Історія справи

Постанова КГС ВП від 13.08.2025 року у справі №916/3404/24

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 серпня 2025 року

м. Київ

cправа № 916/3404/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:

позивача - Чукітова В.В. (адвокат)

відповідача - Павлюк В.С. (самопредставництво)

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Одеської міської ради

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.05.2025 (у складі колегії суддів: Колоколов С.І. (головуючий), Діброва Г.І., Савицький Я.Ф.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ХАНБЕР ТРЕЙД"

до Одеської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради

про визнання договору оренди землі поновленим та про визнання додаткового договору (угоди) укладеним,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "ХАНБЕР ТРЕЙД" (надалі - ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД", Позивач) звернулось до Господарського суду Одеської області із позовом до Одеської міської ради (надалі - Рада, Відповідач, Скаржник) з вимогами:

- про визнання поновленим Договору оренди землі, укладеного між ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" та Радою 24.05.2017, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. за реєстровим №149 (надалі - Договір оренди);

- про визнання укладеним Додаткового договору (угоди) до Договору оренди.

1.2. В обґрунтування Позову позивач посилається на те, що він у визначений строк направив лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження орендних відносин, однак Відповідач рішення щодо цього листа не прийняв. На думку ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД", вказане порушує його право, яке випливає із реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 12.12.2024 у задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.

2.2. Ухвалюючи вказане рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що поновлення Договору оренди має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення договору).

2.3. Суд першої інстанції зазначив, що, оскільки строк дії Договору оренди спливав 24.05.2022, для здійснення свого переважного права на поновлення договору Позивач повинен був письмово повідомити Раду про свій намір не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку його дії, а саме, до 25.03.2022 включно. Між тим, лист ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" від 24.03.2022 № 24/03/22 фактично був зданий до установи зв`язку саме 26.03.2022. Тож, Позивач звернувся до Ради з повідомленням про намір продовжити договір лише 26.03.2022, тобто за 59 днів, а не за 60 днів до закінчення строку його дії, як це передбачено пунктом 3.2 Договору оренди.

Ураховуючи викладене, суд дійшов висновку, що орендар звернувся до орендодавця з порушенням строку встановленого договором, що виключає можливість продовження договірних правовідносин незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме Позивачем в цьому випадку не дотримано вимоги Договору оренди та закону.

2.4. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.05.2025 рішення Господарського суду Одеської області від 12.12.2024 у справі №916/3404/24 скасовано, позов ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" задоволено, визнано поновленим Договір оренди у редакції Позивача.

2.5. Суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", виходячи з того, що звернення позивачем із заявою про укладення додаткової угоди з метою реалізації свого переважного права на поновлення договору за 59 днів, а не за 60 днів до закінчення строку його дії, тобто з порушенням строку в 1 (один) день, не є істотним порушенням Позивачем вимог Договору оренди, а відтак, не може бути підставою для відмови у реалізації переважного права.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

3.1. У касаційній скарзі Рада просить скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.05.2025, залишивши в силі рішенням Господарського суду Одеської області від 12.12.2024.

3.2. Скаржник посилається на неправильне застосування до спірних правовідносин статті 33 Закону України "Про оренду землі" при оцінці дотримання орендарем строку звернення до орендодавця із повідомленням про намір пролонгації договірних правовідносин, без урахування висновків, щодо застосування даної норми, викладених у постановах Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.

4. Розгляд Верховним Судом

4.1. Ухвалою Суду від 03.07.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.05.2025 у справі № 916/3404/24 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

4.2. Ухвалою Суду від 06.08.2025 здійснено заміну третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради на його правонаступника - Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради.

4.3. ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" подало відзив на касаційну скаргу, в якому Позивач вказує про необґрунтованість доводів касаційної скарги та просить оскаржуване рішення залишити без змін.

5. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

5.1. 24.05.2017 між Радою як орендодавецем, що діє в інтересах Територіальної громади міста Одеси і ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД", як орендарем, укладено Договір оренди.

5.2. Відповідно до пункту 1.1 Договору оренди орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Ради № 1022-VII від 30.06.2016 передає, а орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку, площею 1,8595 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, Люстдорфська дорога ріг вулиця Академіка Філатова.

5.3. Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності Територіальної громади міста Одеси. Орган, який зареєстрував земельну ділянку Управління Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області, дата державної реєстрації 01.06.2016, кадастровий номер 5110136900:10:001:0001.

5.4. Державна реєстрація права власності територіальної громади міста Одеси на земельну ділянку, яке набуто відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", здійснюється одночасно з державною реєстрацією права оренди земельної ділянки в порядку встановленому законом (пункт 1.2 Договору оренди).

5.5. Відповідно до пункту 2.1 Договору оренди в оренду передається земельна ділянка площею 1,8595 га, у тому числі по угіддях: для виробництва та розподілу електроенергії 0,0025 га; капітальна 0,0798 га; тимчасова 0,0125 га; прибудинкова територія 1,7647 га.

5.6. Договір укладено терміном на 5 (п`ять) років, для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями (пункт 3.1 Договору оренди).

5.7. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 3.2 Договору оренди).

5.8. Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 Договору оренди, орендна плата за земельну ділянку площею 1,8595 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає: 812 451,30 грн на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі. Розмір орендної плати встановлюється згідно рішень Ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватись Радою в межах передбачених законодавством. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, у порядку визначеному законодавством.

5.9. Пунктами 5.1, 5.2 Договору оренди визначено, що земельна ділянка передається в оренду ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД", для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями. Категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель В.02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

5.10. Згідно з підпунктом 9.3.3 пункту 9.3 Договору оренди, орендар має право за інших рівних умов на переважне право на поновлення договору після закінчення строку його дії, за умови належного виконання обов`язків за цим договором.

5.11. Підпунктом 9.4.2 пункту 9.4 Договору оренди встановлено обов`язок Орендаря самостійно щороку обчислювати суму орендної плати станом на 1 січня, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки і не пізніше 20 лютого поточного року подавати відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку визначеному Податковим кодексом України (з урахуванням нової грошової оцінки земель у разі введення її в дію).

5.12. Орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з п. 5.1 Договору оренди, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній (підпункт 9.4.3 пункту 9.4 Договору оренди).

5.13. Відповідно до підпункту 9.4.5 пункту 9.4 Договору оренди орендар зобов`язаний забезпечити, у разі необхідності проведення ремонтно-відбудовних робіт, вільний доступ на земельну ділянку до інженерних комунікацій спеціалістів експлуатаційних служб та організацій, а також представниками виконавчого органу Ради щодо реалізації повноважень Одеської міської ради у сфері земельних відносин і інших служб для здійснення контролю за використанням земельної ділянки.

5.14. Пунктом 14.1 Договору оренди визначено, що він набирає чинності з моменту підписання сторонами та нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

5.15. На підставі Договору оренди до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24.05.2017 внесено запис №20577142 про реєстрацію іншого речового права права оренди земельної ділянки, зі строком дії: 24.05.2022.

5.16. ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" звернулось до Ради з листом датованим 24.03.2022 № 24/03/22, в якому із посиланням на статтю 33 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №161-XIV, повідомило про намір у подальшому користуватись земельною ділянкою для проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими громадськими приміщеннями, та просило вирішити питання укладення нового договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога ріг вулиці Академіка Філатова площею 1,8595 га, кадастровий номер 5110136900:10:001:0001. У додатках до цього листа вказані: копія договору від 24.05.2017 на 10 арк.; проект договору на 5 арк.

5.17. Судами встановлено, що на примірнику листа ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" від 24.03.2022 № 24/03/22, наданому третьою особою, наявні відбитки штампів реєстрації вхідної кореспонденції Загального відділу Виконавчого комітету Одеської міської ради з датою 18.04.2022 (вхід. № 01.1-10/94) та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради з датою 25.04.2022 (вхід. № 01-18/429).

На копії конверта, в якому Загальним відділом Виконавчого комітету Одеської міської ради було отримано лист ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" від 24.03.2022 № 24/03/22, наданому Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради, наявна поштова накладна відправлення Укрпошта Експрес № 6508008431723 на адресу голови Ради з датою оформлення 26.03.2022.

Також, відбиток штемпеля оператора зв`язку АТ "УКРПОШТА" з датою 26.03.2022 наявний на наданому третьою особою Описі вкладення до листа ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" з наступними найменуваннями вкладення: 1) Лист від 24.03.2022 про укладення договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога ріг вулиці Академіка Філатова 1,8595 га, кадастровий номер 5110136900:10:001:0001; 2) Копія Договору оренди.

У матеріалах справи також наявні подані Позивачем накладна служби кур`єрської доставки ФОП Костенко О.О. №ODS048-129087 з датою оформлення - 24.03.2022 і квитанція до прибуткового касового ордера від 24.03.2022 № 33.

У накладній служби кур`єрської доставки від 24.03.2022 № ODS048-129087 зазначені відправник - ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" та одержувач - Рада, адреса: пл. Думська, 1, Одеса.

Також у накладній від 24.03.2022 №ODS048-129087 наявний опис вкладення: 1) лист від 24.03.2022 про поновл. Договору оренди 1 арк.; 2) копія Договору оренди 10 арк.; 3) проєкт додаткової угоди 5 арк.

У графі "Отримав" в накладній від 24.03.2022 № ODS048-129087 вказано: "Кинуто у скриню кореспонденції" із зазначенням дати 25.03.2022.

Позивачем також надано відповідь ФОП Костенко О.О. від 25.11.2024 № 11 на адвокатський запит від 21.11.2024 № 21-01/24-11, в якій повідомляється про оформлення вказаної накладної від 24.03.2022 № ODS048-129087, зокрема, проставлення 25.03.2022 відмітки "Кинуто у скриню кореспонденції".

5.18. 05.05.2022 ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" звернулось до голови Одеської міської ради з листом №05/05/22, в якому повідомило, що враховуючи, шо реалізація запроектованого об`єкту містобудування фактично не буде завершено у термін до 24.05.2022, товариство 04.02.2022 за вих. № 2022/04-1 направлено лист-повідомлення про наміри продовження дій договору оренди землі, який отримано Радою 07.02.2022. В подальшому листом від 24.03.2022 за вих. № 24/03/22 повторно направило лист з проектом договору оренди землі, який отримано органом місцевого самоврядування 18.04.2022.

5.19. ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" зазначило, що не отримало від Ради відповідей на листи від 04.02.2022 та 24.03.2022 щодо вирішення питання подальшого використання земельною ділянкою на правах оренди за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога ріг вулиці Академіка Філатова площею 1,8595 га, кадастровий номер 5110136900:10:001:0001.

5.20. Також Позивач в листі від 05.05.2022 № 05.05.2022 зазначив, що враховуючи повідомлення Ради в порядку передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" про намір подальшого використання земельної ділянки, ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" вважає, що договір оренди земельної ділянки автоматично пролонгованим з 25.05.2022 на той же строк 5 (п`ять) років та на тих же самих умовах.

Лист ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" від 05.05.2022 № 05/05/22 був надісланий на адресу Ради: 65001, м. Одеса, Думська площа, 1, що підтверджується Описом вкладення до листа, поштовою накладною від 05.05.2022 № 6508008479769 та фіскальним чеком поштового оператора Укрпошта від 05.05.2022.

5.21. 12.05.2022 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (надалі - ДЗР ОМР) листом № 01-18/429 повідомив ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" про те, що за дорученням першого заступника міського голови департаментом розглянуто лист товариства від 24.03.2022 № Вих. № 24/03/22 (канц. МВК від 18.04.2022 № 02.2-10/94) стосовно поновлення договору оренди землі від 24.05.2017 щодо земельної ділянки, площею 1,8595 га, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова.

Повідомлено, що для розгляду порушеного питання необхідно надати до Департаменту копії наступних документів: документи, що посвідчують право власності на будівлі, які розташовані на земельній ділянці (завірені печаткою підприємства); технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна, який розташований на земельній ділянці; фотофіксацію об`єкту (у кольорі). Після надання копій зазначених документів ДЗР ОМР буде направлено запит до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради щодо можливості поновлення договору оренди земельної ділянки з урахуванням Генерального плану міста Одеса, плану зонування території та іншої містобудівної документації.

5.22. Лист ДЗР ОМР від 12.05.2022 № 01-18/429 був надісланий на адресу ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД": м. Одеса, вул. Віри Інбер, 5 оф. 1, що підтверджується реєстром відправки від 12.05.2022 № 68.

5.23. 27.05.2022 ДЗР ОМР листом № 01-18/473 повідомив ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" про те, що за дорученням першого заступника міського голови департаментом розглянуто лист товариства від 05.05.2022 № Вих. № 05/05/22 (канц. МВК від 10.05.2022 № 02.2-10/102) стосовно поновлення Договору оренди щодо земельної ділянки, площею 1,8595 га, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова.

По суті порушеного питання ДЗР ОМР повідомив, що листом від 12.05.2022 №01-18/429 проінформував товариство з даного приводу. Однак запитувані документи не надано.

Лист ДЗР ОМР від 27.05.2022 № 01-18/473 був надісланий на адресу ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД": м. Одеса, вул. Віри Інбер, 5 оф. 1, що підтверджується реєстром відправки від 30.05.2022 № 75.

5.24. 23.01.2023 ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" звернулось до голови Ради з листом № 23/01/23, в якому зазначило, що не отримало від ОМР відповідей на листи від 04.02.2022, 24.03.2022 та 05.05.2022 щодо вирішення питання подальшого використання земельною ділянкою на правах оренди за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога ріг вулиці Академіка Філатова площею 1,8595 га. кадастровий номер 5110136900:10:001:0001.

5.25. У листі від 23.01.2023 №23/01/23 Позивач зазначив, що враховуючи повідомлення Ради в порядку передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" про намір подальшого використання земельної ділянки, ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" вважає, що договір оренди земельної ділянки автоматично пролонгованим з 25.05.2022 на той же строк 5 (п`ять) років та на тих же самих умовах.

5.26. 09.02.2023 ДЗР ОМР листом №01-18/171 повідомив ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" про те, що ним розглянуто лист від 23.01.2023 № 23/01/23 (канц. МВК від 31.01.2023 №02.2-10/37) стосовно поновлення договору оренди землі від 24.05.2017 щодо земельної ділянки, площею 1,8595 га, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова.

По суті порушеного питання ДЗР ОМР повідомив, що листами від 12.05.2022 № 01-18/429 та від 27.05.2022 № 01-18/473 проінформував товариство з даного приводу. Однак запитувані документи не надано.

Також, ДЗР ОМР додатково повідомив, що клопотання ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" від 04.02.2022 Вих.№ 2022/04-1 стосовно поновлення договору оренди до департаменту не надходило.

5.27. 19.09.2023 ДЗР ОМР листом №01-18/171 повідомив ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" про те, що додатково до листів від 12.05.2022 № 01-18/429, від 27.05.2022 № 01-18/473 та від 09.02.2023 № 01-18/171, товариству необхідно звернутись до КП "Право" для приведення у відповідність адреси земельної ділянки до адреси об`єкту нерухомого майна, розташованого на ній, та надати відповідну довідку до Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради.

Також повідомлялось, що документи, запитувані у листі від 12.05.2022 № 01-18/429 від ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" до департаменту не надходили.

5.28. 19.02.2024 ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" звернулось до Ради з листом - повідомленням про поновлення договору оренди землі № 19.02.2024-1, в якому зазначило, що неодноразово зверталось до ОМР, однак ані відмови ані згоди не було надано. А також, керуючись положеннями договору оренди землі та Закону України "Про оренду землі", попросило розглянути проєкт додаткової угоди та поновити дію Договору оренди землі укладеного 24.05.2017.

5.29. 26.02.2024 ДЗР ОМР листом №01-18/344 повідомив ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" про те, що за дорученням першого заступника міського голови департаментом розглянуто лист товариства від 19.02.2024 № Вих. № 19.02.2024-1 (канц. МВК від 20.02.2024 № 02.2-10/55) стосовно поновлення Договору оренди.

По суті порушеного питання ДЗР ОМР повідомив, що ним направлено запит до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради (ДАМ) щодо можливості поновлення договору оренди землі з урахуванням Генерального плану міста Одеса, плану зонування території та іншої містобудівної документації. Після надання відповіді ДАМ щодо порушеного питання товариство буде поінформовано додатково.

Також, ДЗР ОМР зазначив, що листом від 19.09.2023 № 01-18/171 повідомляв товариство про необхідність звернення до КП "Право" з метою приведення у відповідність адреси земельної ділянки до адреси об`єкту нерухомого майна, розташованого на ній, та надання відповідної довідки до Департаменту.

5.30. 01.04.2024 ДЗР ОМР листом №01-18/344 додатково до листа від 26.02.2024 №01-18/344 направило ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" копію листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 27.03.2024 № 01-11/425-85оп стосовно необхідності надання додаткових документів для подальшого розгляду питання щодо можливості поновлення договору оренди землі.

У листі Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 27.03.2024 № 01-11/425-85оп повідомлялося, що для розгляду порушеного питання, необхідно надати:

1) Уточнюючу інформацію щодо використання земельної ділянки з врахуванням розміщення вбудовано-прибудованих приміщень громадського призначення та дитячого садка згідно з вказаними ДПТ та МУО.

2) Відкоригований згідно з п. 1.14 ДБН А 2.1-1-2008 Інженерні вишукування для будівництва топографо-геодезичний план земельної ділянки в М 1:500, з зазначенням меж земельної ділянки згідно з кадастровим номером 5110116900:10:001:0001 та каталогом координат, будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці на теперішній час.

3) Експертний звіт по проектній документації на будівництво згідно ст. 31 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, матеріали зі складу проектної документації на будівництво об`єкту, а саме: генеральний план будівництва, благоустрою, розгортка фасадів, розрізи, візуалізацію об`єкту (зі складу затвердженої за встановленим порядком проектної документації).

4) Інформацію щодо розміщення на земельній ділянці захисних споруд цивільного захисту населення від впливу небезпечних факторів, що виникають внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів згідно Кодексу цивільного захисту України.

5) Дозвільні документи на початок проведення будівельних робіт та документи, щодо прийомки в експлуатацію об`єкту, розташованого на земельній ділянці (за наявністю).

6) Фотофіксацію об`єкту на час подачі документів (у кольорі).

Також повідомлялося, що після надання вказаних інформації та матеріалів ДАМ ОМР повернеться до розгляду питання щодо відповідності місця розташування земельної ділянки, площею 1,8595 га (кадастровий номер 5110136900:10:001:0001), за адресою: м.Одеса, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова, вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, Генеральному плану м. Одеси, плану зонування території (Зонінгу) м. Одеси, іншій містобудівній документації, для поновлення договору оренди землі.

5.31. 09.04.2024 ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" у відповідь на лист від 26.02.2024 № 01-18/344 звернулось до Ради з листом № 09.04.2024-1 до якого були надані: 1) документи, що посвідчують право власності на будівлі, які розташовані на земельній ділянці (завірені печаткою підприємства); 2) копії технічних паспортів на об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці; 3) фотофіксація об`єктів нерухомості (у кольорі).

Також, керуючись положеннями договору оренди землі та Закону України "Про оренду землі", просило розглянути проєкт додаткової угоди та поновити дію Договору оренди.

5.32. 29.04.2024 ДЗР ОМР листом № 01-18/705 повідомив ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" про те, що за дорученням першого заступника міського голови департаментом розглянуто лист товариства від 09.04.2024 № Вих. №09.04.2024-1 (канц. МВК від 16.04.2024 № 02.2-10/129) стосовно поновлення Договору оренди.

По суті порушеного питання ДЗР ОМР зазначив, що запитувані ДАМ ОМР додаткові документи надані товариством не в повному обсязі, що унеможливлює підготовку повторного запиту до ДАМ ОМР. Після надання всіх запитуваних документів, відповідно до листа ДАМ ОМР від 27.03.2024 № 01-11/425-85оп, Департаментом повторно буде направлено запит до ДАМ ОМР щодо можливості поновлення договору оренди землі з урахуванням Генерального плану міста Одеса, плану зонування території та іншої містобудівної документації.

Також у листі від 29.04.2024 № 01-18/705 ДЗР ОМР повідомив про запланований виїзд спеціалістами Управління Державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту з метою проведення обстеження земельної ділянки щодо її стану, дотримання умов договору оренди землі, та метою встановлення її фактичного використання.

5.33. 18.06.2024 ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" у відповідь на лист від 29.04.2024 № 01-18/705 звернулось до Ради з листом № 01-18/06/2024 до якого були надані: 1) копія листа до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 10.08.2021; 2) копіювання з генерального плану Розміщення ділянки дитячого садка М 1:500; 3) копія Експлікації приміщень дитячого садка; 4) копія сторінки Експертного звіту щодо розгляду проектної документації від 25.06.2019; 5) копія Викопіювання з генерального плану; 6) копія Ескізного проєкту (Коригування) об`єкта будівництва з фотофіксацією; 7) копія Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку з додатками; 8) копія Розпорядження Київської районної адміністрації від 23.10.2021; 9) копія Розпорядження Одеської районної Державної адміністрації від 21.07.2022; 10) проєкт додаткової угоди до Договору оренди землі.

Також, керуючись положеннями договору оренди землі та Закону України "Про оренду землі", вчергове просило розглянути проєкт додаткової угоди та поновити дію Договору оренди.

5.34. 25.06.2024 ДЗР ОМР із супровідним листом № 01-18/1034 на адресу Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради на виконання його листа від 27.03.2024 № 01-11/425-85оп надіслав копії документів, наданих ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" із листами від 09.04.2024 № 09.04.2024-1, від 18.06.2024 № 01-18/06/2024 та від 19.06.2024 №02.2-10/208. І повторно просило надати інформацію щодо відповідності місця розташування земельної ділянки Генеральному плану м. Одеси, плану зонування території (Зонінгу) м.Одеси та іншій містобудівній документації а також щодо можливості поновлення договору оренди землі.

5.35. 26.06.2024 ДЗР ОМР листом № 01-18/1034 повідомив ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" про те, що ним розглянуто лист від 18.06.2024 № 01-18/06/2024 (канц. МВК від 19.06.2024 №02.2-10/208) стосовно поновлення договору оренди землі від 24.05.2017 щодо земельної ділянки, площею 1,8595 га, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова.

По суті порушеного питання ДЗР ОМР повідомив, що листом від 25.06.2024 №01-18/705 ним повторно було направлено запит до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради щодо можливості поновлення договору оренди землі з урахуванням Генерального плану міста Одеса, плану зонування території та іншої містобудівної документації. Після надання відповіді ДАМ щодо порушеного питання товариство буде поінформовано додатково.

5.36. Посилаючись на те, що Позивач у визначений строк направив лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження орендних відносин, однак Відповідач рішення щодо цього листа не прийняв, ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" вказує на порушенні його права, яке випливає із реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".

6. Позиція Верховного Суду

6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга Ради підлягає задоволенню з таких підстав.

6.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

6.3. Предметом спору є наявність правових підстав для визнання Договору оренди укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах, що, за твердженням Позивача, ґрунтується на таких обставинах:

- повідомлення орендодавця у передбачений Договором оренди строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк із долученням проєкту відповідної додаткової угоди;

- відсутність заперечень з боку орендодавця щодо укладення такої додаткової угоди;

- подальше користування Позивачем спірними земельними ділянками після спливу строку дії Договору оренди;

- відсутність протягом одного місяця після закінчення строку Договору оренди листа-повідомлення орендодавця з чітким запереченням у їх поновленні;

- не підписання Радою додаткових угод до Договорів оренди землі щодо продовження строку їх дії.

6.4. Аналізуючи зазначені обставини на предмет наявності підстав для продовження дії договірних правовідносин у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі", суди обох інстанцій дійшли висновку, що надані Відповідачем та третьою особою докази на підтвердження обставини звернення ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" до Ради 26.03.2022 з повідомленням про намір продовжити Договір від 24.05.2017, а саме: 1) лист ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" від 24.03.2022 № 24/03/22 з відбитком штампу реєстрації вхідної кореспонденції Загального відділу Виконавчого комітету Одеської міської ради з датою 18.04.2022 (вхід. № 01.1-10/94); 2) копія конверта з поштовою накладною відправлення "Укрпошта Експрес" № 6508008431723 з датою оформлення 26.03.2022; 3) опис вкладення до листа з відбитком штемпеля оператора зв`язку АТ "УКРПОШТА" з датою 26.03.2022; 4) лист Департаменту документально-організаційного забезпечення Одеської міської ради від 28.11.2024 № 520, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування Позивачем: 1) накладна служби кур`єрської доставки ФОП Костенко О.О. № ODS048-129087 з датою оформлення - 24.03.2022; 2) квитанція до прибуткового касового ордера від 24.03.2022 № 33; 3) відповідь на адвокатський запит ФОП Костенко О.О. від 25.11.2024 № 11.

У зв`язку з чим суди виснували, що матеріали справи підтверджується надсилання Позивачем до Ради лише одного примірника листа ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" від 24.03.2022 № 24/03/22, який був надісланий засобами поштового зв`язку через оператора АТ "УКРПОШТА" 26.03.2022 та зареєстрований як вхідна кореспонденція 18.04.2022 за № 02.2-10/94.

Відповідні висновки не заперечуються сторонами.

Встановивши за таких обставин, що таке надсилання було здійснено за 59 днів, а не за 60 днів до закінчення строку його дії, як це передбачено пунктом 3.2 Договору оренди, суди по різному врахували таку обставину в контексті наявності підстав для продовження дії договірних правовідносин у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, суд першої інстанції дійшов висновку, що орендар звернувся до орендодавця з порушенням строку встановленого договором, що виключає можливість реалізації права, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", на продовження договірних правовідносин незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги Договору оренди та закону.

Натомість суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", виходячи з того, що звернення Позивачем із заявою про укладення додаткової угоди з метою реалізації свого переважного права на поновлення договору за 59 днів, а не за 60 днів до закінчення строку його дії, тобто з порушенням строку в 1 (один) день, не є істотним порушенням орендарем вимог Договору оренди, а відтак, не може бути підставою для відмови у реалізації переважного права.

За позицією суду апеляційної інстанції врахування одного дня пропуску такого строку судом є надмірним формалізмом при оцінці доказів, оскільки звернення Позивачем із заявою про укладення додаткової угоди з метою реалізації свого переважного права на поновлення договору за 59 днів, а не за 60 днів до закінчення строку його дії, тобто з порушенням строку в 1 (один) день, не є істотним порушенням ним вимог Договору оренди, а відтак, не можуть бути підставою для відмови у реалізації переважного права.

Одночасно судами застосовано редакцію Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладання Договору оренди.

6.5. Не погоджуючись з такою позицією суду апеляційної інстанції Скаржник посилається на неправильне застосування до спірних правовідносин статті 33 Закону України "Про оренду землі" при оцінці дотримання орендарем строку звернення до орендодавця із повідомленням про намір пролонгації договірних правовідносин, без урахування висновків, щодо застосування даної норми, викладених у постановах Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц; від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19; від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20; від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20; від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20; від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.

6.6. Виходячи з обставин справи та доводів касаційної скарги, предметом касаційного перегляду є питання, чи може свідоме звернення орендаря до орендодавця із заявою про укладення додаткової угоди з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди, здійснене з пропуском установленого законом і договором строку, бути підставою для продовження договірних правовідносин у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також чи є правомірною оцінка судом пропуску такого строку з огляду на критерій його "істотності" чи "неістотності".

6.7. З приводу наведеного Суд зазначає таке.

Щодо редакції Закону України "Про оренду землі", який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах.

6.8. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон.

6.9. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

6.10. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

6.11. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

6.12. За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

6.13. Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

6.14. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

6.15. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині 6 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

6.16. Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

6.17. Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

6.18. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

6.19. Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

6.20. Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

6.21. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

6.22. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

6.23. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення Договору оренди на новий строк, звернення Позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, а тому суди помилково застосували до спірних правовідносин положення закону в редакції, чинній на момент укладання Договору оренди.

Щодо правових підстав для продовження договірних правовідносин у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

6.24. Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

6.25. Згідно з частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

6.26. Суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

6.27. У постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, а також у постановах Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, на які обґрунтовано посилається скаржник, сформульовано правові висновки, які у своїй сукупності відображають послідовний підхід Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі". З аналізу наведених рішень випливає, що законодавець пов`язав реалізацію орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі з чітким дотриманням передбачених Законом і договором строків повідомлення орендодавця про намір продовжити договірні відносини.

6.28. Відповідне своєчасне повідомлення є необхідною передумовою як для виникнення у орендаря права на продовження договірних правовідносин, так і для покладення на орендодавця обов`язку розглянути таке звернення та надати відповідь у встановленому порядку.

6.29. Відтак, звернення орендаря поза межами встановленого договором строку, який у даному випадку складав не пізніше ніж 60 днів до закінчення строку дії Договору оренди, свідчить про недотримання Позивачем як положень законодавства, так і приписів Договору оренди.

6.30. Суд зазначає, що висновки суду апеляційної інстанції про "неістотність" пропуску строку звернення орендаря із заявою про поновлення договору не відповідають приписам Закону України "Про оренду землі".

Так, положення статті 33 цього Закону є імперативними й чітко встановлюють як обов`язок орендаря своєчасно повідомити орендодавця про намір продовження дії договору, так і кореспондуючий обов`язок орендодавця розглянути таке звернення та надати відповідь. Установлений законом і договором строк повідомлення має не технічний, а змістовний характер. Його дотримання забезпечує баланс інтересів сторін: орендодавець отримує реальну можливість завчасно визначитися з подальшим використанням земельної ділянки, а орендар - гарантію розгляду його звернення в межах правового порядку, передбаченого законом. Порушення цієї умови фактично призводить до втрати передбачуваності у правовідносинах і позбавляє орендодавця можливості належним чином реалізувати свої правомочності щодо земельної ділянки.

При цьому слід враховувати, що законодавець не передбачив безпосередньої можливості ігнорування чи пом`якшення зазначеної вимоги ані у формі винятків, ані у вигляді оціночних категорій, які б надавали суду можливість кваліфікувати пропуск установленого строку як "несуттєвий" чи "неістотний". Такий підхід законодавця відображає його намір забезпечити чіткість і передбачуваність у правовідносинах оренди землі, виключивши будь-які довільні тлумачення чи суб`єктивні оцінки при визначенні наслідків недотримання строку.

Зазначене пояснюється тим, що втручання суду у сферу, врегульовану законом та договором оренди, шляхом довільного оцінювання наслідків пропуску строку, фактично підміняє волю законодавця і сторін правочину судовим розсудом. У зв`язку з цим суд не наділений повноваженням визнавати пропуск строку "несуттєвим", оскільки це суперечить як договірним зобов`язанням, так і принципу верховенства права в аспекті правової визначеності.

Вирішуючи спір, суд вправі досліджувати всі встановлені обставини справи з метою перевірки наявності чи відсутності підстав для продовження дії договірних правовідносин, оцінюючи їх у сукупності відповідно до вимог процесуального закону та орієнтуючись на критерій справедливості для забезпечення належного захисту прав особи. Зокрема, суд наділений правом оцінити пояснення сторони щодо причин пропуску строку на предмет їх поважності. Водночас така оцінка не може підміняти імперативних приписів закону шляхом визначення судом "ступеня істотності" чи "несуттєвості" порушення, оскільки відповідні дії виходять за межі наданих суду повноважень і підривають правову визначеність у сфері орендних відносин.

Втім, матеріали справи не містять будь-яких відомостей про існування об`єктивних підстав для пропуску Позивачем строку, передбаченого законом і договором, зокрема форс-мажорних чи інших непереборних обставин, що могли б унеможливити своєчасне звернення орендаря. Відтак, у суду апеляційної інстанції були відсутні правові підстави для відступу від прямого припису статті 33 Закону України "Про оренду землі".

6.31. За змістом частин третьої-четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом та несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

6.32. За встановленими судами обставинами, звернення Позивача до Ради із заявою про продовження договірних правовідносин у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" здійснено поза межами строку, прямо визначеного Договором оренди.

6.33. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

6.34. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

6.35. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

6.36. Суд зауважує, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

6.37. Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов`язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.

6.38. Суд зазначає, що у даному випадку пропуск орендарем строку звернення до орендодавця із заявою про поновлення договору, встановленого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, є проявом недобросовісної поведінки. Така недобросовісність виявляється у свідомому ігноруванні чітко визначених законодавцем та сторонами договірних приписів, що покликані забезпечити баланс інтересів учасників орендних відносин. Орендар, діючи поза межами передбаченого строку, фактично порушує принцип pacta sunt servanda (договори мають дотримуватися), позбавляє орендодавця можливості завчасно розпорядитися земельною ділянкою та створює правову невизначеність у сфері користування землею.

6.39. З огляду на викладене, у задоволенні позову слід відмовити як правомірно визначив місцевий господарський суду, з підстав недотримання Позивачем підстав для продовження договірних правовідносин відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме неповідомлення орендодавця у передбачений Договором оренди строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк із долученням проєкту відповідної додаткової угоди, а також з підстав підтвердження недобросовісності поведінки орендаря.

6.40. З огляду на викладене, суд першої інстанції, на відміну від апеляційного суду, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

6.41. При цьому, хоча суд першої інстанції й припустилися помилки щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у належній редакції відповідного Закону, як підстави відмови у задоволенні позову, однак це не вплинуло на законність та обґрунтованість ухваленого рішення, а отже, не є підставою для його скасування.

6.42. Відповідно до частини другої статті 309 Господарського процесуального кодексу України не може бути скасоване правильне по суті та законне рішення з одних лише формальних міркувань.

6.43. У зв`язку з цим Суд вказує про обґрунтованість аргументів Скаржника, заявлених в порядку пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

6.44. Зважаючи на викладене, Суд дійшов висновку, що постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з порушенням норм матеріального права та без урахування правових підходів, сформульованих судом касаційної інстанції, що є підставою для її скасування та залишення в силі рішення місцевого господарського суду в цій частині.

7. Висновки Верховного Суду

7.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

7.2. Так відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

7.3. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

7.4. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

7.5. Частина перша статті 309 Господарського процесуального кодексу України надає суду касаційної інстанції право залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

7.6. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

7.7. За приписами статті 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

7.8. За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційна скарга Ради підлягає задоволенню, а постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.05.2025 у справі № 916/3404/24 - скасування з залишенням в силі рішення Господарського суду Одеської області від 12.12.2024 у справі № 916/3404/24.

8. Розподіл судових витрат

8.1. Відповідно до частини четвертої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі часткового задоволення позову покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

8.2. З огляду на задоволення касаційної скарги, сплачений Радою судовий збір за подання касаційної скарги підлягає стягненню з ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" на користь Скаржника.

Керуючись статтями 240 300 301 308 312 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Одеської міської ради задовольнити.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.05.2025 у справі № 916/3404/24 скасувати, залишивши в силі рішення Господарського суду Одеської області від 12.12.2024 у справі № 916/3404/24.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ХАНБЕР ТРЕЙД" (код ЄДРПОУ: 35118558, 65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1) на користь Одеської міської ради (код ЄДРПОУ: 26597691, 65026, м. Одеса, площа Думська, буд. 1) витрати за подання касаційної скарги в розмірі 9 689,60 грн.

4. Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко