Стаття 61. Договір найму жилого приміщення. Укладення договору найму жилого приміщення

1. За ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Існує декілька способів реалізації права на житло. Серед яких можна виділити: 1) надання житла в користування за договором найму (оренди), 2) придбання житла, 3) будівництво житла, 4) приватизація житла державного і комунального житлового фонду.

2. Договір найму жилого приміщення, про який йде мова в ст. 61 ЖК, є договором найму житла у будинках державної та комунальної форми власності. Назва глави 2 "Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду". ЖК створювався в 1983 році, тобто тоді, коли в законодавстві не виділяли окремо державну та комунальну форму власності. На сьогоднішній день можна говорити, що положення глави 2 ЖК поширюються як на державний, так і на комунальний житловий фонд.

Договір найму, закріпленого в ст. 61 ЖК, слід відокремлювати від інших споріднених юридичних конструкцій. Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:

1) договір найму житла, що є об´єктом права державної або комунальної власності;

2) договір найму житла, що є об´єктом права приватної власності (його ще іменують договором комерційного найму);

3) договір найму соціального житла.

Незважаючи, на те, що три види договорів регулюють нібито однорідні схожі суспільні відносини, це регулювання відбувається абсолютно різними способами. Зазначені види договору найму різняться за декількома критеріями, зокрема, за нормативно-правовою базою, за правовим характером, за правовою підставою виникнення правовідносин, за предметом договору, за строком дії договору, за колом суб´єктів, що можуть бути стороною договору, за колом прав.ого мешканця.

4. Суспільні відносини, що виникають з договору найму жилого приміщення, регулюються такими підзаконними нормативно-правовими документами:

- Правила користування приміщеннями житлових будинків затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. N 45).

- Типовий договір на утримання житлових будинків і прибудинкових територій затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 р. N 194.

- Типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. N 560.

- Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 10 серпня 2004 року N 150.

5. Умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім´ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством, є недійсними. Якщо, наприклад, в договорі найму житла в державному житловому фонді буде обумовлений строк дії, можливість користуватись жилим приміщенням без права наймача на вселення інших осіб, обміну і т. д., ці умови є недійсними і не беруться до уваги при виникненні спору.