Історія справи

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 травня 2018 року

м. Київ

Справа № 909/786/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,

за участю помічника судді - Чайки Т.Г. (за дорученням головуючого судді)

за участю представників:

позивача - не з'явилися

відповідача - Максимів І.І.

третьої особи - не з'явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Річковий Парк ІН"

на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 28.11.2017 (головуючий суддя Кравчук Н.М., судді Бойко С.М., Матущак О.І.) та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 05.09.2017 (суддя Деделюк Б.В.)

у справі №909/786/17

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Річковий Парк Ін"

до Івано-Франківської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Приватного підприємства "Плюс 999"

про визнання права на користування земельною ділянкою та усунення перешкод у користуванні об'єктом незавершеного будівництва шляхом зобов'язання укласти договір оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Річковий Парк Ін" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Івано-Франківської області з позовом до Івано-Франківської міської ради (далі - Відповідач) про визнання права користування земельною ділянкою та усунення перешкод у користуванні об'єктом незавершеного будівництва шляхом зобов'язання укласти договір оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Позивач набув право власності на об'єкт незавершеного будівництва, який розташований на земельній ділянці площею 0,79761 га та на підставі ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України має право на користування даною земельною ділянкою та на оформлення права землекористування шляхом підписання договору оренди земельної ділянки у редакції, запропонованій Позивачем.

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 05.09.2017, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 28.11.2017, у задоволенні позову відмовлено.

Судові рішення мотивовані тим, що на момент відчуження об'єкта незавершеного будівництва попередній власник майна не перебував в орендних правовідносинах з Відповідачем, оскільки договір оренди земельної ділянки припинив свою дію, у зв'язку із закінченням строку на який його було укладено та продовжений не був, отже Позивач не набув права користування на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача на підставі ст. 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст. 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та ст. 7 Закону України "Про оренду землі".

Позивач подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційної інстанції, прийняти нове рішення яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Касаційна скарга обґрунтована неповним встановленням обставин справи та неправильним застосуванням ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 43 Господарського процесуального кодексу України (в редакції до 15.12.2017). Скаржник посилається на те, що договір оренди землі є поновленим для попереднього власника спірної земельної ділянки на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а отже наявні всі підстави для переходу до Позивача прав на земельну ділянку, у зв'язку з набуттям прав на нерухомість, що розташована на ній, на підставі ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України. Скаржник зазначає, що дії Відповідача стосовно не передачі у користування спірної земельної ділянки порушують право власності Позивача на об'єкт незавершеного будівництва, який розташований на цій земельній ділянці, що може бути усунено шляхом зобов'язання Відповідача укласти договір оренди з Позивачем.

Відповідач надав відзив, в якому просить відмовити в задоволенні касаційної скарги, а оскаржувані судові рішення - залишити без змін. У відзиві Відповідач посилається на те, що договір відчуження об'єкту незавершеного будівництва є недійсним на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України та погоджується з висновком судів про відсутність підстав для задоволення позовних вимог на підставі ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі". Також Відповідач посилається на те, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває в державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а також на те, що суд не може підміняти державний орган, приймати замість нього рішення, та давати вказівки, які б свідчили про вирішення питань, які належать до компетенції такого суб'єкта владних повноважень.

Третьою особою не надано відзив на касаційну скаргу, що у відповідності до ч. 3 ст. 295 ГПК України (в редакції, чинній з 15.12.2017) не перешкоджає перегляду судових рішень що оскаржуються.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, заслухавши пояснення представника Відповідача, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, 12.04.2010 між Івано-Франківською міською радою (орендодавець) та ПП "Плюс 999" (орендар) укладено договір оренди землі № 174, згідно із умовами якого орендарю було передано в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,79761 га для будівництва мотелю з сервісним обслуговуванням автомобілів, яка знаходиться в. м. Івано-Франківськ, вул. Надрічна, з кадастровим номером 2610100000:02:001:0016, терміном на 3 роки.

30.07.2015 між орендодавцем та орендарем укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 26.05.2011 (із змінами згідно додаткової угоди від 09.09.2014), згідно із п. 8 якої договір укладено строком на один рік, термін дії до 30.07.2016.

01.06.2017 між ПП "Плюс 999" (продавець) та ТОВ "Річковий Парк ІН" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Данилів Т.Д., незавершеного будівництва АЗС з комплексом автомийок та центром сімейного дозвілля готовністю 8%, який розташований на земельній ділянці кадастровий номер 2610100000:02:001:0016.

В абз.2 п.1 договору купівлі-продажу від 01.06.2017 зазначено, що вказана земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності та перебуває у користуванні продавця, та що до набувача на підставі ст.120 ЗК України та ст. 377 ЦК України переходить право користування земельною ділянкою, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Право власності ТОВ "Річковий Парк ІН" на об'єкт незавершеного будівництва АЗС з комплексом автомийок та центром сімейного дозвілля готовністю 8% зареєстровано в Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

19.06.2017 ТОВ "Річковий Парк ІН" звернулося до Івано-Франківської міської ради з проханням прийняти рішення про оформлення за ним права користування земельною ділянкою загальною площею 0,7976 га, що розташована в м. Івано-Франківську, вул.Об'їздова/вул. Надрічна, кадастровий номер 2610100000:02:001:0016 строком на 3 роки на підставі ст.ст. 120, 123 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ч.3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", долучивши всі необхідні документи для цього.

У зв'язку з тим, що Івано-Франківська міська рада своєчасно не розглянула надане Позивачем звернення щодо оформлення права користування земельною ділянкою, Позивач звернувся в суд з позовом до Івано-Франківської міської ради про визнання права на користування спірною земельною ділянкою та усунення перешкод у користуванні об'єктом незавершеного будівництва АЗС з комплексом автомийок та центром сімейного дозвілля, розташований на земельній ділянці загальною площею 0,79761 га, кадастровий номер земельної ділянки 2610100000:02:001:0016, шляхом зобов'язання Івано-Франківської міської ради укласти договір оренди земельної ділянки на умовах запропонованих Позивачем.

Згідно з частиною першою статті 93 ЗК України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Приписами статті 116 ЗК України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 ЗК України та 377 ЦК України.

За змістом статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Судами встановлено, що Позивач за договором купівлі-продажу від 01.06.2017 набув у власність об'єкт незавершеного будівництва АЗС з комплексом автомийок та центом сімейного дозвілля готовністю 8%, який розташований на земельній ділянці кадастровий номер 2610100000:02:001:0016.

Згідно з частиною першою статті 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За змістом частини третьої статті 7 цього Закону до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених приписів норм законодавства, у разі встановлення факту правомірного набуття особою права на нерухоме майно, за наявності у попереднього власника належно оформленого права на земельну ділянку, на якій воно розміщене, така особа набуває право на відповідну земельну ділянку. З виникненням прав власності на будівлю чи споруду у юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов'язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що на момент відчуження ПП "Плюс 999" об'єкту незавершеного будівництва, останнє не перебувало в орендних правовідносинах з Івано-Франківською міською радою, оскільки договір оренди земельної ділянки від 12.04.2010 №174 припинив свою дію 30.07.2016, у зв'язку із закінченням строку на який його було укладено.

За таких обставин, встановивши, що на момент вчинення правочину щодо відчуження об'єкту незавершеного будівництва у попереднього власника нерухомого майна право на земельну ділянку належним чином оформлено не було, суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання права на користування земельною ділянкою та усунення перешкод у користуванні об'єктом незавершеного будівництва шляхом зобов'язання Відповідача укласти договір оренди земельної ділянки на підставі ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

Окрім того, судом апеляційної інстанції встановлено, що ПП "Плюс 999", з метою продовження орендних правовідносин, 30.06.2016 звернувся до Центру надання адміністративних послуг Івано-Франківської міської ради із заявою про продовження договору оренди землі, долучивши при цьому усі необхідні документи, однак Івано-Франківська міська рада у визначені законом терміни рішення про поновлення договору оренди землі чи заперечення щодо його поновлення не прийняла.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено підставу поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому разі закон також вимагає обов'язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 18.10.2017 у справі №904/8337/16.

Відмова, а також явне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі зі сторони орендодавця може бути оскаржено в суді (ч. 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Отже, для поновлення договору оренди землі відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди землі; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором

Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку, що поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (як-то користування земельною ділянкою поза межами строку договору без заперечення орендодавця протягом наступного місяця), а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків.

Проте, в матеріалах справи відсутні докази укладення між Івано-Франківською міською радою та ПП "Плюс 999" у місячний строк в обов'язковому порядку додаткової угоди про продовження договору оренди землі №174 від 12.04.2010, як того вимагає ч.8 ст.33 Закону України "Про оренду землі", або доказів оскарження в судовому порядку відмови чи наявного зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі.

Окрім того, норми статей 125 і 126 ЗК України пов'язують виникнення права на земельну ділянку з моментом державної реєстрації цього права відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

При поновленні або внесенні змін до договору оренди земельної ділянки здійснюється одночасно державна реєстрація права користування на новий (той самий) строк на підставі додаткової угоди до договору оренди.

З викладеного вбачається, що Земельний кодекс пов'язує право оренди земельної ділянки з укладенням додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення, яке підлягає державній реєстрації відповідно до законодавства.

Таким чином, вірним є висновок апеляційного суду, що між ПП "Плюс 999" та Івано-Франківською радою не було дотримано законодавчо встановленої процедури щодо оформлення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення, а доводи касаційної скарги в цій частині є необґрунтованими.

Окрім того, апеляційним судом встановлено, що рішенням Івано-Франківської області від 21.10.2016 № 297-8 було відмовлено ПП "Плюс 999" в поновлені договору оренди земельної ділянки на вул. Надрічній, площею 0,7976 га, для будівництва мотелю з сервісним обслуговуванням автомобілів.

Доказів визнання в судовому порядку недійсним даного рішення орендодавця матеріали справи не містять.

За таких обставин, за відсутності документального підтвердження продовження договору оренди землі (додаткової угоди, яка в установленому порядку зареєстрована), у ПП "Плюс 999", на момент відчуження об'єкта незавершеного будівництва", було відсутнє належним чином оформлене право користування земельною ділянкою, що унеможливлює перехід такого права до нового власника нерухомості.

Скаржник вірно посилається на те, що Третя особа мала право на поновлення договору оренди землі, у разі дотримання всіх умов передбачених ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", однак, договір оренди землі може вважатися поновленим на новий строк тільки в разі укладення додаткової угоди в частині строку і державної реєстрації такої додаткової угоди. Водночас, якщо не було дотримано порядку поновлення договору оренди землі на новий строк, без дотримання цієї процедури у Третьої особи не виникло таке право і, відповідно, воно не могло перейти до Позивача.

Щодо доводів скаржника про порушення Відповідачем права власності Позивача на об'єкт незавершеного будівництва, який розташований на спірній земельній ділянці, колегія суддів зазначає таке.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що 30.08.2017 Івано-Франківська міська рада прийняла рішення № 248-15, пунктом 26 якого відмовила у передачі в оренду, терміном на три роки, спірної земельної ділянки площею 0,7976 га ТОВ "Річковий Парк Ін", а також пунктом 14 вказаного рішення внесла зміни в п.15.1 рішення від 20.06.2017 № 188-13 та здійснила поділ земельної ділянки кадастровий номер 2610100000:02:001:0016 загальною площею 0,7976 га на дві земельні ділянки орієнтовною площею 0.64 га та 0.15 га на вул. Надрічній та надала дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0.64 га для будівництва багатоквартирних будинків інвалідам, учасникам АТО.

Частиною 12 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Відповідно до ч.2 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Таким чином, суд апеляційної інстанції, виходячи з встановлених обставин справи, вірно зазначив, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває в державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу.

Позивачем не надано доказів оскарження рішення міської ради про відмову у наданні земельної ділянки площею 0,7976 га в оренду, або рішення про здійснення поділу земельної ділянки, тому суди дійшли вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову про зобов'язання Івано-Франківську міську раду укласти договір оренди земельної ділянки на умовах запропонованих Позивачем, а доводи касаційної скарги в цій частині є необґрунтованими.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Колегія суддів касаційної інстанції вважає, що місцевим та апеляційним господарськими судами повно та всебічно досліджено фактичні обставини справи, здійснено перевірку наявних доказів з урахуванням визначених меж позовних вимог та правильно застосовано законодавство під час розгляду справи.

Наведені в касаційній скарзі доводи не можуть бути підставами для скасування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови апеляційної інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на помилковому тлумаченні скаржником норм матеріального права та зводяться до переоцінки встановлених судами обставин справи.

Щодо доводів Відповідача викладених у відзиві, стосовно того, що договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва від 01.06.2017 є недійсним, то вони не приймаються колегією суддів, оскільки встановлення цих обставин виходить за межі повноважень касаційної інстанції.

Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Річковий Парк Ін" залишити без задоволення.

2. Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 28.11.2017 та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 05.09.2017 у справі № 909/786/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.