішення набрало законної сили. Виконання судового рішення відбувається відповідно до закону про виконавче провадження. Відчужувачем є не власник майна (оскільки майно продається не по волі власника), а особа, уповноважена державою, виконавець. Саме тому публічна складова відчуження (передання) майна власника має вирішальне значення і свідчить про те, що існують підстави для такого відчуження (передання), та, як наслідок, є підстави для набуття права власності на майно відчужене чи передане в процесі виконання судового рішення;

при «віндикаційному імунітеті», що закріплений для майна проданого чи переданого в порядку виконання судового рішення (абзац 1 частини другої статті 388 ЦК України, в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) не тільки не має значення, але й не може мати значення, чи відбулося вибуття майна з володіння власника по його волі чи поза нею, оскільки відчужувачем є не власник майна, а виконавець (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 червня 2025 року у справі № 638/17112/21 (провадження № 61-8393св24)).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

апеляційний суд встановив, що земельна ділянка, кадастровий номер 0722885000:02:001:3882, площею 0,12 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області, належала ОСОБА_4 на підставі державного акту серія ЯК № 212846, виданого управлінням Держкомзему у Луцькому районі 18 листопада 2011 року на підставі рішення Піддубцівської сільської ради від 14 листопада 2011 року № 5/9.3, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 072280001001681;

апеляційний суд встановив, що земельна ділянка кадастровий номер 0722885000:02:001:3882 була передана стягувачу ТОВ «Вердикт Капітал» під час примусового виконання судового рішення про стягнення заборгованості з ОСОБА_4 . У подальшому вказана земельна ділянка була відчужена ТОВ «Вердикт Капітал» на користь ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки;

апеляційний суд врахував, що віндикаційний імунітет (абзац 1 частини другої статті 388 ЦК України, в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), при якому не тільки не має значення, але й не може мати значення, чи відбулося вибуття майна з володіння власника по його волі чи поза нею, оскільки відчужувачем є не власник майна, а виконавець. Завдяки віндикаційному імунітету, який передбачений парламентом для майна проданого чи переданого в порядку виконання судового рішення, досягається охорона прав добросовісної особи, яка набула майно, що було відчужене чи передане на виконання судового рішення і стабільність цивільного обороту. Якщо майно продається чи передається на виконання судового рішення, то таке рішення набрало законної сили. Виконання судового рішення відбувається відповідно до закону про виконавче провадження. Відчужувачем є не власник майна (оскільки майно продається не по волі власника), а особа, уповноважена державою, виконавець. Саме тому публічна складова відчуження (передання) майна власника має вирішальне значення і свідчить про те, що існують підстави для такого відчуження (передання), та, як наслідок, є підстави для набуття права власності на майно відчужене чи передане в процесі виконання судового рішення.

За таких обставин апеляційний суд зробив обґрунтований висновок про відмову у задоволенні позовної вимоги про витребування земельної ділянки.

Доводи касаційної скарги про те, що ОСОБА_2 не надав доказів дійсної вартості влаштованого на земельній ділянці фундаменту та підведених комунікацій і вимогу про компенсацію за влаштований фундамент та підведені комунікації у встановленому процесуальному порядку не заявлялась, не впливають на висновок про застосування віндикаційного імунітету та неможливість витребування спірного майна у добросовісного набувача. При цьому протилежний висновок призведе до того, що індивідуальний тягар, що покладатиметься на добросовісного кінцевого набувача таким втручанням, є надмірним, оскільки він буде вимушений самостійно шукати способи компенсації своїх втрат, що не відповідає принципам справедливості, добросовісності та розумності.

Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).

Правило про те, що «не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань» стосується випадків, коли такі недоліки не призводять до порушення основних засад (принципів) цивільного судочинства (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 522/18010/18 (провадження № 61-13667сво21)).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що постанова апеляційного суду в оскарженій частині ухвалена без дотримання норм матеріального та процесуального праваі зводяться до переоцінки доказів у справі, що знаходиться поза межами повноважень касаційного суду.У зв`язку із наведеним, касаційний суд вважає, що касаційну скаргу належить залишити без задоволення, а постанову апеляційного суду в оскарженій частині - без змін. Тому судові витрати покладаються на особу, яка подала касаційну скаргу.

Керуючись статтями 400 401 409 410 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_3 , залишити без задоволення.

Постанову Волинського апеляційного суду від 28 квітня 2025 року у частині відмови у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування земельної ділянки залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: В. І. Крат

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков