Отмена торгов СЕТАМ ноябрь - декабрь 2021 судебная практика Верховного Суда

Денег нет у должников поэтому расплачиваются как правило последним имуществом которое с успехом продаётся на торгах СЕТАМ.

Но часто при подготовке к торгам, их проведении допускаются нарушения прав должников, что является основанием для дальнейшего признания торгов недействительными. Такие судебные дела доходят до Верховного Суда, а он уже показывает на всю Украину как правильно надо их решать. Выводы данного суда являются обязательными. Забирам тогда эти выводы в своё дело для борьбы с СЕТАМ.

НОЯБРЬ 2021

1. Несоблюдение законодательства при проведении торгов ещё не означает признание их недействительными

Часто обращаются должники и говорят, что они вообще не получали оповещений от исполнителя по поводу продажи их имущества на СЕТАМ, а узнали когда к ним в дверь стучится новый собственник (победитель торгов). Должники считаю, раз не были нормально и уведомлены - тогда 100% они смогут отменить торги! Но, в реальности это не так.

Верховный Суд неоднократно это основание разбирал “по полочкам” и говорит, что для отмены торгов должно быть обязательно два критерия:

1) ненадлежащее оповещение должника о проведении публичных торгов;

2) нарушение прав и законных интересов лица (должника), которое отменяет торги.

От себя добавлю, что примером нарушение прав является заниженная стоимость имущества.

Следовательно, при неполучении уведомления от исполнителя о проведении торгов необходимо также в судебном порядке будет доказать нарушения прав и законных интересов оспаривающего их лица (постановление Верховного Суда дело №640/24542/18).

2. Наличие оснований для признания торгов недействительными должно устанавливаться судом на момент их проведения, а не по итогу оформления результатов торгов

Если надо признать недействительными торги, тогда необходимо учитывать нарушения допущенные на дату их проведения, последующие нарушения (после даты проведения) не имеют юридической силы для отмены торгов.

Аналогичная позиция Верховного Суда тоже является устоявшейся. Применение данного выводы видно в постановлении Верховного Суда дело №752/26341/18, в котором победитель торгов до момента оформления их результатов забрал авансовый платёж, вследствие чего, статус победителя перешёл к другому лицу. Это обстоятельство не повлияло на торги именно в момент их проведения, поэтому Верховный сказал, что нет оснований для признания торгов недействительными.

3. Недействительность торгов влечёт за собой другие производные требования

При подготовки иска в суд о признании недействительными торгов необходимо внимательно подойти к выбору адвоката который будет составлять иск, чтоб в одном деле отменить торги и решить дальнейшую судьбу имущества. Это вполне возможно, поскольку недействительность торгов предопределяет необходимость перехода к рассмотрению других требований истца, например по истребованию имущества и признанию права собственности на него, которые предстают как производные требования (постановление Верховного Суда дело №910/8482/18).

В случаи неверного формулирования просительной части иска вероятность победы и возврата имущества значительно уменьшается. А как выбрать адвоката для своего дела я рассказываю на своём ютуб канале вот видео: “КАК ВЫБРАТЬ АДВОКАТА ДЛЯ СВОЕГО ДЕЛА” https://www.youtube.com/watch?v=7mPzWWugcUY&t=2573s

4. Мораторий не защитит от продажи ипотечного имущества

Давно уже применяется судами правовой вывод о том, что мораторий является отсрочкой исполнения обязательства, а не освобождением от его исполнения. Также мораторий не предусматривает утраты кредитором права на обращение взыскания на предмет ипотеки (залога) в случае неисполнения должником обязательств по договору, а лишь временно запрещает на время действия моратория принудительно взимать (отчуждать без согласия собственника) этот предмет ипотеки, залога (постановление Верховного Суда дело №127/19638/20).

Вышеуказанный мораторий на сегодня уже прекратил своё действие, поэтому при отмене торгов надо определиться торги были проведения во время его действия или нет, чтоб в суде на этом основании не проиграть дело. Также по мораторий у меня на ютуб канале есть соответствующий видео: “Конец ипотечного моратория, что делать должнику?” https://www.youtube.com/watch?v=hA9Mfvuqdv0&t=20s

5. Владелец имущества реализованного на торгах может истребовать его от любого лица, получившего имущество по незаконным основаниям

Торги СЕТАМ интересны также тем, что имущество на них можно купить дешевле рыночного, а в дальнейшем перепродать и тем самым заработать на этом. Поэтому, после того как торги состоялись в кротчайшее время, может несколько раз уже смениться собственник спорного имущества. Это с одной стороны усложнить рассмотрение судебного дела по отмене торгов, но с другой стороны не является тупиком для должника (лица, чьё имущество было продано на торгах).

Если после торгов всё-таки имущество уже было перепродано, первоначальный собственник (должник) может истребовать принадлежащее ему имущество от любого лица, являющегося последним приобретателем имущества и получившего имущество по незаконным основаниям независимо от того, сколько раз это имущество было отчуждено предыдущими приобретателями. В данном случае не требуется признания предыдущих соглашений по спорному имуществу недействительными (постановление Верховного Суда дело №754/5329/19).

Ключевым здесь является необходимость доказать приобретение имущество по незаконным основаниям при первом переходе собственности т.е. на момент проведения торгов. А дальше уже дело техники и мастерства адвоката, который будет вести данное дело. Если должник “камикадзе” и решил возвращать имущество без адвоката, тогда не лишним будет подписаться на мой телеграм канал по кредитам, и исполнительному производству где я размещаю информацию по данным вопросам: https://t.me/creditvasilievpavel

6. Покупка имущества в котором проживают другие лица на законных основаниях

Часто покупатели (победители торгов) не знали, не интересовались вообще, если ли прописанные (зарегистрированные), проживающие в выставленном на торге имуществе. Как правило, исполнители не указывают данную информацию. Вот это сюрприз у победителя будет, когда он узнает о семье с детьми в квартире которую он купил с торгов!

В дальнейшем с этими прописанными ох как будет не просто, как правило “без боя” никто не сдаётся. Поэтому покупателю прицепом идёт новый суд о выселении. Если имущество приобреталось бывшим собственником не за кредитные деньги (например получил квартиру по наследству) победителю торгов в выселении “бывших” будет отказано, поскольку спорные жильцы не являются самоправно вселившимися. Данный риск (наличие прописанных, проживающих) победитель торгов имел объективную возможность узнать до торгов и, соответственно, выяснить, отказываются ли последние от своего права пользования помещением.

Верховный Суд в своём постановлении дело №756/12097/19 согласен с таким выводом, поскольку право собственности победителя торгов лишь определённым образом ограничено законным правом проживания бывших собственников, однако победитель в защиту такого ограничения требует именно лишения права проживающих (законно вселившихся) на жильё, что является пропорциональным вмешательством и не свидетельствует о законности выселения.

7. Если торги проведены законно, тогда истребовать имущество бывшим собственником не получится

Часть 2 статьи 388 Гражданского Кодекса Украины говорит, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Верховный Суд в своём постановлении дело №337/4051/17 сказал, что указанная норма защищает права добросовестного приобретателя, который приобрёл имущество, принудительно реализованного в порядке, установленном для принудительного исполнения судебных решений. Поэтому имущество нельзя истребовать от добросовестного приобретателя тогда, когда оно было принудительно реализовано в порядке, установленном для принудительного исполнения судебных решений.

Добавлю, что если торги проведены незаконно и это будет подтверждаться соответствующим решением суда, тогда можно будет вышеуказанную норму закона применить!

8. Перед покупкой имущества, лучше проверить как оно выбыло из владения предыдущего собственника: законно или нет

Одним из способов реализации недвижимости на торгах СЕТАМ является открытие исполнительного производства в рамках выполнения исполнительной надписи нотариуса. Хотя, в дальнейшем эту надпись можно отменить и как результат появляется основание для отмены торгов. Отмена надписи занимает время, из моей практики это 2-6 месяцев, т.ч. проданное имущество может сменить нескольких собственников, это нормально. Как вариант надо после торгов побыстрее получить определение суда, в деле по отмене надписи, об обеспечении иска тем самым наложить арест, что имущество не пошло на дальнейшую продажу.

Но бывают случаи, что даже при наличии указанного определения имущество продают. В дальнейшем становится “ребром” вопрос, такой покупатель будет добросовестным (т.к. ничего не знал) или недобросовестным?

Верховный Суд в постановлении дело № 520/548/18 сказал, что проявив разумную осмотрительность последний владелец, мог и должен был знать о том, что спорное имущество выбыло из владения собственника с нарушением требований закона, что ставит под обоснованное сомнение его добросовестность во время спорного приобретения имущества в собственность.

Поэтому, перед приобретением имущества необходимо обязательно получить о нём больше информации, узнать его предысторию, количество продаж за последнее время, не лишним будет фактически увидеть его, а лучше провести юридический анализ заручившись моей профессиональной помощью, пиши мне в телеграм: @vasiliev_advocat

ДЕКАБРЬ 2021

1. Если имущество продано заниженной цене, чем его реальная стоимость, это является основанием для отмены торгов

Верховный Суд в постановлении дело №607/7709/20 указал: «электронные торги по реализации помещения состоялись по цене продажи, признанной недействительной (необъективной) в судебном порядке, а также то, что цена является существенным условием договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришёл к правильному выводу о нарушении имущественных прав истца как совладельца спорного имущества и наличии правовых оснований для признания электронных торгов недействительными…».

О, да, это часто бывает, цена торгов ниже реальной цене. Берём на вооружение данную практику и отменяем торги! Также можно и нужно обязательно взять на вооружение судебную практику Верховного Суда за предыдущий период, вот видео: “Отмена СЕТАМ практика Верховного Суда сентябрь - октябрь 2021| комментарии адвоката Васильева” https://www.youtube.com/watch?v=eFothPEbGkc&t=2788s

2. Важность требования о получении разрешения исполнителем от органа опеки и попечительства на реализацию имущества в котором проживает ребёнок

Известно, что в случае передачи на реализацию недвижимого имущества, право собственности, право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, предоставляемого в соответствии с законом. Если такое разрешение не предоставлено, исполнитель продолжает исполнение решения за счёт другого имущества должника, а в случае отсутствия такого имущества возвращает исполнительный документ взыскателю (постановления Верховного Суда по делам №334/715/20, №2-112/11, №336/4883/20, №484/5200/18, №754/2961/17).

Бонусом хочу добавить, что вышеуказанный вывод согласовывается с выводами Большой Палаты Верховного Суда, изложенных в постановлении от 26.10.21 года по делу №755/12052/19 о том, что государственный или частный исполнитель должен обратиться за разрешением органа опеки и попечительства для реализации жилой недвижимости, право на пользование которым имеют дети, а так же с тем, что: «Требование о получении разрешения государственным исполнителем от органа опеки и попечительства на реализацию имущества, право собственности на которое или право пользования которым принадлежит малолетнему ребёнку, установлено для дополнительного обеспечения защиты прав этого ребёнка от возможного нарушения...».

3. Если имущественные права ребёнка были нарушены – это является основанием для отмены торгов по имуществу, право на которое имеет ребёнок

Основанием для признания недействительной сделки (торгов) по имуществу, право на которое имеет ребёнок, по иску его родителей является не сам по себе факт отсутствия предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора, а нарушение в результате его заключения имущественных прав ребёнка…

…в случае обращения лица с соответствующим иском, считающего, что его права нарушены действиями или бездействием органом государственной исполнительной службы, оценку действиям должностного лица по исполнению судебного решения с учётом прав малолетних лиц (если такие права нарушаются) даёт именно суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, а также доводы сторон спора (Верховный Суд постановление дело №334/715/20).

Из этого следует, что надо ознакомиться с материалами исполнительного производства, проверить есть там разрешение органа опеки и попечительства на проведения торгов, а если нет, ты знаешь, что делать!

4. Если реализуемое имущество было неправомерно передано взыскателю, то надо подавать в суд иск и обязательно привлекать организатора торгов как соответчика

Верховный Суд в постановлении дело №755/5532/20 сказал: «…эффективным способом защиты прав должника на недвижимое имущество является предъявление в суд соответствующего иска с привлечением к участию в деле, кроме государственного исполнителя и взыскателя, организатора торгов, в пределах которого и будет предоставляться оценка (объекту), в том числе и действиям государственного исполнителя по передаче имущества взыскателю».

“Игра стоит свеч!” повторяю, подготовку иска должен делать адвокат с соответствующим опытом по данным делам, чтоб не получить отказ в суде по неправильно составленному иску т.к. не приобщили к делу организатора торгов.

5. Роль Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Первого протокола к ней в случае выселения из жилья

Статья 8 Конвенции и статья 1 Первого протокола к ней закрепили в себе право на уважение к своему жилью и защищают право собственности.

«…Конвенция о защите прав человека и основных свобод в статье 1 Первого протокола, практически в едином предписании, что касается имущества, объединяет все права физического или юридического лица, содержащие в себе имущественную ценность…

Подводя итоги о принципах применения статьи 8 Конвенции и статьи 1 Первого протокола к Конвенции, изложенные в решениях ЕСПЧ, выселение лица из жилья без предоставления другого жилого помещения возможно при условии, что такое вмешательство в право лица на уважение к частной жизни и права на жильё, предусмотренное законом, преследует легитимную цель, определённую пунктом 2 статьи 8 Конвенции, и необходима в демократическом обществе

Даже если законное право на занятие жилого помещения прекращено, лицо вправе надеяться, что его выселение будет оценено на предмет пропорциональности в контексте соответствующих принципов статьи 8 Конвенции» (Верховный Суд постановление по делу №750/1963/20).

6. Если по условиям ипотечного договора ипотекодатель обязан не регистрировать и не давать разрешение на регистрацию в жилых помещениях (ипотеке) других лиц, без предварительного письменного согласия ипотекодержателя, то не нужно прикрываться регистрацией малолетнего ребёнка в ипотеке, которого зарегистрировали уже после заключения договора ипотеки, чтобы та не была реализована на электронных торга

В постановлении Верховного Суда по делу №754/2961/17 установлено: “ипотекодатель знал, что спорное имущество передано в ипотеку по ипотечному договору, и должно осознавал возможность обращения взыскания на предмет ипотеки в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств. Апелляционный суд не установил, давал ли банк согласие на регистрацию места жительства ребёнка, следовательно Верховный Суд сказал следующее мнение: «…исключительно на родителей как законных представителей ребёнка возложена обязанность действовать в его интересах и принимать необходимые меры с целью максимального обеспечения прав и интересов ребёнка, тогда как такая обязанность не может перекладываться на других лиц, в частности по этому конкретному делу - на кредитора (банк) путём ограничения его возможности удовлетворить свои требования путём обращения взыскания на предмет ипотеки, который передан в ипотеку до получения малолетним права пользования этим имуществом».

Авторы статьи: Адвокат Васильев Павел Сергеевич, юрист Стынько Вероника Дмитриевна.

Телефон для консультаций: 096 476-66-66 или 095 235-31-10

телеграм канал: https://t.me/creditvasilievpavel

ютуб канал: https://www.youtube.com/channel/UCgKQXr_5qz-gBXvAmr-zqCQ