Ошибки в торгах (аукционе) СЕТАМ как основания для отмены перехода права собственности

Содержание:

• Не установление исполнителем, что имущество выставлено на торги является совместно нажитым имуществом супругов (общая собственность)
• Отчет об оценке имущества утративший силу, поэтому торги можно признавать недействительными
• Не получение должником сообщения от исполнителя о продаже имущества в СЕТАМ
• Отмена исполнительной надписи нотариуса как основа для признания недействительными торгов
• Заниженная цена имущества
• Нет разрешения органа опеки и попечительства на реализацию имущества, в котором проживает ребенок
• Проведение оценки без вхождения оценщика (эксперта) в объект оценки

Торги (аукцион) СЕТАМ – это единая система электронных торгов по продаже арестованного имущества органами государственной исполнительной службы и частными исполнителями в Украине. Основной задачей этого сайта является переход права собственности от должника к платежеспособному покупателю для погашения задолженности перед взыскателем.

Подготовка, проведение торгов идет по установленному, понятному порядку, ошибки во время торгов в сетам встречаются очень редко, но все же встречаются. «Форум сетам» является важным не только должникам, но и покупателям, потому что ошибки в сетам могут усложнить пользование имуществом приобретенным на данном сайте, поэтому не пренебрегайте юридической подготовкой перед покупкой имущества данным способом. Опытный адвокат по делам их увидеть точно, а я эти ошибки покажу и прокомментирую. Искать ошибки в торгах сетам нужно, не только должнику, но и покупателям, потому что так можно отменить торги СЕТАМ по следующим причинам:

• не установление исполнителем, что имущество выставленное на торги является совместно нажитым имуществом супругов или другая совместная собственность;
• отчет об оценке имущества утративший силу, поэтому торги недействительны;
• не получение должником сообщения от исполнителя о продаже имущества на ЦЕЛЯХ;
• отмена исполнительной надписи нотариуса как основания для признания недействительными торгов СЕТАМ;
• занижена стоимость имущества;
• нет разрешения органа опеки и попечительства на реализацию имущества, в котором проживает ребенок;
• проведение оценки без вхождения оценщика (эксперта) в объект оценки

Не установление исполнителем, что имущество выставлено на торги является совместно нажитым имуществом супругов (общая собственность)

Распространенной ситуацией является когда взносы в садовом товариществе платить одно лицо, а имущество находится в общей совместной собственности. Поэтому факт регистрации на имя одного из собственников (супругов) недвижимого имущества, являющегося общим имуществом, не свидетельствует, что оно принадлежит только этому лицу.

Поскольку общее имущество является общей собственностью нескольких лиц (например, супругов, или совместный бизнес нескольких владельцев), поэтому отчуждение надлежащей части имущества на торгах без получения исполнителем согласия совладельца не является должником в исполнительном производстве - является нарушением прав такого совладельца недействительными (постановления Верховного Суда от 22 марта 2021 справа №756/6374/17 и от 1 апреля 2020 справа №462/518/18).

Пользуйтесь консультацией: Выселение из ипотечного имущества за кредитный долг

Отчет об оценке имущества утративший силу, поэтому торги можно признавать недействительными

Определение стоимости имущества, которое выставляется на торги, является важным и обязательным действием. А для оценки недвижимого имущества, транспортных средств, воздушных, морских и речных судов исполнитель для изготовления оценки привлекает субъекта оценочной деятельности – субъекта хозяйствования.

Как ничего не вечно в этом мире, произведенная оценка тоже имеет срок действия – шесть месяцев со дня его подписания субъектом оценочной деятельности – субъектом хозяйствования. По истечении этого срока оценка имущества проводится повторно (часть 6 статьи 57 Закона Украины "Об исполнительном производстве").

Если срок действительности отчета об оценке имущества истек после передачи имущества на реализацию, повторная оценка такого имущества не производится.

Устанавливаем дату составления отчета и дату передачи имущества на реализацию, если шесть месяцев прошло, есть основания признать торги недействительными. Аналогичное обязательное правовое заключение изложено в постановлении Верховного Суда дело №753/2741/17 от 7 июля 2021 года.

Пользуйтесь консультацией: Запись в Едином реестре должников, как избавиться от неё

Не получение должником сообщения от исполнителя о продаже имущества в СЕТАМ

Часто ко мне обращаются должники и говорят, что они вообще не получали уведомлений от исполнителя о продаже их имущества на «форум сетам», а узнали, когда к ним в дверь стучится новый владелец (победитель торгов). Должники думаю, если не были нормально поставлены в известность – тогда 100% они смогут отменить торги! Но, по сути, это не так.

Верховный Суд неоднократно эту тему разбирал по полочкам и говорит, что для отмены торгов должно быть обязательно два критерия:

1. ненадлежащее оповещение должника на проведение общественных торгов;
2. реальное нарушение прав и законных интересов лица (должника), отменяющее торги.

От себя добавлю, что пример реального, а не формального нарушения прав должника является, например, заниженная стоимость имущества и т.д.

Следовательно, при неполучении сообщения от исполнителя о проведении торгов необходимо также в судебном порядке доказать реальное нарушение прав и законных интересов обжалующего их лица (определение Верховного Суда справа №640/24542/18 от 2 ноября 2021).

Обращаю внимание, что признание торгов недействительными должно устанавливаться судом на момент их проведения, а не по итогу оформления результатов торгов (определением Верховного Суда справа №752/26341/18 от 3 ноября 2021).

Пользуйтесь консультацией: Четыре приёма против СЕТАМ

Отмена исполнительной надписи нотариуса как основа для признания недействительными торгов

Одним из наиболее частых способов реализации недвижимости на торгах СЕТАМ является открытие исполнительного производства в рамках исполнения исполнительной надписи нотариуса. Хотя в дальнейшем эту надпись можно в суде отменить (чем я благополучно и занимаюсь) и как следствие появляется основание для 100% отмены торгов. т.к. установив, что исполнительный надпись нотариуса, из которого проводилась принудительная процедура продажи недвижимое имущество на оспариваемых электронных торгах, признан не подлежащим исполнению, суды делать выводы о признании незаконными и отмены результатов электронных торгов, проведенных из такой исполнительной надписи ( Суда от 2 ноября 2021 г. дело №520/548/18).

Пользуйтесь консультацией: Цена отмены ареста исполнительной службы, частного исполнителя

Заниженная цена имущества

Сайт сетам отзывы заполнений хорошими комментариями от покупателей, что на нем можно приобрести имущество в несколько раз дешевле его реальной рыночной цены. А хорошая ли это новость для покупателя, если он приобретет такое имущество? Если имущество продано по заниженной цене, чем его реальная стоимость, это основание для отмены торгов.

Верховный Суд в постановлении от 21 декабря 2021 г. дело №607/7709/20 сказал : купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о нарушении имущественных прав истца как совладельца спорного имущества и наличии правовых оснований для признания электронных торгов недействительными …».

В постановлении от 12 июня 2019 года дело №308/12150/16-ц Большая Палата Верховного Суда указала, что реализация описанного и арестованного имущества по заниженной цене может нанести существенный ущерб взыскателю в виде неполученного дохода, а должнику - посредством передачи имущества на реализацию за существенно низкую рыночную стоимость.

О, да, это часто бывает, цена торгов ниже реальной цены. Берем на вооружение эту практику и отменяем торги

Пользуйтесь консультацией: Продажа арестованного имущества должника на торгах СЕТАМ: порядок, особенности и шаблоны документов для судебной защиты

Нет разрешения органа опеки и попечительства на реализацию имущества, в котором проживает ребенок

Известно, что в случае передачи на реализацию недвижимого имущества, право собственности, право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, которое предоставляется согласно закону.

А если такое разрешение не предоставлено, исполнитель продолжает исполнение решения за счет другого имущества должника, а в случае отсутствия такого имущества обжалует исполнительный документ взыскателю (постановления Верховного Суда по делам №334/715/20, №2-112/11, №336) 4883/20, №484/5200/18, №754/2961/17).

Бонусом хочу добавить, что вышеупомянутое заключение согласовывается с выводами Большой Палаты Верховного Суда, изложенными в постановлении от 26 октября 2021 дело №755/12052/19 о том, что государственный или частный исполнитель должен обратиться за разрешением органа опеки и попечительства для реализации жилой недвижимости , право на пользование которым должны дети, а также с тем, что ребенка от возможного нарушения...».

Если имущественные права ребенка были нарушены – это основание для отмены торгов с имуществом, право на которое имеет ребенок.

Верховный Суд постановления о деле №334/715/20 вынес правовое заключение: “ Основанием для признания недействительного соглашения (торгов) за имуществом, право на которое имеет ребенка, по иску его родителей является не сам факт отсутствия предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора, а нарушение вследствие его заключения имущественных прав ребенка…

…в случае обращения лица с соответствующим иском, который считает, что его права нарушены действиями или бездействием органом государственной исполнительной службы, оценку действий должностного лица за исполнением судебного решения с учетом прав малолетних лиц (если такие права нарушаются) дает именно суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, а также аргументы сторон спора ”.

Из этого следует, что нужно ознакомиться с материалами исполнительного производства, проверить там разрешение органа опеки и попечительства на проведение торгов, а если нет, ты знаешь, что делать!

Пользуйтесь консультацией: Ошибки банков, коллекторов в судебных делах о взыскании кредитных долгов

Проведение оценки без вхождения оценщика (эксперта) в объект оценки

Статьей 11 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определено, что заказчики оценки должны обеспечить доступ субъекта оценочной деятельности к имуществу , подлежащему оценке на законных основаниях, получению им необходимой и достоверной информации об указанном имуществе для проведения оценки.

То есть. оценщик (эксперт) должен зайти в объект! А не как часто бывает, только по внешним фотографиям и технической документации оценщик производит оценку (устанавливает стоимость) имущества.

Исходя из приведенных норм, несмотря на выбор экспертом методического подхода к оценке имущества (прибыльный, сравнительный), подготовке и проведению независимой экспертизы имущества в любом случае предшествует ознакомление с объектом оценки путем обеспечения доступа к нему.

Подобные по содержанию выводы сделал Верховный Суд в определениях от 11 августа 2021 дело №619/4981/13ц, от 1 октября 2020 дело №2-2394/10, от 15 октября 2020 дело №917/628/17

Вот мы и разобрали наиболее распространенные ошибки при переходе прав собственности на электронные торги сетам. Также хочу отметить, что мои статьи не являются заменой полноценной консультации по юридическим аспектам, они помогут глубже разобраться в вашем вопросе. Я советую обратиться за полноценной консультацией по поводу твоей ситуации к адвокату, который в этой теме разбирается, чтобы вы не наделали глупостей и не потратили деньги и час. Если вам необходима моя помощь, то контакты: тел. 096-476-66-66 или 095-235-31-10, телеграмм - https://t.me/vasiliev_advocat), вайбер (096-476-66-66), почта gplu.dp@gmail.com Хотите получать , еще больше интересной информации по этой теме, тогда присоединяйтесь к моему телеграмм канала по ссылке: https://t.me/creditvasilievpavel

Если Вам нужна услуга профессионала, воспользуйтесь сервисом "Тендер на юридическую услугу" от юридического ресурса Протокол.

Авторы консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Источник: юридический ресурс Протокол