1. Правовідносини щодо користування будинком (квартирою), що є об´єктом права приватної власності наймодавця, іншими особами оформляються договором найму жилого приміщення.
Закон пред´являє низку вимог щодо істотних умов цього договору, встановлює вимоги щодо його форми та державної реєстрації.
До істотних умов закон відносить: 1) вказівку на предмет договору; 2) строк дії договору; 3) права та обов´язки сторін - наймача та наймодавця; 4) інші умови, щодо яких має бути досягнуто згоди за заявою однієї із сторін (абзац другий ч. 1 ст. 638 ЦК).
Договір найму жилого приміщення укладається у письмовій формі та підлягає реєстрації у виконкомі місцевої ради або у спеціальному органі управління, що ним утворюється. З огляду на відсутність спеціальної норми, яка б імперативно встановлювала недійсність (нікчемність) договору найму житла, який був укладений з недодержанням вимог даної статті щодо простої письмової форми, слід застосувати положення ст. 218 ЦК, за змістом яких недодержання сторонами письмової форми правочину не тягне за собою його недійсність; навпаки, за судовим рішенням договір може бути визнаний дійсним, якщо одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення.
Якщо договір найму житла не був зареєстрований, формально підлягає застосуванню ч. 3 ст. 640 ЦК, яка пов´язує момент укладення договору з моментом його державної реєстрації і, отже, договір може бути визнаний неукладеним. Однак на сьогодні вимоги щодо державної реєстрації договору можна визнати такими, що не засновані на законі, оскільки згідно з ч. 3 ст. 810 ЦК, до договору найму житла, крім найму житла, що є об´єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. З цього випливає, що ЦК як основний законодавчий акт в сфері цивільних відносин (ч. 2 ст. 4 ЦК) самостійно регулює правовідносини найму житла у приватному житловому фонді, залишаючи поза своїм регулюванням лише найм житла, що перебуває у державній або комунальній власності (ч. 2 ст. 810 ЦК).
2. Згідно з ч. 1 ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов´язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Істотними умовами договору згідно ЦК є: 1) предмет договору - помешкання, яке є придатним для постійного проживання (ч. 2 ст. 812 ЦК); 2) розмір плати за користування житлом (ч. 3 ст. 815 ЦК). Строк дії договору найму, незважаючи на наявність відповідної вказівки у визначенні договору, не можна вважати істотною умовою, адже якщо у договорі строк не встановлений, договір згідно з ч. 1 ст. 821 ЦК вважається укладеним, а його строк становить п´ять років.
Відповідно до ст. 811 ЦК договір найму укладається у письмовій формі. Обов´язкового нотаріального посвідчення та (або) державної реєстрації договору цією статтею не передбачено, проте якщо предметом договору є жилий будинок або його частина і договір укладений строком на три роки і більше, нотаріальне посвідчення і державна реєстрація є обов´язковими згідно з ч. 2 ст. 793, ст. 794 ЦК.
page
youtube
