Оренда земельного паю автоматично не припиняється

У 2016 році представляв інтереси підприємства у спорі щодо оренди земельних часток (паїв) після їх виділення в натурі (на місцевості). Для правильного вирішення спору, потрібно було визначитись: чи припиняється договір оренди земельного паю після його виділення в натурі?

Тоді суди, прикриваючись Постановою Пленуму Верховного Суду України, вказали що договір оренди паю після виділення в натурі автоматично припинився і відмовили орендареві паїв у захисті його прав.

Минуло майже чотири роки, а ця проблема і досі є актуальною. Подібні спори не є рідкістю.

Нещодавно мені стало відомо, що у провадженні Великої Палати Верховного Суду є аналогічний спір з такими ж обставинами (Справа № 233/3676/19). У квітні 2020 року по цій справі наданий науковий висновок члена Науково-консультативної ради при Верховному Суді д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.

Висновок науковця зводиться до того, що отримання особою державного акта на право приватної власності на землю та набуття нею статусу власника земельної ділянки, не призводить до автоматичного припинення договору оренди земельної частки (паю), не є підставою для його розірвання, натомість, «орендар» за договором має право вимагати зміни правовідношення шляхом новації договірних зобов’язань та укладення договору оренди земельної ділянки, що була виділена в натурі (на місцевості). Посилання висновку залишу вкінці статті.

З висновком проф. Мірошниченко А.М. я повністю погоджуюсь. Але дозволю собі висловити власну думку чому договір оренди земельної частки (паю) не припиняється автоматично після виділення паю в натурі.

Вирішуючи такі спори, суди керуються роз’ясненням у Постанові Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16 квітня 2004 року зі змінами та доповненнями від 10 березня 2010 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (далі — ПП ВСУ № 7).

В абзаці 5 пункту 8 ПП ВСУ № 7 зазначено:

«при розгляді про переукладення договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з пунктом 2.3. Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю — зобов’язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акта на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв’язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної ділянки припиняється».

Висновок Пленуму Верховного Суду України не міститься роз’яснень щодо механізму припинення договору. Недосказаність з цього питання призвела до вільного тлумачення висновку. Так, в судовій практиці з’явилась позиція, що у разі виділення паю в натурі договір оренди земельної ділянки припиняється автоматично».

Однак, така позиція не відповідає законодавству. І щоб це побачити, потрібно проаналізувати норми, на які Верховний Суд України посилався у своїй постанові № 7.

1. Автоматичне припинення договору не передбачено законодавством.

Насамперед, ВСУ посилався на п. 2.3. Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5:

«у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов’язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства».

Як бачимо, пункт 2.3. Типового договору безпосередньо не передбачає автоматичного припинення договору оренди земельної частки (паю). В тексті пункту 2.3 Типового договору вказано лише про припинення зобов’язань відповідно до чинного законодавства. А ВСУ чомусь вказує про припинення договору.

Поняття «договір» (ст. 626 ЦК) та поняття «зобов’язання» (ст. 509 ЦК) не є тотожними. Пункт 2.3. Типового договору, який передбачає «припинення зобов’язань» фактично відсилає до положень глави 50 Цивільного кодексу України, яка регулює припинення зобов’язань.

Відповідно до цієї глави, передбачено вичерпний перелік способів припинення зобов’язань, а саме: припинення зобов’язання виконанням; шляхом передання відступного; припинення зобов’язання зарахуванням; припинення за домовленістю сторін; шляхом прощення боргу; у разі поєднання боржника і кредитора в одній особі; припинення внаслідок неможливості виконання, внаслідок смерті фізичної особи, ліквідації юридичної.

З урахуванням положень Глави 50 Цивільного кодексу та пункту 2.3. Типового договору, у разі виділення земельної частки (паю) в натурі, можливі лише два шляхи припинення зобов’язань і обидва передумовою визначають згоду сторін на це: 1) шляхом заміни первісного зобов’язання новим зобов’язанням між тими ж сторонами, новація (ст. 604 ЦК України); 2) внаслідок неможливості його виконання у зв’язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, тобто внаслідок зміни об’єкту оренди (ст. 607 ЦК України).

Тобто, в будь-якому разі припинення зобов’язань за договором оренди земельної частки (паю) можливе лише при певній активній поведінці сторін: вираження згоди при новації, або розірвання в судовому порядку. І це одразу нівелює позицію судів про автоматичне припинення правовідносин.

Така думка відповідає роз’ясненням Державного комітету України по земельних ресурсах викладеним у листі № 1417-2-Ко1291/6647 від 20 жовтня 2003 року. Відповідно до листа:

«Громадяни, що уклали договори оренди земельних часток (паїв), вправі реалізувати своє право на землю шляхом виділення її в натурі та одержання державного акта на право приватної власності на землю, якщо інше не передбачено в договорі. Відтак об’єкт раніше укладеного договору оренди земельної частки (паю) перестає існувати. Отже, якщо договір оренди було укладено на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай), але потім, із виділенням цієї частки в натурі (на місцевості) виготовлено державний акт на право приватної власності на землю, то має відбутися припинення зобов’язань угодою сторін шляхом переукладання договору на підставі ч.1 ст.220 ЦК України (в редакції 1963 року) або припинення зобов’язання у зв’язку з неможливістю виконання, оскільки відсутній предмет договору — тобто розірвання договору за ст. 222 ЦК України (в редакції 1963 року)».

У випадку недосягнення згоди, спір про зобов’язання за договором, що виник між власником земельної частки (паю) та орендарем, внаслідок виділення цієї частки в натурі (на місцевості), може бути розглянутий судом.

Таким чином, припинення зобов’язань за договором оренди земельної частки паю у разі її виділення можливе лише за згодою сторін або за рішенням суду. Автоматичне припинення зобов’язань, а тим більше договору не передбачено цивільним законодавством.

2. Після виділення паю сторони мають переукласти договір або його розірвати.

У абзаці 2 перехідних положень Закону України «Про оренду землі» вказано, що після виділення в натурі паю, договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Згідно ч. 2 ст. 509 ЦК України, зобов’язання виникають з підстав передбачених ст. 11 ЦК України, зокрема з актів цивільного законодавства. В силу положень п. 2 ч. 2 ст. 4 ЦК України, до актів цивільного законодавства відносять закони.

Перехідні положення Закону України «Про оренду землі», що також мають силу закону, встановлюють зобов’язання сторін договору оренди земельних часток (паїв) переукласти договір у разі виділення паю в натурі (на місцевості).

Отже, закон встановлює для сторін договору взаємне зобов’язання переукласти договір оренди земельної частки (паю) у разі її виділення в натурі. А тому, кожна зі сторін договору має право вимагати виконання цього зобов’язання, навіть у судовому порядку.

У тому ж таки абзаці 2 перехідних положень Закону України «Про оренду землі» вказано, що припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Такі випадки передбачені статтями 31, 32 Закону України «Про оренду землі». Серед них немає такої підстави припиненння договору як виділення паю в натурі. Тому єдиний можливий варіант - це дострокове розірвання договору оренди.

У абзаці 4, пункту 8 ПП ВСУ № 7 вказано, що питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред’явлення позову про розірвання договору.

Тобто, договір оренди земельного паю у разі його виділення в натурі не припиняється автоматично, а лише може бути припинений у випадках передбачених статтями 31, 32 Закону України «Про оренду землі» або за рішенням суду, коли, переукладаючи договір, сторони не досягли згоди щодо умов оренди.

Головне, потрібно взяти до уваги – договір оренди земельної частки (паю) після її виділення не припиняється. Такий договір має бути переукладений на тих самих, або нових умовах. Договір оренди в такому випадку може бути припинений за взаємною згодою, або якщо сторони не домовились про нові умови оренди.

Маю надію, що Верховний Суд, розглянувши справу № 233/3676/19, все ж таки поставить крапку у цьому спірному питанні оренди землі та висловить позицію про те, що договір оренди автоматично не припиняється.

Посилання на науковий висновок: https://www.academia.edu/42856383

Автор статті: Михайловин Дмитрий