Можно ли компенсировать средства потраченные жильцами на ремонт подъезда или крыши в многоквартирном доме

Содержание:

• Кто должен делать капитальный ремонт многоквартирного дома?
• Как добиться капитального ремонта дома?
• Ремонт домов за счет жильцов

С проведенной реформой в жилищно-коммунальной сфере 2015-2018 годов (принятие Закона Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” от 14.05.2015 г (далее - Закон №417) нового Закона “О жилищно-коммунальных услугах” от 09.11.2017 г (далее - Закон № 2189 или Закон про ЖКХ), ликвидация ЖЭКов, назначение управителей итд.) суть отношений в этой сфере свелась к принципу: благоустройство общего жилья - это забота самих жильцов. Хотя, откровенно говоря, после всех лет халатного отношения коммунальных предприятий (тех же ЖЭКов) к обеспечению жилых домов, вечно грязных подъездов, старых коммуникаций, устаревших лифтов и прочей инфраструктуры, можно понять и жильцов - которым досталось такое “счастье” в их управление. Но, что есть то есть, и с учетом нынешних реалий жильцам лучше договариваться между собой и искать наиболее удобную форму управления их общим жилым фондом. Основным из вопросов этого управления, в любом случае встанет вопрос ремонта крыши, подъезда итд.. Попробуем разобраться ​​кто должен делать ремонт в подъезде и ремонт крыши многоквартирного дома за чей счет будет происходить?

Пользуйтесь консультацией: Некачественный ремонт в помещении, квартире - образец претензии

Кто должен делать капитальный ремонт многоквартирного дома?

В первую очередь нужно определится, о каком жилищном фонде идет речь. Напомню, Жилищный кодекс Украинской РСР от 30.06.1983 года (далее - ЖК). (а с учетом недавне принятого ВРУ законопроекта №4284, “О десоветизации законодательства Украины” Жилищный кодекс Украины) различают разные типы жилищного фонда. ЖК, в статье 4, различает:

• государственный жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения в зданиях, принадлежащие государству;
• общественный жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения в зданиях, принадлежащие кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям;
• фонд жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК): жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам;
• частный жилищный фонд: жилые дома (части домов), квартиры, принадлежащие гражданам на праве частной собственности;
• жилищный фонд социального назначения: квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях всех форм собственности, предоставляемых гражданам, которые в соответствии с законом нуждаются в социальной защите.

Чаще всего мы имеем дело с частным жилищным фондом, реже с государственным, ЖСК и общественным. О них и поговорим.

Если вести речь о частном жилом фонде, то согласно части 1 статьи 9 Закона №417 - управление многоквартирным зданием осуществляется его совладельцами.

Согласно статье 382 ГК Украины - все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве совместной собственности совместного имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома является помещение общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающего более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, которые предназначены для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположены на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав. Статьей 151 ЖК предусмотрено , что граждане, имеющие в частной собственности жилой дом (квартиру), обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию.

Именно по решению совладельцев все или часть функций управления многоквартирным домом могут передаваться управителю или же - все функции объединению совладельцев многоквартирного дома (далее - ОСМД) (ассоциации ОСМД).

Многоквартирный дом - это жилой дом, в котором расположены три или более квартиры. В многоквартирном доме могут также находиться нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Совладельцами многоквартирного дома - являются владельцы квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме. Наниматели, арендаторы и другие пользователи квартир и нежилых помещений многоквартирного дома могут участвовать в управлении многоквартирным домом исключительно по поручению владельцев таких квартир и помещений.

Таким образом, владельцы могут либо создавать ОСМД, либо не создавать и напрямую нанять управителя. Если же совладельцы не определились до сих пор - управление домом совершается выбранном на конкурсных основаниях исполнительным органом местного совета управителем. Зачастую, даже после создания ОСМД жители тоже выбирают управителя.

Порядок предоставления услуг управителем, заключение им договоров регулируется Законом №2189 (Закон про ЖКХ) и Постановлением Кабмина от 05.09.2018 г. №712 “Об утверждении Правил предоставления услуги управления многоквартирным домом и Типового договора о предоставлении услуги управления многоквартирным домом” (далее - Постановление №712).

Согласно Закону про ЖКХ, жилищная услуга – это услуга по управлению многоквартирным домом. Услуга управления многоквартирным домом включает:

1. обеспечение содержания общего имущества многоквартирного дома, в частности:

• уборка внутридомовых помещений и придомовой территории;
• выполнения санитарно-технических работ;
• обслуживания внутридомовых систем (кроме случаев заключения индивидуальных договоров, где сам исполнитель их обслуживает), содержание лифтов и т.п..

2. покупку электрической энергии для обеспечения функционирования общего имущества многоквартирного дома;

3. текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;

4. другие дополнительные услуги, которые могут быть заказаны совладельцами многоквартирного дома.

Эти услуги предоставляет субъект предпринимательской деятельности (ФЛП, либо юрлицо) на этом специализирующееся - управитель. С управителем, который выбран совладельцами (либо на конкурсных основаниях исполнительным органом) заключается договор - по форме типового договора. Именно управитель, с которым подписан договор обязан совершать текущий ремонт (и он включается в цену услуги по управлению домом в пункте 1 части 3 статьи 10 Закона№2189) и информировать совладельцев многоквартирного дома о необходимости капитального ремонта (замены) общего имущества многоквартирного дома. (пункт 4 части 4 статьи 8 Закона №2189).

Также, Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 27 июля 2018 года №190 утвержден “Обязательный перечень работ (услуг), расходы на которые включаются в состав расходов на содержание многоквартирного дома и придомовой территории”. Этот перечень включает, в том числе текущий ремонт конструктивных элементов, технических устройств зданий и элементов внешнего устройства, размещенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивных, детских и других площадок) и другого общего имущества многоквартирного дома.

Что же касается капитального ремонта - такой проводиться только по решению совладельцев многоквартирного дома и в пределах выделенных ими средств (то есть за отдельную плату). В таких случаях, управитель организовывает исполнение и может выступать заказчиком работ по капитальному ремонту (замене) общего имущества многоквартирного дома.

Понятие текущего и капитального ремонта определено в Приказе Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ от 17.05.2005 № 76 “Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий”. В пп.2.4., 2.5., дается определение:

Текущий ремонт – комплекс ремонтно-строительных работ, который предполагает систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств и предупреждения преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования. Если здание в целом не подлежит капитальному ремонту, комплекс работ текущего ремонта может учитывать отдельные работы, которые классифицируются как принадлежащие к капитальному ремонту (кроме работ, предусматривающих замену и модернизацию конструктивных элементов строения).

Капитальный ремонт - комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий замену, восстановление и модернизацию конструкций и оборудование зданий в связи с их физическим износом и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планировки здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта.

Таким образом, отвечая на вопрос - кто должен делать ремонт в подъезде (Украина), и кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме (Украина) ответ следующий: если предполагается необходимым комплекс ремонтно-строительных работ для поддержания эксплуатационных качеств и предупреждения износа (текущий ремонт) - управитель дома с которым подписан договор. Обращаю внимание, что раньше - по старому закону о ЖКХ, эти обязательства возлагались на балансодержателя, сейчас такого понятия в новом законе о ЖКХ - нет.

Если же ремонт крыши или подъезда предполагает капитальный ремонт - совладельцы, либо ОСМД могут заключить договор как с управителем на его проведение, так и выбрать абсолютно независимого подрядчика. Такой ремонт проводится по их решению (которое принимается на сборах, в зависимости от формы управления - ОСМД или просто сборы совладельцев), в котором они самостоятельно выбирают кто, как финансирует ремонт и кто его проводит - хоть сами жители своими силами.

Если же мы говорим о государственном жилищном фонде, то согласно статье 14 ЖК - местные советы обеспечивают капитальный и текущий ремонт имущества находящегося в их управлении - в том числе и крыши и подъезда. При этом, нанимателю (как и его семье), согласно статье 101 ЖК предоставляется другое жилое помещение, если предполагается капитальный ремонт с необходимостью временного переселения. Если же после такого ремонта помещение не сбереглось, или существенно изменилось - по требованию жильцов, им должны предоставить другое (статья 102 ЖК).

То же касается и ведомственного и гражданского жилищного фонда (где собственником выступают предприятия, учреждения, организации, либо общественные организации, профсоюзы итд). Будучи для проживающих в доме граждан наймодателями, такие, согласно статье 176 ЖК, обязаны своевременно производить ремонт жилых домов (как текущий так и капитальный), обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, должное содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Такие же обязанности возлагаются на жилищно-строительные кооперативы в жилищном фонде ЖСК.

Пользуйтесь консультацией: САМОСТРОЙ. Строительная амнистия глазами адвоката

Как добиться капитального ремонта дома?

Итак, разобравшись в каком жилищном фонде пребывает дом (или общедомовое имущество), можно понять кто должен делать капитальный ремонт дома, а кто должен делать ремонт в подъезде (Украина), ремонт крыши или другого имущества общего пользования. Остается вопрос - капитальный ремонт многоквартирного дома за чей счет?

В жилищном фонде частной формы собственности, как и текущий, так и капитальный ремонт происходит, фактически, за счет совладельцев многоквартирного дома. За текущий они платят, когда нанимают управителя многоквартирного дома - оплачивая ежемесячные услуги по управлению домом. За капитальный - они платят, когда принимают решение на общих собраниях и выделяют смету для определенного капитального ремонта.

Однако, что делать - если управитель не выполняет возложенных на него обязательств и не делает ремонт?

Такое невыполнение вполне может считаться неоказанием услуги по управлению, либо ненадлежащим ее оказанием. Помимо общих прав совладельцев, как заказчика по договору предоставления таких услуг (общие права предусмотрены в главе 63 ГК Украины “Услуги. Общие положения”), в случае неоказания услуги по управлению, предоставления ее ненадлежащего качества, управитель обязан производить перерасчет размера платы за услугу в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. Этот порядок утвержден Постановлением Кабмина от 5 июня 2019 г. № 482 ”Об утверждении Порядка осуществления перерасчета стоимости услуги по управлению многоквартирным домом за период ее непредоставления, предоставления несоответствующего качества”. При неоказании услуги потребителям не начисляется плата за услугу. Также, конечно, нужно руководствоваться условиями заключенного с управителем договора.

Пересчет производится:

• по инициативе управителя;
• в случае принятия управителем решения об удовлетворении требований, изложенных в акте-претензии потребителя, или в случае, когда претензия потребителя считается в соответствии с законодательством признанной управителем.

Перерасчет по инициативе управителя осуществляется в течение месяца, следующего за месяцем, в котором имело место предоставление услуги несоответствующего качества.

Пользуйтесь консультацией: Штрафы за нарушение правил благоустройства

Совладелец имеет ряд прав по отношению к управителю, например:

1. право без дополнительной оплаты получать от него информацию о цене услуги, общей стоимости месячного платежа, структуре цены, нормах потребления и порядке предоставления этой услуги, а также о ее потребительских свойствах;
2. право получать информацию о фактических расходах и выполненных (оказанных) работах (услугах) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и его придомовой территории;
3. право на возмещение ущерба, причиненного его имуществу, ущерба, причиненного его жизни или здоровью вследствие неоказания или предоставления ненадлежащего качества услуги по управлению или незаконному проникновению управителем в его жилье (другой объект недвижимого имущества);
4. на устранение управителем в течение установленного срока, выявленных недостатков в предоставлении услуги управления;
5. на уменьшение в установленном законодательством порядке размера платы за услугу управления при ее непредоставлении, предоставлении ненадлежащего качества (не в полном объеме).

Так, в случае непредоставления, предоставления ненадлежащего качества услуги управления совладелец имеет право вызвать управителя для проверки. По результатам проверки качества услуги по управлению составляется акт-претензия, который подписывается совладельцем и управителем (его представителем). Управитель (его представитель) должен прибыть по вызову совладельца не позднее чем в течение суток с момента получения уведомления совладельца. В случае, если управитель игнорирует совладельца - или если он необоснованно отказывается подписать акт-претензию - такой акт подписывается совладельцем и не менее чем двумя другими совладельцами, проживающими в соседних помещениях, и направляется управителю заказным письмом.

​​Акт-претензия должен содержать:

• идентификацию совладельца (-ев) и представителя управителя, которые его подписывают;
• информацию о непредоставлении или предоставлении ненадлежащего качества услуги по управлению с указанием причин, дату (срок) ее непредоставления или предоставления ненадлежащего качества;
• другую информацию, характеризующую ее непредоставление или предоставление ненадлежащего качества;
• подписи уполномоченных лиц.

После этого, управитель в течение 5 рабочих дней решает вопрос об удовлетворении требований, изложенных в акте-претензии, в частности путем осуществления пересчета стоимости услуги по управлению, или выдает (направляет) совладельцу обоснованный письменный отказ в удовлетворении его претензии. В случае непредоставления управителем ответа в установленный срок - претензии совладельца считаются признанным таким управителем автоматически.

Согласно Постановлению №712 - управитель обязан сам произвести перерасчет стоимости услуги по управлению за весь период ее непредоставления или предоставления ненадлежащего качества, а также уплатить совладельцам неустойку (штраф, пеню) в размере, определенном договором управления. В типовом договоре точный размер штрафа не установлен (оставлены пустые графы для заполнения) - поэтому при подписании, рекомендуется проследить - заполнены ли такие.

Что касается государственного (ведомственного), гражданского или жилищного фонда ЖСК - тут ремонт происходит за счет местного бюджета (если наймодателями жилья являются органы местного самоуправления), или за счет соответствующих учреждений, предприятий, организаций, общественных организаций, профсоюзов, ЖСК итд. - в зависимости от того кому принадлежит дом (или у кого находится на балансе).

Невыполнение наймодателем (или ЖСК) обязанностей по ремонту жилого помещения в случаях, вызванных неотложной необходимостью, дает нанимателю жилого помещения (члену ЖСК) право провести ремонт и взыскать с наймодателя (ЖСК) ее в счет квартирной платы (взносов в эксплуатацию и ремонт дома кооператива).

Пользуйтесь консультацией: Как застраховать свои «усилия» по ремонту квартиры

Ремонт домов за счет жильцов

По общему правилу, предусмотренному в ГК Украины в статье 621 - в случае невыполнения должником для кредитора определенной работы или неоказания ему услуги кредитор вправе выполнить эту работу собственными силами или поручить ее выполнение или предоставление услуги третьему лицу и требовать от должника возмещения убытков, если иное не установлено договором, актами гражданского законодательства или не вытекает по существу обязательства.

Однако, следует помнить - суды очень требовательны и дотошны в вопросах наличия доказательств размера убытков, которые нужно взыскать. Например, в решении Приморского районного суда г. Одессы по делу №522/6598/17, где владельцы квартиры пытались взыскать ущерб за то что залило их квартиру (из-за состояния крыши) и деньги на ремонта крыши дома - суд пришел к выводу, что стоимость ремонтно-восстановительных работ, которые необходимо выполнить для восстановления конструкции кровли крыши жилого дома можно взыскать только в случае если они были фактически затрачены истцами. Поскольку таких доказательств истцами не было представлено, суд счел, что основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют. Тут суд также уточнил, что с учетом положений действующего законодательства Украины у управителя (в данном случае ответчика) отсутствуют полномочия по проведению капитального ремонта дома и его финансирования, кроме возложенных его согласно уставных документов и требований действующего законодательства Украины обязанностей по проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома. А перечень работ, необходимых для восстановления крыши квартиры (что было описано в заключении эксперта), в соответствии с Приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 10.08.2004 г. № 150 “Об утверждении Примерного перечня услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений” относятся к капитальному ремонту и соответственно не относятся к компетенции управителя.

Подобное заключение - про отсутствие оснований компенсировать ущерб до самостоятельного проведения собственниками ремонта - высказал и Днепровский апелляционный суд в своем Постановлении от 13 сентября 2021 года по делу № 185/8209/19. Суд апелляционной инстанции поддержал решение суда первой инстанции, поскольку тот отказывая во взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ кровли над квартирой, верно исходил из недоказанности указанных исковым требованиям, так как указанную сумму можно взыскать только в случае если она была фактически затрачена истцом.

В другом - решении Стрийского горрайонный суда от 21.11.2017 г. № 456/3198/16-ц - дом, в котором проживает истец, находился на балансе местной ЖЭК, поэтому суд указал, что такая - как балансодержатель обязана должным образом выполнять свои обязанности, предусмотренные Уставом и ЖК, следить за техническим состоянием дома, осуществлять текущее, а при необходимости обеспечить и проведение капитального ремонта. Суд иск удовлетворил и обязал ЖЭК и исполнительный комитет горсовета провести капитальный ремонт шатровой кровли дома. Впрочем, нужно заметить, что суд ссылался на старый закон о ЖКХ, где понятие балансодержатель еще было.

Если Вам нужна услуга профессионала, воспользуйтесь сервисом "Тендер на юридическую услугу" от юридического ресурса Протокол.

Автор консультации: Ирина Трофименко

Источник: Юридический ресурс Протокол