Стаття 12. Захист прав та інтересів дітей під час вчинення правочинів щодо житлових приміщень та іншого нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості

Аналізуйте судовий акт: Виконавець повинен звернутися за дозволом органу опіки та піклування для реалізації житлової нерухомості, право на користування яким мають діти (ВП ВС № 755/12052/19 від 26.10.2021 р.)
 Скаржниця (боржник за виконавчим провадженням) звернулася до районного суду де просила визнати протиправними дії держвиконавця щодо передання її квартири, на реалізацію з прилюдних торгів ДП Сетам та просила визнати незаконним висновок держвиконавця про вартість цього нерухомого майна. Скарга мотивована тим, що - по-перше - звіт про оцінку майна (спірної квартири) направлений не був (об`єкт оцінки досліджено неповно, з порушенням норм законодавства, які регулюють оціночну діяльність, що призвело до суттєвого зниження ринкової вартості спірної квартири), по-друге - в цій квартирі зареєстровані та проживають малолітні діти, і це не взяв до уваги держвиконавець, а також - не отримав попередньої згоди органу опіки та піклування для вчинення правочинів щодо нерухомого майна, право користування яким мають малолітні особи. 

Суд першої інстанції задовольнив вимоги скарги частково - визнав неправомірними дії держвиконавця щодо передання ним ДП Сетам спірної квартири на реалізацію з прилюдних торгів, в іншій частині її скарги відмовлено. Основною підставою стало неотримання дозволу органів опіки та піклування на передання для реалізації нерухомого майна, право користування яким мають малолітні діти. Водночас - суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні скарги та рішення першої інстанції скасував. Суд апеляційної інстанції встановив, що обом онукам - на праві приватної власності належить по 1/3 частини іншої квартири, та мати цих дітей володіє 1/3 тої ж квартири. А оскільки частина 4 статті 29 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин, далі - ЦК України) місцем проживання зазначених дітей є місце проживання їх матері, а не їх бабусі - скаржниці, а тому права цих малолітніх дітей при відчуженні спірної квартири не порушуються. 

Була подана касаційна скарга, ВП КЦС передала справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду (ВП ВС), через наявність виключної правової проблеми, щодо необхідності отримання держаним (приватним) виконавцем дозволу органу опіки і піклування на примусову реалізацію житлової нерухомості, право на користування якою мають діти. 

ВП ВС, прийнявши справу до розгляду, вказав наступне:  Батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов`язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов`язання (частина третя статті 17 Закону “Про охорону дитинства”).  Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Дозвіл органу опіки та піклування на відчуження нерухомості обов’язково отримувати, якщо правочин вчиняється батьками (усиновлювачами) дитини, а не іншими членами родини (КЦС/ВС у справі № 385/1598/18 від 10.02.2021)

Законодавство України особливим чином охороняє права дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Для укладення договору щодо нерухомості, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідно отримати дозвіл органів опіки та піклування на вчинення такого правочину.

У цій справі мати малолітньої дитини звернулася до суду з вимогою визнати недійсним договір дарування будинку з тих підстав, що він укладений без надання дозволу органу опіки та піклування, оскільки у будинку зареєстрована її малолітня донька.

Позивач посилалася, зокрема, на положення СК України, ЦК України та ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей», де зазначено, що для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

Рішенням суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд позов задоволено та визнано недійсним договір дарування будинку.

Так, судами було встановлено, що малолітня дитина зареєстрована в будинку, що належав її бабусі. Згоду на відчуження спірного житлового будинку орган опіки та піклування не надавав, а отже судами зроблено висновок, що відповідний правочин слід визнати недійсним.

На зазначені рішення судів було подано касаційну скаргу, яка мотивована тим, що відповідач є бабусею дитини, закон не зобов’язує утримувати та забезпечувати її малолітню онуку, а тому вона не повинна отримувати дозвіл від органу опіки та піклування на оформлення договору дарування.

Позиція ВС: ВС погодився з позицією скаржника та зазначив, що відповідно до ч. 6 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) і суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним. Такий правочин є оспорюваним.

Відповідно до ч. 2 ст. 177 СК України батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав: укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири; видавати письмові зобов’язання від імені дитини; відмовлятися від майнових прав дитини.

Оскільки у цій справі правочин було чинено бабусею дитини, то неотримання відповідного дозволу органу опіки та піклування не має наслідком визнання договору дарування недійсним.

Також ВС було зауважено, що такий правочин визнається недійсним лише у разі, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини. Тобто, сам по собі факт відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.

Аналізуйте судовий акт: Передача квартири в іпотеку батьками без дозволу органу опіки та піклування автоматично НЕ веде до визнання її недійсною; суду слід встановити чи відбулося порушення прав та інтересів дитини внаслідок такого договору (ВСУ у справі № 6-1002цс17)

 Поступово уніфікується практика судових спорів з приводу визнання недійсними договорів предметом яких є нерухомість, які укладені батьками з третіми особами, зачіпають права та інтереси дитини та укладені без згоди органу опіки та піклування. Відсутність згоди цього органу, зокрема при укладанні договору іпотеки житла де проживає дитина, НЕ веде до автоматичного визнання цього договору іпотеки недійсним. Суду слід встановити, яким чином оспорюваний договір порушує права та інтереси дитини. Якщо порушення не відбувається, зокрема право на проживання дитини зберігається, то у визнанні договору недійсним слід відмовити.

З іншого боку у такому випадку ВСУ забороняє за позовом іпотекодержателя виселяти дитину разом із батьками без надання іншого жилого приміщення в порядку, передбаченому ст. 109 ЖК УРСР. При цьому саме житлове приміщення залишається в іпотеці, і іпотекодержатель має право звернути на нього стягнення. ( це в тому випадку, коли дитина не є власником житлового приміщення або його частини, тоді відносини регулюються ст. 177 СК України).     

Предметом договору іпотеки в цій справі є однокімнатна квартира. Батьки на момент укладання договору іпотеки приховали наявність в них дитини, а пізніше всупереч умовам кредитного та іпотечного договорів зареєстрували дитину в цій квартирі. Внаслідок цього іпотекодержатель та нотаріус навіть не мали можливості перевірити наявність прав та інтересів дитини в момент укладання договору, а сам договір іпотеки був укладений без згоди органу опіки та піклування.

З часом батьки звернулись до суду з позовом про визнання договору іпотеки недійсним. Суд першої інстанції визнав договір іпотеки недійсним на підставі ст. 12 ЗУ «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей».

Проте, ВСУ поставив питання по іншому. Яким чином договір іпотеки квартири де проживає дитина порушує права та інтереси дитини, зокрема її право на проживання до досягнення повноліття? Відповідь очевидна – жодним. Тому, рішення суду першої інстанції, ухвала ВССУ були скасовані, а в силі залишено рішення суду апеляційної інстанції, яким батькам у задоволенні позову відмовлено.   

ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ВСУ у справі № 6-1002цс17: За положеннями статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки) батьки не мають права без дозволу органу опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятись від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов’язуватись від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

За змістом частини шостої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами) і суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, суд може визнати недійсним. Такий правочин є оспорюваним.    

За таких обставин вчинення батьками малолітньої дитини певного правочину без попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену статтею 17 Закону України «Про охорону дитинства» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки) заборону. Проте сам по собі цей факт не є безумовною підставою для визнання правочину недійсним. Правочин може бути визнано недійсним, якщо його вчинення батьками без попереднього дозволу органу опіки та піклування призвело до порушення прав особи, в інтересах якої пред'явлено позов, тобто до звуження обсягу існуючих майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів дитини, зменшення або обмеження прав та інтересів дитини щодо жилого приміщення.

При вирішенні справ за позовом в інтересах дітей про визнання недійсними договорів іпотеки на підставі порушення статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки) в кожному конкретному випадку суди повинні:

1) перевіряти наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного постійного проживання;

2) ураховувати добросовісність поведінки іпотекодавця щодо надання документів про права дітей на житло, яке є предметом  іпотеки, при укладенні оспорюваного договору;

3) з’ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору іпотеки.          

Передбачене статтею 17 Закону України «Про охорону дитинства» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки) положення про необхідність отримання попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке мають діти, спрямоване на захист майнових прав дітей, тому підставою для визнання такого договору недійсним за позовом їх батьків є порушення майнових прав дітей унаслідок укладення такого договору, а не сам по собі факт відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування на його укладення.    

Отже, вчинений батьками (усиновлювачами) правочин стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, без обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування суд може визнати недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини: звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує її права та інтереси щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження прав дитини на житло. 

Власник майна, який є одночасно законним представником неповнолітньої або малолітньої особи та укладає правочини, які впливають на права дитини, повинен діяти добросовісно та в інтересах дитини, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій. Неправдиве повідомлення батьками, які є одночасно законними представниками неповнолітньої або малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, яке передається в іпотеку, не може бути підставою для визнання іпотеки недійсною за позовом батьків, які зловживали своїми правами законних представників дитини, а може спричинити інші передбачені законодавством наслідки, які застосовуються органами опіки та піклування.

У справі, яка переглядається, апеляційний суд установив, що іпотекодавець, укладаючи договір іпотеки, гарантувала, що за місцем знаходження предмета іпотеки не зареєстровані та фактично не проживають (не мають права користування) малолітні чи неповнолітні особи, та передача предмета іпотеки в іпотеку не порушує прав та інтересів зазначених осіб; разом з тим, іпотекодавець приховала той факт, що право користування спірним житлом фактично мала неповнолітня дитина, а також, що право неповнолітнього внаслідок укладення цього договору не порушене. Тому суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання спірного договору іпотеки недійсним.

Аналізуйте судовий акт: Укладення батьками правочинів предметом яких є житлові приміщення, яким користуються малолітні або неповнолітні діти, без попередньої згоди органу опіки та піклування є підставою для визнання їх недійсними (ВССУ, справа б/н, 14.07.17)

Спори про виконання кредитних договорів забезпечених іпотекою, практично завжди пов’язані із стягненням на предмет іпотеки. Особливо гостро відчувається ця проблема, коли предметом іпотеки є житло (житловий будинок (садиба), квартира, інше житлове приміщення) в якому проживають діти. Справа, що пропонується увазі читача, стосується саме цих питань. При цьому варто зосередиться на правовій стороні питання дотримання прав дитини при вирішенні спору, що виник між позичальником та ПАТ «Сведбанк».

Банк звернувся до суду із позовом, в якому, посилаючись на неналежне виконання позичальником взятих на себе зобов'язань за кредитним договором просив стягнути з останньої на свою користь кредитну заборгованість у розмірі 176 801, 07 доларів США.

В свою чергу позичальник звернувся до суду із зустрічним позовом до банку (третя особа - служба у справах дітей районної державної адміністрації), - про визнання недійсними зазначеного кредитного договору та договору іпотеки належного позичальнику на праві власності житлового будинку з надвірними будовами та спорудами та земельної ділянки площею 0,15 га, призначену для його обслуговування. Обгрунтовуючи позовні вимоги, він стверджував, що договір іпотеки укладено без його згоди одного із подружжя, а також згоди органу опіки та піклування, оскільки в будинку, переданому в іпотеку, на день укладення договору проживали та проживають малолітні діти подружжя.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду первісний позов задоволено. Зустрічний позов задоволено частково.Визнано недійсним вказаний іпотечний договір. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Ці судові рішення залишені без змін ВССУ, який виходив при цьому з наступних приписів чинного законодавства:

- ч. 3 ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства» передбачено, що батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання;

- батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти правочини щодо її майнових прав, у тому числі й відмовлятися від майнових прав дитини (п. 3 ч. 2 ст. 177 СК України);

- у ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» зазначено, що держава охороняє і захищає права та інтереси дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустимим є зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів;

- відповідно до частини першої ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 і 6 ст. 203 цього Кодексу;

- згідно із ч. 6 ст. 203 ЦК України правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Довідка:

Слід мати на увазі, що подібні спори не пожуть буди вирішені тільки на підставі формальної невідповідності  закону дій (бездіяльності) сторін договору. Так, Верховний Суд України у справі № 6 - 2940 цс 15 від 20 січня 2016 року зробив правовий висновок, відповідно до якого норма ст. 177 СК України, ст. 16 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», яка передбачає необхідність отримання попереднього дозволу органу опіки і піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке має дитина, спрямована на захист майнових прав дітей, відтак підставою для визнання недійсним договору щодо майна, право на яке має дитина, за позовом його батьків є не сам по собі факт відсутності попереднього дозволу органу опіки і піклування на укладення такого договору, а порушення в результаті його укладення майнових прав дитини.