Помилки в торгах (аукціоні) СЕТАМ як підстави для скасування переходу права власності

Зміст:

• Не встановлення виконавцем, що майно виставлено на торги є спільно нажитим майном подружжя (загальна власність)
• Звіт про оцінку майна, що втратив чинність, тому торги можна визнавати недійсними
• Не отримання боржником повідомлення від виконавця про продаж майна в СЕТАМ
• Скасування виконавчого напису нотаріуса як основа для визнання недійсними торгів
• Занижена ціна майна
• Немає дозволу органу опіки та піклування на реалізацію майна, в якому проживає дитина
• Проведення оцінки без входження оцінювача (експерта) на об'єкт оцінки

Торги (аукціон) СЕТАМ – це єдина система електронних торгів із продажу арештованого майна органами державної виконавчої служби та приватними виконавцями в Україні. Основним завданням цього сайту є перехід права власності від боржника до платоспроможного покупця для погашення заборгованості перед стягувачем.

Підготовка, проведення торгів здійснюється за встановленим, зрозумілим порядком, помилки під час торгів у сетах зустрічаються дуже рідко, але все ж таки зустрічаються. «Форум сетам» є важливим не тільки для боржників, а й для покупців, тому що помилки в сетах можуть ускладнити користування майном, придбаним на даному сайті, тому не нехтуйте юридичною підготовкою перед придбанням майна у даний спосіб. Досвідчений адвокат у справах їх побачить точно, а я ці помилки покажу та прокоментую. Шукати помилки у торгах СЕТАМ потрібно не тільки боржнику, а й покупцям, тому що так можна скасувати торги СЕТАМ з наступних причин:

• не встановлення виконавцем, що майно виставлене на торги є спільно нажитим майном подружжя або інша сумісна власність;
• звіт про оцінку майна втратив чинність, тому торги недійсні;
• не отримання боржником повідомлення від виконавця про продаж майна на цілях;
• скасування виконавчого напису нотаріуса як підстави для визнання недійсними торгів СЕТАМ;
• занижено вартість майна;
• немає дозволу органу опіки та піклування на реалізацію майна, в якому проживає дитина;
• проведення оцінки без входження оцінювача (експерта) до об'єкта оцінки.

Не встановлення виконавцем, що майно виставлено на торги є спільно нажитим майном подружжя (загальна власність)

Поширеною ситуацією є випадки, коли внески в садовому товаристві сплачувала одна особа, а майно перебуває у спільній сумісній власності. Тому факт реєстрації на ім'я одного з власників (подружжя) нерухомого майна, що є спільним майном, не свідчить, що воно належить лише цій особі.

Оскільки спільне майно є спільною власністю кількох осіб (наприклад, подружжя, або спільний бізнес кількох власників), тому відчуження належної частини майна на торгах без отримання виконавцем згоди співвласника, який не є боржником у виконавчому провадженні – є порушенням прав такого співвласника (ухвали Верховного Суду від 22 березня 2021 року справа №756/6374/17 та від 1 квітня 2020 року справа №462/518/18).

Користуйся консультацією: Запис в Єдиному реєстрі боржників, як позбутися від нього

Звіт про оцінку майна, що втратив чинність, тому торги можна визнавати недійсними

Визначення вартості майна, що виставляється на торги, є важливою та обов'язковою дією. А для оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності – суб'єкта господарювання.

Як нічого не вічне у цьому світі, проведена оцінка теж має термін дії – шість місяців з дня її підписання суб'єктом оціночної діяльності – суб'єктом господарювання. Після закінчення цього терміну оцінка майна проводиться повторно (частина 6 статті 57 Закону України "Про виконавче провадження").

Якщо термін дійсності звіту про оцінку майна минув після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка такого майна не провадиться.

Встановлюємо дату складання звіту та дату передачі майна на реалізацію, якщо шість місяців минуло, є підстави визнати торги недійсними. Аналогічний обов'язковий правовий висновок викладено в ухвалі Верховного Суду за справою №753/2741/17 від 7 липня 2021 року.

Не отримання боржником повідомлення від виконавця про продаж майна в СЕТАМ

Часто до мене звертаються боржники й кажуть, що вони взагалі не отримували повідомлень від виконавця про продаж їхнього майна на «форум сетам», а дізналися, коли до них у двері стукає новий власник (переможець торгів). Боржники вважають, що якщо вони не були нормально повідомлені – тоді 100% вони зможуть скасувати торги! Але насправді це не так.

Верховний Суд неодноразово цю тему розбирав по поличках і каже, що для скасування торгів має бути обов'язково два критерії:

• неналежне сповіщення боржника для проведення громадських торгів;
• реальне порушення правових і законних інтересів особи (боржника), скасовує торги.

Від себе додам, що прикладом реального, а не формального порушення прав боржника є, наприклад, занижена вартість майна тощо.

Отже, при неотриманні повідомлення від виконавця про проведення торгів необхідно також у судовому порядку довести реальне порушення прав та законних інтересів особи, яка їх оскаржує (ухвала Верховного Суду справа №640/24542/18 від 2 листопада 2021).

Звертаю увагу, що визнання торгів недійсними має встановлюватися судом на момент їхнього проведення, а не за підсумком оформлення результатів торгів (ухвалою Верховного Суду праворуч №752/26341/18 від 3 листопада 2021 року).

Користуйся консультацією: Продаж арештованого майна боржника на торгах СЕТАМ: порядок, особливості та шаблони документів для судового захисту

Скасування виконавчого напису нотаріуса як основа для визнання недійсними торгів

Одним із найчастіших способів реалізації нерухомості на торгах СЕТАМ є відкриття виконавчого провадження в рамках виконання виконавчого напису нотаріуса. Хоча надалі цей напис можна в суді скасувати (чим я і займаюся) і як наслідок з'являється підстава для 100% скасування торгів, адже встановивши, що виконавчий напис нотаріуса, на підставі якого проводилася примусова процедура продажу нерухомого майна на електронних торгах, визнаний таким, що не підлягає виконанню, суди роблять висновки про визнання незаконними та скасування результатів електронних торгів, проведених на підставі такого виконавчого напису (Рішення Суду від 2 листопада 2020 року, справа №520/548/18).

Занижена ціна майна

Сайт СЕТАМ відгуки отримує позитивні. Ресурс заповнений хорошими коментарями від покупців про те, що на ньому можна придбати майно в кілька разів дешевше за його реальну ринкову ціну. А чи це хороша новина для покупця, якщо він придбає таке майно? Якщо майно продано за заниженою ціною, ніж його реальна вартість, це є підставою для скасування торгів.

Верховний Суд у ухвалі від 21 грудня 2021 р. справу №607/7709/20 сказав: “суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про порушення майнових прав позивача як співвласника спірного майна та наявність правових підстав для визнання електронних торгів недійсними…”.

У постанові від 12 червня 2019 року справа №308/12150/16-ц Велика Палата Верховного Суду вказала, що реалізація описаного та заарештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвої шкоди стягувачу у вигляді недоотриманого доходу, а боржнику – за допомогою передачі майна на реалізацію за істотно заниженою ринковою вартістю.

О, так, це часто буває, ціна торгів нижча за реальну ціну. Беремо на озброєння цю практику та скасовуємо торги

Немає дозволу органу опіки та піклування на реалізацію майна, в якому проживає дитина

Відомо, що у разі передачі на реалізацію нерухомого майна, право власності, право користування на яке мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається згідно із законом.

А якщо такий дозвіл не надано, виконавець продовжує виконання рішення шляхом залучення іншого майна боржника, а у разі відсутності такого майна оскаржить виконавчий документ стягувачу (постанови Верховного Суду у справах №334/715/20, №2-112/11, №336) 4883/20, №484/5200/18, №754/2961/17).

Бонусом хочу додати, що вищезгаданий висновок узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 26 жовтня 2021 року справа №755/12052/19 про те, що державний або приватний виконавець має звернутися за дозволом органу опіки та піклування для реалізації житлової нерухомості, право на користування якою мають діти.

Якщо майнові права дитини було порушено – це основа для скасування торгів із майном, декларація про яке має дитина.

Верховний Суд у постанові про справу №334/715/20 виніс правовий висновок: “Підставою для визнання недійсною угоди (торгів) за майном, право на яке має дитина, за позовом її батьків є не сам факт відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладання такого договору, а порушення внаслідок його укладання майнових прав дитини”.

…у разі звернення особи з відповідним позовом, яка вважає, що її права порушено діями або бездіяльністю органом державної виконавчої служби, оцінку дій посадової особи за виконанням судового рішення з урахуванням прав малолітніх осіб (якщо такі права порушуються) дає саме суд, враховуючи конкретні обставини справи, а також аргументи сторін суперечки”.

З цього випливає, що потрібно ознайомитися з матеріалами виконавчого провадження, перевірити там дозвіл органу опіки та піклування на проведення торгів, а якщо ні, ти знаєш, що робити!

Проведення оцінки без входження оцінювача (експерта) на об'єкт оцінки

Статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, для одержання ним необхідної та правдивої інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Тобто оцінювач (експерт) має зайти на об'єкт! А не як часто буває, тільки за зовнішніми фотографіями та технічною документацією оцінювач робить оцінку (встановлює вартість) майна.

Виходячи з наведених норм, попри вибір експертом методичного підходу до оцінки майна (прибуткова, порівняльна), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна у будь-якому випадку передує ознайомлення з об'єктом оцінки шляхом забезпечення доступу до нього.

Подібні за змістом висновки зробив Верховний Суд у ухвалах від 11 серпня 2021 року справа №619/4981/13ц, від 1 жовтня 2020 року справа №2-2394/10, від 15 жовтня 2020 року справа №917/628/17

Ось ми й розібрали найпоширеніші помилки під час переходу прав власності на електронних торгах СЕТАМ. Також хочу зазначити, що мої статті не є заміною повноцінної консультації з юридичних аспектів, вони допоможуть глибше розібратися у вашому питанні. Я раджу звернутися за повноцінною консультацією щодо вашої ситуації до адвоката, який у цій темі розбирається, щоб ви не наробили дурниць і не витратили гроші та час. Якщо вам потрібна моя допомога, то контакти: тел. 096-476-66-66 або 095-235-31-10, телеграм - https://t.me/vasiliev_advocat), вайбер (096-476-66-66), пошта gplu.dp@gmail.com Бажаєте отримувати ще більше цікавої інформації на цю тему, тоді приєднуйтесь до мого телеграм каналу за посиланням: https://t.me/creditvasilievpavel.

Якщо Вам потрібна послуга фахівця, скористайтесь сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичного ресурсу Протокол.

Автори консультації: адвокат Васильєв Павло Сергійович

Джерело: https://protocol.ua/ua/