Чи можна компенсувати кошти, що витрачені мешканцями на ремонт під'їзду чи даху у багатоквартирному будинку

Зміст:

• Хто має робити капітальний ремонт багатоквартирного будинку?
• Як добитися капітального ремонту будинку?
• Ремонт будинків коштом мешканців

З проведеною реформою у житлово-комунальній сфері 2015-2018 років (прийняття Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” від 14.05.2015 р. (далі – Закон №417) нового Закону “Про житлово-комунальні послуги” від 09.11. 2017 р. (далі – Закон № 2189 або Закон про ЖКГ), ліквідація ЖЕКів, призначення управителів тощо) суть відносин у цій сфері звелася до принципу: благоустрій загального житла – це турбота самих мешканців. Хоча, відверто кажучи, після всіх років недбалого ставлення комунальних підприємств (тих же ЖЕКів) до забезпечення житлових будинків, вічно брудних під'їздів, старих комунікацій, застарілих ліфтів та іншої інфраструктури, можна зрозуміти й мешканців - яким дісталося таке "щастя" в їхнє управління. Але, що є те є, і з урахуванням нинішніх реалій мешканцям краще домовлятися між собою та шукати найзручнішу форму управління їхнім загальним житловим фондом. Основним із питань цього управління, у будь-якому випадку, постане питання ремонту даху, під'їзду тощо.

Користуйтеся консультацією: Неякісний ремонт у приміщенні, квартирі - зразок претензії

Хто має робити капітальний ремонт багатоквартирного будинку?

Насамперед потрібно визначиться, про який житловий фонд йдеться. Нагадаю Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 року (далі – ЖК). (а з урахуванням нещодавно ухваленого ВРУ законопроекту №4284, “Про дерадянізацію законодавства України” Житловий кодекс України) розрізняють різні типи житлового фонду. РК у статті 4 розрізняє:

• державний житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать державі;
• громадський житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям;
• фонд житлово-будівельних кооперативів (далі – ЖБК): житлові будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам;
• приватний житловий фонд: житлові будинки (частини будинків); квартири, що належать громадянам на праві приватної власності;
• житловий фонд соціального призначення: квартири у багатоквартирних житлових будинках, садибні (одноквартирні) житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту.

Найчастіше ми маємо справу з приватним житловим фондом, рідше з державним, ЖБК та громадським. Про них і поговоримо.

Якщо вести мову про приватний житловий фонд, то згідно з частиною 1 статті 9 Закону №417 – управління багатоквартирною будівлею здійснюється її співвласниками.

Відповідно до статті 382 ЦК України – всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несучо-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, що обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі та споруди, що призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Статтею 151 ЖК передбачено, що громадяни, які мають у приватній власності житловий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його безпеку, здійснювати власним коштом поточний та капітальний ремонт, утримувати в порядку прибудинкову територію.

Саме за рішенням співвласників всі або частина функцій управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або ж - всі функції передаються об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) (асоціації ОСББ).

Багатоквартирний будинок - це житловий будинок, в якому розташовані три або більше квартир. У багатоквартирному будинку можуть також бути нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна.

Співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартири або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку. Наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень.

Таким чином, власники можуть або створювати ОСББ, або не створювати й безпосередньо найняти управителя. Якщо ж співвласники не визначилися досі - управління будинком здійснюється обраним на конкурсних підставах виконавчим органом місцевої ради управителем. Найчастіше, навіть після створення ОСББ жителі також обирають управителя.

Порядок надання послуг управителем, укладання ним договорів регулюється Законом №2189 (Закон про ЖКГ) та Постановою Кабміну від 05.09.2018 р. №712 “Про затвердження Правил надання послуги управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги управління багатоквартирним будинком” (далі - Постанова №712).

Згідно із Законом про ЖКГ, житлова послуга – це послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга управління багатоквартирним будинком включає:

1. Забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема:

• прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території;
• виконання санітарно-технічних робіт;
• обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім випадків укладання індивідуальних договорів, де сам виконавець їх обслуговує), утримання ліфтів тощо.

2. Придбання електричної енергії задля забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку.

3. Поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.

4. Інші додаткові послуги, які можуть замовити співвласники багатоквартирного будинку.

Ці послуги надає суб'єкт підприємницької діяльності (ФОП, або юрособа), що на цьому спеціалізується - управитель. З управителем, який обраний співвласниками (або на конкурсних підставах виконавчим органом) укладається договір - формою типового договору. Саме управитель, з яким підписаний договір зобов'язаний здійснювати поточний ремонт (і він включається до ціни послуги з управління будинком у пункті 1 частини 3 статті 10 Закону №2189) та інформувати співвласників багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту (заміни) загального майна багатоквартирного будинку. (Пункт 4 частини 4 статті 8 Закону №2189).

Також, Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 27 липня 2018 року №190 затверджено "Обов'язковий перелік робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території". Цей перелік включає, зокрема, поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будівель та елементів зовнішнього пристрою, розміщених на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (у тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків) та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

Що ж до капітального ремонту – такий проводитися лише за рішенням співвласників багатоквартирного будинку та в межах виділених ними коштів (тобто за окрему плату). У таких випадках управитель організовує виконання і може виступати замовником робіт з капітального ремонту (заміни) загального майна багатоквартирного будинку.

Поняття поточного та капітального ремонту визначено у Наказі Державного комітету України з питань ЖКГ від 17.05.2005 № 76 “Про затвердження Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій”. У пп.2.4., 2.5., дається визначення:

Поточний ремонт – комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає систематичну та своєчасну підтримку експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання. Якщо будівля загалом не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, що класифікуються як такі, що належать до капітального ремонту (крім робіт, що передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі).

Капітальний ремонт - комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій та обладнання будівель у зв'язку з їхнім фізичним зносом та руйнуванням, покращення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі та благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

Таким чином, відповідаючи на запитання – хто має робити ремонт у під'їзді (Україна), та хто має ремонтувати дах у багатоквартирному будинку (Україна) відповідь наступна: якщо передбачається необхідним комплекс ремонтно-будівельних робіт для підтримки експлуатаційних якостей та попередження зносу (поточний ремонт) - управитель будинку, з яким підписано договір. Звертаю увагу, що раніше – за старим законом про ЖКГ, ці зобов'язання покладалися на балансоутримувача, зараз такого поняття у новому законі про ЖКГ – немає.

Якщо ж ремонт даху чи під'їзду передбачає капітальний ремонт - співвласники, або ОСББ можуть укласти договір як із управителем на його проведення, так і вибрати абсолютно незалежний підрядник. Такий ремонт проводиться за їхнім рішенням (яке приймається на зборах, залежно від форми управління – ОСББ або просто збори співвласників), в якому вони самостійно обирають хто, як фінансує ремонт та хто його проводить – хоч самі жителі самотужки.

Якщо ж ми говоримо про державний житловий фонд, то згідно зі статтею 14 ЖК - місцеві ради забезпечують капітальний та поточний ремонт майна, яке перебуває в їхньому управлінні - у тому числі й даху та під'їзду. Водночас наймачеві (як і його сім'ї), згідно зі статтею 101 ЖК, надається інше житлове приміщення, якщо передбачається капітальний ремонт з необхідністю тимчасового переселення. Якщо ж після такого ремонту приміщення не збереглося, або суттєво змінилося – на вимогу мешканців, їм мають надати інше (стаття 102 ЖК).

Те саме стосується і відомчого та цивільного житлового фонду (де власником виступають підприємства, установи, організації, чи громадські організації, профспілки тощо). Будучи для мешканців будинку громадян наймодавцями, такі, згідно зі статтею 176 ЖК, зобов'язані своєчасно проводити ремонт житлових будинків (як поточний, так і капітальний), забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків та житлових приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків та прибудинкової території.

Такі ж обов'язки покладаються на житлово-будівельні кооперативи у житловому фонді ЖБК.

Користуйтеся консультацією: САМОБУД. Будівельна амністія очима адвоката

Як добитися капітального ремонту будинку?

Отже, розібравшись, у якому житловому фонді перебуває будинок (або загальнобудинкове майно), можна зрозуміти хто має робити капітальний ремонт будинку, а хто має робити ремонт у під'їзді (Україна), ремонт даху чи іншого майна загального користування. Залишається питання – чиїм коштом виконується капітальний ремонт багатоквартирного будинку?

У житловому фонді приватної форми власності, як поточний, так і капітальний ремонт відбувається, фактично, з допомогою співвласників багатоквартирного будинку. За поточний вони платять, коли наймають управителя багатоквартирного будинку – оплачуючи щомісячні послуги з управління будинком. За капітальний – вони платять, коли приймають рішення на загальних зборах та виділяють кошторис для певного капітального ремонту.

Проте, що робити - якщо управитель не виконує покладених на нього зобов'язань та не робить ремонт?

Таке невиконання цілком може вважатися ненаданням послуги з управління або неналежним її наданням. Крім спільних прав співвласників, як замовника за договором надання таких послуг (загальні права передбачені в главі 63 ЦК України "Послуги. Загальні положення"), у разі ненадання послуги з управління, надання її неналежної якості, управитель зобов'язаний зробити перерахунок розміру плати за послугу порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Цей порядок затверджено Постановою Кабміну від 5 червня 2019 р. № 482 ”Про затвердження Порядку здійснення перерахунку вартості послуги з управління багатоквартирним будинком за період її ненадання, надання невідповідної якості”. У разі ненадання послуги споживачам не нараховується плата за послугу. Також, звичайно, слід керуватися умовами укладеного з управителем договору.

Перерахунок здійснюється:

• з ініціативи управителя;
• у разі прийняття управителем рішення про задоволення вимог, викладених в акті-претензії споживача, або у разі, коли претензія споживача вважається відповідно до законодавства визнаною управителем.

Перерахунок за ініціативою управителя здійснюється протягом місяця, наступного за місяцем, у якому було надання послуги невідповідної якості.

Співвласник має низку прав щодо управителя, наприклад:

• право без додаткової оплати отримувати від нього інформацію про ціну послуги, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни, норми споживання та порядок надання цієї послуги, а також про її споживчі властивості;
• право отримувати інформацію про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) щодо утримання та ремонту загального майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території;
• право на відшкодування збитків, заподіяних його майну, збитків, заподіяних його життю або здоров'ю внаслідок ненадання або надання неналежної якості послуги з управління або незаконного проникнення управителем у його житло (інший об'єкт нерухомого майна);
• на усунення управителем протягом встановленого терміну, виявлених недоліків у наданні послуги з управління;
• на зменшення в установленому законодавством порядку розміру плати за послугу управління за її ненадання, надання неналежної якості (не в повному обсязі).

Так, у разі ненадання, надання неналежної якості послуги співвласник має право викликати управителя для перевірки. За результатами перевірки якості послуги з управління складається акт-претензія, що підписується співвласником та управителем (його представником). Управитель (його представник) повинен прибути на виклик співвласника не пізніше ніж протягом доби з моменту отримання повідомлення співвласника. У разі, якщо управитель ігнорує співвласника - або якщо він необґрунтовано відмовляється підписати акт-претензію - такий акт підписується співвласником та не менш ніж двома іншими співвласниками, що проживають у сусідніх приміщеннях, та надсилається управителю рекомендованим листом.

Акт-претензія має містити:

• ідентифікацію співвласника (-ів) та представника управителя, які його підписують;
• інформацію про ненадання або надання неналежної якості послуги з управління із зазначенням причин, дати (терміну) її ненадання або надання неналежної якості;
• іншу інформацію, що характеризує її ненадання чи надання неналежної якості;
• підписи уповноважених осіб.

Після цього, управитель протягом 5 робочих днів вирішує питання про задоволення вимог, викладених в акті-претензії, зокрема шляхом здійснення перерахунку вартості послуги з управління, або видає (направляє) співвласнику обґрунтовану письмову відмову у задоволенні його претензії. У разі ненадання управителем відповіді у встановлений термін – претензії співвласника вважаються визнаними таким управителем автоматично.

Відповідно до Постанови №712 - управитель зобов'язаний сам зробити перерахунок вартості послуги з управління за весь період її ненадання чи надання неналежної якості, а також сплатити співвласникам неустойку (штраф, пеню) у розмірі, визначеному договором управління. У типовому договорі точний розмір штрафу не встановлено (залишено порожні графи для заповнення). Тому під час підписання рекомендується простежити, чи є такі.

Щодо державного (відомчого), цивільного чи житлового фонду ЖБК - тут ремонт відбувається коштом місцевого бюджету (якщо наймодавцями житла є органи місцевого самоврядування), або коштом відповідних установ, підприємств, організацій, громадських організацій, профспілок, ЖБК тощо. Залежно від того, кому належить будинок (або у кого знаходиться на балансі).

Невиконання наймодавцем (або ЖБК) обов'язків з ремонту житлового приміщення у випадках, викликаних невідкладною необхідністю, дає наймачеві житлового приміщення (члену ЖБК) право провести ремонт та стягнути з наймодавця (ЖБК) її шляхом квартирної плати (внесків в експлуатацію та ремонт будинку кооперативу).

Користуйтеся консультацією: Штрафи за порушення правил благоустрою

Ремонт будинків коштом мешканців

За загальним правилом, передбаченим у ЦК України у статті 621 - у разі невиконання боржником для кредитора певної роботи або ненадання йому послуги кредитор має право виконати цю роботу власними силами або доручити її виконання або надання послуги третій особі та вимагати від боржника відшкодування збитків, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає сутнісно зобов'язання.

Проте, слід пам'ятати - суди дуже вимогливі та прискіпливі у питаннях наявності доказів розміру збитків, які потрібно стягнути. Наприклад, у рішенні Приморського районного суду м.Одеси у справі №522/6598/17, де власники квартири намагалися стягнути збитки за те, що залило їхню квартиру (через стан даху) та гроші на ремонт даху будинку - суд дійшов висновку, що вартість ремонтно-відновлювальних робіт, які необхідно виконати для відновлення конструкції покрівлі даху житлового будинку, можна стягнути тільки у випадку, якщо вони були фактично витрачені позивачами. Оскільки таких доказів позивачами не було надано, суд вважав, що підстав для задоволення заявлених позовних вимог немає. Тут суд також уточнив, що з урахуванням положень чинного законодавства України в управителя (в цьому випадку відповідача) відсутні повноваження щодо проведення капітального ремонту будинку та його фінансування, крім покладених на нього відповідно до статутних документів та вимог чинного законодавства України обов'язків щодо проведення поточного ремонту загального майна багатоквартирного вдома. А перелік робіт, необхідних для відновлення даху квартири (що було описано у висновку експерта), відповідно до Наказу Державного комітету України з житлово-комунального господарства від 10.08.2004 р. №150 “Про затвердження Зразкового переліку послуг щодо утримання будинків та споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд” належать до капітального ремонту та відповідно не належать до компетенції управителя.

Подібний висновок – про відсутність підстав компенсувати збитки до самостійного проведення власниками ремонту – висловив і Дніпровський апеляційний суд у своїй Постанові від 13 вересня 2021 року у справі №185/8209/19. Суд апеляційної інстанції підтримав рішення суду першої інстанції, оскільки той відмовляючи у стягненні вартості ремонтно-відновлювальних робіт покрівлі над квартирою, вірно виходив із недоведеності зазначених позовних вимог, оскільки зазначену суму можна стягнути лише, якщо вона була фактично витрачена позивачем.

В іншому – рішенні Стрийського міськрайонного суду від 21.11.2017 р. №456/3198/16-ц – будинок, в якому проживає позивач, перебував на балансі місцевого ЖЕК, тому суд зазначив балансоутримувач зобов'язаний належним чином виконувати свої обов'язки, передбачені Статутом та ЖК, слідкувати за технічним станом будинку, здійснювати поточне, а за необхідності забезпечити та проведення капітального ремонту. Суд позов задовольнив та зобов'язав ЖЕК та виконавчий комітет міськради провести капітальний ремонт шатрової покрівлі будинку. Втім, слід зазначити, що суд посилався на старий закон про ЖКГ, де поняття балансоутримувача ще не було.

Якщо Вам потрібна послуга фахівця, скористайтесь сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичного ресурсу Протокол.

Автор консультації: Ірина Трофименко

Джерело: Юридичний ресурс Протокол