Стаття 40. {Щодо зупинення дії статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об’єкти) див. пункт 5-2 розділу VI} Виселення мешканців

Аналізуйте судовий акт: Виселення дитини з іпотечної нерухомості не допускається, якщо на таку нерухомість не було звернене стягнення. (ВС КЦС, справа №932/929/22 від 13.04.2023 р.)
 Банк в 2006 році відкрив кредитну лінію відповідачці. Вона, в свою чергу, передала в іпотеку нерухоме майно (квартиру) банку, в забезпечення кредиту. Згодом, в квартирі вона зареєструвала свою дитину - що порушило умови договору із банком, в якому така реєстрація в предметі іпотеки можлива була лише після згоди банку. Згоди банку не було отримано, тож банк подав позов про виселення дитини із квартири, як “прописаної” з порушенням (без згоди банку). 

Суди обох інстанцій у задоволенні позову йому відмовили. Пояснювали це тим, що позивачем (банком) не доведено, що реєстрація малолітньої дитини у зазначеній квартирі порушує права позивача, перешкоджає йому у реалізації прав іпотекодержателя. Крім того, доказів невиконання вищевказаних договорів відповідачем, розірвання чи припинення їх дії до моменту звернення до суду з цим позовом, а так само звернення стягнення на предмет іпотеки вказаного іпотечного майна, позивачем суду не надано.

ВС КЦС, попри доводи касаційної скарги банку, підтримано рішення судів попередніх інстанцій. Так, ВС зазначив:

Частиною 2 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення боржником негативного зобов'язання кредитор незалежно від сплати неустойки та (або) відшкодування збитків і моральної шкоди має право вимагати припинення дії, від вчинення якої боржник зобов`язався утриматися, якщо це не суперечить змісту зобов`язання. Така вимога може бути пред`явлена кредитором і в разі виникнення реальної загрози порушення такого зобов`язання. Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Якщо іпотечна квартира придбана частково за власні кошти, частково за кошти кредиту, банк не має права вимагати виселення її мешканців без надання іншого житла (ОП ВС/КЦС у справі № 310/2950/18 від 12.04.2021)

Всі пам’ятають про світову фінансову кризу 2008 року, а її відголоски та наслідки і досі є предметом розгляду численних справ у судах.

Найжорсткіше ця ситуація, на мою думку, торкнулась тих сімей, які брали кредит для придбання житла із одночасною передачею такого житла в іпотеку банку-кредитору.

Виплатити кредит банку, особливо із надмірними штрафними санкціями, які ніхто не соромився нараховувати по повній, стало неможливим для багатьох боржників.

По класичному сценарію, за невиконанням умов кредиту банк звертає стягнення на предмет іпотеки. Наступний крок - звільнити квартиру від проживаючих в ній осіб.

З цих підстав до суду завернувся банк із позовом до сім’ї в якій проживають, в тому числі, малолітні діти про виселення без надання іншого житлового приміщення, зняття з реєстраційного обліку.

Суди перших двох інстанцій у задоволенні позову відмовили, мотивували свої рішення тим, що відповідачі не підлягають виселенню без надання іншого житла, оскільки спірна квартира передавалась в іпотеку, була придбана як за кредитні, так і за власні кошти іпотекодавця, про що зазначено у договорі купівлі-продажу квартири.

Не погоджуючись із висновками судів, Банк звернувся із касаційною скаргою. Розгляд здійснювався ОП КЦС/ВС.

Відмовляючи у задоволенні касаційної скарги ВС виходив із наступного.

Дійсно, ЗУ «Про іпотеку» передбачає право іпотекодавця виселення з іпотечного майна у порядку ст. 40 цього Закону.

Однак, при вирішенні питання щодо виселення із іпотечного житла, важливо встановити факт придбання житла за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи.

Необхідність встановлення вищезазначених обставин зумовлене тим, що суд має також застосовувати ст. 109 ЖК УРСР, що установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Враховуючи системний аналіз ст. 109 ЖК УРСР, ст. 379 ЦКУ положень глави 26 ЦКУ, ВС наголосив, що виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається у тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти.

У разі, якщо за кредитні кошти було набуто інший об`єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення, що передано в іпотеку то виселення без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення не допускається.

У справі, яка переглядалась, суди встановили і Банк не заперечував, що спірна квартира, була придбана частково за особисті кошти відповідачів і частково за кошти отриманого кредиту.

За таких обставин, ВС підтвердив правильність висновку судів, що вважати спірну квартиру придбаною за рахунок кредиту банку, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, не можна, а відтак, і виселенню з такої квартири без надання іншого жилого приміщення, відповідачі не підлягають.

Аналізуйте судовий акт: Виселення без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жилі приміщення допускається лише у випадку, якщо вони були придбані за рахунок саме кредитних коштів (Справа б/н, 13.07.16)

 Позовні вимоги були вмотивовані тим, що між позивачем та власником квартири був укладений договір позики, згідно з умовами якого останній отримав позику в розмірі 18 600 доларів США. У рахунок забезпечення виконання зобов'язань за вищевказаним договором між ним також було укладено договір іпотеки, предметом якого стала зазначена квартира. Оскільки позичальник взяті на себе зобов'язання не виконав, позивач на підставі вказаного договору іпотеки, зареєстрував за собою право власності на спірну квартиру. Проте користуватися нею він не має можливості, оскільки відповідачі зареєстровані та продовжують проживати у спірній квартирі, чим порушують його права, як власника квартири.

Рішення суду першої інстанції позов був задоволений, але судом апеляційної інстанції це рішення скасоване, у задоволенні позову відмовлено, з чим погодилась і колегія суддів ВССУ, поклавши в основу свого рішення наступні приписи чинного законодавства.

За змістом частини другої статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частини третьої статті 109 ЖК УРСР після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Відповідно до частини другої статті 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Таким чином, частина друга статті 109 ЖК УРСР встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Отже при виселенні мешканців внаслідок зверненні стягнення на жиле приміщення застосовуються як положення статті 40 Закону України «Про іпотеку», так і норма статті 109 ЖК УРСР.

Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

За висновком суду в цій справі  в іпотеку передано квартиру, яка була одержана позивачем у власність не за рахунок кредитних коштів, що свідчить про відсутність передбачених законом підстав для виселення мешканців із зазначеної квартири без надання їм іншого постійного житла.

Аналогічна позиція викладена у Постанові Верховного Суду України № 6-1484цс15 від 21 жовтня 2015 року.